房地产泡沫形成原因及对策论文

浅析房地产泡沫形成的原因及对策【摘要】房地产业是我国国民经济的基本产业部门，为生产生活提供了基本的物质条件，在国民经济发展中居于重要的地位。然而房地产发展过热也是现在房地产市场中存在的一个问题，市场价值与实际价值的背离就是泡沫存在的体现，因此我们要对房地产泡沫的形成有所了解，并应当知道该从哪些方面来抑制泡沫的形成。

【关键词】房地产业；房地产泡沫；宏观调控

一、房地产业的概况

随着我国房地产投资的密集程度的不断加大，房地产业已经成为经济发展的支柱产业之一。2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%；办公楼投资1807亿元，增长31.2%；商业营业用房投资5599亿元，增长33.9%。然而目前房地产市场上也出现了一些问题，诸如：大中城市投资性购房比例过高，房价收入比不合理，房屋空置率很大等。如何使我国房地产健康发展，成为了一个亟待解决的热点问题和难点问题。

二、房地产泡沫

泡沫，通常是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，投机交易极为活跃的经济现象。而房地产泡沫，则是以房地产为载体的泡沫经济，是泡沫经济的一种。它是指由于房地产过度投机而引起的房地产价格突然攀升，与其使用价值及其实际价值严重背离的情况。

三、房地产泡沫产生的原因

房地产业是一个资金密集型行业，其开发所需资金的主要来源是金融机构贷款，因此房地产泡沫破灭，最直接的危害是加大了金融风险，甚至引发金融危机。金融危机所带来的多米诺骨效应会辐射到社会的方方面面，其带来的负面影响是不可估量的。究其根本，我们可以将房地产泡沫产生的原因归纳为以下几点：

（一）消费者的非理性预期

在房地产市场繁荣扩张阶段，投资者容易产生乐观的心理预期，对未来的投资收益存有过高估计，从而加大投资力度，导致了投资的过度增长，进一步推动扩张，引发市场价格与实际价值的严重背离。反之亦然。

（二）土地资源的有限性与稀缺性

国家经济的快速发展，对土地的需求量加大，使得土地的稀缺性更为突出，加之我国土地出让实行招拍挂制度，决定了土地价格会不断上涨，甚至严重背离土地本身所具有的价值。房产和地产是不可分割的，因此地价的泡沫就转嫁到了房产上，为房地产泡沫的产生提供了基础条件。

（三）金融机构体制的不完善

房地产业在开发过程中，需要寻求金融机构的贷款支持。目前我国商业性房地产贷款余额占金融系统总贷款余额的比重偏大，一旦房地产泡沫破灭，资金链一断，就会引发金融危机。

（四）房地产市场体系的不健全

我国经济正处于计划经济向市场经济转轨的时期，有关法律、法规尚不完善，市场主体行为欠规范，中介机构还处在不断发展和完善中，物业管理也存在法规不健全、行为不规范等问题。

四、防范房地产泡沫的思路与对策

2011年伊始，“津六条”，“国八条”的先后出台，以及部分城市对个人住房征收房产税改革的试点等等，说明国家已经开始行动，要严防房地产泡沫的滋生与扩大。那么，到底有哪些措施可以防范房地产泡沫的滋生与扩大呢？下面我们从不同的方面来进行分析。

（一）规范土地市场秩序，制定合理的土地政策

目前我国地方政府的财政来源主要是土地出让金，政府为了获得更多的收入，会造成土地价格越抬越高。因此，应调整中央与地方财政收入项目与结构、切实履行土地使用权公开交易制度，使得土地的流转更加公平、合理。

（二）完善金融体系，严控信贷操作

严控银行等金融机构对房地产业的信贷比例，实行更为严格的差别化住房信贷政策；建立完善的信用制度、抵押制度，提高资本使用效率，控制不良贷款的形成。

（三）选取合适的相关指标，建立房地产泡沫预警机制

建立完善的统计制度，保证所采集资料的客观性、全面性、准确性。这样的话，政府部门就能及时的把握市场的走势，进行宏观调控，防患于未然。

（四）调整住房供应结构，加大经济适用住房、廉租房的供应

加大廉租房、经济适用房等保障性住房的供应，严控高档住宅、高档写字楼的开发，可以使市场上有效需求得到提高。保障性建设需要建立一个长效机制。

（五）完善房地产市场信息披露制度

国务院10号文专门强调：“完善房地产市场信息披露制度。”“新国十条”再次强调市场的信息对称和广大购房者的知情权。这些，都强调的是一个问题，那就是迫切需要健全房地产信息披露制度，让信息透明化，自由化，避免信息不对称带来的盲目从众行为。

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作者简介：李文娟，同济大学经济管理学院09级技术经济及管理硕士研究生，研究方向：项目评价及可行性研究。