南京高科荣境别墅项目营销策略提报64P.pptx

高科荣境全年度推售节奏
道
荣境全价值链
稀缺资源体系
稀缺资源 [自然]
桂山
仙林湖
稀缺资源 [城市]
地铁
城市会客厅
全体系教育
稀缺资源 [血统]
创新别墅
顶尖科技
稀缺资源 [传承]
私家会所俱乐部
高科品牌
人文
自然、城市、血统、传承 如此多的方向我们如何诉求？
如何献给看过这个世界的人？
我们不妨看看别人是怎么说的
华润·悦府——传承的概念大行 易居态度：自我价值的宣言，对位沟通
因为
卖点是可以被超越的 观点是难以被超越的
但如果观点 不够气焰盖世， 不够惊世骇俗， 不够一针见血， 不够感人肺腑， 不够扬名立万， 不够侵经入髓， 不够传世流芳
它就很可能沦为自娱自乐的“孤芳自赏”
易居观点
引子
《韩非子·和氏》 ："王乃使玉人理其璞，而得宝焉。"这是指蕴玉之石。 《孟子·梁惠王下》："今有璞玉于此，虽万镒，必使玉人雕琢之。"这是指未琢之玉。
本我 鉴藏金陵孤本的建筑
自我 收藏一座城市的精彩
大承使命，不语而岁月观藏 徽标荣耀，不争而史载百年 宏筑未来，不取而大收天下
SLOGAN
超我
征服世界之后的指定收藏
下篇：谋攻—解决
定/行
三定
确定合理的推盘节奏，占领应有的市场份额 确定主线的调性主题，强化市场中的话语权 确定准确的线下营销计划，达成完美的销售
“你一定知道越是罕见的古董，价值连城显然不是最重要的，更 重要的是它背后巨大的历史学究意义才是人们长年以来来苦苦寻 访的…”
稀缺资源价值的无可复制性，独一无二，独撼春秋
鉴·藏
人的5个属性
自我实现 尊重 社会交往 安全 生理
尽情收藏 懂得鉴赏 开始欣赏 只是看见 未曾目睹
而我们的项目要说的不仅仅去鉴赏 更需要去收藏
的
tim时es.
代
战局——区域市场分析
本体——项目分析及价值提炼
中篇：寻策—取经
问/道
三问
现状&问题One
市场风云莫测，各项目放量增大，竞争激烈 而本案推案节奏需更明确，才能取得较好的市场占有率
现状&问题Two
项目需在有效的推售节奏控制下，统一释放信息，塑造形象影响力 强化本案媒体输出口径的系统性
最顶级的美女，是素颜 最好的技巧，是没有技巧 最顶级的包装，是去包装化
白领、小资、中产都是容易被概念、观点来驱使引导的
唯经济适用房和顶级豪宅的推广方向大致相同
实话实说
实话实说的标准只有一个：
你说的任何一句实话， 都能作为历史或时代的呈堂证供。
荣境占有了如此多的极致稀缺资源，我们如何“实话实说”？
不入悦府·安知家族之尊
Biblioteka Baidu
五矿·九玺台——从自然到文化的演绎
易居态度：观点确定江湖地位，文化式沟通
“湖山鹭岛城市养心大境” “人生得意九玺台” “天下归仁九玺台”
星河湾——站在品牌之上对位圈层的诉求 易居态度：观点创造新价值，情怀式沟通
我们发现一个现象，他们全部都没有独立的在说卖点，而 是阐述凝练出的一个可延续，可发展，有态度的观点
A1别墅推售安排
已
已 开
已开 开
已 开 已
已开
开已
开
第一波次：2# 11# 第二波次：1# 4# 9# 25# 第三波次：5# 23# 第四波次：16# 20# 21# 22# 第五波次：24# 26# A2 第六波次：15# 17# 18#
1、推售节奏按照后期价格提升以及利润实现 为前提。 2、推售量考虑销售季节。 3、整个A1地块承载2013年的价格增长空间。 4、预计10月份A2地块对外公开同时进行A2 地块蓄客。同时为了顺利衔接别墅向大平层销 售，建议A2地块首推位置稍好提高调性同时实 现价格目标。为了更好的完成销售额建议户型 多样化。
强化标杆性的项目的站位与话语权引导
现状&问题Three
项目应在贯彻项目主题调性的基础上，以活动输出邀约，达到线上 线下的一致性及配合度
突出本案线下活动的清晰调性及紧密配合销售的节奏
下面我们带着这些问题上路
我们需要打一场
影响力强大且可持续的战役
Valuablesales——主城400-700万高端物业 Brand——隶属高科的真正高端品牌 Nobleman——稀缺产品资源带来的生活改变
标杆的力量
来自一期别墅产品的诉求 来自对极致资源的占有
ThepowerofUltimate
标杆的力量
与生俱来
吸引力
传播力
形象力
没有标杆，就没有世人仰慕的眼光！ 没有标杆，就没有众多的追随者！！ 没有标杆，就没有极致的影响力！！！
高科荣境2013年度
站位：立足标杆的力量 发力：占有极致的资源 开启城市影响力的时代
售的企划+创意策略去刺激客户购买的需求。
SO,
对于高科荣境，我们寄予希望他的路线是
｛反璞归真｝
沉闷无声之下，打破市场天花板，赢得鲜花和掌声
北方有佳人，遗世而独立，一顾倾人城，再顾倾人国。 宁不知倾城与倾国？佳人难再得！ 《北方有佳人》汉·李延年
中国文学史上最美的形象美女李央央，形神兼备，无出其右
2013年,一个对于世界经济、尤其是房地产或许会成为永久记忆的年份，传统的房地产营 销方案以及策略也在随着越来越凸显的经济危机感的到来，而变得没有了过往的精彩。
这个市场中的绝大多数人早已陷入了一种地产推广的固化模式，抑或是一种想入非非却又 不落地的大而空模式，而我们只谈现实，客户才是王道，我们更需要有一个足够精彩的理由邀 约目标客户，我们需要一种周到的服务来提升客户内心的满足，我们需要一个可以直接促动销
谨呈：南京高科置业
2013年第二季度
阶段营销策略提报
易居中国南京公司事业一部 2013.3.19
审势——发现
大势/战局/本体
寻策——取经
问/道
谋攻——解决
定/行
上篇：审势—发现
大势/战局/本体
大势——宏观市场分析
这
I是 糟t is the 糕best of ti的 时 代miess也是最t.hIet worst ， 好 -----《双城记》 狄更斯
璞，古人是说蕴藏有玉之石，或未琢之玉。 璞玉指天然形成，尚未经雕琢过的美玉。
美玉
璞玉
? 如何实现
今天我们要用逆向思维，对这样的“修饰”说
NO！
《战国策. 齐策》记载: “反璞归真, 则终生不辱”.
璞, 指含玉的石头, 亦指未雕琢过的玉; 真, 指事物的本质、本性. 人们若能象璞那样回到其本来的自然形态，恢复其纯真的本来面目, 便终身都不会受到毁誉羞辱.