2019年北京销售前十别墅案例分析
北京豪宅项目研究-亿城及御园分析
大部分业主拥有一个孩子 由于业主早期以事业为主，现以进入事 业稳定阶段，其子女均以上小学居多。 业主孩子多以爱好琴类为主，比如：钢 琴、小提琴等，由于年龄所致大部分孩 子上小学，所以玩是孩子的天性。
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 已工作 大学 高中 初中 9% 5% 19% 15%
豪宅案例研究
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西山华府
御园
北大 颐和园
清华
万城华府
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版权所有，资料由：/ 整理编辑，转载请注明 亿城“华府中国” 产品线
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小结
1、地段 + 资源占有 + 产品力 + 红鹤豪宅塑造力 —— 上述4点相为互补， 成为案例项目热销的基点 2、其中华府系列产品，特别是西山华府在地段属性偏弱的情况下，通过 对“华府中国”“城市别墅”之品牌深耕，人文教育地产的挖掘，成功延 续了万城华府的热销。 3、御园在前任公司推广不利的情况下，红鹤以颐和园为建筑溯源 ，中西 合璧，以新古典主义为切入点，成功塑造了“颐和园旁的宫殿群” ，同时 在服务层面推出《御园服务白皮书》与项目高端人文价值属性相得益彰， 成功打造了“中国产品类第一人文豪宅”。
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御园客群研究 —— 付款方式
一次性付款及按揭贷款的客户各占全部的50%
一次性付款 50%
按揭贷款 50%
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御园客群典型特征
1、地缘性强 成交客户区域属性以北京为主，其中又以海淀区为重。 2、年龄分布 集中在40-49岁之间，高于亿城系列客户 3、家庭结构 结构简单，以夫妻和子女为主，符合当代中国大多数家庭结构 4、居住人数 在3-5人之间为多，富裕阶层通常有2-3个子女，因此要求居室数量至少为 四居室 5、客户从事行业 以金融为主、房地产、能源为购房主力
2019,中粮祥云国际生活区房地产案例分享96
本案客户定位
全球人 外籍人+有海外文化背景的人+向往国际化生活的人 国际化精英+本土跟随者+投资国际化的人群
形象客户
主力客户
衍生客户
项目分期及价格定位
项目总体开发计划
开发日期
2009年7 月
2019年5 月
2019年7 月
广泛蓄水期（09.08.02-09.09.06）
1. 人员组织：增加2至3名中级销售，1名客服人员。共13人 2. 销售培训：阶段性培训，增加销售道具的培训，客户深化梳理的培训。 3. 人员考核：月底进行整体销售流程考核，进行人员筛选。 4. 销售说辞、答客问内容补充：增加国际团队、公园规划等内容 5. 销售流程确认：现有案场考核制度、案场档案管理制度。
国际化资源 兑现进度、 别墅价格及 首期开盘范 围信息释放
国际化资源展 卖、开盘优惠 策略信息释放
未购房意向客 户保养策略
B类客户20 组，C类客 户80组
B类客户 100组，C 类客户200 组。
认筹客户 50组； A类客户 100组，B 类客户150 组。
认筹客户 150组， A类客户80 组，B类客 户100组。
重要路口指引齐全
7月已完成营销动作情况 重点动动执行
活动现场布置严谨隆重
7月已完成营销动作情况 重点动作二:“百万薪酬，招聘跨界精英” ——活动执行
充满现代感的立体展台是本次活动的重要展示道具，上面 的图片和文字介绍了合作团队的厚重历史和品牌实力。
A-10 C-03 C-06
项目一期地块（A-10）简介
占地：13万平方米 总建筑面积：172318平方米
2019年北京市房地产市场研究之别墅市场概况-精选文档
全年价格平稳，成交3月开始放量，经过金九银十观望，年底持续热销
中国房地产综合活动服务的第一选择
5 别墅市场：北京2019年别墅成交特征
2019年北京别墅成交结构如下：
北京篇
成交特征：联排占比最大为43.84% ，叠拼和独栋相当，占比分别为26.45%和26.21% ； 与2019年对比，四种产品套数均增加，占比方面叠拼上升9.40% ，独栋下降9.46% 。
中国房地产综合活动服务的第一选择
4 别墅市场：北京2019年别墅月度成交量价关系对比
2019年北京别墅成交量价关系如下：
北京篇
一个市场拐点：从2019和2019年的走势来看，市场的拐点出现在2019年3月，2019年 1-2月份量和价都达到市场最低点，3月份已经揭开了市场走好的序幕； 一个市场观望期：2019年的“金九银十”则变为了市场观望期，由于8月-9月份的成交 下滑，以及多个项目延迟开盘，使得今年的成交高峰出现在11月和12月，从时间节点上 来看“十八大”后没有大的政策出台，经济形势好转且涨价预期加重导致年底成交好。
北京篇
2019年北京市房地产市场研究
——别墅市场概况
中国房地产综合活动服务的第一选择
1 别墅市场：2019-2019北京市别墅成交概况
2019-2019年北京别墅成交走势如下：
北京篇
从近年北京别墅成交量价关系来看，成交价格稳步上升，成交量处于较低水平，因此 2019年成交量还有很大的上升空间；和2019年相比2019年别墅成交呈现量升价跌的态 势，和2019年开发商以价换量有关系。
存量主要是独栋和联排
中国房地产综合活动服务的第一选择
8 别墅市场：北京2019年别墅成交金额排行榜
名次 1 2 项目名称 中海尚湖世家 远洋·LA VIE 行政区 昌平区 朝阳区 套数 380 39 面积(㎡) 均价(元/㎡) 135749 38740.8 17226 54604
2016年北京成交为金额前十名别墅项目分析-PPT课件
中国房地产综合活动服务的第一选择 《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网：
中海尚湖世家——供求比、去化率
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誉皇殿 碧海方舟
奥北别墅板块
中央别墅板块
远洋lavie
本 案
润西山
本项目
远洋天著
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典型项目分析 1.1 北京市2019年别墅市场销售金额前十名项目分析
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中海尚湖世家——量价走势关系
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传统的别墅置业区域奥北别墅区和中央别墅区仍然是别墅置业的热点区域； 2019年北京市共有122个别墅项目有成交，成交金额254亿元，其中成交金额排名前十的项目成交金额为 125亿元，占总金额的49%；
中新家园 温哥华森林
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北京绿城御园别墅项目案例分析报告
公共空间
公共空间
公共空间
公共空间
婚礼
空间营造
• 在奢华大气的空间尺度中强调对称美，优雅而庄重。
• 在对国家精英生活所需深度了解的基础上，御园形成“圆厅别墅”和“品层 官邸”两种形式。
• 圆厅别墅
• 御园沿袭文艺复兴时期帕拉迪奥圆厅别墅的布局、风格。正门台阶尺度豪阔，平面正方轩昂，彰显 纯正新古典主义风格。带穹窿的圆形大厅，成为室内空间最为显著的特点之一，十字圆厅的设计，
紧急求助按钮、燃气感探测器，从防盗、防火、防煤气泄露到意外求助等各个方面满足了业主居家 生活的安全性、舒适性、私密性的要求。
• 降噪系统：御园的降噪系统由墙体降噪、楼面降噪、设备间降噪、电梯间降噪、“low-e”玻璃降
噪、水管棺材降噪等几部分组成。
会所规划
• 西会所主要功能定义为商务会所，对外开放 • 西会所主要功能：中餐厅、西餐厅、棋牌室、会议室、红酒吧、雪茄吧、健康中心等 • 东会所主要功能：餐厅、酒吧、健身房、书吧、美容美发中心、儿童娱乐室、医疗室
• 院内设东西双会所及幼儿园配套。
何种建筑能够承载“三山五园又一园”的生活理想 如何让空间透露出百年建筑的品质
• 建筑溯源
由于社区周边围绕百年历史的皇家园林，通过对皇家园林的建筑特点的总结 和深化，需要作出既与历史相呼应又能与现代人类生活的相统一，通过对圆 明园“西洋楼”、文艺复兴时期帕拉迪奥圆厅别墅和周边建筑的借鉴和分析， 得来现在的新古典味道浓厚的平层官邸和圆厅别墅。
营造明显的导向感，在起到功能分区作用的同时，营造出主宰四方的气度。 • 平层官邸
• 平层公寓继承了帕拉迪奥圆厅别墅的室内空间：十字内廊和圆厅，形成平层户型的十字形平面，使 整个室内布局更为严谨、对称；十字形的平面规划，将功能空间划分为四个区域，礼仪区（包括门 厅、接待区）、社交区（包括起居室、正餐厅）、家庭活动区（包括家庭室、中西厨、早餐厅）与 休息区（主卧与次卧区域）；每个区域保持着极好的独立性，避免了不同空间的相互干扰；同时， 空间可通过十字形布局的中心点，自由转换。
典型楼盘研究北京别墅案例
西山美庐
流水别墅
位 置：海淀区四季青乡西部 占地面积：约１９公顷 建筑面积：一期７．１万平方米 容积 率：一期为０．４７ 产品特征：一期100栋独栋别墅，户型区间358-
位 置：昌平温榆河上游九华山庄对面 占地面积：80公顷 建筑面积：25万平米 容积 率：0.33 开发阶段：共分两期，其中一期占地60公顷，建筑面积20万平米，包括590套独栋别 墅
产品特征： 一期单体面积包括从190㎡到300㎡的小户型和350-470 ㎡的大户型，二者的面积比 接近1：1
销售价格： 开盘价1万元/平米，目前已上涨到11000元/平米，包括2000元/平米的精装修。
项目十余年内部景观的营造是该项目取得成功的关键。90年代入市初期并没有取得 广泛市场认可；但项目始终坚持把景观环境的建造放在第一位，踏踏实实的美化、营 造社区景观环境，当项目内部景观逐渐成熟以后，很自然得引起了客户的关注，推动 了项目的发展，最终实现了京城别墅的最高价位。
特点三 价格随别墅资源的丰富而迅速攀升
项目二、三期大走“大景观+大户型+大庭院”的景观型豪宅路线，取得了良好 的市场反应，其中价格较高的临水产品销售速度惊人，证明了北京顶级消费能 力的真实存在。
第一期 1995年 9000元/平方米
第二期 2000年
第三期 2004年
12000元/平方米 16600元/平方米
创新理念、对产品的细致雕琢是该项目取得成功的关键。细节区别但总体统一的 建筑风格、欧洲小镇中心的概念、下沉式花园采光都至今仍是北京市场上许多其 他别墅项目效仿的对象。
2019年北京康城Ⅲ期创东区别墅富豪新境界
均价：26500 元 总价：500万—8500万元
总套数：155套 产品形式：独栋
东山墅占地100公顷，整体规划为11大半岛组团，155席独栋别墅点缀在森林、 河流、湖泊、溪谷之间，以80万平米的绿化面积、4.5万平米水面、0.32低容 积率，创造出都市中的自然奇迹。
项目：中海安德鲁斯花园
占面：200000 平方米
位置：朝阳高碑店路西侧，CBD国 建面：140000 平方米
际高尔夫球场北侧
容积率：0.73
绿化率： ------
开盘时间：2019-6-18
入住时间：2019-3-31
均价：8500 元（送地下室） 总价：100万—300万元
总套数：628套 产品形式：联排
从北京别墅分布的特点看出支持别墅的两大主要元素:依托自然环境和便利的交 通。且各个别墅市场都有自身的环境、交通特点，其客群组成也有明显的不同。
西山板块――“皇家板块”舒适型高端别墅 板块范围：以香山和西山区为主的高档别墅区
板块概况：距离城市较近，地理位置得天独厚， 背靠香山和西山，面临颐和园等，自然环境优越， 人文氛围浓郁，是传统西贵的主要区域，靠市场 自身的力量发展成为后劲十足的别墅热点板块， 产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法 复制其景观，多以独栋、双拼为主。 价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山 美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识 大于短期投资意识。 典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等。
2019年北京康城Ⅲ期创东区别墅富豪新境界
缘起
这么一个人，50岁出头，财富估计近5000万的小富豪。个人拥有CBD 高档公寓350m2，一套值500万。投资两个大三居户型200 m2两套，值 450万。总觉得人生有一个小小缺陷，没有买一栋有天有地的大别墅 稿赏自己和家人；总觉得人生就有那么一丝丝的不完美，找遍了东区 大小高档小区始终找不到自己满意的“独栋透天别墅小区”。终于在 CBD东侧发现新桃花园纯粹城市别墅――CBD生活特区。
北京世爵源墅别墅项目营销策划方案
北京世爵源墅别墅项目营销策划方案1. 简介北京世爵源墅别墅项目是一座豪华的住宅项目，位于北京市中心地带。
该项目总占地面积约500亩，由50栋独立别墅构成。
每栋别墅均拥有私人花园和泳池，提供高品质的生活环境和极致的享受。
我们的营销策划方案旨在吸引目标客户，并将项目成功推向市场，实现销售目标。
2. 目标客户我们的目标客户主要包括高净值人群、成功商业精英和追求高品质生活的人士。
他们对住宅环境和居住体验有很高的要求，愿意为优质的生活方式买单。
3. 营销策略3.1 品牌宣传品牌宣传是项目成功的关键。
我们将通过以下渠道推广北京世爵源墅别墅项目：•在知名媒体发布广告，包括报纸、杂志和电视媒体。
•利用社交媒体平台，如微博、微信和抖音，以吸引更广泛的受众。
•与房地产经纪公司合作，利用他们的渠道和资源推广项目。
•参加房地产展览会和活动，向行业内人士和潜在买家展示项目。
3.2 营销活动为了吸引目标客户，并提高他们的购买意愿，我们将举办一系列吸引人的营销活动：•开放日活动：定期开放销售中心和别墅示范区给客户参观和体验。
提供专业导游和销售人员，向客户介绍项目，并解答他们的疑问。
•线上推广活动：利用社交媒体平台组织线上推广活动，如抽奖、特惠购买等，以吸引更多潜在买家的关注和参与。
•高端聚会活动：邀请目标客户参加高端社交活动，如晚宴、高尔夫球赛等，以增加项目的曝光度。
•感恩回馈活动：为已购买别墅的客户提供特殊的福利和优惠，以增加客户的满意度和忠诚度，同时通过他们的口碑推动项目的宣传。
3.3 优势展示我们将重点展示北京世爵源墅别墅项目的独特优势，包括：•尽享私密生活：每栋别墅都拥有私人花园和泳池，提供高度的隐私和私密性。
•顶级设施和服务：项目内设有健身中心、豪华会所和私人管家服务，为业主提供一流的生活体验。
•优越的地理位置：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边配套设施完善。
4. 销售策略4.1 定价策略考虑到北京世爵源墅别墅项目的高品质和独特性，我们将采用高价策略，以突出项目的价值和稀缺性。
北京典型别墅案例分析2010
2）小独栋：高性价比的独栋产品形式，功能性强，低总价实现独 栋别墅生活感受
全套房式户型设计，空间利用紧凑，功能 完善，起居室、会客室、游戏室等功能空 间一应俱全，且四种户型均有中西厨设置 ，每种户型都配有私家庭院
地下空间利用充分，内置游戏室，且采用 多种方式解决采光问题，减少地下空间的 压抑感。330平及370平户型采用天井采光 ，400平户型设有下沉庭院
产品 一期项目为4联、6联及双拼别墅，地中海式风格
户型 价格 配套 客户
西班牙托斯卡纳建筑，每户面积在320平－500 平之间
单位面积价格在2万－3万
周边生活设施配套齐全，教育、购物、休闲一应 具备，设施5000平米会所（含泳池）
蓄客对象多为地源性改善性需求客户，望津、东 部都有
销售情况 预计2011年上半年开盘销售
精装修，现房入住
一层平面图
二层平面图
地下挖空形 成的庭院
地下室采 光的天井
地下平面图
空间利用合理，兼具私密性及舒适性
客厅独立挑空，三面采光 功能分区明确，错落有致，家庭活动区、
室内外游憩区等等 通风效果处理好，景观细致，出处观景，
视角独特，与自然亲密接触 主卧南北向，通透开敞，弥补了其空间狭
西班牙风格：地中海风格的一种，常常采用浅色的色调，有阳光 的活力，建筑外立面色彩明快，既醒目又不过分张扬，且采用柔 和的特殊涂料，不产生反射光，不会晃眼，给人以踏实的感觉。 其主要特征在于对陶艺、手工抹灰墙以及弧形檐口的抽象化应用。
法式风格：对建筑整体方面有严格的把握，且善于在细节上雕琢， 建筑造型多采用对称造型，外立面色彩典雅清新。布局上突出轴 线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。
销售情况 卖点
XX年17月北京房地产别墅区域成交分析25页
XX年17月北京房地产别墅区域成交分析25页一、2010年1-7月北京别墅区域供销走势2010年1-7月份（2010.1.1至7.31，下同），北京别墅新增预售1488套，总成交1690套，供销比为1:1.14，说明北京别墅市场供求情况较为平衡。
北京别墅市场总成交1690套，成交面积为57.95万㎡，成交金额高达138.43亿元，成交均价为23888元/㎡。
数据显示，北京别墅在前7个月的成交中，潮白河别墅区以总成交面积11.96万㎡稳居各别墅区之首，而夺得成交金额冠军的区域非西山别墅区莫属，总成交33.12亿元。
1-7月新增别墅1488套潮白河成供应之首数据显示，2010年1-7月，北京别墅市场新增预售别墅1488套，要紧集中于潮白河别墅区、亦庄别墅区与城南别墅区。
其中，潮白河别墅区新增供应最多，高达350套，占总供应量的23.5%；其次是亦庄别墅区，新增供应312套，占总供应量的21%。
而新增供应最少的当属西山别墅区，仅新增22套别墅，由于西山别墅区供应日益稀缺，该区域的成交均价也日益上涨，目前成交均价为44939元/㎡，远远高于其他别墅区。
潮白河别墅区以量取胜京东别墅以套称王纵观1-7月北京别墅成交量概况，潮白河别墅区总成交面积高达11.96万㎡，成为各别墅区中成交最多的区域，成交以中大户型别墅为主；而东部泛CBD别墅区则以总成交332套居各别墅区套数排行首位，该区域成交面积为9.07万㎡，仅次于潮白河别墅区，成交以较小户型的别墅为主。
成交量最少的当属亦庄别墅区，仅成交17套，成交面积为0.35万㎡。
西山别墅区独占鳌头总金额高达33.12亿元从各别墅区域成交额数据显示，西山别墅区前7个月成交总金额达33.12亿元，稳居成交金额销冠。
与排名第二的东部泛CBD别墅区的总成交金额相比，高出9.15亿元。
成交较不理想的亦庄别墅区在成交金额方面也排名最后，总成交0.71亿元。
西山别墅区以稀为贵比区域均价高出21051元/㎡数据显示，西山别墅区以44939元/㎡的成交均价远远高于其他别墅区域，比各区域成交均价高出21051元/㎡，将近一倍。