第五章复习思考题

第一章复习思考题
1.掌握：土地的涵义、功能及其基本特性；
●土地的涵义：土地是指地球表面的陆地和水面的总称，它是由气候、地貌、土壤、水文、
岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含过去和现在人类活动的成果。

●土地的功能：
1.养育功能
2.承载功能
3.仓储功能
4.景观功能
5.储蓄、增值功能
●土地的基本特性：
土地具有资源和资产的双重属性，土地的资源特性和资产特性是土地最本质的两大特性。

土地资源特性是土地资产特性的基础
☐土地资源特性是指土地作为自然资源，是最基本的生产要素，是人类生产、生活和生存的物质基础和根本源泉，可以为人类提供产品和服务。

人类离不开土地资源☐土地资产特性是指土地还是一种财产，它具有经济价值（拥有和利用能产生经济效益）和法律意义（具有明确的权属关系——所有权主体，以及使用的排他性）
2.掌握：土地管理学的研究对象和基本内容；
●土地管理学的研究对象：作为自然经济综合体的土地利用和土地关系的管理这一完整
的、综合的、具体的社会现象的规律性。

换言之，土地管理学研究的客体是以土地利用和土地关系为核心的土地问题。

●土地管理学的基本内容：
1.地籍管理
2.土地权属管理
3.土地利用管理
4.土地市场管理
5.土地信息管理
3.掌握：土地资源、土地资产的涵义；
●土地资源：自然资源，有形的土地实体
●土地资产：不动产，寓于土地实体中的各种经济关系和由此形成的产权（所有权、占有
权、使用权、收益权、出租权、抵押权等）
4.掌握：土地管理的涵义
●土地管理的涵义：土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、
技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地管理，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。

5.了解：可持续发展的涵义？从土地管理角度，谈谈如何加强土地资源管理，促进可持续发展？
●可持续发展的涵义：经济、社会发展的持久永续和社会、经济发展赖以支撑的资源、环
境的持久永续。

如何加强土地资源管理，促进可持续发展
（一）树立可持续发展观，努力做到土地资源的可持续利用
（二）实现土地、人口、环境、经济的协调发展
（三）选择与建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式
1.要使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩
2.实行以预防为主的环境政策
3.将土地资源利用的外部性内在化
4.实行有控制的人口转变
5.消除贫困
第二章复习思考题
1.掌握：土地管理原理包含哪些内容？
1.人本原理
2.系统原理
3.动态原理
4.效益原理
2.理解：土地管理原理在土地管理工作中的运用。

第三章复习思考题
1.掌握：土地管理的目标设置。

1、土地管理的目标：在一定时期内土地管理活动预期达到的目的
2、土地管理目标的层次性
（1）土地管理目标按照管理层次的不同，可以分为：宏观土地管理目标（全国，全局性、战略性）、中观土地管理目标（地区）和微观土地管理目标（县级）。

（2）按土地管理目标实现的时间跨度，可以分为：长期目标（10年及以上）、中期目标（5年左右）和年度目标（1年）
2.理解：土地管理机构的设置模式。

1、按照土地管理职责权限范围的不同划分：非专门性土地管理机构与专门性土地管理机构
（1）非专门性土地管理机构
非专门性土地管理机构：是将土地管理工作分散到有关的主管部门或综合到某一主管部门。

非专门性土地管理机构包括两种情况：
第一种是将土地管理工作分散到各有关部门，可称之为土地管理机构分散化
特点：这种模式容易造成土地管理工作的政出多门，条块分割，降低行政管理效率，增加行政管理成本，贬损公众对行政的信任，降低行政服务质量。

第二种是将土地管理工作与其他有关行政管理工作综合到某一主管部门，可称之为土地管理机构综合化。

特点：这种机构设置模式，有利于部门分工的整合，缩短行政办公流程，减少部门职责冲突，提高行政服务质量。

（2）专门性土地管理机构
专门性土地管理机构：由一个指定部门负责土地事务的管理。

特点：这种机构设置模式，有利于行政管理专业化及业务流程一体化。

现在采用的是综合性的土地管理机构
2、按照土地管理机构由谁设置，人财物由谁管理等方面的不同来划分：垂直性土地管理机构和平行性土地管理机构
（1）垂直性土地管理机构
特点：这种机构设置模式，有利于宏观土地政策的层层落实，减少来自横向层面的干扰和影响。

（2）平行性土地管理机构
特点：这种机构设置模式，有利于地方人民政府微观性土地政策的落实。

垂直性土地管理机构与平行性土地管理机构比较
在行政效率上，无论垂直性土地管理机构还是平行性土地管理机构，对行政相对人而言，所要历经的业务流程并无区别。

但是，平行性土地管理机构设置较垂直性土地管理机构设置更有效率。

（为什么垂直效率低？）
在行政效果上，垂直性土地管理机构设置模式更有利于全局性、战略性、整体性土地政策的贯彻落实。

3、完善我国土地管理机构设置模式的建议
（1）土地管理机构设置应适当综合化
（2）省以下土地垂直管理中必须协调好土地管理机构与各级政府的关系
（3）完善监督机制
3.掌握：土地管理的职能运作？
土地管理的基本职能：计划职能、组织职能、控制职能
一、土地管理的计划职能
●土地管理的计划职能：为实现土地管理目标而拟定方案和措施的过程。

●计划职能的步骤：预测、决策、计划的编制和计划的实施
（1）预测、
1）确定预测目标
2）调查研究，收集资料
3）选择预测方法进行预测
4）预测结果的分析和评价
5）预测结果的修正
（2）决策
1）制定方案
2）选择方案
3）评价与执行决策
（3）计划的编制
（4）计划的实施
目标管理通常被认为是有效的管理模式
计划的分类：（按其管理形式来划分的）
（1）指令性计划：它是由上级计划单位按隶属关系下达，要求执行的单位和个人必须完成的计划。

其特点是具有强制性、权威性、行政性、间接市场性。

（2）指导性计划：它是上级计划单位只规定方向、要求或一定幅度的指标，下达隶属部门和单位参考执行的一种计划形式。

其特点是约束性、灵活性、间接调节性。

二、土地管理的组织职能
一般包括建立土地管理机构，根据土地管理机构的主要职能和整体目标，设置下属职能部门，确定其职位、职责和职权，并有效地指挥、激励、协调各职能部门土地管理人员的行为，使之为实现整体目标而协同工作。

三、土地管理的控制职能
控制：就是为保证土地管理目标与计划的实现，在执行过程中对现实与目标、实际成效与标准之间的偏差所采用的纠正措施。

控制的过程：建立标准→衡量绩效→偏差分析与纠正
控制的类型：预先控制、过程控制、后果控制
第四章复习思考题
1.掌握：地籍的涵义，地籍管理的涵义、原则。

●地籍的涵义：指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册（含
图，即包含地籍簿和地籍图）。

●地籍管理的涵义：地籍管理可以理解为国家为获得地籍信息、科学管理土地而采取的土
地调查（含测量）、土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。

●地籍管理的原则：
（1）地籍管理必须按国家规定的统一制度进行（统一性原则）
（2）保证地籍资料的可靠性和精确性（可靠性与精确性原则）
（3）保证地籍工作的连续性（连续性原则）
（4）保证地籍资料的完整性（完整性原则）
2.掌握：地籍调查、土地条件调查的涵义。

●地籍调查的涵义：国家采取科学方法，依照有关法律程序，通过权属调查和地籍测量，
查清每一宗土地的位置、权属、界线、面积和用途等基本状况，以图、簿示之，在此基础上进行土地登记。

●土地条件调查的涵义：指对土地自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，
进行土地分等定级和估价。

3.掌握：土地总登记、初始土地登记、变更土地登记的概念。

●土地总登记：指在一定时间内对辖区内全部土地或特定区域内土地进行全面的登记。

●土地初始登记：土地权利人取得土地权利后，为获取国家法律认可而进行的土地登记的
行为和过程。

●变更土地登记：在土地总登记或初始土地登记后，土地登记机关对土地所有者、使用者
及他项权利者因为土地权属变更、名称、地址和土地用途等事项变更而进行的土地登记。

4.掌握：土地登记的类型。

（1）土地权利人变更登记
（2）土地权利人姓名（名称）、地址和土地用途变更登记
（3）土地他项权利变更登记
5.掌握：地籍管理的内容和流程。

第五章复习思考题
1.掌握：土地所有权、土地使用权的涵义；土地产权的涵义及其基本特性。

●土地所有权：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。

土地所
有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。

●土地使用权：是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国
有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。

它是土地使用制度的法律体现形式。

●土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和。

一般用“权利束”（a bundle of rights）加
以描绘。

●土地产权的基本特性：
（1）排他性（土地产权最本质的属性）：界定后就排斥权利人之外所有其他人对该项土地的权利
（2）土地产权客体必须具有可占用性和价值性：土地产权客体即土地，必须可以占有，而且可以带来收益
（3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护。

占有、流转都要按照法定的程序，办理（变更）登记手续
（4）土地产权具有相对性：受到法律和国家最高权利机关的控制和制约
2.掌握：国有土地使用权的取得方式、确认及其收回。

●取得方式
1、有偿取得：支付土地出让金或缴纳土地有偿使用费
出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押
2、无偿取得：行政划拨
国家机关和军事用地、基础设施和公益性等用地
3、依法承包经营取得：单位或个人承包国有土地从事农业
4、依照法律、政策规定取得：国有荒山、荒地、荒滩等
●确认
土管法第11条的规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

”
●收回
为公共利益的需要使用土地的
为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的
土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请续期未获批准的
单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的
经核准报废的公路、机场、矿场等用地
3.掌握：国有土地使用权出让的概念、年限、方式。

●国有土地使用权出让：指市、县人民政府代表国家以土地所有者的身份将国有土地使用
权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

●国有土地使用权出让的最高年限
居住用地—— 70年
工业用地—— 50年
教育、科技、文化、体卫用地—— 50年
商业、旅游、娱乐用地—— 40年
综合或者其他用地50年
●国有土地使用权出让的方式
（1）协议出让
（2）招标出让
（3）拍卖出让
（4）挂牌出让
4.掌握：国有土地使用权转让的概念、基本形式、条件及转让的内容。

●国有土地使用权转让：指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行
为。

●基本形式：具体方式包括出售、交换、赠与和继承等。

●条件:国有土地使用权转让的条件分两种情况（P153）
◆情况1：通过出让获得的土地使用权的转让条件
1. 已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书
2.依据土地出让合同规定进行投资开发的，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额
的25%以上
3.属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件
4.转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书
◆情况2：以划拨方式取得的土地使用权的转让条件
1.报经有批准权的人民政府审批（市县人民政府土地管理部门和房产管理部门）
2.由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金或由转让方将转让划
拨土地使用权所获得的土地收益上缴国家或作其它处理
●土地使用权转让的具体内容（P153）
1.权利、义务的转移（新的受让人继续履行原出让合同权利义务）
2.地上建筑物、附着物的转让
3.房随地走，地随房走，但地上建筑物作为动产转让除外
4.地上建筑物、其他附着物一般情形下都是作为不动产转让的；特殊情况下，作为动
产转让（比如把一些附着物作为建材出售），此时土地使用权不随之转让，比如说为了规避不动产审批，把附着物拆除卖了
5.土地使用期限中剩余年限的转让
6.政府优先购买权（转让价格低于市场价格时）
5.掌握：国有土地使用权划拨的涵义及其范围。

●国有土地使用权划拨：指国家将土地使用权在土地使用者缴纳补偿安置等费用后交付其
使用，或者无偿交付其使用的行为。

●国有土地使用权划拨的范围：
国家机关用地和军事用地
城市基础设施用地和公益事业用地
国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
法律、行政法规规定的其他用地
6.掌握：国有土地使用权出租及抵押的概念。

●国有土地使用权出租：指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用
权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给（承租人）使用，承租人为此支付租金的行为。

●国有土地使用权抵押：指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用
权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。

（在抵押期间不转移占有）
7.掌握：土地征收的涵义及土地征收与农用地转用的审批权限。

●土地征收：指国家为了社会公共利益的需要，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，
将农民集体所有土地变为国有土地的行为。

●土地征收的审批权限（土管法45条）
（1）征收下列土地，由国务院批准：
◆基本农田
◆基本农田以外的耕地超过35公顷的
◆其他土地超过70公顷的
（2）征收以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

●农用地转用的审批权限（土管法44条）
建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需办理转用手续
（1）国务院批准权限：
◆国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的；
◆省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；
◆直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其他城市以及国
务院指定的其他城市扩张用地。

（2）省、自治区、直辖市人民政府批准权限：
◆上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直
辖市人民政府批准。

8.掌握：征地补偿费的构成及标准和计算方法。

●构成：
（1）土地补偿费
（2）青苗费（青苗补偿费）
（3）地上附着物补偿费
（4）安置补助费
（5）社会保障费用
（6）新菜地开发建设基金
（7）拆迁补偿费
●征地补偿费的标准
（1）土地补偿费标准（土管法47条）
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

（产值=平均年产量*国家规定的价格）
征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。

（2）安置补助费标准（土管法47条）
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。

但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。

（3）新菜地开发建设基金收取标准
在城市人口（不含郊县人口，是指市区和郊区的非农业人口。

下同）100万以上的城市，每征收1公顷菜地，缴纳105000～150000元。

在城市人口50万以上，不足100万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳75000～105000元；
在城市人口不足50万的城市，每征收1公顷菜地，缴纳45000～75000元。

（4）土地征收补偿安置费的补充规定
●征地补偿费的计算方法
F = S×（4～6）×P÷P总/ H
S：被征收前三年平均年产值（元）
P：征收耕地面积（公顷）
P总：某被征收耕地单位的耕地总面积
H：某被征收耕地单位的总人口（农业人口）
P总/ H：人均耕地面积
9.了解：土地征收的程序。

（1）用地预审
（2）用地申请与审查
（3）批前公告和确认
（4）用地审批
（5）发布征地批准公告
（6）办理征地补偿登记
（7）发布征地补偿安置方案公告
（8）征地补偿安置方案的报批与实施
（9）颁发《建设用地批准书》
（10）土地登记
10.了解：土地权属纠纷的涵义，人民政府处理土地权属纠纷的程序。

●土地权属纠纷：指有关土地所有权、使用权的争议。

●人民政府或主管部门受理土地权属争议，一般采用调解和行政裁决两种方式调处。

第六章复习思考题
1.了解：土地利用管理的理论依据；
2.了解：土地利用的概念及其影响因素；
3.掌握：耕地保护的措施；
5.掌握：引导建设用地有序扩展的措施；
6.掌握：国家规定哪些耕地划入基本农田保护区；
7.掌握：实施土地利用管理的主要手段有哪些？
8.掌握：土地利用总体规划、土地利用年度计划、基本农田、耕地、土地用途管制的涵义。

第七章复习思考题
1.了解：城市土地市场的运行机制，城市土地市场管理的内容；
2.掌握：城市土地市场供需失衡的情形及表现；
3.掌握：城市土地市场供需调控力度的决定因素；
4.掌握：土地储备制度的涵义；
5.掌握：城市土地市场价格管理（地价管理）的涵义，定基地价指数和环比地价指数的涵义。