抑制房地产泡沫问题

抑制房地产泡沫

摘要

如今全国各大城市的房价飞涨，高额的房价后面是严重的房地产泡沫，这已经成为了全社会的焦点问题。本文就房地产价格的评价形成原因，演化机理通过一定的数据和公式，建立一定模型，对其进行了探索。分为以下几步。

1. 建立房地产泡沫模型。

经查阅，由R-B 模型建立房地产泡沫衡量模型。经过计算，衡量了不同城市的房产泡沫。发现主要城市的房价很大一部分都是由泡沫组成

2．采用层次分析法来探索高额房价形成的演化机理。

从三个角度，九分支个深入分析影响房价的最重要的因素。分别为消费者需求、国家政策和房地产商期。和分属的建设成本利润投机等，根据经验粗略地比较各因素重要程度和权重，建立分析模型后，对所有因素对房价的影响程度用matlab 软件进行判断，

2. 根据判断结果选出最重要的三个因素建立多元线性和非线性等回归模型，

用最小二乘法求解模型参数，通过程序检验分析判断后，所得到的房价模型为：

12

345.3511 1.29250.00940.0003W

x x x

在建立模型进行深入分析后，本文将科学理论和实际结合起来。

4．解决措施

根据模型求解的结果提出了抑制房价的有效措施，预测了未来房价的发展趋势。这些建议可帮助政府对房地产市场进行调控，最大程度发挥资源的优势

关键词房地产泡沫测度模型层次分析多元线性回归matlab

目录

一、问题背景与重述 (3)

1.1问题背景 (3)

1.2问题重述 (3)

二、模型假设 (3)

三、符号说明： (3)

四、问题分析 (4)

五、模型的建立与求解 (4)

5.1房地产泡沫的测度模型 (4)

5.1.1理论准备 (4)

5.1.2泡沫的测度 (5)

5.2层次分析模型的建立 (6)

5.3房价多元线性回归模型的建立与求解 (9)

5.3.1理论准备 (9)

5.3.2影响房价的因素分析 (9)

5.3.3建立房价的多元线性回归模型 (13)

5.4房价多元非线性回归模型的建立与求解 (16)

六、模型的检验与改进 (17)

6.1模型的检验 (17)

6.2模型的改进 (18)

七、模型评价与推广 (19)

7.1模型的缺点 (19)

7.2模型的优点 (19)

7.3模型的推广 (19)

八、抑制房价的建议 (19)

九、结果预测 (21)

十、参考文献 (21)

十一、附录： (22)

一、 问题背景与重述

1.1问题背景

从2000年开始，中国的房价涨势越来越来惊人。各大城市都出现了高房价高涨势的状态，普通人对于房价越来越无力与害怕。年轻人一旦买房就不得不摊上每月高额的贷款。高额的房价背后是虚无的泡沫，一旦那天泡沫破碎，带来的经济损失将是不可估量的，如九十年代萧条的日本，所以为了避免这种情况的发生。了解高额房价背后的形成原因，解决房地产泡沫问题是政府迫在眉睫的问题 1.2问题重述

针对高额房价，如何有效地抑制房地产价格上扬，是一个备受关注的社会问题。现在需要通过统计数据解决以下问题：

1．通过分析找出影响房价的主要因素，建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析； 2．给出抑制房地产价格的政策建议；

3．对提出的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。

二、模型假设

1.由房屋自身因素和环境因素组成的非市场因素对房价的影响忽略不计；

2.所有数据均为城市普通居民住宅（如小区等），不包括别墅、高级住宅；

3.假设土地资源足够多，不存在枯竭；

4.只考虑影响房屋价格的主要因素；

5.所得数据数据的波动均在合理的范围内；

6.近期内不会大的经济变化对房价产生根本性的影响；

三、符号说明：

：全国房屋平均价格；

：土地建设成本（土地资源价值和建设材料成本）； 全国居民人均可支配收入； 国民生产总值GDP;

W 1x 2x 3x

四、问题分析

房价问题目前受到了社会的广泛关注，全国各大城市均出现了不同程度的房地产泡沫，所谓房地产泡沫是指房地产商品的预期价格被大大的高估，从而导致各类投机资本的纷纷进入，通过恶性炒作将现期房地产价格大大抬高。针对问题一，需要分析房价的形成和演化机理，从经济学的角度讲，过高的房价主要是由房地产泡沫引起的，房价的形成过程与泡沫的发展有着密切的关系，因此分析房价的演化机理实际就是分析房地产泡沫的形成、发展和破灭的过程。针对问题二，首先影响房价的因素多而复杂，目前房价的形成是由于社会因素、市场因素、环境因素等多种复杂因素综合作用而形成的，若要分析所有的因素必然导致模型难以建立，由假设我们可以只考虑市场因素中的可以量化易于调控的主要因素对房价的影响。先逐个分析各因素对房价的影响，最直接有效的办法就是采用一元线性回归分析，然后根据一元回归分析的结果进行多元回归分析得出房价与各主要因素之间回归关系，建立房价的数学模型，根据回归的结果分析房价的形成机理和演化过程。

五、模型的建立与求解

5.1房地产泡沫的测度模型

5.1.1理论准备

房地产作为一种可供投资选择的资产类型, 投资者所要求的投资回报从本质上来说与投资股票没有什么不同: 一是资产本身价格上涨;一是资产所带来的收益流。若pct 表示房地产的市场价格水平; E [ pct+ 1 |It ]表示投资者根据t时刻的信息所预测的t+ 1时刻的房地产价格, 那么投资房地产所带来的从t到t+ 1期的收益流是什么呢?鉴于房地产投资者在购买房产之后可以进行出租获取租金, 用房屋租金作为R t+ 1; 如果r* 表示与房地产同风险的资产的投资回报率, 我们就可以得到理性预期条件下均衡时房地产的内在价值表达式

( 1)

通过( 1)式可以看出, 如果房地产投资收益率取值越高, 则计算出来的泡沫将会越小;

如果房地产投资收益率取值越低, 则计算出来的泡沫将会越大。其中

'

*

t

p表示房地产价

格是预期未来租金的贴现值, 也就是房地产的内在价值。

( 2)

其中

'

t

b就是房地产市场的泡沫, '

t

b表征了内生随机变量偏离长期均衡的特征。

根据我国土地出让转让条例规定, 住宅建设用地使用权期限为70年, 因此取值房