房地产经纪人史上最全跑盘技巧!

房地产经纪人史上最全跑盘技巧！

导读从事房产中介行业的都知道，“跑盘”是每个房产经纪人的必经之路。新入行的新人，店长会要求你首先做好跑盘工作。跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产中介行业的成长速度，跑盘的目的是为了体现经纪人的专业程度，增强客户和房东对自己的信任度，便于以后更好的开展工作。

一、关于跑盘什么是跑盘？跑盘，是房地产专门术语，指为了熟悉分行附近楼盘的布局、周边配套设施及社区有更深入的了解，而通过实地走访，泛指跑盘。跑盘的目的①通过跑盘程序，帮助和督导置业顾问成为“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所需求的基本业务信息，提高专业技能。②通过跑盘，熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况，为客户提供更详尽、专业的服务。③通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神。④跑盘主要是为了以后的工作打下的基础，更好的与业主、客户深入沟通。

跑盘前准备①明确目的，带着问题去跑盘，明确为什么去跑盘，要收集哪些信息。②准备资料，对自己所要了解的片区（商圈）进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点。③跑

盘准备：地图、笔、橡皮擦、跑盘A4纸、数码相机、指南针、计算器等。

跑盘的基本内容跑盘需了解的项目：物业名称、位置、小区内部的平面布置（含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等）、内部设施、交通状况、周围配套设施（含商场、银行、学校、同行等）、管理费及停车费、开发商及物业管理、入住时间和批地时间、销售钧价等等一系列的东西。a)位置：小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘，马上了然一胸，并清楚的介绍给客户，有助于客户增加对你的信任度。b)交通状况：便捷的交通通常能成为楼盘的大卖点，甚至能弥补地理位置的不足。从该小区到火车站、体育馆、公园、超市等大方向坐哪路车，熟记小区周边的交通状况有利于①客户做哪路车看房②显示经纪人

的专业③增强客户购房信心。c)小区的规模：综合配套；物业管理档次；住户人气；小区绿化；物业管理走向。多向业主问上述问题、多了解多聊天、相互留下深刻印象。d)楼层高低的优劣势：高层优势：①视野开阔②光照好、室内明朗令人心情舒畅③空气清晰、灰尘少、蚊蝇少④噪音小高层劣势：①层房子价格高②上下不方便、多层楼较突出。低楼层房与之相反。e)朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏凉。冬天光照时间长，夏天光照时间短（中午一点后基本

向西）。东西向房子：有西晒之说，夏天下午暴晒，冬天有很少照到太阳，风水学上，坐南朝北方向为吉向。f)配套设施：有无游泳池、会所、球场、幼儿园、小学、中学等；周边有无菜市场、超市、学校、银行、邮局、公园（多久能到）；是用煤气还是用电、有太阳能。g)物业名称、物业管理：物业管理公司的知名度和收费标准影响房子成交量；水、电、煤气、有线电视、物管费、停车费、电梯费、二次加压费标准。h)物业产权：产权年限、住宅70年、商住50年、土地性质、出让、划拨。二、跑盘要求及指引1

城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征①所在城市共分为几个大区。②随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要，比如一些老街老巷。 2

实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换①地图标识方

向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；②在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业笔记中；③最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

3

熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。4

熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点

的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费三、跑盘技巧跑盘技巧：看、问、扮演看①首先选定区位带好纸和笔，一条路一条路的走（记好路的名称）但不是瞎走，更不是走马观花，走的时候要把周边小区的大致位置和小区分布图在大脑里记清楚，还有周边商业（大型超市，健身中心）、标志性的建筑物、医院、学校，一定要熟记。跑的时候先画草图，回到店面工整的画出区位图。②进入小区了解情况a)到附近店面借好钥匙方便进入。b)无钥匙可以在附近观察，有小区业主出入时，跟在身后进入，但要自然，不要东张西望，缩手缩脚。c)只有房门钥匙，无进门卡的，跟门卫说明来意，如不同意的不要强行进入，另找时机进入。③进入小区后通过细微的观察可了解到大部分情况a)如观察

保安的制服可知是哪个物业公司或是看垃圾桶也行。b)看小区入口、入车口的小区平面图和标示牌，可知道整个小区的布局栋数、栋名。c)看单元门上的门铃按键可知道有几层画层有几户。d)小区会所的宣传手册上可知内部配套设施各项收费情况。e)再看小区物业的基建石碑上可知开发商名称和入住时间等。问通过自己观察后，还有不清楚的可以问保安、问物管，不要不懂装懂，可以回到店里问老员工、店长。扮演扮演不是用在每一个身上，根据经营，稍微成熟的经纪人，胆量更大一点，可以找异性同事作假伴侣装客户去周边同行了解情况。要有自信，看着对方的眼睛问。

跑盘注意事项

①重点跑租售量较大的社区，以后开单的机会更多（需经理说明）。②可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料（如售价、栋数、均价等）。③跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来，要记住：好心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。④不要有应付心理，只为了完成任务，自己不亲自跑，而是直接到小区看小区示意图、小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果，要记住：别人的只能作为参考，不要自己骗自己。⑤有钥匙的房子不能让保安知道正确的坐落，以免泄露公司资源（特殊情况除外）。⑥不要强行进入小区，要尊重保安的工作职责，不要发生纠纷，以免影响公司形象，造成不必要的损失。四、跑盘辅导01class跑盘辅导人的责任①客观地讲，跑盘是件苦差事。新员工不单要承受精神、体力上的付出（比如每天跑完盘回来，还要画图和完成项目调查作业），还要面对经济上的压力。在这个过程中不断有人离去；②如何帮助新员工成功地迈出入中介的第一步，并为其今后成长为合格的、乃至优秀的房地产经纪人打下良好基础，对于我们这些新员工的指路人来说，责任很大。02class跑盘辅导工作要点①向新学员明确跑盘的作用a)新学员报到当日，无论你多忙，你都必须与该学员见面，一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处，以便有针对性地做出工作安