2019【城市进入研究】湖南邵阳城市进入研究报告
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楼板价 467 381 616 560 600 676 784 溢价率 0.0% 6.6% 10.9% 0.4% 0.0% 0.0% 0.0%
0.0%
01 土地明细
地块名称
建设用地面 规划建筑面积
积(㎡)
(㎡)
容积率
截止日期
成交价 (万元)
成交楼面价 (元/㎡)
溢价率
受让单位
双清区立新路 14661.43 32255.15 1.2-2.2 2017/6/22 2530
07 政策
一：当前购房政策为首套20%，二套（认贷）30%； 二：工程建筑在1/3左右可以拿预售证；
09 小结
经济：2016年GDP总量为1521亿元，在湖南省排第9名，处于中下水平； 人口：全市常住人口726万人，城镇化率为42%，城区人口为60万人； 规划：主要发展方向为南北两端，当前城市热点是城南新区建设； 购房：首套20%，二套30%；
3400 3350 3300
2016-2017年成交价格
3600
3400 2016年
2017年
04 价格变化
邵阳市当前房价集中在3800元/㎡左右，同比去年成交均价增长率集中在 5%-8%，增长区间集中在200-400元/㎡
区域 双清区 大祥区 北塔区
开盘时间
待定
2017.3 2013
2016.10 2016.9 2016.10 2012 2012 2015.10 2016.6 2017.4 2017.7 2017.4 2017.1 预计2017.10 预计2017.10 2017.5 2016.9
城市界面破旧、拥
双清区
区、未来 的行政新
高
高
大
堵； 南城新区—未来行
中心
政、居住核心，当
前配套较差
06 价格区间
邵阳市当前房价集中在3800元/㎡左右，部分典型项目成交均价在52006500元/㎡之间
3400-6500元/㎡
北塔区
商业区
3700-6200元/㎡
邵阳大道
大祥区
双清区
3600-4200元/㎡
恒大华府 2013年7 （二手地） 月
6200
865 14.0%
03 市场容量
邵阳市商品住宅年成交套数在5880套左右
2016.6-2017.8成交套数
7000
3650
6000
5880
3600
5000
3550
4000
3500
3000
3450
2000
1000
0 2016.6-2017.8
备注：年容量是根据2016.6开盘的20个典型项目的成交套数来计 算，并在此基础上加乘20%，该时段也是市场成交最好时段。
地势：邵阳市属于江南丘陵大地形区，基本以丘 陵、山地为主，大体是“七分山地两分田，一份 水、路和庄园”； 区位：东与衡阳市为邻，南与零陵地区和广西壮 族自治区桂林地区接壤，西与怀化地区交界，北 与娄底地区毗连； 人口：2015年底，邵阳市常住人口726.17万人， 其中城镇人口304.63万人，城镇化率为42%； 民族：邵阳市是一个多民族聚居的地区，除汉族 外有39个少数民族，人口达39.38万人； 旅游：新邵白水洞、城步南山 、隆回花瑶 、绥宁 黄桑、武冈云山、隆回魏源故居。
800 600 400 200
12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00%
0
GDP 增长率
2012年 1028.41 11.70%
2013年 1130.04 10.20%
2014年 1265.51 11.99%
2015年 1387 9.60%
2016年 1520.86 7.90%
3500
2017年
预计5500 5200 3700 3700 3700 3200 6200 3200 3600 4100 3800 4400 3500 4200 3750 3800
预计3400 预计3400
6500 3800
价格变化 （2017/2016）
14.3% 29.2% 6.7% 5.9% 7.9% 5.6% 4.8%
北塔区
商业区
大祥区
双清区
邵阳大道
04 常住人口
2015年底，邵阳市常住人口为726.17万人，主要分布在九县之中，城镇化 率为42%，市三区常住人口为76.47万人，市城区人口为60万人
各地区名 称
双清区
地区面积 （公里）
2015年末常 住人口（万人）
人口密度
137
31.5
2299
大祥区
215
34.37
贰
住宅市场研究
01 土地市场
邵阳市商品住宅用地成交主要集中在2011-2017年，成交楼板价从400元/ ㎡左右上升至当前的780元/㎡，溢价率走低
350.0
2011-2017年住宅用地成交建面
2011-2017住宅用地成交楼板价及溢价率
900
12.0%
300.0 250.0
800 10.0%
700
成交套数 0
190
432 0
788
650
200 400 218 120
120 550
0 0 650 550
可售套数 0 0 0
0 100
0 20 120 50 400 0 100 100 145 72 867 120 150 0 0 550 50 870 1857
待结转 500 0 360 100 0 1000 5000 842 5802 700 2000 700 900 400 200 0 4900 480 2900 220 300 3800 1200 8900
784.37
0
邵阳家兴置业有限公司及廖楚才、曾 泽民等200户
双清区东大路 2445.82
7337.46
2-3 2016/10/21 385
524.7
0
邵阳市宏豐房地产开发有限公司
北塔区魏源东路 5889.17 39457.44 2-6.7 2016/10/21 2500
633.59
双清区立新路与云 水路交汇处
750.05 454.5 833.35 977.72 462.81
双清区磬园路 6531.48 26125.92
2-4 2016/1/28 1040
398.06
0
邵阳市再生资源总公司、邵阳市华西 房地产开发有限责任公司
0
邵阳碧桂园房地产开发有限公司
0
邵阳碧桂园房地产开发有限公司
0
邵阳碧桂园房地产开发有限公司
0.00%
06 城市规划
扩大城市规模，大力发展城南新区和北塔区域，未来将整个城区连接到一起
1、到2020年，将建成市中心城区常住人口100万的城市（当前60万人）； 2、邵阳十三五规划提出，未来五年，邵阳市将围绕推进“东进、北拓、西连、南延”城市发展目标，突出 建设以“邵阳大道、西湖路”为主轴，“一环、二环”道路为城市内环，“三环城市快速路”为城市外环；
1400
2016.10
700
2012
2012
1200
2015.10
300
2016.6
500
563
2017.4
363
2017.7
192
3600 220 300 5000 1800
2017.4 2017.1 预计2017.10 预计2017.10 2017.5 2016.9
240 700
0 0 1200 600
03 城市格局
邵阳市城区为北塔、大祥、双清三个区
北塔区：又称城北新区，打造周期在 十年左右，是一个以居住功能为主的 区域。区域正处于建设之中，城市界 面良好，当前基本无生活配套设施；
大祥区：老市政府所在地，行政单位 集聚，区域内居住氛围良好，教育资 源优越，但居住环境较差，无大型商 业配套设施；
双清区：传统老城区，居住环境较差， 但集聚有全市最繁华的商业；同时， 正在进行城南新区（邵阳大道两侧） 建设。
8.6%
05 板块介绍
板块名称 板块定位 开发水平 价格水平 发展潜力 综合评价
北塔区
商业区
大祥区
双清区
邵阳大道
北塔区
城市新居 住区域
高
较高
新开发区域，居住 较大 功能为主，教育、
商业配套弱
大祥区
行政、教 育集聚区
一般
高
老的行政区域，教 一般 育资源优越，居住
及商业氛围较差
老城区—商业为主，
商业集聚
21602
剩余套数 500 0 360 100 0 1100 5000 862 7922 750 2400 700 1000 500 345 72 5767 600 3050 220 300 4350 1250 9770
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
05 经济表现
邵阳市GDP值在湖南省的14个州市中排名第九，历年GDP总值不断增长， 增长率处于下降趋势
2016年湖南省各市（州）GDP数值
排名
城市
产值（亿元）
1
长沙市
9323.7
2
岳阳市
3100.87
3
常德市
2955.5
4
衡阳市
2853.02
项目名称
宝庆泰府 友阿国际广场 红星时代广场 魏源佘湖一品 佘湖绿城水郡 乾道金湘花园
碧桂园 和兴怡景 京都世纪城 志成新世界 聚泰华府 佳源名人国际花园 文星佳苑 湘泰九龙城 九盛北海 西湖春天 中驰阳光里 康桥名门 恒大华府 中驰公馆
2016年
2800 4800 3000 3400 3800 3600 4200
小计 和兴怡景 京都世纪城 志成新世界 聚泰华府 佳源名人国际花园 文星佳苑 湘泰九龙城
小计 九盛北海 西湖春天 中驰阳光里 康桥名门 恒大华府 中驰公馆
小计
规划总套数 开盘时间
500
待定
供应套数 0
550
2017.3
190
2013
1532
2016.10
532
5000
待定
0
1650
2016.9
808
600
8.0%
200.0
150.0
100.0
50.0
0.0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
成交土地建面 6.0 321.7 269.0 107.9 60.9 49.4
3.2
500 6.0%
400
300
4.0%
200 2.0%
100
0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
31477.5
双清区立新路与邵 云路交汇处
37629.5
双清区立新路与新 华南路交汇处
113098.4
双清区宝庆东路 8821.59
62955 124177.4 203577.1 14114.54
双清区双新路 5257.77 15773.31
1-2 2016/6/17 4722 2-3.3 2016/6/17 5644 1-1.8 2016/6/17 16965 1-1.6 2016/3/23 1380 2-3 2016/1/28 730
0
邵阳市新润科技有限公司
0
邵阳市建华房地产开发有限公司
0
湖南亿兴房地产开发有限公司
02 房地价比
邵阳市地价/房价比集中在11-18%之间
恒大华府
项目名称 拿地时间 在售价格 楼板价
地价/房 价
邵阳碧桂 2016年7
园
月
6200
700 11.3%
碧桂园
大汉悦中 2015年9
心
月
6200
1165 18.8%
价格区间 3700-6200 3600-4200 3400-6500
07 项目存量
邵阳市城区当前可售套数为1857套，待结转套数为21602套（含项目后期 大量待开发地块）
区域 双清区
大祥区 北塔区
合计
项目名称 宝庆泰府 友阿国际广场 红星时代广场 魏源佘湖一品 佘湖绿城水郡 乾道金湘花园 恒大城 碧桂园
区域 双清区 大祥区 北塔区
项目名称 宝庆泰府 友阿国际广场 红星时代广场 魏源佘湖一品 佘湖绿城水郡 乾道金湘花园 碧桂园 和兴怡景 京都世纪城 志成新世界 聚泰华府 佳源名人国际花园 文星佳苑 湘泰九龙城 九盛北海 西湖春天 中驰阳光里 康桥名门 恒大华府 中驰公馆
2017 预计5500
5200 3700 3700 3700 3200 6200 3200 3600 4100 3800 4400 3500 4200 3750 3800 预计3400 预计3400 6500 3800
湖南邵阳城市准入研究报告
20170824
00 目录
1 2
3
4
城市背景介绍 住宅市场研究 典型项目分析 城市准入建议
壹
城市ห้องสมุดไป่ตู้景介绍
01 城市区位
位于湘中偏西南，资江上游；东与衡阳市为邻，南与零陵地区和广西壮族自 治区桂林地区接壤，西与怀化地区交界，北与娄底地区毗连
02 城市印象
多民族集聚区，历史文化名城，四面环山的旅游城市
5
株洲市
2512.5
6
郴州市
2190.8
7
湘潭市
1845.7
8
永州市
1565.81
9
邵阳市
1520.86
10
益阳市
1484.18
11
娄底市
1400.14
12
怀化市
1396.15
13
湘西州
530.9
14
张家界
497.6
2012年至今邵阳市GDP数值及增长表现
1600
14.00%
1400 1200 1000
1599
北塔区
84
10.6
1262
邵东县
1776
92.8
523
武冈市
1532
76.3
498
邵阳县
1997
95.78
480
新邵县
1763
76.97
437
隆回县
2871
110.09
383
洞口县
2184
78.45
359
新宁县
2751
57.41
209
绥宁县
2899
35.68
123
城步县
2620
26.22
100
0.0%
01 土地明细
地块名称
建设用地面 规划建筑面积
积(㎡)
(㎡)
容积率
截止日期
成交价 (万元)
成交楼面价 (元/㎡)
溢价率
受让单位
双清区立新路 14661.43 32255.15 1.2-2.2 2017/6/22 2530
07 政策
一：当前购房政策为首套20%，二套（认贷）30%； 二：工程建筑在1/3左右可以拿预售证；
09 小结
经济：2016年GDP总量为1521亿元，在湖南省排第9名，处于中下水平； 人口：全市常住人口726万人，城镇化率为42%，城区人口为60万人； 规划：主要发展方向为南北两端，当前城市热点是城南新区建设； 购房：首套20%，二套30%；
3400 3350 3300
2016-2017年成交价格
3600
3400 2016年
2017年
04 价格变化
邵阳市当前房价集中在3800元/㎡左右，同比去年成交均价增长率集中在 5%-8%，增长区间集中在200-400元/㎡
区域 双清区 大祥区 北塔区
开盘时间
待定
2017.3 2013
2016.10 2016.9 2016.10 2012 2012 2015.10 2016.6 2017.4 2017.7 2017.4 2017.1 预计2017.10 预计2017.10 2017.5 2016.9
城市界面破旧、拥
双清区
区、未来 的行政新
高
高
大
堵； 南城新区—未来行
中心
政、居住核心，当
前配套较差
06 价格区间
邵阳市当前房价集中在3800元/㎡左右，部分典型项目成交均价在52006500元/㎡之间
3400-6500元/㎡
北塔区
商业区
3700-6200元/㎡
邵阳大道
大祥区
双清区
3600-4200元/㎡
恒大华府 2013年7 （二手地） 月
6200
865 14.0%
03 市场容量
邵阳市商品住宅年成交套数在5880套左右
2016.6-2017.8成交套数
7000
3650
6000
5880
3600
5000
3550
4000
3500
3000
3450
2000
1000
0 2016.6-2017.8
备注：年容量是根据2016.6开盘的20个典型项目的成交套数来计 算，并在此基础上加乘20%，该时段也是市场成交最好时段。
地势：邵阳市属于江南丘陵大地形区，基本以丘 陵、山地为主，大体是“七分山地两分田，一份 水、路和庄园”； 区位：东与衡阳市为邻，南与零陵地区和广西壮 族自治区桂林地区接壤，西与怀化地区交界，北 与娄底地区毗连； 人口：2015年底，邵阳市常住人口726.17万人， 其中城镇人口304.63万人，城镇化率为42%； 民族：邵阳市是一个多民族聚居的地区，除汉族 外有39个少数民族，人口达39.38万人； 旅游：新邵白水洞、城步南山 、隆回花瑶 、绥宁 黄桑、武冈云山、隆回魏源故居。
800 600 400 200
12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00%
0
GDP 增长率
2012年 1028.41 11.70%
2013年 1130.04 10.20%
2014年 1265.51 11.99%
2015年 1387 9.60%
2016年 1520.86 7.90%
3500
2017年
预计5500 5200 3700 3700 3700 3200 6200 3200 3600 4100 3800 4400 3500 4200 3750 3800
预计3400 预计3400
6500 3800
价格变化 （2017/2016）
14.3% 29.2% 6.7% 5.9% 7.9% 5.6% 4.8%
北塔区
商业区
大祥区
双清区
邵阳大道
04 常住人口
2015年底，邵阳市常住人口为726.17万人，主要分布在九县之中，城镇化 率为42%，市三区常住人口为76.47万人，市城区人口为60万人
各地区名 称
双清区
地区面积 （公里）
2015年末常 住人口（万人）
人口密度
137
31.5
2299
大祥区
215
34.37
贰
住宅市场研究
01 土地市场
邵阳市商品住宅用地成交主要集中在2011-2017年，成交楼板价从400元/ ㎡左右上升至当前的780元/㎡，溢价率走低
350.0
2011-2017年住宅用地成交建面
2011-2017住宅用地成交楼板价及溢价率
900
12.0%
300.0 250.0
800 10.0%
700
成交套数 0
190
432 0
788
650
200 400 218 120
120 550
0 0 650 550
可售套数 0 0 0
0 100
0 20 120 50 400 0 100 100 145 72 867 120 150 0 0 550 50 870 1857
待结转 500 0 360 100 0 1000 5000 842 5802 700 2000 700 900 400 200 0 4900 480 2900 220 300 3800 1200 8900
784.37
0
邵阳家兴置业有限公司及廖楚才、曾 泽民等200户
双清区东大路 2445.82
7337.46
2-3 2016/10/21 385
524.7
0
邵阳市宏豐房地产开发有限公司
北塔区魏源东路 5889.17 39457.44 2-6.7 2016/10/21 2500
633.59
双清区立新路与云 水路交汇处
750.05 454.5 833.35 977.72 462.81
双清区磬园路 6531.48 26125.92
2-4 2016/1/28 1040
398.06
0
邵阳市再生资源总公司、邵阳市华西 房地产开发有限责任公司
0
邵阳碧桂园房地产开发有限公司
0
邵阳碧桂园房地产开发有限公司
0
邵阳碧桂园房地产开发有限公司
0.00%
06 城市规划
扩大城市规模，大力发展城南新区和北塔区域，未来将整个城区连接到一起
1、到2020年，将建成市中心城区常住人口100万的城市（当前60万人）； 2、邵阳十三五规划提出，未来五年，邵阳市将围绕推进“东进、北拓、西连、南延”城市发展目标，突出 建设以“邵阳大道、西湖路”为主轴，“一环、二环”道路为城市内环，“三环城市快速路”为城市外环；
1400
2016.10
700
2012
2012
1200
2015.10
300
2016.6
500
563
2017.4
363
2017.7
192
3600 220 300 5000 1800
2017.4 2017.1 预计2017.10 预计2017.10 2017.5 2016.9
240 700
0 0 1200 600
03 城市格局
邵阳市城区为北塔、大祥、双清三个区
北塔区：又称城北新区，打造周期在 十年左右，是一个以居住功能为主的 区域。区域正处于建设之中，城市界 面良好，当前基本无生活配套设施；
大祥区：老市政府所在地，行政单位 集聚，区域内居住氛围良好，教育资 源优越，但居住环境较差，无大型商 业配套设施；
双清区：传统老城区，居住环境较差， 但集聚有全市最繁华的商业；同时， 正在进行城南新区（邵阳大道两侧） 建设。
8.6%
05 板块介绍
板块名称 板块定位 开发水平 价格水平 发展潜力 综合评价
北塔区
商业区
大祥区
双清区
邵阳大道
北塔区
城市新居 住区域
高
较高
新开发区域，居住 较大 功能为主，教育、
商业配套弱
大祥区
行政、教 育集聚区
一般
高
老的行政区域，教 一般 育资源优越，居住
及商业氛围较差
老城区—商业为主，
商业集聚
21602
剩余套数 500 0 360 100 0 1100 5000 862 7922 750 2400 700 1000 500 345 72 5767 600 3050 220 300 4350 1250 9770
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
05 经济表现
邵阳市GDP值在湖南省的14个州市中排名第九，历年GDP总值不断增长， 增长率处于下降趋势
2016年湖南省各市（州）GDP数值
排名
城市
产值（亿元）
1
长沙市
9323.7
2
岳阳市
3100.87
3
常德市
2955.5
4
衡阳市
2853.02
项目名称
宝庆泰府 友阿国际广场 红星时代广场 魏源佘湖一品 佘湖绿城水郡 乾道金湘花园
碧桂园 和兴怡景 京都世纪城 志成新世界 聚泰华府 佳源名人国际花园 文星佳苑 湘泰九龙城 九盛北海 西湖春天 中驰阳光里 康桥名门 恒大华府 中驰公馆
2016年
2800 4800 3000 3400 3800 3600 4200
小计 和兴怡景 京都世纪城 志成新世界 聚泰华府 佳源名人国际花园 文星佳苑 湘泰九龙城
小计 九盛北海 西湖春天 中驰阳光里 康桥名门 恒大华府 中驰公馆
小计
规划总套数 开盘时间
500
待定
供应套数 0
550
2017.3
190
2013
1532
2016.10
532
5000
待定
0
1650
2016.9
808
600
8.0%
200.0
150.0
100.0
50.0
0.0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
成交土地建面 6.0 321.7 269.0 107.9 60.9 49.4
3.2
500 6.0%
400
300
4.0%
200 2.0%
100
0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年
31477.5
双清区立新路与邵 云路交汇处
37629.5
双清区立新路与新 华南路交汇处
113098.4
双清区宝庆东路 8821.59
62955 124177.4 203577.1 14114.54
双清区双新路 5257.77 15773.31
1-2 2016/6/17 4722 2-3.3 2016/6/17 5644 1-1.8 2016/6/17 16965 1-1.6 2016/3/23 1380 2-3 2016/1/28 730
0
邵阳市新润科技有限公司
0
邵阳市建华房地产开发有限公司
0
湖南亿兴房地产开发有限公司
02 房地价比
邵阳市地价/房价比集中在11-18%之间
恒大华府
项目名称 拿地时间 在售价格 楼板价
地价/房 价
邵阳碧桂 2016年7
园
月
6200
700 11.3%
碧桂园
大汉悦中 2015年9
心
月
6200
1165 18.8%
价格区间 3700-6200 3600-4200 3400-6500
07 项目存量
邵阳市城区当前可售套数为1857套，待结转套数为21602套（含项目后期 大量待开发地块）
区域 双清区
大祥区 北塔区
合计
项目名称 宝庆泰府 友阿国际广场 红星时代广场 魏源佘湖一品 佘湖绿城水郡 乾道金湘花园 恒大城 碧桂园
区域 双清区 大祥区 北塔区
项目名称 宝庆泰府 友阿国际广场 红星时代广场 魏源佘湖一品 佘湖绿城水郡 乾道金湘花园 碧桂园 和兴怡景 京都世纪城 志成新世界 聚泰华府 佳源名人国际花园 文星佳苑 湘泰九龙城 九盛北海 西湖春天 中驰阳光里 康桥名门 恒大华府 中驰公馆
2017 预计5500
5200 3700 3700 3700 3200 6200 3200 3600 4100 3800 4400 3500 4200 3750 3800 预计3400 预计3400 6500 3800
湖南邵阳城市准入研究报告
20170824
00 目录
1 2
3
4
城市背景介绍 住宅市场研究 典型项目分析 城市准入建议
壹
城市ห้องสมุดไป่ตู้景介绍
01 城市区位
位于湘中偏西南，资江上游；东与衡阳市为邻，南与零陵地区和广西壮族自 治区桂林地区接壤，西与怀化地区交界，北与娄底地区毗连
02 城市印象
多民族集聚区，历史文化名城，四面环山的旅游城市
5
株洲市
2512.5
6
郴州市
2190.8
7
湘潭市
1845.7
8
永州市
1565.81
9
邵阳市
1520.86
10
益阳市
1484.18
11
娄底市
1400.14
12
怀化市
1396.15
13
湘西州
530.9
14
张家界
497.6
2012年至今邵阳市GDP数值及增长表现
1600
14.00%
1400 1200 1000
1599
北塔区
84
10.6
1262
邵东县
1776
92.8
523
武冈市
1532
76.3
498
邵阳县
1997
95.78
480
新邵县
1763
76.97
437
隆回县
2871
110.09
383
洞口县
2184
78.45
359
新宁县
2751
57.41
209
绥宁县
2899
35.68
123
城步县
2620
26.22
100