抑制房地产泡沫问题
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略1. 政策导向。
中国政府长期以来将房地产业视为重要的经济支柱，并出台了一系列鼓励购房和投资的政策，如住房信贷优惠政策、限购放宽政策等。
这些政策导致了过多的投资者进入房地产市场，使得房地产市场供需矛盾日益加剧，从而形成了泡沫。
2. 土地供给不足。
中国城市土地供应主要来自政府土地出让，政府会通过土地拍卖确定供地规模。
由于土地供应受到政府计划和利益相关方的限制，导致土地供应不足，使得房地产开发商抢购土地，进一步推高房地产价格。
3. 购房需求过度炒作。
中国人口众多，城市化进程加快，加之购房政策和金融环境的促进作用，导致购房需求过度炒作，投资购房成为普遍现象。
在这种情况下，一些投资者为了短期获利而购买房产，进一步加剧了市场的火爆和房价的上涨。
针对中国房地产泡沫的问题，下面是一些应对策略：1. 调整土地供应政策。
政府应通过增加土地供应量、提高土地的利用效率等手段，合理调控房地产市场，避免供需失衡造成的泡沫。
2. 收紧信贷政策。
金融机构可以通过提高利率、严格审查房贷申请等方式，加大对房地产市场的监管力度，限制购房投资的过度炒作。
3. 加强房地产市场监管。
政府应加大对房地产市场的监管力度，严格执行限购政策，打击投机炒作行为，保护购房者的合法权益。
4. 促进住房租赁市场发展。
政府可以推出一系列促进住房租赁市场发展的政策，降低购房投资的吸引力，提高住房租赁市场的供给，减少购房需求的过度热情。
5. 推进城市化进程的可持续发展。
政府应加大对城市化进程的规划和管理，避免盲目扩大城市规模，加强城市基础设施建设，提高居民生活质量，减少对房地产的过度依赖。
中国房地产泡沫的形成是多种因素共同作用的结果，应对策略需要从政策、市场和社会方面综合考虑。
政府、金融机构和投资者等各方应合作共同努力，以促进房地产市场的健康发展。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略中国房地产市场在过去几十年来一直都是备受关注的焦点之一，其房地产泡沫问题也一直是社会关注的热点话题。
随着现代化进程的推进和城市化程度的不断提高，中国房地产市场也一直处于高速发展的状态。
随之而来的问题也随之而来，其中包括房地产泡沫问题。
房地产泡沫形成的原因及应对策略成为了亟待解决的问题。
一、房地产泡沫形成的原因1. 过度投机：中国房地产市场中存在着大量的投机资本，这些资本追求高额的回报，使得房地产市场成为了他们投资的首选。
这种过度投机导致了房价的过度膨胀，最终形成了房地产泡沫。
2. 融资渠道过于宽松：中国的金融市场一直处于开放的状态，融资渠道过于宽松，房地产开发商可以轻易地获取大量的资金，加速了房地产市场的发展，但也埋下了日后泡沫破裂的隐患。
3. 土地供应不足：在城市化进程中，土地资源是至关重要的，由于土地供应不足，导致了地价的飙升，进而使得房价也随之上涨，最终形成了房地产泡沫。
4. 政府政策干预不足：政府在房地产市场中的政策干预不够有力，一方面导致了房地产市场过度火爆，一方面也使得市场泡沫的形成难以有效遏制。
5. 城市居民抗风险能力不足：由于中国的住房保障政策以及居民的金融知识水平相对落后，使得城市居民的抗风险能力不足，容易受到房地产市场波动的影响。
二、房地产泡沫应对策略1. 加强政府政策调控：政府需要更加积极地加强对房地产市场的调控，制定出更为严格的政策，限制投机行为，确保房地产市场稳健发展。
2. 完善金融监管机制：对金融市场的监管需要更加严格，杜绝过度融资，防止房地产市场过度火爆，避免泡沫的形成。
3. 加大土地供应力度：政府需要出台更多的政策，增加土地供应，并推动土地利用的合理化，降低土地成本，缓解房地产市场的供需紧张状况。
4. 强化房地产税收政策：加强对房地产税收的调控力度，提高房地产税率，限制房地产市场的过度投机，遏制房价的过度上涨。
5. 完善住房保障政策：政府需要完善住房保障政策，增加公共住房建设力度，解决居民的住房问题，增强居民的抗风险能力。
新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策
新形势下我国房地产市场存在问题及建议政策一、存在的问题1. 市场泡沫问题随着经济的快速发展，房地产市场的泡沫问题日益突出。
一方面，部分地区房价过高，已经超出了大部分家庭的承受能力，导致严重的房地产泡沫问题；一些地方政府为了提高GDP，过度依赖房地产市场，甚至通过违规手段来维持地方经济的增长，加剧了市场泡沫问题。
2. 土地资源浪费在我国，土地资源是有限的，但是由于房地产市场的火热，一些开发商为了快速扩大规模，不惜使用大量的土地资源，导致土地资源的严重浪费。
而一些地方政府为了增加土地出让费收入，也会放松土地用途的限制，进一步加剧了土地资源的浪费。
3. 房地产市场的金融风险随着金融市场的不断创新和发展，房地产市场的金融风险也在不断加大。
一些房地产开发商为了融资方便，选择信贷融资等非常规金融手段，导致金融风险的积聚。
而一些购房者为了购房需求，也会通过信贷等手段来满足自己的购房需求，进一步加大了金融风险。
4. 城乡差距拉大房地产市场的快速发展导致了城乡差距的不断拉大。
一方面，大城市的房地产价格居高不下，使得中低收入家庭难以承担高昂的房贷压力；农村地区的房地产市场发展滞后，导致了城乡差距的不断加大。
二、政策建议1. 控制市场泡沫政府应该采取有效措施来控制房地产市场的泡沫。
一方面，可以通过提高土地使用效率、加强土地供应管控、规范土地出让行为等手段来控制房地产市场的泡沫；可以通过完善房地产税收政策、推动房地产市场健康发展等措施来控制市场泡沫问题。
2. 优化土地资源利用政府应该加强对土地资源的管理和利用，通过严格的土地审批机制、调整土地用途规划等手段来优化土地资源的利用。
可以适当提高土地出让费用，以减少开发商对土地资源的过度浪费。
3. 规范金融市场政府应该加强对金融市场的监管，规范房地产市场的金融行为。
一方面，可以加强对房地产市场的信贷监管，严格控制特定地区的购房信贷规模；可以引导银行和其他金融机构加大对房地产市场的信贷支持，鼓励信贷资金流入到中小户型房地产市场。
房地产泡沫形成原因以及防范措施
目录提纲：摘要引言简单介绍房地产以及引出房地产泡沫一、房地产泡沫的实质二、房地产泡沫的危害(一)造成经济结构和社会结构的失衡(二)容易引起金融危机(三)造成生产和消费危机(四)容易引发政治和社会危机三、房地产泡沫的成因（一）过度投机（二）消费者及投资者对未来价格的预期(三) 银行信贷非理性扩张四、防止房地产泡沫产生的措施（一）加强对房地产市场的宏观监控和管理（二）建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度(三)强化土地资源管理（四）加强金融监管力度，合理引导资金流向五、我国房地产泡沫成因及其治理过程（一）我国房地产泡沫的形成原因（二）我国房地产泡沫治理的对策房地产泡沫形成原因以及防范措施内容摘要：房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要来源，而且它的发展能够带动其他相关产业的发展，但同时也是最容易导致泡沫的行业之一。
由于多种因素造成的我国房地产的泡沫对我国经济的又好又快发展影响很大，如何采取切实可行的措施抑制房地产泡沫是摆在我们面前的一项艰巨而迫切的任务.近年来，我国房地产业发展迅速，房地产市场持续升温，一些城市房价快速上涨，对于中国房地产市场是否存在泡沫有较多争论，那么，什么是房地产泡沫？它是如何形成的？我们应怎样完善政府的各项制度及各种市场机制，从而达到控制泡沫的目的，使房地产行业保持健康的发展呢？下面就对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫的实质所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。
资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。
房地产市场泡沫风险
通过调整贷款政策、加强贷款监管等手段，控制房地产信贷规模和风险，防止信贷过度扩张和风险积累，缓解市 场泡沫风险。
长期应对策略
长期经济发展策略
通过制定科学的经济发展战略，加强产 业政策和区域政策的协调配合，推动经 济结构调整和转型升级，从根本上解决 房地产市场泡沫问题。
VS
长期住房政策
通过制定科学的住房政策，加强住房保障 和住房供应体系建设，推动住房制度改革 和住房市场健康发展，从根本上解决房地 产市场泡沫问题。
消费水平下降
房价下跌会导致家庭财富 缩水，消费者信心下降， 进而影响消费水平。
产业失衡
房地产市场泡沫破裂会导 致相关产业如建筑、建材 等受到影响，进而影响整 体产业结构。
对金融体系的冲击
银行信贷风险
房地产市场泡沫破裂会导致抵押 物价值下降，银行面临信贷风险
。
股市波动
房地产市场泡沫破裂会导致相关上 市公司股价下跌，影响股市稳定。
REPORTING
定义与特征
定义
房地产市场泡沫风险是指房地产市场 价格偏离其内在价值，并在某一时刻 发生大幅度下跌的可能性。
特征
泡沫风险通常表现为房地产价格的快 速上涨、市场过热、过度投机以及供 求关系失衡等现象。
泡沫风险的类型
信贷泡沫
01
由于过度宽松的信贷环境和低利率，导致购房者过度借贷，推
高房地产价格。
Hale Waihona Puke 市场调查法通过调查购房者和投资者的预期、行 为模式等，了解市场情绪和投机程度 。
计量经济模型
利用宏观经济指标和房地产市场数据 ，构建模型来预测和评估泡沫风险。
WENKU
PART 02
房地产市场泡沫风险的形 成机制
浅析房地产市场中的泡沫问题及其防范
冯广 东Biblioteka 经 济ｌ ｌ １ 论坛 车 宏 伟
浅 析 房 地 产 市 场 中 的泡 沫 问题 及 其 防范
（ 尔滨 市阿城 区房地产事业管理局 ， 哈 黑龙 江 哈 尔滨 １０ ０ ） ５ ３０
摘 要： 房地产具有联动效应 ， 是拉 动国民经济增长的有效手段。 为避免房地产市场过热而产 生泡沫 ， 就宏观调控手段进行探讨分析。 关 键 词 ： 地 产 泡 沫 ； 范手 段 ； 策 房 防 政 中国房 地产业 自 ２ ０世纪 ８ Ｏ年代 开始迅 速发展。 ０ ２ 世纪 ９ 年代住房改革 ， Ｏ 相当 比例的 城市居 民以低价购买 了旧住房产权。城市大规 模发展并派生拆迁 需求 ， 人均收入的提高、 建筑 技术的升级、 民进城 、 农 消费信贷等金融支持促 使房地产的质量升级 。 需求主体从商业楼宇 向 住宅转移 ，从集 团购买力 向个人 转移 ；０ ２ ２０ 年 以来则迅速从消费品向投资 品转移 ，从国内投 资者 向国际投资者转 移。但 良好的长期发展 预 期， 并不意味着短期 就没有泡沫 。 特别是高度垄 断的金融房地产 ， 其价格暴涨暴跌 ， 泡沫的生成 与破灭 ， 只要宏观控制稍微放松 ， 几乎是必然出 现的，而且一旦形 成就很难控制 。对此估计 不 足， 必将产生严重后果。 房地 产泡沫 是指 由于房地产 投机引起 的 房地产市场价格与使用价值严重背离 ，脱离了 实际使用者的支撑能力而继续上涨 的过程及状 态。 房地产 泡沫是一种价格现象 ， 是房地产行业 内外 因素， 特别是投机性因素作用 的结果。 １房地产泡沫 的成因 房地产作为泡 沫经 济的载体 ， 本身并不是 虚拟资产 ， 而是实物资产。但是 ， 与虚拟经济膨 胀的原因相 同，房地产泡沫的产生 同样是 由于 出于投机 目的之虚假需求的膨胀 ， 所不 同的是 ， 由于房地产价值量大 ，这种投机需求的实现必 须借助银行等金融系统的支持。 一般来说 ， 房地 产泡沫的成 因， 主要有 以下三个方面 ： 首先 ， 土地的有 限性和稀缺性是房地产泡 沫产生的基础 。居者有其屋是一个社会最基本 的福利要求 ，人们对居住 条件的要求是没有穷 尽的。 由于土地 的有 限性 ， 从而使人们对房地产 价格的上涨历来就存在着很乐观的预期 。当经 济发展处 于上升时期 ，国家的投资重点集 中在 基础建设 和房屋建设 中，这样就使土地 的供给 资源十分有 限，由此造成许多非 房地产企业和 私人投资者 大量投资 于房地产 ，以期获取价格 上的好处。 加上人 们对经 济前景看好 ， 再用房地 产作抵押向银行借贷 ， 炒作房地产 ， 使其价格狂 入 家庭 ， 其供应 、 分配 和经营完全 由政府控制 ， 廉租房不能进入市场流通 ；经济适用房是具有 没有土地供应 ， 房地产开发 和商 品房供 给 社会保障性质 的政策性商 品房，政府对其建设 就无从谈起 。土地供应政策对房地产市场的发 在土地供应和税 费征 收上给予 了很多优 惠 ， 但 展与运行起着决定 性影响。土地供应政策 的核 其销售价格和销售对象受政府 的指导 ；市场价 心， 是土地供应计划。 土地供应计划对房地产开 商品住宅则采取完全市场化的方式经营 、是城 发投资调节 的功效非常直接 和显著 ，因为房地 市房地产市场 的主要组成部分。如果政府对廉 产开发总是伴 随对土地的直 接需求 ，政府对土 租房 、 经济适用房 的供给和分配政策控制不严 ， 地供应计划所确定 的土地供 给数量和结构 ， 直 就会使市 场价商 品住 宅受 到前两 类住宅 的冲 接影响着房地产开发的规模 和结构 。从土地源 击。统计 已有房地产详细信息 ，增 加经济适用 头人手 ， 障土地使用结构合理 ， 保 加快建设 有形 房 ， 保证一定 收入水平居 民买得起或租得起房 ， 土地市场 ，实现 国有土地使用权交易的公正公 政府对真正需要住房 的居 民提供优惠 ，鼓 励成 开公平。 建立土地信息系统 ， 各城市政府应对所 立住 宅合作社 ， 由政府提供廉价土地 ， 欲购房的 有待 出让 的土地 、 现有土地使用结构 、 划 、 规 评 居民 自己组 织起来 ， 对住宅的设计 、 采购 、 施工 、 估价格等信 息公开 ， 防止圈地炒地谋取暴利 ； 对 财务和质量 进行 全过程的参与 和监督控制 ， 彻 违规者给予 严厉制裁 。对房地产 开发商的盲 目 底打掉中间环节的非法 回扣 ，预计可使成本降 与冲动形成有效 的抑制。 低 ３％ 左右 。 ０ ２２金融政策条件 ． ２５税 收 政策 ． 房地产业与金融业息息相关 。 金融业 的支 房地产 税收政 策是政 府控制 房地产 市场 持是房地产业繁荣必 不可少 的条件。个人住房 的核心政策之一。正确运用税收杠杆对抑制市 抵押贷款价值比率 的调整 ，会明显影响居 民购 场投机、 控制房地产价格 。开征财产税 ， 即使闲 加 对 房支付能力 ， 进而影 响居 民当前购房需求 的数 置也要按评估价征税 ， 大囤积房地产成本 ； 量。 房地产开发贷款利率、 信贷规模和发放 条件 高档不动产开征不动产累进税 ，是 防范房地产 的调整 ，也会大大影 响房地产开发商 的成本和 泡 沫 的一 个 重 要 手 段 。 利润 ，进而对其开发建设规模和商品房供给数 综合运用上述各项 调控手段 ， 充分发挥政 加强房地产市场宏观调控； 强化土地供 量产生影响。 因此 ， 通过信贷规模 、 利率水平 、 贷 府职能 ， 款 方式等金 融政 策调节 房地产 市场 ，对未来 应管理 ， 严格控制土地供应总量； 促进土地 的合 严格控制 自有资金不足、 为不规范 的 行 ５１ 一 ０年总量和结 构进行整体把握 ， 解决供 给不 理使用 ； 足 和结构失衡问题 。调高投资别墅、 高档公寓 、 房地产开发企业新开工项 目；大力发展经 济适 调整房地产市场供应 结构 ； 充分发挥金 高档娱乐设施、 商厦写字楼 的贷款利率 ， 高个 用住房 ， 调 人非 自 住房的贷款利率 ， 使低息政策向中低收 融对 房地产市场 的调控作用等手段 ，目标 就是 入 者倾斜 ； 加强对按揭贷款风险控制 ， 控制投资 让房价有 明显 的回落 ， 同时改善房产结构 。 控制 性购房 ，尤其是通 过按揭贷款进行的投机性购 房地 产泡沫 ， 其意义远远超过房地 产和经 济发 房； 完善信用制度和抵押制度 、 抵押保险和抵押 展本身 ，是对市场经济能否完善而不被投 机资 二级市场 。 控制消费信贷 ， 提高首付款 比例。 加 本要挟的一 次考验 。 我们相信 ， 只要中央政府 息要慎重 ， 中国按揭贷款利率不低 ； 开发性贷款 决心坚定 ， 又有 广大居 民真实需求的支持 ， 在挤 更 高，加息可能会使本已紧缺的房地产供应链 掉投机资本 ， 打破垄断 以后 ， 正常需求会进人市 条 出 现脱 节 。 场 ，使我们 年轻 的房地产行业在不断挤泡沫的 涨。 ２３ 地 价 政 策 ． 过程 中， 实现长期稳定可持续发展 ， 使社会主义 房 地产价格 是政 府宏观调 控房地产 市场 和谐社会“ 居者有其屋 ” 的理想真正在经济增长 其次 ， 投机需求膨胀是房地产泡沫产生 的 直接诱因。 与土地的稀缺性有关 ， 人们买楼不是 的主要对象 ，因为房地产 价格不但直接影响房 中得 以实 现 。 为了居住 ， 只是为 了转手倒卖。 这种行为一旦成 地产市场 的运作 ， 而且对整体社会经济 、 投资环 为你追我赶 的群体行为 ， 就很难抑制 ， 房地产泡 境产生直接 的影响 。 地价 、 建造成本、 专业费用 、 管理费用 、 财务费用 、 投资利润、 税金等 因素 ， 极 沫随之产生 。 再次 ， 金融机构过度放贷是房地产泡 沫产 大地影响着房地产市场上的供给价格 。在一定 建造成本与之相关的专业费用 、 管理费 生的直接助燃剂 。 由于房地产是不动产 ， 容易查 时期 内， 财务 费用和税金大体固定在一定水平上 ， 通 封、 保管和变卖 ， 使银行部门认为这种贷 款风险 用 、 是十分有效 的。 小 ，在利益的驱动下愿意 向房地产投资者发放 过地价来 间接调控房地产价格 ， ２ 住房政策 ． ４ 以房地产作抵押的贷款 。 居住是人类生存 的基本要求。住房问题不 ２防范房地产泡沫 的手段 而且是社会问题。目前我 国城市 为保证 房地产 市场 的稳 定发展 和整个社 仅是经济问题 ， 即廉租房 、 经济适用房 会经济的安定繁荣 ， 防范房地产泡沫的产生 ， 宏 住宅的供给主要有 三类 ， 观调控是非常重要 的。宏观调控房地产市场的 和市场价商品住宅 。 其中 ， 廉租房是面 向最低收
中国房地产泡沫真相与解决方案
中国房地产泡沫真相与解决方案近年来,中国房地产市场一直备受关注，随着房价的不断上涨，人们也越来越关心房地产市场是否存在泡沫。
本文将探讨中国房地产泡沫的真相，并提出相应的解决方案。
一、中国房地产泡沫存在的真相1. 建设用地供给不足：中国是一个人口众多的国家，土地资源有限。
因此，房地产开发商为了获得更多的土地，往往参与竞拍，导致土地成本的不断上涨。
这种土地供给不足的情况导致了房价的上涨，从而形成了房地产泡沫。
2. 投资投机需求过高：由于中国的存款利率相对较低，人们往往将资金投入到房地产市场中。
然而，房地产市场回报较高的现象刺激了更多的投资者进入市场，形成了投机炒房的风气。
这种投资投机需求过高的情况也加剧了房地产泡沫的形成。
3. 市场调控政策不完善：长期以来，中国房地产市场都没有完善的调控机制。
政府的房地产调控政策多次调整，但效果有限。
一些不法开发商和投资者通过操纵市场，夸大房价上涨预期，进一步推高了房地产泡沫的形成。
4. 高杠杆资金运作：大部分购房者采用杠杆融资方式购房，房屋按揭贷款比例高，负债率过高。
这种高风险的杠杆资金运作，使得一旦房价下跌，购房者将面临较高的风险和经济压力，也会导致房地产泡沫的破裂。
二、解决中国房地产泡沫的方案1. 加大土地供给：政府应该优化土地供给机制，增加建设用地的供给，降低土地成本。
通过增加土地供给，可以有效抑制房价的上涨，并减轻房地产泡沫的形成。
2. 完善市场调控政策：政府应加强对房地产市场的监管，完善市场调控政策。
引导购房者理性消费，限制投机行为，降低市场风险。
此外，政府还可以通过提高赠税力度、加大对违法违规行为的打击力度等方式来增加居民对房地产投资的抑制力度。
3. 推动金融改革：加强银行风险管理，合理控制房地产贷款规模，降低投资者的杠杆比例。
此外，可以进一步推进金融体制改革，增加金融机构对实体经济的支持力度，减少对房地产市场的依赖。
4. 多元化住房供应：政府应当加大对经济适用房、公共租赁住房等保障性住房的建设力度，提供不同类型的住房选择。
房地产经济泡沫产生与防范
学习借鉴国际先进经验和做法，引进国际先进的房地产市场调控政策和技术手段，提高 我国房地产市场的监管水平和风险防范能力。
加强信息共享
加强与国际组织和相关国家的交流与合作，共享房地产市场信息，共同应对房地产市场 风险和挑战。
05
房地产经济泡沫的案例分析
美国房地产泡沫破裂
总结词
2008年美国房地产泡沫破裂引发了全球金融危机，对世界经济造成了巨大冲击。
房地产经济泡沫产生与防范
汇报人： 2024-01-09
目录
• 房地产经济泡沫概述 • 房地产经济泡沫产生机制 • 房地产经济泡沫的防范措施 • 房地产经济泡沫的应对策略 • 房地产经济泡沫的案例分析
01
房地产经济泡沫概述
定义与特征
定义
房地产经济泡沫是指房地产市场 价格脱离经济基本面，持续上涨 并无法得到实际价值支撑的现象 。
特征
房地产经济泡沫通常表现为房地 产价格迅速上涨、房地产市场过 度投机、房地产信贷过度扩张、 土地供应不足等。
泡沫产生的原因
经济因素
经济增长过快、流动性过剩、低 利率等经济因素可能导致房地产 市场过度投机，进而引发泡沫。
政策因素
政府政策的不合理、不健全，如 土地政策、房地产税收政策、房 地产市场监管政策等，也可能导 致泡沫的产生。
过度投资与投机
总结词
过度投资与投机是房地产经济泡沫产生的另一个重要原因，当投资者和投机者 过度追求短期利益时，会导致市场过热和房价虚高。
详细描述
在房地产市场繁荣时期，投资者和投机者往往会盲目追求高回报率，大量资金 涌入房地产市场，推动房价上涨。这种过度投资与投机行为会导致市场过热， 房价虚高，形成泡沫。
严格控制房地产信贷标准和规模，防止资金过度流入房地产市场。
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略
中国房地产泡沫形成的原因及应对策略随着中国经济的飞速发展，房地产市场也经历了多年的火热，而这种火热程度却远远超出了实际需求的范畴。
由此，中国房地产泡沫的形成成为了当前亟需解决的一个问题。
本文将针对中国房地产泡沫形成的原因及其应对策略进行阐述。
1.国家政策导致的过度倾向在2008年经济危机爆发后，中国政府纷纷推出了一系列经济刺激政策，其中包括大量的贷款、税收减免等。
这些政策的实施使得房地产业成为了金融资本以及各种资产移动的重要对象，同时也让很多做不到飒爽英姿的年轻人走上了购买房子之路。
2.高地价和开发商的高毛利率由于城市化速度快，地产开发商土地购买成本过高，加上房价上涨，导致开发商的高毛利率，成为了催生房地产泡沫的重要原因之一。
3.内外需求失衡中国的农村人口大量向城市流动，导致城市人口增加。
在中国的系统性城市发展计划中，实行的是抓增长的“以房地产拉动内需”的模式，迅速推动城市化过程。
而随之而来的业内私有制地盘、垄断竞争、房价源源不断地增长，结果住宅购买者支付货币成本高、信息不对称和财务风险较高的房地产价格，使得中国房地产市场开始形成泡沫。
1.加强房地产市场监管政府应加强对房地产市场的监管，推行精细管理，防止投机炒房，及时对市场的变化拿出紧急应对措施。
同时，应该建立健全房地产市场风险防范和化解机制。
2.放开土地制度实行土地制度的改革，让农村土地进入市场，解决土地供给问题，使未来房地产市场的供应量提早并足够地跟上城市化进程，从而方便住房市场对供求的调整。
3.培育多元化住房市场政府应该支持多种房屋供应和购买方式，如政策性住房、共有产权房、租赁型房屋和保障性住房的建设等，使更多中低收入群体能够拥有住房，从而加强住房市场的多样性。
4.加强土地流转市场建设政府应加强规划和组织市场化土地展示、评估、交易服务，提高土地开发效率，扩大土地流转量。
同时，加强管理土地流转市场的法制、信用评估体系建设，增强土地物流服务能力，让土地能真正成为支持房地产市场稳定的资源。
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施
房地产市场泡沫破裂的原因及应对措施随着我国经济不断发展，房地产市场也不断壮大，但在过去几年中，房地产市场泡沫异常明显，市场出现了一些诸如高房价、高杠杆、高投资回报率等问题。
为了防止房地产市场泡沫破裂，我们必须找到泡沫产生的根源以及有效的应对措施。
一、泡沫破裂的原因1.资金过剩近几年来，我国货币政策保持的是宽松的状态，货币增速很快，资金过剩给房地产市场创造了条件。
大量的资金流入房地产市场，导致房地产市场价格不断上涨。
2.房地产作为投资品的需求越来越多的资本涌入到房地产市场中，成为了房地产开发商的重要资金来源，同时，许多投资者也开始将资金投入到房地产市场中，房地产逐渐成为了一个重要的投资品。
3.房地产税收政策的不完善我国房地产税收政策不完善，房地产税缺乏连续、系统性、全面性和协同性等特点，导致资产获取成本过低，投资者获得收益就会很高，进一步助长了泡沫发生。
4.地方政府债务膨胀地方政府利用土地出让的方式来缓解财政压力，土地出让金给予地方政府的财政收入增量占比相当大，出让土地更多的地方政府就能获得更多的资金，导致部分地方政府债务膨胀。
二、应对措施1.调整房地产政策我国应通过改革房地产税征收机制，增加房地产税收抽成比例，降低它的投资吸引力，减少其作为金融资产的功能。
另外，限制企业杠杆率，加强房地产市场监管、防范房地产市场风险等。
2.增加土地供给为了缓解房地产市场的压力，推动房地产平稳健康发展，政府应当积极增加土地供给，合理规划城市用地，降低房地产价格，实现房地产市场平稳发展。
3.完善金融市场完善金融市场的功能，开展房地产融资交易，推动资本市场的发展，将资金更多的流向股票、债券等证券市场，从而减少炒房投资者的心理需求，降低房地产市场泡沫的风险。
4.注重社会稳定对于一些居民来说，房子不只是一个生活场所，还是一个紧紧联系着他们财富、美好生活、工作等各种方面的关键环节。
因此，政府应注意保障社会平稳和市场稳定，缓解市民因房地产泡沫破裂而带来的社会问题。
房地产泡沫的成因与防治
试论房地产泡沫的成因与防治摘要：本篇文章首先对房地产泡沫的形成原因作了详细分析，随后就其原因提出了相应的防治措施。
关键词：房地产；房地产泡沫；形成原因；防治我国房地产业经过多年的发展与努力，现已成为我国国民经济三大支柱产业中的其中之一。
房地产业的良性发展可以有效拉动我国国民经济的增长，但同时，房地产作为泡沫经济的主要载体之一，一旦泡沫破灭了，必然会给国民经济的运行造成困难。
一、房地产泡沫的含义及其形成原因1.房地产泡沫的含义房地产泡沫，主要是指房地产开发中所出现的一种泡沫现象，也就是指土地和房屋的价格被哄抬得极高，远远超过了土地和房屋的实际使用价值，但是这种现象往往只能流于表面形式，只能在账面上将土地和房屋的价值哄抬和增长得很高，实际却很难得以实现。
所以业内人士称这样的现象为房地产泡沫。
2.房地产泡沫的形成原因2.1土地资源紧张，导致地价投机性上涨房地产是由土地资源及其地表之上的附着建筑物共同构成的，且土地资源和建筑物都具有不可移动的特点，所以我们推论：房地产业是一个从事不动产开发、投资以及经营等相关活动的行业，它的经管活动的开展离不开土地的供给。
然而随着世界人口的不断增多，城市人口的密集度越来越大，土地资源的紧缺问题也变得越来越严重。
从2004年开始，我国大部分城市的房价和地价便开始呈现述同步上涨的趋势，且这种上涨趋势一致持续到了今天。
在地球环境中，土地资源的供给总量是固定不变的，虽然可以通过推山填海的方式来进行土地面积的扩张，但其所需要花费的成本太大，再加上全世界都在提倡保护自然生态环境，如果采用推山填海等方式扩大土地的使用面积，必然会造成海洋生态系统和陆地生态系统的生态平衡，对环境产生破坏，所以推山填海的扩大土地使用面积是不可取的。
如此一来，土地资源便变得极为有限。
就我国而言，我国的土地资源相对匮乏和紧缺，且随着我国国民经济的发展，以及人口数量的不断增多，原本就匮乏的土地资源便显得越来越稀缺。
房地产泡沫与应对措施
房地产泡沫与应对措施在当今的经济社会中，房地产泡沫是一个备受关注且至关重要的议题。
它不仅影响着国家的经济稳定，也与我们每个人的生活息息相关。
那么，什么是房地产泡沫呢？简单来说，房地产泡沫指的是房地产价格远远高于其实际价值，形成了一种虚假繁荣的现象。
当这种价格虚高的情况持续并扩大，超出了市场的实际承受能力和经济基本面的支撑时，泡沫就产生了。
房地产泡沫的形成往往有多种原因。
首先，宽松的货币政策是一个重要因素。
当货币供应量过大，利率过低时，大量资金涌入房地产市场，推动房价上涨。
其次，投机需求旺盛也会助长泡沫。
一些投资者并非出于居住需求，而是抱着短期内获取高额利润的心态购房，进一步推高房价。
再者，土地政策的不完善以及地方政府对土地财政的依赖，使得土地供应不足或不科学，也会导致房价上升。
此外，市场预期的自我实现也是一个关键。
当人们普遍认为房价会持续上涨时，纷纷涌入市场购房，从而真的推动房价不断攀升。
房地产泡沫的存在带来了一系列严重的问题。
对于经济而言，它可能引发金融危机。
当泡沫破裂，房价暴跌，会导致房地产相关的金融资产大幅贬值，银行等金融机构可能面临大量坏账，从而影响整个金融体系的稳定。
对于社会来说，房地产泡沫会加剧贫富差距。
拥有房产的人财富增值，而没有房产的人则越来越难以购房，社会公平受到挑战。
同时，它还会抑制其他行业的发展。
由于大量资金流入房地产，其他实体经济领域可能面临资金短缺，影响产业升级和创新。
为了应对房地产泡沫，政府需要采取一系列综合措施。
在货币政策方面，应保持稳健和适度。
避免过度宽松的货币供应，合理调整利率水平，防止过多资金流入房地产市场。
土地政策的优化至关重要。
政府应合理规划土地供应，增加土地供应的透明度和稳定性，避免土地供应的短缺或集中释放导致的市场波动。
同时，要加强对土地使用的监管，防止土地闲置和滥用。
税收政策也能发挥重要作用。
例如，对房地产交易征收高额的资本利得税，可以抑制投机性购房需求。
泡沫问题的数学模型
-Ryd+ *Rad+ *Rbd+ *Rcd+ *Rdd=0-----------------------------式5
把式2、式3，式4，式5写成矩阵相乘的形式为：
* =
推求参数的公式为：
= * --------------式6
具体到本题中，我们运用往年的统计数据对模型中各个参数的求解。
C：表示竣工房屋造价序列（元/㎡）
D：城乡人均储蓄余额序列/元
Y：住房均衡价格指标序列，均衡价格(equilibrium price)是指消费者对某种商品的需求量等于生产者所提供的该商品的供给量时的市场价格。均衡价格是由需求和供给两种力量共同决定的。它与吸纳率和交易价格有关。[1]
：为随机变量；
Uy,Ua,Ub,UcUd分别为Y,A,B,C,D序列的均值序列
S(a) = 2*(ΔY t- *ΔA t- *ΔB t- *ΔCt- *ΔD)*(-ΔA t)=0---------------------------式1
用Rya表示序列ΔY和ΔA的协方差，Raa表示ΔA序列的方差，Rba,表示序列ΔB和ΔA的协方差，Rca表示序列ΔC和ΔA的协方差：式1可写成：
ΔY,ΔA,ΔB,ΔC,ΔD分别表示Y-Uy,A-Ua,B-Ub,C-Uc,D-Ud序列，即中心化序列
：序列的方差
, , ,：模型参数
S(a)：为残差的平方和
n：统计城市数（样本数）
R：中心化序列的协方差
四建立模型并分析
一、模型推导过程
表一为我国12个主要城市住房均衡价格及其相关因素的统计表。依照此表我们可以求得各因素与住房均衡价格的相关系数进而判断各因素对房价的影响程度如表二所示。
房地产泡沫形成及应对措施
土地政策改革
总结词
通过调整土地供应政策，控制土地价格，防止地价过快上涨，从而降低房地产 泡沫的风险。
详细描述
政府可以通过调整土地供应计划，增加土地供应量，特别是针对热点城市的土 地供应，以平抑土地价格上涨。同时，政府还可以通过完善土地出让方式，例 如采用招标、拍卖等方式，确保土地价格的合理性。
东南亚应对策略
政府采取了一系列措施，包括资本管制、整顿金融体系等，以遏制房价上涨和泡沫破裂。这些措施在一 定程度上缓解了危机的影响，但未能完全遏制房价下跌的趋势。
对我国的启示与借鉴
重视房地产市场调控
政府应加强对房地产市场的监管和调控，防止过度投机和 泡沫的形成。同时，应适时调整政策，确保房地产市场的 稳定发展。
险。
06
我国房地产市场现状与展望
我国房地产市场现状分析
房价高涨
近年来，我国房价普遍呈现快速 上涨趋势，尤其是部分热点城市 和地区，房价涨幅远超居民收入
增长水平。
供需失衡
房地产市场供需矛盾突出，部分 地区供不应求，导致房价居高不
下。
投资炒作
部分投资者和投机者过度参与房 地产市场，推高了房价并造成了
强化风险预警和监测
建立房地产市场风险预警和监测机制，及时发现和应对市场风险。
市场调控手段
实施限购限售政策
通过实施购房数量限制、购房资格限 制等措施，控制购房需求，稳定市场 供求关系。
建立房地产市场预警机制
通过建立房地产市场预警机制，及时 发现和应对市场风险，防止泡沫产生 。
加强房地产市场信息公开
通过加强信息公开、建立信息披露制 度等措施，提高市场透明度，引导理 性投资。
房地产泡沫形成及应对措施
房地产泡沫的防范具体措施
房地产市场泡沫如何预防班级：房估11—2姓名：范广圣学号：1170153209房地产泡沫的防范措施1、加强对房地产市场的宏观监控和管理政府制定合理的政策,是预防房地产泡沫的首要措施。
房地产兼有资产和消费两重性，正因为如此，房地产市场的投资十分活跃,容易产生房地产泡沫时,就必须加强对房地产市场的管理。
首先，要加强对房地产建设的投资管理，根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适当,不至于过多积压；其次，要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增;最后,大力发展安居型住房,同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。
2、规范土地市场，调节供求关系首先要严格执行土地开发规划审批制度。
调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。
其次要严格土地招投标管理,完善政务公开制度.在土地的招投标过程中按照标准程序挑选最优的投标方。
再次是开征土地财产税,抑制土地投机和闲置。
一是通过征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的土地交易.二是加强土地增值税的征收，限制转手套利的土地交易行为。
三是实行中央与地方分税制，把征收土地财产税的税权划归地方政府。
四是尽快取消房地产企业征税就低不就高的办法，实行统一的、确定的税率。
最后是要建立土地信息系统，实行全国联网,加大信息透明度，防止信息不对称，控制圈地、炒地等现象.3、规范房地产市场秩序，规范房地产企业的市场行为制度建设是规范房地产秩序的根本。
要尽快立法,完善各种行政和技术规范，严格执法。
严格市场监管，建立良好的市场秩序.完善房地产信用体系,建立诚实守信的市场环境；要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度，严厉查处网上虚拟交易、哄抬房价的行为.继续加强房地产市场信息工作，重点分区域、分价格段归集商品住房价格信息。
不断完善存量房交易服务平台，优化办理流程，提高办事效率,提升服务水平，保障交易安全等。
房地产泡沫的危害与防范措施
房地产泡沫的危害与防范措施随着我国经济的快速发展，影响和带动了房地产市场的持续升温，导致房价快速上涨，形成房地产泡沫经济，严重影响了生产和消费危机，造成社会的不和谐，影响社会的稳定。
因此，必须深刻认识房地产泡沫的危害性，深入分析泡沫形成的原因，并积极采取有针对性的控制和改进措施，全面保持房地产行业的健康发展。
标签房地产泡沫；危害与防范措施房地产业属于第三产业，它的发展能够带动其他相关产业的同步发展，因而已成为我国国民经济的支柱性产业。
而正是因为房地产业的特殊性、相关性以及迅速发展所带来的影响，使这一产业成为了泡沫经济的多发地，必须引起国家、政府和各级管理人员的高度重视。
一、房地产泡沫的危害房地产业是支柱产业，相关度高，影响力大，泡沫的形成对国民经济、社会生活等产生着极大的危害，需要引起高度的重视。
房地产泡沫产生的主要危害有：1、增加人们生活生产耗费，造成生产和消费危机在我国经济得到高速发展的新形势下，人们的收入水平得到一定程度的提高，生活质量得到改善。
但相对于房价的高速增长，人们的收入增长水平相对较低。
因此，人们会更加注重理性消费，具体表现为减少当期消费，把一部分收入存入银行，以防不测。
特别是在高房价面前，更多的人们只能“望房兴叹”，不得不控制和压缩其他方面的消费支出，从而影响和抑制了房地产对其他相关行业的拉动作用，不利于国民经济的健康发展。
2、加剧金融风险，导致金融危机据资料统计，房地产企业开发的项目，在其投入的资金中约有20%～30%是从银行贷款的。
建筑公司在施工过程中所需有资金也是向银行贷款。
同时，大部分购房者也向银行申请了个人住房抵押贷款。
以上几项累加，与房地产项目相关的开发商、承建商、购房者都需要与银行打交道。
因此，如果一旦房地产泡沫破裂，银行就会成为最大的买单者，加剧了银行系统的金融风险。
3、引发政治和社会危机，影响社会和谐稳定房地产泡沫破裂最终会导致经济危机的发生，就会造成大量的工厂倒闭，失业人数剧增。
房地产泡沫形成及应对措施
房地产泡沫形成及应对措施房地产市场作为一个重要的经济领域，一直是国内经济发展的重要支撑点之一。
但是随着时间的推移，房地产市场出现了一些亟需解决的问题，其中之一就是房地产泡沫的形成。
本文将从房地产泡沫形成的原因和应对措施两个方面进行论述。
一、房地产泡沫形成的原因1.低利率政策和过度的信贷支持政府采取的低利率政策会刺激投资和消费，但也会导致过度的信贷支持，从而促进市场的泡沫形成。
2.土地供应限制土地供应量的限制促使地价上涨，再加上开发商投资热情不减，导致房地产市场供需失衡，造成了房价过高的局面，从而形成了泡沫。
3.需求的暂时增长市场需求的剧增也是泡沫形成的重要原因。
随着城市化的推进和人口增长，需求暂时快速增长，开发商和投资者看到了机会，积极投资房地产，导致了市场过热，并形成了泡沫。
二、应对措施1.加强土地供应加强土地供应可以降低地价，同时也可以增加开发商的投资空间和市场竞争，从而促进了房地产市场的健康发展。
2.适当调整住房价格市场过热时，政府可以采取适当的调价措施，限制住宅投资，并限制房价的上涨。
3.稳定金融和信贷政策过度的信贷支持是房地产泡沫形成的根本原因之一，在金融和信贷政策上要稳健，不要过度支持房地产市场。
4.促进住房租赁市场的发展租赁市场的发展可以平衡房市的供需和供款关系，降低个人投资住房的压力，同时也可以促进社会资源的均衡利用。
5.完善法制和监管机制监管和法制的缺失是房地产泡沫形成的一个因素。
加强对市场的监管，制定更加严谨的法律法规将有助于防止房地产泡沫的形成。
总的来说，房地产市场有望成为一个健康的市场体系，但市场过热、政策调控错误和监管缺失都会导致泡沫形成。
采取合适的应对措施，促进房地产市场的发展，才是实现我们目标的最佳方式。
加强房地产业宏观调控,防止房地产泡沫经济产生
泡沫经济意义重大 。本文首先指 出当前房地产 市场存在严 重的泡沫现象 ， 其次分析 了其产 生原 因包括机 制缺陷、投资属性过度赋 予等 ，最后给 出了 加强加房地产业宏观调控 ，防止房地 产泡沫 经济产 生的对 策 ，对房地产 市场泡 沫抑制 有重要 的指 导意义。
【 关键词 】房地产 泡沫经济 机制缺陷 宏观调控
的阶段性计划 ，主要任 务是对计 划期 内发展 目标及 实现 目标 的条件进
行 预测 ，并提 出重要 政策措施 。ｂ ．规划手段 ： 分为 国土 规划 、区域规 划 、土 地利用 总体规： 和城市 规划。 国土规划 是最基础 的 资源 配置规 划 ，通过 摸清 资源 底 数 ，最大 限度 利用 和 开发 资源 ，提 出 资源 开发 的方向、产业 布局和 国土开 发的重： 区域 。区域规划 是城市规 划的重 点 要 基础 ，是 国土 规 划 的 “ 影 ” 缩 ，它 更重 视 从 区域 特 点着 眼 ，制定 发展战略 。城 市规划 对房地产 业发展 调控 的作用最 直接 、最具体 ，也 最 具有影 响，是房地 产经济 活动的基本依据 。ｃ ．行政管 理手段 ： 房地 产 产权产 籍管 理是房 地产 业调 控的基础 ，也是调 控 的重要 组成部 分 ，
１引 言
自 ２ ０２年 中期到现在 ，在合理快速 增长基础上 ， 由于种 种原 因， ０ 房地产 出现了较 为明显 的泡沫 化趋势 。这 是 目前我 国经济 增长所面 临 主要 的不健康 因素 。持续的房地 产投 资和消费 的过 度增长 拉动 了相关
产 品 （ 钢 材 、 建 材 ） 投 资 和 产 出 的 过 度 扩 张 ， 使 能 源 、 资 源 瓶 如
２泡 沫 化 原 因
中 国 房 地 产 泡 沫 化 的 原 因 主 要 是流 动 性 过 剩 ， 人 民 币 升 值 的 预 期
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抑制房地产泡沫摘要如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。
本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。
分为以下几步。
1. 建立房地产泡沫模型。
经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。
经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。
发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。
从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。
分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。
和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为：12345.3511 1.29250.00940.0003Wx x x在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。
4．解决措施根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。
这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab目录一、问题背景与重述 (3)1.1问题背景 (3)1.2问题重述 (3)二、模型假设 (3)三、符号说明： (3)四、问题分析 (4)五、模型的建立与求解 (4)5.1房地产泡沫的测度模型 (4)5.1.1理论准备 (4)5.1.2泡沫的测度 (5)5.2层次分析模型的建立 (6)5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9)5.3.1理论准备 (9)5.3.2影响房价的因素分析 (9)5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13)5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16)六、模型的检验与改进 (17)6.1模型的检验 (17)6.2模型的改进 (18)七、模型评价与推广 (19)7.1模型的缺点 (19)7.2模型的优点 (19)7.3模型的推广 (19)八、抑制房价的建议 (19)九、结果预测 (21)十、参考文献 (21)十一、附录： (22)一、 问题背景与重述1.1问题背景从2000年开始，中国的房价涨势越来越来惊人。
各大城市都出现了高房价高涨势的状态，普通人对于房价越来越无力与害怕。
年轻人一旦买房就不得不摊上每月高额的贷款。
高额的房价背后是虚无的泡沫，一旦那天泡沫破碎，带来的经济损失将是不可估量的，如九十年代萧条的日本，所以为了避免这种情况的发生。
了解高额房价背后的形成原因，解决房地产泡沫问题是政府迫在眉睫的问题 1.2问题重述针对高额房价，如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。
现在需要通过统计数据解决以下问题：1．通过分析找出影响房价的主要因素，建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．给出抑制房地产价格的政策建议；3．对提出的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。
二、模型假设1.由房屋自身因素和环境因素组成的非市场因素对房价的影响忽略不计；2.所有数据均为城市普通居民住宅（如小区等），不包括别墅、高级住宅；3.假设土地资源足够多，不存在枯竭；4.只考虑影响房屋价格的主要因素；5.所得数据数据的波动均在合理的范围内；6.近期内不会大的经济变化对房价产生根本性的影响；三、符号说明：：全国房屋平均价格；：土地建设成本（土地资源价值和建设材料成本）； 全国居民人均可支配收入； 国民生产总值GDP;W 1x 2x 3x四、问题分析房价问题目前受到了社会的广泛关注，全国各大城市均出现了不同程度的房地产泡沫，所谓房地产泡沫是指房地产商品的预期价格被大大的高估，从而导致各类投机资本的纷纷进入，通过恶性炒作将现期房地产价格大大抬高。
针对问题一，需要分析房价的形成和演化机理，从经济学的角度讲，过高的房价主要是由房地产泡沫引起的，房价的形成过程与泡沫的发展有着密切的关系，因此分析房价的演化机理实际就是分析房地产泡沫的形成、发展和破灭的过程。
针对问题二，首先影响房价的因素多而复杂，目前房价的形成是由于社会因素、市场因素、环境因素等多种复杂因素综合作用而形成的，若要分析所有的因素必然导致模型难以建立，由假设我们可以只考虑市场因素中的可以量化易于调控的主要因素对房价的影响。
先逐个分析各因素对房价的影响，最直接有效的办法就是采用一元线性回归分析，然后根据一元回归分析的结果进行多元回归分析得出房价与各主要因素之间回归关系，建立房价的数学模型，根据回归的结果分析房价的形成机理和演化过程。
五、模型的建立与求解5.1房地产泡沫的测度模型5.1.1理论准备房地产作为一种可供投资选择的资产类型, 投资者所要求的投资回报从本质上来说与投资股票没有什么不同: 一是资产本身价格上涨;一是资产所带来的收益流。
若pct 表示房地产的市场价格水平; E [ pct+ 1 |It ]表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+ 1时刻的房地产价格, 那么投资房地产所带来的从t到t+ 1期的收益流是什么呢?鉴于房地产投资者在购买房产之后可以进行出租获取租金, 用房屋租金作为R t+ 1; 如果r* 表示与房地产同风险的资产的投资回报率, 我们就可以得到理性预期条件下均衡时房地产的内在价值表达式( 1)通过( 1)式可以看出, 如果房地产投资收益率取值越高, 则计算出来的泡沫将会越小;如果房地产投资收益率取值越低, 则计算出来的泡沫将会越大。
其中'*tp表示房地产价格是预期未来租金的贴现值, 也就是房地产的内在价值。
( 2)其中'tb就是房地产市场的泡沫, 'tb表征了内生随机变量偏离长期均衡的特征。
根据我国土地出让转让条例规定, 住宅建设用地使用权期限为70年, 因此取值房屋住宅年限T 为70年, 即T = 70。
E [R t+ 1 |It ]是站在今天的信息集下对未来的预期, 由于未来是不确定的, 根据今天的信息对未来进行预期, 最好的预期值就是今天的现值, 即E [R t+ 1 | It ] = R0, 租金水平要求与上述选取的住宅类型相对应.5.1.2泡沫的测度下面分别对北京、广州、哈尔滨、厦门、西安和重庆六个城市的泡沫进行测定。
这里以p来表示住宅平均房价, 变量单位为:元/平方米,以R表示年平均租金，单位为元/平方米*年。
如下表：通过大量数据的统计，设定*r=5%，对不同城市带入公式（1），得到下面数据由公式（2）计算出各个城市房价的泡沫b：通过模型的求解可以发现目前房价的很大一部分来自于泡沫，房地产市场泡沫的恶性增长导致房价居高不下，因此我们可以认为房价的形成于泡沫有着直接的关系，房价的演化过程也就是泡沫的形成发展过程，下面根据泡沫理论对房价形成演化进行细致分析。
对于目前高昂的房价的形成，按照经济学中的房地产泡沫观点大致可以分为四个阶段：一是房地产无泡沫正常的理性涨价阶段这一阶段往往处于经济周期的回升阶段，投资和经济增长加快，居民收入提高，购买能力增强；进过前一段时期的积蓄，居民储蓄达到一定水平，积累的购买力开始释放，同时，城市化的速度也随经济增长率的提高而加快。
这一阶段对应于中国的改革开放后，进入九十年代，中国的经济已经持续发展了十几年了，房地产业进入了理性的涨价阶段，这一时期房价快速的增长，但是房价依然处于较低的水平，市场上不存在泡沫现象。
二是房地产泡沫的形成阶段在房地产价格上涨一段时间以后，市场上部分人开始出现了投机心理，认为房地产价格会继续上涨，于是加入到买房者的队伍中，市场人气积聚，投资性或投机性买房者开始出现。
随着买房者的陆续进入，市场形成房地产价格会继续上涨的语气，房地产市场供不应求的局面继续扩大，开发商乘机涨价，房地产价格被进一步推高，房地产价格上涨的预期得以实现。
此时，房地产市场已经偏离其基础价值，泡沫已经出现。
三是泡沫的非理性膨胀和恶化阶段。
在房地产价格上涨的预期得以实现后，房地产价格继续上涨的预期得到强化，房地产投机市场产生“羊群效应”，大众从心理开始发生作用，非理性的投机者大量涌入房地产市场，导致市场需求继续放大，房地产市场参与者逐步失去理性，出现“价格狂想”和“大众疯狂”现象。
在市场供需双方的共同作用下，房地产价格被再次推向一个更高的台阶，严重偏离其基础价值、房地产出现非理性膨胀，泡沫进一步恶化。
四是泡沫的巅峰和破碎阶段。
当房地产价格被推倒顶峰，价格已经停止上涨时，部分理性的投机者开始对高房价产生怀疑，预感到泡沫即将破灭。
政府部门也意识到事态的严重性，往往会突然出台强硬的调控政策，出重拳整治房地产泡沫。
此时，长期形成的房地产价个上涨会突然发生逆转、房价下降的预期会迅速形成，市场立即出现恐慌性的抛售浪潮，生产出现供大于求，导致房地产价格急速下跌，泡沫破灭、房地产价格逐步向其基础价格回归。
5.2层次分析模型的建立我们通过当前现状分析，构建层次分析模型进行理论说明，层次图形如下：目标层是房价，准则层是房地产商，消费者和国家政策说明：房地产商A1消费者A2国家政策A3建设成本B1人均收入B4 货币B7房产利润B2人口密度B5 土地B8投机行为B3环境B6 税收B91.建立判断矩阵M={A1，A2，A3}表示准则中3个影响因素。
1121121/21/21M ⎛⎫ ⎪= ⎪ ⎪⎝⎭经计算M 是三阶正互反矩阵，其最大特征值 max λ=3<n ，相应的特征向量作归一化， 经过MATLAB 求得权重()10.4 0.4 0.2TW =2.建立判断矩阵A1={B1，B2，B3}表示准则中3个影响因素。
12311/2121/31/21A ⎛⎫ ⎪= ⎪⎪⎝⎭用MATLAB 对判断矩阵进行一致性检验： 一致性指标: max λ=3.0092CI =max 331λ-=-0.0046经查表得RI=0.58一致性比率：CR=CIRI=0.0079<0.1 所以矩阵A1可以当作正互反矩阵使用。
经过MATLAB 求得权重T2(0.5396,0.2970,0.1634)W =3.建立判断矩阵A2={B4，B5,B6 }表示准则中3个影响因素。
177/421/711/34/741A ⎛⎫ ⎪= ⎪⎪⎝⎭用MATLAB 对判断矩阵进行一致性检验： 一致性指标: max λ=3.0092CI =max 331λ-=-0.0046经查表得RI=0.58一致性比率： CR=CIRI=0.0079 所以矩阵A2可当做正互反矩阵使用。
经过MATLAB 求得权重()30.5965,0.0938,0.3097TW =4.建立判断矩阵O3={B7，B8，B9}表示准则中3个影响因素。