深解万达商业综合体的内装设计与成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体是包括购物中心、写字楼、酒店等多种业态的综合性商业地产项目，其建设和经营需要考虑多方面因素，其中成本控制是非常关键的一个方面。
全过程成本控制是指从项目规划、设计、施工到投入使用后的运营，对项目的各个环节进行成本控制以确保项目的经济效益。
一、规划阶段的成本控制规划阶段的成本控制是为了减少项目建设中的不必要浪费和提高工作效率。
首先需要对项目的需求进行充分调研，以确定项目的业态、规模、建筑面积等。
其次需要对项目的市场环境、竞争对手、消费者需求等因素进行全面分析，以确保项目的可行性。
最后需要根据项目的预算和计划，制定详细的施工方案和工期计划，以便在后期的施工中控制成本和提高效率。
设计阶段的成本控制主要是通过优化设计方案，降低建设成本。
在设计中，需要充分考虑项目的功能要求和造价要求，确保设计方案符合项目的经济性和实用性。
在这个阶段，设计师需要尽可能地利用现有的资源，设计出根据市场需求和竞争对手的情况而具有竞争力的项目，降低项目建设成本。
施工阶段的成本控制主要是通过控制施工现场的人力、物力、财力等成本，降低项目的建设成本。
在施工前，需要对施工现场进行充分的规划和组织，确保施工进度和质量。
施工中，需要充分考虑人力和设备的利用率，协调各承包商之间的施工进度，以避免因施工进度滞后而产生的额外成本。
运营阶段的成本控制主要是通过控制项目的日常运营成本，提高项目的经济效益。
商业地产综合体项目在运营中需要考虑租金、管理费、物业维修等多个方面的成本，需要精心管理和规划。
在这个阶段，需要建立完善的管理体系，控制物业维修和运营成本，适时调整租金和物业服务费用，以提高项目的盈利能力。
综合来看，商业地产综合体项目的全过程成本控制是一个长期、复杂、系统的过程。
有效的成本控制需要全面考虑项目的各个环节，协调各方资源，充分利用现有资源，并制定合理的成本控制策略。
只有这样，才能保证商业地产综合体项目的建设质量和经济效益。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目建设是一项庞大的工程，需要控制全过程的成本才能保证项目建设的顺利进行。
全过程成本控制包括项目前期规划、设计、施工、后期运营等多个环节。
本文将从项目前期规划、设计、施工、后期运营四个方面进行分析，探讨商业地产综合体项目全过程成本控制的相关问题。
一、项目前期规划商业地产综合体项目前期规划是项目建设中非常重要的一个环节，包括项目的选址、规划设计、技术研究等。
在这一环节中，项目的定性分析和定量分析都非常关键，可以有效地控制项目的成本。
具体而言，需要注意以下几个方面：1.选址时要充分考虑地理位置和市场需求，避免选错地点或者建设不需要的商业设施。
2.精心规划设计，根据市场需求和投资方的要求，确定商业地产综合体的主题、功能、格局等。
3.合理配置项目的功能利用率，确保投资方的合理投入和回报。
4.充分调研市场需求和商业模式，避免项目一开始就面临缺乏市场认可和盈利瓶颈。
二、设计阶段商业地产综合体项目的设计阶段，是项目从蓝图到具体实施的关键一步。
设计阶段不仅涉及方案的设计，还涉及商业地产综合体项目的建设标准、工程量、选材等问题。
为了控制项目的设计成本，需要注意以下几个方面：1.精简方案设计，确保设计符合需求，但同时避免过多的花费。
2.合理选材和材料搭配，确保建造的质量和外观，但是不要过分追求高端与奢华，避免造成不必要的浪费和成本。
3.配合工程量和施工进度，平衡项目的时间和成本。
4.采用先进的建设技术，提高施工效率，降低项目建设的成本。
三、施工阶段1.合理组织施工队伍，设置质量检验标准，避免项目出现误差和质量缺陷。
2.掌握施工进度，定期跟踪项目建设进展情况，确保项目能够按时完工。
3.严格控制人力和物力成本，提高施工效率，避免浪费和损失。
4.建立合理的施工管理机制，加强安全和环境保护措施，避免与公众投诉和不良事件发生。
四、后期运营阶段商业地产综合体项目后期运营是项目的最后一个阶段，涉及到项目的保护和维修，周期性的维修和更新等一系列问题。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是指将商业、办公、住宅、酒店等多种类型的房地产项目综合在一个地块上开发建设的项目。
这种项目的规模较大，涉及到多个领域的合作与投资，因此其全过程的成本控制显得尤为重要。
一、前期规划与设计阶段的成本控制。
在项目规划与设计阶段，需要进行市场调研、土地选址、项目定位等工作，以确定项目的规模与布局。
在这个阶段，应该充分考虑项目的可行性与风险，合理控制项目的规模与投资。
在设计阶段，应考虑到项目的建造成本、材料选型等因素，以确保项目在后期施工阶段的成本可控。
二、施工阶段的成本控制。
商业地产综合体项目的施工过程复杂，需协调多个施工单位和供应商，因此施工过程控制成本的难度较高。
在施工阶段，需要进行施工进度的合理安排与监控，以确保工期的控制，避免人力、材料资源的浪费。
还需要加强施工质量的控制，避免因施工质量不达标而引发的二次修复成本。
三、设备与物业管理阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在竣工后，需要进行设备设施的安装与调试，并进行物业管理工作。
在这一阶段，应合理选择设备与物业管理服务商，确保设备的质量与性能，控制设备采购与维护成本。
还需要加强对物业管理人员的培训与管理，以提高物业管理效率，降低物业管理成本。
四、运营阶段的成本控制。
商业地产综合体项目在运营阶段，需要进行租赁与招商工作，确保项目的稳定运营。
在这一阶段，应做好租金与招商收入的管理，合理控制各项运营成本，确保项目的盈利能力。
还需要加强对商户的管理与培训，提高商户的经营水平，增加项目的竞争力。
商业地产综合体项目的全过程成本控制是一个复杂而细致的工作。
只有合理控制项目的规划、设计、施工、设备与物业管理以及运营各个环节的成本，才能保证项目的投资回报率和经济效益。
项目各方应加强沟通协作，制定明确的成本控制计划，确保项目的成功实施。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是近年来发展越来越快的一个新兴领域，该领域的特点是项目成本高、周期长、风险大，因此项目全过程成本控制显得尤为重要。
本文将从商业地产综合体项目全过程成本控制的角度展开阐述。
一、前期准备阶段项目前期准备阶段是商业地产综合体项目中成本控制最为重要和关键的一个环节。
在该阶段，项目管理部门需要对整个项目做出全面、科学的规划，制定出详细的项目计划，并根据实际情况进行风险评估。
具体工作包括：1. 项目需求确定：依据市场分析，确定项目的产品定位、主题、规模等关键要素。
2. 土地与建筑分析：对土地进行评估，确定建筑用地、建筑结构、开发商资质等。
3. 市场分析：市场研究可以帮助项目管理部门了解市场需求、竞争格局等因素，以确定项目基础设施的投资、消费者的要求等。
4. 投资计划：根据市场调研结果、商业预算、财务风险评估等相关因素，制定出详细的投资计划，包括项目初估价、建筑费用、运营费用等。
5. 风险评估：评估项目可能面临的风险，预计战略环境、政府环境、市场环境、经济环境等风险，确定应对措施。
在前期准备阶段中，应当尽可能地压缩流程，达到快速启动阶段的目的。
二、招标阶段在项目规划和需求确定的前提下，商业地产综合体项目的招标阶段是十分关键的。
项目管理团队需要与开发商进行多次交流，以确保开发商能够满足项目计划要求，并且项目的预算合理。
在招标阶段，项目管理团队应当开展以下工作：1. 调查潜在开发商：了解潜在开发商的背景信息，包括成本管理能力、项目管理经验等。
2. 编制招标文件：制定详细的招标文件，精确的描述项目所需要的材料和成本控制要求。
3. 评价开发商：开展开发商评估，将面试录取的开发商进入最初的评估流程。
4. 全面调研：确定开发商的建筑成本、管理劳动力、建筑时间表等重要信息，以制定合理的价格和优惠。
三、设计阶段在设计阶段，项目团队应当密切与设计团队合作，确保项目手稿的完善、可行性和可持续性。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目的全过程成本控制是保证项目顺利运行和实现预期效益的关键因素之一。
全过程成本控制包括项目前期调研及策划、设计阶段、施工阶段、运营阶段等各个环节，要做到科学合理地控制成本，需要从以下几个方面加以分析和思考。
在项目前期调研及策划阶段，需要对项目的可行性进行详细的研究和评估。
这包括对市场需求、目标用户群体、项目地理位置等进行准确测算和判断，从而确定项目规模、功能布局和经济效益等。
对项目的投资构成、收益模式、风险控制等进行分析和论证，以确保项目的可持续发展和盈利能力。
在设计阶段，需要注重合理规划和设计建筑物。
在建筑物的功能、结构、材料等方面的选取和设计上，应该寻求最优解决方案，既能满足项目需求，又能降低成本。
在结构设计方面，可以采用先进的技术和材料，提高空间利用率和建筑强度，降低建筑物的施工和维护成本。
在装修设计方面，可以选择适合项目定位和风格的材料和装饰，同时注重装修的实用性和经济性，避免过度奢华和浪费。
在施工阶段，成本控制的主要任务是保证工程的质量和进度，同时尽量降低施工成本。
这需要合理编制工程施工计划，并对施工过程进行全面的监督和管理，及时解决施工过程中出现的问题和风险，确保工程质量和进度的符合预期。
可以采用先进的工艺和设备，提高施工效率和质量，降低施工成本。
合理组织材料供应和人员安排，避免资源浪费和效率低下，也是降低施工成本的重要措施。
在运营阶段，成本控制的主要任务是降低运营成本，提高项目的盈利能力。
这包括对项目的租金、运营费用、人员成本等进行精细管理和控制。
可以通过积极拓展项目的租户和业务范围，提高租金收入，增加项目的盈利能力。
可以对运营费用进行精细化管理，避免不必要的开支和浪费。
在供应链管理方面，可以优化采购流程和供应商选择，降低物资采购成本；在人员管理方面，可以合理配置人力资源，提高员工的绩效和工作效率。
定期对项目运营进行绩效评估和分析，及时发现和解决运营中存在的问题，提高项目的盈利能力和市场竞争力。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是一种综合性资源整合和利用的项目，包括商业、住宅、文化、娱乐等多种功能，其建设过程中需要控制成本，保证项目的经济效益和可持续发展。
本文将从多个方面浅析商业地产综合体项目全过程成本控制。
1. 建设前期成本控制商业地产综合体项目建设前期的成本控制是极其重要的。
在项目立项之初，需要进行规划、设计、选址等多项工作，并对预算进行详细的分析与计算，以确保项目初期投入资金的合理性和有效性。
同时，还需要根据市场需求和行业趋势，制定合理的规划和设计方案，避免后期的大量改动和增加成本。
2. 施工阶段成本控制商业地产综合体项目的施工阶段是项目成本的重要组成部分。
建设单位需要定期对项目进度和质量进行监管，确保施工进度合理，质量达标。
同时，在材料选用、工程施工等方面也需要严格控制成本，防止浪费和资源的低效利用。
商业地产综合体项目建设完成之后，需要进行运营和管理。
在运营过程中，需要对人力、物力、财力等进行精细化管理，控制运营成本。
例如，对租户的选择和管理、设施的维护和更新、能源的节约等方面进行合理的规划和控制，以最大程度地提高项目的经济效益和可持续发展。
商业地产综合体项目在运营过程中可能会出现市场变化、管理不善等因素导致项目终止的情况。
在项目终止阶段，需要做好项目清算和资产处置，避免因为过度依赖某个业态或产品导致项目投资损失。
同时，还需要对项目的总成本进行全面汇总和分析，以便更好地总结经验教训，为未来项目的成本控制提供参考。
综上所述，商业地产综合体项目全过程成本控制需要建设单位从建设前期开始，对项目规划、设计、施工、运营等多个阶段进行全方位的管理和监管，以确保项目的经济效益和可持续发展。
万达大商业内装成本要点分析报告
二 A 购物中心分项指标（商管公司）
Ⅰ:租赁总建筑面积（I=a+b+c）
单位 建筑面积
a 主力店建筑面积
万㎡ 4.71
其中 b 次主力店建筑面积
万㎡ 0.63
c 步行街建筑面积
万㎡ 4.55
占比 47.62% 6.37% 46.01%
a:主力店建筑面积
单位 建筑面积
楼层位置
其中
万达百货
1
含儿童零售
2 儿童娱乐
大商业室内步行街成本分析
分区 名称
图片
一
步 行 街 区
CAD示意
分区说明
人行区域第一门以 内（通常第一道门 为防火门）
成本包含： 1、街区地面 2、街区天花 3、街区墙面 4、街区隔断 5、其他部分
重点区域 成本占比50%以上
大商业室内步行街成本分析
版本
建造标准
关注重点
优化建议
备注
1.1街区 地面
1、根据集采协议选择中低价品
种，石材尺寸为标准600*600，
A 采用进口人造岗石
禁止选用800*800规格；
1、进口石材主次色调品种及尺 寸选择； 2、深色调石材面积占比； 3、拼花形式及面积占比； 4、首层上车区域面积占比。
2、深色调石材品种价格较高， 深色面积尽量不超过总面积 10%； 3、拼花形式尽量以大色带对接 为主，减少拼花面积和石材损 耗，拼花面积不超过首层面积
3 电玩
4 大歌星
5 万达影城
6 超市
7 电器
b:次主力店建筑面积
1 次主力店1
其中
2 次主力店1 3 主题餐厅1
4 主题餐厅2
c:室内步行街建筑面积（含室外街自持 商铺） Ⅱ：配套建筑面积（Ⅱ=d+e+f）
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制【摘要】商业地产综合体项目全过程成本控制在项目实施过程中具有重要意义。
项目前期成本控制主要包括合理的投资规划和预算编制，项目中期成本控制涉及施工过程中的成本监控和调整，项目后期成本控制需重点关注运营和管理阶段的成本管理。
整体成本控制需要全方位考虑各个阶段的成本，通过有效的成本控制策略来保障项目整体成本控制的有效性。
有效的成本控制是商业地产综合体项目成功的关键，只有在全过程中严格控制项目的成本，避免浪费和不必要的支出，项目才能取得理想的经济效益和社会效益。
通过本文的浅析可以更好地了解商业地产综合体项目全过程成本控制的重要性和实施方法，为项目的成功实施提供参考和借鉴。
【关键词】商业地产综合体项目、全过程、成本控制、前期成本、中期成本、后期成本、整体成本、控制策略、成功关键。
1. 引言1.1 商业地产综合体项目全过程成本控制的重要性商业地产综合体项目全过程成本控制的重要性在整个项目的开发和运营过程中至关重要。
成本控制是保障项目顺利进行、最大程度降低投资风险、提高项目获益的关键环节。
在商业地产综合体项目中，成本控制的重要性主要体现在以下几个方面：项目前期成本控制能够在项目规划和设计阶段及时识别和解决潜在成本风险，确保项目的可行性和盈利性。
通过对土地收购、规划设计、施工标准等方面的合理控制，可以避免项目在初期就面临资金不足或超支的困境。
项目中期成本控制可以有效监控项目的施工进度和质量，避免工程延误和质量不达标导致的额外成本支出。
及时发现并解决工程施工过程中的成本偏差，确保项目按计划完成，减少不必要的浪费。
项目后期成本控制是保障项目运营和管理效率的关键。
通过对运营成本、维护费用、租金收益等方面的精细管理，可以最大程度地降低项目的运营成本，提高经营效益，实现项目的长期稳健发展。
有效的成本控制是商业地产综合体项目成功的关键。
只有在全过程严谨控制成本，实现成本和效益的平衡，项目才能顺利实现预期目标，取得长期稳定的经济效益。
万达成本控制模式总结[1]
![万达成本控制模式总结[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/a27f2a52b307e87101f69673.png)
万达成本控制模式总结1、万达组织结构图（最新）2、集团公司成本控制部职责（1）执行管理制度，配合编制、修订管理制度中成本、招投标和合同管理方面的内容；（2）实行成本控制人员垂直管理，对全体成本控制人员聘用、考核、薪酬待遇、晋级、奖惩、调转等业务进行统一管理；（3）成本管理方面A、配合落实新开发项目的前期工作，牵头编制或审核新开发项目的科研目标成本中工程成本部分；B、审核项目公司编制的目标成本中的工程成本；C、牵头完成《项目经营决策文件》，参与项目建造标准的编制；D、监督各项目的成本动态控制工作，进行直接委托和大额及超规合同付款审批，进行大额设计变更及现场签证审批，进行成本超支报警及处理审批；E、对各项目工程类合同结算进行三级审核；F、对各项目工程决算进行监控和复核；G、参与股份公司诉讼、纠纷中涉及成本方面的事务处理；H、收集整理各项目的成本后评价资料，建立成本信息资料库；I、定期收集整理各项目的材料设备信息，建立材料设备信息资料库；J、收集整理各地的政府行政事业性收费资料和工程造价资料。
（4）招投标方面A、负责组织股份公司的集中采购（材料设备）、项目总承包招标和第一类招标项目（品牌库招标）；B、指导、监督第二类招标项目（品牌库招标）；C、建立、评价及更新股份公司的合格供方品牌库，指导、监督项目公司的供方管理；D、逐步组织实施股份公司网上招标工作；E、编制各类招标的示范文本；F、负责建立招标成果的资料库；G、每年初编制股份公司的年度集中采购目标。
（5）合同管理方面A、对总承包、集中采购的合同进行审批；B、对第一类招标项目的合同进行审批；C、编制各类合同的示范文本；D、监督、指导项目公司的合同档案管理；E、组织业务范围内的日常培训和研讨会议。
3、项目公司成本部职责（1）按股份公司成本垂直管理的制度规定，负责股份公司所属公司的成本控制工作；（2）组织、协调、编制项目目标成本，按批准的项目目标成本，做好成本动态控制，负责项目设计变更和现场签证的审核；（3）负责项目的预算、决算的编制；（4）配合股份公司相关部门牵头编制股份公司所属公司的招标采购权限范围之内的招标文件；A项目公司根据《项目开发计划执行书》编制项目整体结算计划，并于每季度末对结算计划进行修订后报股份公司成本控制部。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是指在一个地块上建设多个商业用途的建筑群体，包括商场、写字楼、酒店、公寓等。
这种综合体项目通常具备交通便利、商业规模大、商圈配套完善等特点，需要在项目全过程中进行成本控制，以确保项目顺利完成并达到预期效益。
项目前期，成本控制主要体现在项目的规划、设计和选址上。
合理的项目规划可以有效降低建设成本。
通过合理的布局和规划，能够减少项目中的冗余空间、提高建筑物的使用率，从而减少建筑面积和建设成本。
项目的设计要考虑到成本控制的因素，从材料选择、工艺设计等方面进行合理的优化，降低建设成本。
在选址时要考虑到交通便利性、土地价格等因素，以确保项目的综合成本控制在可接受范围内。
项目中期，成本控制主要体现在项目施工过程中。
在项目施工过程中，需要对项目进行施工进度和质量的监控，以确保项目按时完工，并且质量符合要求。
对施工进展进行及时调整、优化，确保成本控制在预算范围内。
在采购材料和设备时，需要进行供应商的筛选和谈判，以获取最优价格和服务条件，降低采购成本。
项目后期，成本控制主要体现在项目的经营管理中。
在项目运营阶段，主要是通过降低运营成本和提高经营效益来控制成本。
这包括与商铺租金的谈判、管理费用的管控、能源消耗的控制等。
还要进行市场营销活动，提升品牌知名度和吸引力，增加项目的销售收入。
要实现商业地产综合体项目的全过程成本控制，需要项目团队具备全面的专业知识和经验，包括项目经理、设计师、施工队伍、供应商等。
需要建立完善的管理流程和监控机制，确保信息的及时传递和决策的迅速执行。
还需要密切关注市场变化和竞争对手的动态，及时调整项目策略，以保持项目的竞争力。
商业地产综合体项目的全过程成本控制是一个复杂的系统工程。
需要在项目的前期、中期和后期不同阶段进行不同形式的成本控制，以确保项目的顺利推进和预期效益的实现。
还需要跟踪项目的运行情况，进行持续的优化和调整，提高项目的整体效益和竞争力。
万达商业综合体建造标准
1万达商业综合体建造标准1.1 万达商业综合体建造标准——建筑、结构部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行1.2 万达商业综合体建造标准——内装部分备注：在规划阶段，步行街店铺按照50%的比例为餐饮类店铺（毛坯，租户自行装修）估算成本。
1.3 万达广场购物中心建造标准——景观部分备注：本表除特殊说明外，其他均计入景观成本。
1.4 万达广场购物中心建造标准——给水排水、燃气部分1.5 万达广场购物中心建造标准——暖通部分备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。
1.6 万达广场购物中心建造标准——强电部分业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）强电供、配电系统供电电源双（多）路市电，供电电源电压等级一般为110KV、66KV、35KV、20KV、10KV；10KV（20KV）电源为优先选用电源开闭所根据项目所在地供电部门要求，确定是否设置开闭所；开闭所转接容量及所带负荷应根据经供电部门审批的供电方案确定变电所百货、超市为独立供配电系统，其余除电器、大型酒楼需根据工程实际状况、计量要求、容量及双方合约内容确定是否设置独立变电所外，其余均由物业变电所供电由物业变电所供电变电所中压配电柜柜体均为国产优质变压器顺特、施耐德、许继等品牌库产品低压配电柜柜体均为国产优质封闭式母线国产优质电缆桥架国产优质中压断路器A版：西门子、ABB、施耐德；B版、C版：国产VSI型低压断路器A版、B版、C版：西门子、ABB、施耐德、默勒双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：合资柴油发电机组{合资或国产优质（康明斯、帕金斯、奔驰，三菱、沃尔沃等）}供电计量超市、百货、回迁商业根据双方交房条件可实行高压计量外，其他业态均实行低压计量，变电所所有低压出线均设计量表；计量精度：高压互感器0.2级；计量表0.5级；低压互感器、计量表0.5级低压计量动力配电系统动力配电柜(箱) A版、B版、C版：国产优质双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质控制箱A版、B版、C版：国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；业态类别联合发展业态待定业态室内步行街物管用房地下车库其他功能用房业态名称万千百货万达院线大歌星KTV大玩家电玩电器超市大型酒楼健身儿童城零售娱乐特色餐饮洗浴走廊、中庭店铺设备用房员工食堂非机动车库垃圾房员工卫生间其他用房（疏散楼梯间、通道、仓库等）隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；交流接触器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级热继电器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；降压起动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；软启动控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；变频控制器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；电缆08版民用电气设计规范执行照明配电系统照明配电箱A版、B版、C版：国产优质应急双电源切换箱A版、B版、C版：国产优质照明时钟控系统合资或国产优质备用电源（EPS、UPS）应急供电时间应满足当地消防部门要求低压断路器A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；隔离开关A版：西门子、ABB、施耐德、默勒；B版、C版：国产优质+部分合资（西门子、ABB、施耐德、默勒）；双电源自动转换装置（ATS）A版、B版、C版：国产优质或合资所有ATS均选用PC级室内照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源光源显色指数Ra≥80；色温：居住类、酒吧--≤3300K；办公、商业--3300K∽5500K 室外照明灯具A版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；B版、C版：合资光源--GE、飞利浦、欧司朗、松下等；国产优质光源疏散照明灯具国产优质(消防部门审批合格) 应急供电时间应满足当地消防部门要求开关(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）插座(电气附件) A版、B版：合资（西门子、施耐德、松下电工、罗格朗、海格等）；C版：合资或国产优质（奇胜、TCL等）电线、电缆08版民用电气设计规范执行备注：除特殊说明外，C版建造标准均按照B版建造标准执行。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是指将商业、办公、住宅等多种功能融合在一起的综合性项目，其建设过程中的成本控制十分重要。
本文将从项目策划阶段、设计阶段、施工阶段和运营阶段四个方面对商业地产综合体项目全过程成本控制进行浅析。
在项目策划阶段，全过程成本控制的关键是进行合理的项目定位和市场分析。
通过对市场需求的研究，可以确定项目的规模和定位，从而为后续的设计和施工提供指导。
在项目规划阶段，需要进行全面的经济分析，包括土地成本、建筑物造价、工程费用等，以及潜在的风险和不确定因素的评估，从而制定出合理的预算和成本控制方案。
在设计阶段，全过程成本控制的关键是通过合理的设计来实现经济效益。
设计阶段需要考虑到建筑物的功能、结构、材料等方面，同时充分利用现代技术手段，如BIM技术，来提高设计的效率和准确性。
还需要与施工方和物业管理方进行密切合作，确保设计方案符合实际施工和运营的要求，避免后期的变更和调整，从而减少不必要的成本。
在施工阶段，全过程成本控制的关键是加强施工过程的管理和监督。
施工阶段需要制定详细的施工计划和进度安排，并进行全面的投资控制和资金调度。
需要加强对施工单位和材料供应商的管理，确保施工质量和进度的把控，及时处理施工中的问题和风险，避免工程质量问题和成本超支等不良后果。
在运营阶段，全过程成本控制的关键是实施科学的物业管理和运营策略。
运营阶段需要建立健全的物业管理体系，包括人员组织、设备管理、环境维护等方面，提高物业的使用效率和服务水平。
与此还需要进行全面的运营成本分析和控制，包括人力成本、能耗成本、设备维护成本等，从而提高项目的经营收入和盈利能力。
商业地产综合体项目全过程成本控制是一个复杂而重要的工作，需要在项目策划、设计、施工和运营的各个阶段进行全面的成本分析和控制。
只有通过科学的管理和合理的决策，才能最大限度地降低项目成本，实现良好的经济效益和社会效益。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目是目前城市建设中经常出现的一种建筑类型，具有多功能性、综合性和高效性的特点，因此成为城市发展的重要组成部分。
在商业地产综合体项目的建设过程中，成本控制是一个非常重要的问题，可以直接影响到项目的投资回报和经济效益。
本文将从项目前期准备、设计阶段、施工阶段和运营阶段四个阶段，对商业地产综合体项目全过程成本控制进行浅析，以期为相关从业人员提供参考和借鉴。
一、项目前期准备阶段的成本控制在商业地产综合体项目的前期准备阶段，成本控制的关键是合理规划和有效控制投资。
首先需要进行市场调研，了解目标市场的需求和趋势，确定项目的定位和规模。
然后需要对土地进行评估和选址，合理选择土地并进行成本预算，避免土地成本对整体投资造成过大压力。
还需要进行项目可行性研究和风险评估，从多个角度综合分析，确定项目投资的合理性和可行性。
在前期准备阶段，成本控制还需要注重项目方案设计的经济性。
要结合市场需求和资金实际情况，确定项目方案的设计要求和标准，避免盲目追求豪华和奢侈度，造成不必要的浪费。
同时还需要与设计单位和相关专业人员充分沟通，力求在设计过程中考虑到成本控制的因素，尽量减少后期改动和增加的成本。
在设计阶段的成本控制还需要注重材料和设备的选用。
要选择性价比高的建筑材料和设备，避免盲目跟风和追求新潮，导致材料和设备成本过高。
同时还需要严格控制设计变更和增项，避免设计过程中频繁更改和增加，导致项目成本的不断上升。
在商业地产综合体项目的施工阶段，成本控制的关键是合理控制施工成本和施工周期。
首先需要选择合适的施工单位，与施工单位在合同中明确工程量和工程款项，注重施工单位的实力和信誉。
在施工过程中，要严格按照设计图纸和施工规范进行施工，避免因为施工质量问题造成后期的维修和整改费用。
在施工阶段的成本控制还需要注重材料和设备的采购和使用。
要选择质量可靠、价格合理的建筑材料和设备，避免因为材料和设备问题导致施工质量不达标，造成后期的返工费用。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制商业地产综合体项目的全过程成本控制对于投资方和开发商来说是至关重要的。
因为成本控制直接影响项目的盈利能力和投资回报率，而商业地产项目的复杂性和长周期性使得成本控制更加困难和重要。
本文将从项目规划、设计阶段、施工阶段和运营阶段分别论述商业地产综合体项目全过程成本控制的关键点和方法。
一、项目规划阶段成本控制项目规划是商业地产综合体项目的重要阶段，项目规划的合理性和准确性直接影响整个项目的成本控制。
在项目规划阶段，需要充分考虑项目的定位和规模，决定项目的主要功能和业态组合。
需要对项目的基础设施建设和周边环境进行充分调研和评估，明确项目的不利因素和潜在风险。
在规划阶段，可以通过前期调研和论证，合理确定项目的开发成本和预期盈利能力，从而为后续的设计和施工阶段提供参考依据。
在项目规划阶段，需要合理控制项目投资规模和成本预算，避免盲目扩大项目规模和冗余投资。
需要充分考虑项目的品牌定位和价值创造，确保项目投资能够实现最优化的回报。
规划阶段还需要与相关政府部门和社会公众进行充分沟通和协调，明确项目的政策支持和社会环境，降低项目的政策和社会风险，从而为后续的设计和施工阶段奠定基础。
在设计阶段，需要合理控制项目的建筑面积和体量比例，避免项目的浪费和冗余。
需要充分利用现代化的建筑技术和装修材料，降低项目的建筑工程和装修成本。
在设计阶段，还需要与相关设计单位和施工单位进行充分沟通和协调，确保项目的设计理念和施工可行性保持一致，避免设计方案的变更和补充。
设计阶段还需要考虑项目的节能环保和安全设施，降低项目的后期运营成本和风险，提高项目的可持续发展能力。
施工阶段是商业地产综合体项目的实施阶段，施工的质量和进度直接影响项目的成本控制和收益情况。
在施工阶段，需要合理控制项目的施工进度和工程质量，确保项目的施工周期和成本预算在可控范围内。
需要充分考虑项目的材料采购和工艺施工，合理选择材料和工艺，降低施工成本和保证施工质量。
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
浅析商业地产综合体项目全过程成本控制
商业地产综合体项目是一个复杂的项目，涉及到多个方面的成本控制。
全过程成本控
制是指从项目初期规划到项目完工运营阶段，对项目成本进行全面控制，以最大程度地降
低成本，提高项目的利润和竞争力。
在商业地产综合体项目的规划阶段，需要对项目进行合理的定位和规划。
成本控制要
从规划的最开始就开始进行，合理设置项目的规模和功能，避免过度设计和浪费。
在规划
阶段还需要进行市场调研和风险评估，以确定项目的预算和盈利模式，为后期的成本控制
提供依据。
在商业地产综合体项目的设计阶段，需要进行有效的设计管理和成本控制。
设计管理
要求根据项目的需求和预算，合理选择设计方案和设计师，确保设计方案的可行性和经济性。
需要对设计方案进行严格的设计评估和预算控制，确保设计方案符合项目的成本要求，避免因设计变更导致的成本增加。
在商业地产综合体项目的施工阶段，需进行施工管理和成本控制。
施工管理要求选择
合适的施工单位和管理团队，进行全面的施工管理和监督，确保施工质量和进度达到预期
目标。
需要进行成本分析和成本控制，及时发现和解决施工中的成本问题，避免成本的浪
费和超支。
在商业地产综合体项目的运营阶段，需进行投资回报和成本控制。
投资回报要求对项
目的投资回报率进行评估和分析，及时调整经营方针和投资策略，提高项目的收益和回报。
成本控制要求对项目的日常运营进行成本分析和成本管控，降低运营成本，提高项目的盈
利能力。
万达大商业内装成本要点分析
1、服务台个数、长度控制； 2、休息座椅及绿植总价控制，限价10万以内，仅首层配置。
大商业室内步行街成本分析
分区名称
图片
CAD示意
分区说明
二 辅 助 通 道
第一道防火门以外，连接室外、卫生间、楼梯间、电梯厅等空间通道 注： 不包括楼梯间前室；货梯厅与通道共用时，一般计入货梯厅 成本包含： 1、地面 2、天花 3、墙面 成本占比5%
1、关注街区墙面装饰材料面积比例； 2、关注街区防火门面层饰面装饰； 3、关注消火栓饰面装饰；
1、街区墙面以干挂石材为主，需搭配其他材料，石材限价500元/㎡以内； 2、街区防火门面层一般为不锈钢包封或仿木纹贴皮等； 3、根据商管一店一色的要求，街区消火栓饰面由商家完成，项目只完成基层板。
1、墙面占造价比例较大，需重点关注； 2、注意消火栓饰面一般由商家完成； 3、施工过程中需注意控制样板段施工面积。
建造标准
A版
B版
C版
D版
单位 （元/㎡）
建造成本
2950
2350
1650
暂未确定
按装修面积计算（含步行街公共部分和主力店公共部分、洗手间、地下电梯厅、不含精品店铺内装） 注：餐饮铺装修客户自理，其他铺50%装修，建造成本为300元/㎡。
二、重要技术参数 注：奢侈品店层高与A版不同。
大商业室内步行街建筑特点
分区说明
一 步 行 街 区
人行区域第一门以内（通常第一道门为防火门） 成本包含： 1、街区地面 2、街区天花 3、街区墙面 4、街区隔断 5、其他部分 重点区域 成本占比50%以上
大商业室内步行街成本分析
万达集团成本控制体系剖析
万达集团工程项目成本控制体系剖析一、成本管理思路与方法房地产成本就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额，是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入。
房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。
是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动。
“成本管理”的最终目标是将成本合理地揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。
第一部分成本管理的内涵及成本管理的原则1、成本管理的内涵成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分析对比，实现项目价值最大化。
成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益----提升价值。
成本管理的基本内容----合理确定成本与有效控制成本。
2、成本管理的原则2.1要有全员参与的成本意识。
公司所有员工都必须有成本意识，并贯彻于日常工作中。
成本管理和控制不是单靠哪个部门就可以做好的事，需要靠公司所有员工、所有部门在各自的职责范围内，共同进行成本控制，开源节流。
2.2全过程的成本管理原则。
项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估，要有完整的概算、预算及结算，全过程要有主动、及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制；2.3合同化的管理原则。
所有预结算成本范围内的成本，都需签定经济合同，细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等；2.4 目标利润制约下的目标成本管理原则。
项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限，与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下，是不可突破的项目成本目标（上限）；2.4内部分级、分部门控制原则。
任何部门、任何个人不能单独代表公司，独立完成涉及公司利益流出的成本决策与业务操作；业务操作实施前要按程序报批，操作与监控相分离。
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深解万达商业综合体的内装设计与成本控制
绵阳涪城万达广场是万达集团12年开业项目的唯一一个C级店，无论对于内装设计单位亦或项目公司都历经了一次效果与成本的挤压式管控的历练。
在这个过程中，室内装饰所在指导室对步行街内装设计初期充分考虑工艺做法，并全面介入与相关专业的配合沟通，避免各方面工作的反复，从而节约时间和经济成本，达到减低损耗提高质量的目的。
在与万达合作的每一个项目中，作为设计单位的一员，都能体会到外界盛传的一个说法，那就是：万达集团规划院是万达集团的发动机和设计核心，在每一个项目管控过程中都可以强烈感受到这个发动机的核心作用，涉及到大商业室内步行街，规划院室内装饰所针对效果管控、成本控制、进度控制为核心，以综合协调为基础，为最终达到保品质、控成本的目的，在这个过程中，有很多万达独有的管理手段值得我们学习。
绵阳涪城万达广场椭圆中庭
1、设计自身工作的有效组织以达到时间和经济成本控制
1-1设计整体进度调控的时间和经济成本控制
时间跨度越久的项目，时间节点的控制应该越清晰，因为时间跨度越久问题就越多越琐碎，越容易疲劳和烦躁，越需要耐心与平和心。
在与甲方的沟通和交流上，需要做好充分的心理准备，自信但不可一意孤行。
在满足甲方的同时保持自身对设计方案的调整主动权，保持头脑的清晰，不断深入方案，保持足够充分的说服力。
1-2设计材料把控的时间和经济成本控制
在材料选择上，规划院室内装饰所的内装专业负责人在充份考虑材料将会对工程成本、质量可能会造成的影响，要求我们设计单位在成本和效果中做了多次比对协调工作，最终，在充分保证效果的前提下，确定了施工材料封样，即强化了工程质量，又有效地控制成本。
绵阳涪城万达广场室内步行街首层
A、瓷砖：在砖的选择上，绵阳涪城项目选用的颜色为米黄色调：浅米黄仿木纹玻化砖、深米黄仿木纹玻化砖，在砖选择时需慎重，设计选择时需要对砖工艺进行了解，从而确定砖的稳定性和大面积的效果是否依旧符合设计要求。
B、灯具：灯具的选择及其重要，他是影响质量的成本的一个大的项目，在灯具选择上是一个综合因素的考虑，即要保证室内的照度要求，还要考虑设计对光的要求，节能环保也不能忽视，这就要求在设计初期就严格反复的进行推敲，从而达到一个良好的综合平衡点。
1、筒灯、金卤灯类：绵阳涪城项目照度可满足集团要求，灯型、间距可做参考。
灯型选用2*18W节能筒灯，间距1500mm。
采光顶上的金卤灯250W，间距不大于4200，至少两排，如果降低瓦数需增加灯具个数，保证一层照度。
2、支架灯：如果造型天花内有灯管（灯槽除外），灯管间距需保持150mm左右，这样的间距可保持造型内灯光亮度。
如果是软膜天花，或者是透光玻璃，表面材料和灯管间距需保持在250mm以上，从而达到能够见光不见影的效果。
如果是灯槽造型，灯管的安装需注明使用无影支架一体式灯具进行安装，否则灯槽内会有断带黑影、光晕不均出现，非常影响效果。
3、LED灯：在选择LED灯具时，除了注意颜色的选择还需明确LED灯控制器的型号和要求，确定LED灯控制器和遥控器的可控范围。
有些控制器的控制范围只有2M内，并且LED灯的
颜色选择有限，频率无法调节一致。
有些控制器的控制范围会更广，颜色可控更多，频率好统一。
一般都会选择第二种。
LED灯的选择上，可以提前提出这些条件。
注释：如果LED灯具和灯管在一个造型天花内，需考虑灯管的亮度会减弱LED灯颜色的问题，从而调整灯管和LED灯的灯量，达到所需效果。
灯具一定要做到施工送样，即使是甲供也要送样避免和设计出现明显的出入，灯的把控主要是灯具外形，瓦数，色温，变压器、控制器、放大器、遥控器功率。
C、金属材料：
金属材料对施工工艺要求是很高的，也是影响效果的重要因素之一。
能否运用好金属材料是对工程设计最主要的因素之一，在设计上把控好金属材料就可以提高工程质量，并且能降低工程上的消耗降低成本。
绵阳涪城项目金属材料镜面不锈钢的使用应当注意，施工方很难达到平整效果，镜面不锈钢会出现凹凸面的效果，很不理想，在不影响大效果的情况下尽量选择拉丝不锈钢或磨砂不锈钢。
如果要使用也需选用t=2左右厚度不锈钢。
如果有镜面效果需要尽量使用镜面，排除镜面不锈钢材料。
D、铝板：
使用在绵阳涪城项目使用，铝板需注意在图纸中标注铝板厚度和提出工艺要求，铝板厚度需在t大于2.5左右，切不可让施工方用薄的铝板自行加工，在现场施工封样时需把控好。
E、玻璃：
玻璃对施工质量要求就更苛刻了，在保证安全的前提保证效果这是两难的选择，在设计前要反复的推演反复的适合从而提高工程效果和质量，降低工程上的消耗降低成本。
在场内所有玻璃都应选用钢化玻璃，从而保证安全性。
有防火要求的需使用防火玻璃，防火玻璃的使用根据建筑要求。
材料总结：
设计封样要慎重选择，多咨询厂家相应的技术要求，同时，要与规划院内装专业负责人充分沟通，因为他们具有大量的工程实践及地产公司设计管控的经验，施工封样要严格把关，近可能让施工提供模型。
并在设计前期和各个材料厂家认真的讨论，在保证设计理想效果前保证施工的可行性，注重细节的考虑，从而减低成本。
绵阳涪城万达广场圆中庭
1-3设计现场工作中的时间和经济成本控制：
A、前期核实现场，根据现场对方案进行优化。
避免边施工边修改方案对工程整体时间和成本的浪费。
B、在施工初期样板段的控制上，对样板段的效果、材料、质量进行整体控制，尽早发现问题尽早改正，以完善的标准化样板段标准，对整体项目进行调控，减少不必要的时间和成本上的浪费。
C、装饰施工单位与机电专业施工单位紧密配合至关重要，有效的控制不必要的拆改、变更造型所带来的二次作业，减少不必要的时间和成本上的浪费；
D、积极配合主管内装的甲方代表，协助对项目的质量和进度管理，协调各个专业和部门的沟通，配合执行主管内装的甲方代表所传达的指令。
E、严格把控各标段施工单位提供的施工用材料样板，同一种材质要统一，严格按要求时间内提供材料样板，才能对进场材料质量得以把控。
减小因样板提供不及时或无样板直接进料施工带来的时间和经济损失。
F、公共空间只是个平台，体现商业氛围的还是要靠丙装修店的效果。
丙装修店的管理尤为重要，积极组织、协调、配合丙装修店的相关问题，为顺利开业节约时间成本。
绵阳涪城万达广场室内步行街
2、设计与相关专业配合以达到时间和经济成本控制
2-1建筑：内装图纸需和建筑的最新图纸跟进，在建筑和内装设计有冲突的地方需及时向建筑提出条件要求，内装设计是建筑设计的升华和深化，以融合建筑设计为基础突出内装设计的主题，全方面考虑内装与建筑关系，找出可能会影响工程质量和成本的因素，从而提高施工质量和降低成本。
2-2、暖通：在暖通专业上，对风口位置的要求需尽早提出，让暖通根据要求进行调整，如果太晚提出会造成很多不必要的麻烦。
此类条件需在各专业对接会议上提出，也必须跟踪到底。
2-3、消防：内装基本都按消防要求做调整，但也可向消防提出条件，比如喷淋点位和灯位的关系需保持一条水平线，消防广播在天花上的位置要求，消火栓对街面有影响的地方也可以微移调整。
2-4、电专业：天花造型内灯量和灯具摆放最好有说明，或提出数据要求。
如果能够确定色温，在电图中对色温最好有所说明。
3、总述
经过这次与规划院室内装饰所的通力合作，作为设计单位，我们借鉴他们对设计的管理办法从而提高我们自身的设计水平，通过在设计前期就引入对成本意识的灌输，从而在设计前期就开始对工程进行把控达到提高工程质量减低成本。
诚然，由于品质、工期、成本等多重因
素的影响，并不是每一个项目都能达到尽善尽美的效果，但我们也可以充分借鉴万达规划院内装专业负责人的额做法，在设计前期就加强管理，从设计理念就考虑工艺避免质量的弊病提高工程质量，在设计阶段就控制成本结合施工从而减低工程损耗达到减低成本。