苏宁环球分析报告21

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孙卉122201302129 财务班

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苏宁环球分析报告

公司简要、战略、方针、特点

苏宁环球集团1987年创业至今,栉风沐雨、励精图治，目前位列“中国民营企业500强”第23位，“中国民营企业服务业100强”第8位。企业总资产近千亿元，品牌价值超千亿元。苏宁环球集团在不断做大做强地产主业的同时，还积极谋求多元化发展。在地产、商业、旅游、文化、农业、建筑、投资等多个产业领域齐头并进、蓬勃发展，已成为享誉国内外的综合性大型民营企业集团。旗下“苏宁环球股份有限公司” 2005年在深交所上市，作为以地产为主营业务的上市企业位列全国地产企业前20强。苏宁环球集团通过不断发展和创新，已经形成了独特的核心竞争优势。在地产方面，迄今为止，苏宁环球集团已开发近百个地产项目，开发面积超千万平方米。在新的发展时期，集团抢抓机遇，大力发展农业、文化产业。计划在国内创建多个苏宁环球现代农业产业园，集现代农业种植、乡村旅游度假等其它综合配套设施为一体的现代化服务体系。在文化产业方面,苏宁环球集团全资子公司苏宁文化产业有限公司拟投资收购一家影业公司，这将进一步增强苏宁环球集团的综合竞争力。同时，苏宁环球集团也加快了酒店产业运营步伐。此外，苏宁环球的海外投资发展势头强劲。多年来，苏宁环球集团以“承担社会责任，努力回馈社会”为己任，积极投身社会慈善事业。在新形势下，苏宁环球集团进一步转换观念、树立品牌、扩大规模，实施“精细化管理、选择性扩张、产业链延伸”——“三大核心战略”。不断创新、努力拼搏、续写新的宏伟篇章!

主要竞争对手分析

通过同行业比较可以在纵向上反映出一个公司的综合能力，以及它在整个行业中的地位。苏宁环球的主营业务是商品房和商务写字楼的开发建设，因此选取了房地产业的龙头企业万科和同在南京地区占据重要市场的栖霞建设来进行比较。

可以看出，苏宁环球的规模与龙头企业万科在规模上相差较大，但与同级别的企业却有着显著的优势，已在江浙地区有着重要的地位。像栖霞建设等众多房地产业近来利润下滑严重的同时，苏宁环球依然能够保持良好的状态稳定的发展。

收益率比较（2014年）单位：%

收益指标可以反映一个行业的景气程度和繁荣程度。苏宁环球的主营业务利润和毛利率在同行业中都较高，这主要归功于苏宁环球对国家房地产调控政策和江苏省对“开发江北新区”的响应，适时调整发展战略，减少高档商品房项目，提高小户型住房的比重，积极满足市场需求。

房地产企业竞争日趋激烈，尤其是大型上市企业，走过了从项目竞争到品牌及综合实力竞争的完美发展阶段，进入市场的成熟期。一些具有丰富市场经验的开发企业，跳出本地狭小的发展空间，纷纷进入竞争程度较低、需求旺盛的其他大中城市。以体现新的设计思想的楼盘供给，弥补由于地域壁垒造成的竞争劣势，逐步争得市场份额，掀起一轮新的竞争热潮。南风东渐，区域性尤其是省会城市的房地产市场在外来军团的挤压下和内在需求牵动下，催生了一大批具有竞争力的开发企业。苏宁环球已经从和自己同级的企业中脱颖而出，区域竞争力大幅提升，随着它向文化事业的转型的成功，企业未来将一片希望。

宏观环境分析

2013年全球经济逐步摆脱金融危机阴霾，但整体经济复苏仍然处于低速增长阶段。美国继续温和复苏；欧元区初步摆脱衰退危机，但全年经济增长仍然为负；日本在经济政策刺激下，经济复苏加快。 2013年我国在面临错综复杂国内外形势下，坚持稳中求进的总基调，国民经济呈现稳中有进，稳中向好的局面。 2013年房地产形势整体向好，全年房地产新开工面积20.12 亿平，同比增长13.5%；房地产开发投资额8.6 万亿，同比增长19.8%；全年商品房销售面积13.1 亿平，同比增长17.3%；商品房销售金额8.14 万亿，同比增长26.3%。在行业数据向好的情况下，房地产行业也暴露出一线城市房价上涨较快，部分城市供不应求而三四线城市供应量和库存却不断加大的风险，结构化矛盾愈发凸显。

2014年2月份，业内传闻部分银行暂停房地产贷款业务后，杭州市场率先降价，随后不少城市也随之降价。国家统计局数据显示，2014年前3 月，全国房地产开发投资额1.53万亿元，同比增长16.8%；全国房地产新开工面积2.91 亿平，同比下降25.2%；全国商品房销售面积2.01亿平，同比下降3.8%；全国商品房销售额1.33万亿元，同比下降5.2%。除了房地产投资维持惯性增长外，其余数据全线下滑。资本市场方面，随着房地产上市公司再融资终于开闸，房地产公司的融资渠道将更加丰富。调控政策短时间内大幅度松绑并不现实，但也很难出现进一步严调的可能，在政策相对平稳的阶段，房地产行业本身可能需要一段时间进行自身的休整。在这个阶段，龙头公司的市场份额将进一步变大，中小公司则将积极谋求战略战术上的转型和调整，行业内的兼并收购将层出不穷。

2014年，国内房地产市场进入新常态，区域差异、供需失衡和结构失衡现象更加突出。公司项目所在的南京、上海、芜湖、宜兴等地，市场亦出现显著分化。2014年前三季度，各地项目均出现成交量低迷、库存压力大的现象。2014年9月开始，监管层明确分类调控的思路，推出了一系列扶持购房刚性需求政策、重新定义首套房贷款政策、调整公积金贷款政策等措施；时隔两年后，央行首次降息，信贷政策趋向宽松。随着限购、限贷政策的解除，第四季度，南京和上海成交量反弹，市场明显回暖，去化加快。南京地区房地产市场刚性需

求和改善性需求稳定。同时随着南京地铁三号线通车预期日益明显，威尼斯水城项目和天润城项目呈现供不应求的状态。

公司财务报告分析

1.债务保障能力

短期偿债能力比率分析

动性较好，表格中显示这三年的都在1.5左右，在房地产行业中相对于较低。对房地产企业而言，由于存货存在销售及压货的风险，在市场上很难变现，所以速动比率比流动比率更具有参考价值，应保持在1左右，但该企业0.2左右的比率与1相差甚远，，反映出了苏宁环球的短期债务安全较低，值得引起注意。现金比率时公司现金以及现金等价资产总量与流动负债的比。一般来说，它的值越大，则说明企业的短期偿债能力越强，可以看到苏宁环球的现金比率低且不稳定，说明企业的现金偿还能力较弱，应加强现金流的管理。

资产负债率是指企业年末的总负债与总资产的比值，用来反映债权人的资金在企业全部资产的比重。作为房地产企业，苏宁环球用于扩张的资金大部分都来源于借款，资金负债率都保持在70%以上，还有上升的趋势。因为苏宁环球这几年进行了多次股权融资和债务融资，用于项目开发、土地购置以及对外投资和产业转型等，对债务融资的依赖度很强，对资金负债率的管理压力很大。产权比率从2012年开始已经突破了2,2013年甚至接近于4，说明苏宁环球的基本财务结构是高风险对应高回报，股东无法对债权人投入的资产产生1:1的保证，财务结构的风险大大提高，长期偿债能力不足。

2.企业盈利能力分析

通过比较这三年的营业利润率，净资产收益率和总资产利润率，发现2013年的比率都是略有回落的，这都表明2013年的获利能力是相对下降的。但通过年报等信息发现2013年业务整体水平比2012年要好，我觉得是2012年的金融危机和国家对房地产的调控以及经济的逐渐放缓都是在2013年的财务数据上有所体现，说明数据的信息优点落后于现实情况。