房产交易涉及6大税种

房产交易涉及6大税种，一下就哥哥税种做简单的总结。

另外附上二手房交易专题。

一是契税政策。

财政部1991年对以房产进行投资征收契税作出规定。

1997年《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税率为3%—5%。

国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税，城镇职工购买第一次的公有住房，享受免征契税，同时规定（一）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（二）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

（三）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

1999年国家税务总局规定以补偿征地款方式取得房产征收契税。

1999年规定对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

国家在2007年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。

从2007年6月1日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。

财政部、国家税务总局2007年明确对承受抵债房产征收契税。

2010年财政部规定对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

另据2006年<国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知>:对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税二是营业税国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税。

1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。

个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

2000年对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收2004年财政部、国家税务总局发布关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税、房产税自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。

个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。

对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2006年规定受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的,增收营业税2008年个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2011年要求个人转让不满5年住宅按销售总额全额征收营业税。

法律变迁：1999年08月01日《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字【1999】210号）2006年06月16日《关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税【2006】75号）2008年12月29日《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2008】174号）2009年01月01日《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》2009年12月22日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2009】157号）2011年01月27日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税【2011】12号）三是个人所得税根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。

2003年规定个人现自有住房房产证登记的产权人为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义接市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，可以按照财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）第三条的规定，全部或部分予以免税；以其他人名义按市场价重新购房的，产权人出售住房所得应缴纳的个人所得税，不予免税。

2006年规定受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税2010年1月，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。

二套房贷款首付款比例不得低于40%。

该通知分五个方面共十一条，因此被简称为调控房地产市场的“国十一条”。

2010年4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。

《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

2010年9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施。

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

[6]“新国五条”细则出台一周将对二手房转让征收20%的个人所得税。

四是土地增值税土地增值税于1994年开始征收，目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。

土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。

土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。

土地增值税也有一些优惠政策。

如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

五是印花税印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。

根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。

六是房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

个人所有非营业用的房产免征房产税。

但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税；1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行，试点将从个别城市开始。

2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。

2012年8月12日，30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。

二手房交易专题契税（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳）[1]征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平（包含90平）的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

印花税（税率1%买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

营业税（税率5.55% 卖方缴纳）根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据（房改房看国有住房出售收入专用票据）这三种证件按照时间最早的计算。

一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

城建税营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

个人所得税（税率交易总额2%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。

注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。

另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）②契税③营业税④城市建设维护税、教育费附加⑤个人所得税⑥土地增值税。