物业经营管理复习提纲

物业经营管理第1章物业经营管理概述1、物业经营管理的性质和管理对象：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

包括以保证行业正常使用的运行操作管理，也包括作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。

物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。

管理对象：写字楼（甲、乙、丙级）；零售商业物业（区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居信区商场、邻里服务性商店、特色商店）；出租型别墅或公寓（别墅、公寓）；工业物业；酒店和休闲娱乐设施。

2、物业经营管理的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

3、管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别：4、物业经营管理的类别：物业管理或设施管理、房地产资产管理、心地产组合投资管理5、物业经营管理的工作内容：1）常规工作；2）现金流和成本管理（支出的分配、费用和成本、租金、服务费）3）日常维修和维护；4）未来维修和维护；5）设施设备管理；6）物业保险管理。

第2章房地产投资及其区位选择1、房地产投资的目的与内容：从获得未来的房地产资产收益或增值，即是为了使期财富最大化。

2、房地产直接投资的内容：1）房地产开发投资：2）房地产转业投资：面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资（自用或出租给最终使用者）。

3、房地产开发投资的内容：投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

4、房地产投资信托基金运作方式：权益型、抵押型、混合型5、房地产投资的主要特征及利弊：1）位置固定性或不可移动性；2）寿命周期长；3）适应性；4）各异性；5）政策影响性；6）专业管理依赖性；7）相互影响性。

利：（1）相对较高的收益水平；（2）能够得到税收方面的好处；（3）易于获得金融机构的支持；（4）能抵消通货膨胀的影响；（5）提高投资者的资信等级；弊：（1）流动性差；（2）投资数额巨大；（3）投资回收期较长；（4）需要专门的知识和经验。

6、房地产投资市场风险和非市场风险的区别：7、狭义的区位与广义的区位的区别：狭义的区位：是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

广义的区位：除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。

还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。

，须利用发展的、动态变化的眼光。

总之，房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。

第3章房地产投资分析技术1、现金流量与现金流量图：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的奖金流出或流入叫做现金流量（包括现金流出、现金流入、净现金流量）。

现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内奖金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。

2、资金时间价值与资金等值的判定：同样数额的奖金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额奖金在价值上的差别称为资金的时间价值。

银行利息也是一种奖金时间价值的表现方式，利率是奖金时间价值的一种标志。

3、设备更新的内容与特点：内容：设备有形磨损、设备无形磨损；设备磨损的补偿。

特点：设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命；设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。

只比较设备的费用；分析以费用年值法为主。

4、投资回收与投资回报的区别：投资回收（还本部分）是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报（利息部分）是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

5、盈利能力指标的分类：静态指标：投资回报率、现金回报率、静态投资回收期；动态指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。

第4章收益性物业价值评估1、物业价格的特征：1）物业价格受区位的影响很大；2）实质上是物业权益的价格；3）既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；4）形成的时间较长；5）容易受交易者的个别因素的影响。

2、收益性物业价格和价值的种类：价值：使用价值和交换价值、投资价值和市场价值。

价格：成交价格、市场价格和理论价格；总价格和单位价格；实际价格和名义价格；现房价格和期房价格；起价、标价、成交价和均价。

评估价、保留价、起拍价、应价和成交价；买卖价格和租赁价格；市场调节价、政府指导价和政府定价；原始价值、账面价值和市场价值。

3、影响收益性物业价格的因素：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素等。

4、收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤：市场法：是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例成交价格进行处理；求取比准价格。

成本法：先分另求取估价对象在做人时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取做人对象客观合理价格或价值的方法。

该成本并不是通常意义上的成本，而是价格。

步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。

收益法：又称收盗资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

是以预期原理为基础的。

步骤：搜集并难与做人对象未来预期收益有关的数据资料；预测估价对象的未来收盗求取报酬率或资本化率、收益乘数；选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

第5章房地产市场与市场分析1、房地产市场的构成及影响其转变的因素：构成因素：市场主体、客体、价格、资金、运行机制等。

影响因素：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。

2、房地产市场结构的构成：是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求和交易组织机构等要素构成的。

3、房地产供给的主要指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。

4、房地产市场的特性与功能：特性：市场供给的特点；市场需求的特点；市场交易的特点；市场价格的特点；功能：1）配置存量房地产资源和利益；2）显示房地产市场需求变化；3）指导供给以适应需求的变化；4）指导政府制定科学的土地供给计划；5）引导需求适应供给条件的变化。

5、房地产市场分析的内容：1）宏观因素分析：首先要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段，还要分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况；2）市场供求分析：供给分析、需求分析、竞争分析、市场占有率分析；3）相关因素分析：不同类型物业需重点分析相关因素。

6、物业管理规划及制定的基本原则：物业管理规划：是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计划。

是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果，估计可能会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施手段、行动和程序，估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。

基本原则：物业管理师必须参加和主持；发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。

7、物业管理计划的分类：年度计划、中短期计划（3-5年）和长期计划（物业的剩余使用寿命为限）8、编制物业经营管理计划的基础工作内容：1）区域宏观市场环境分析；2）房地产市场分析；3）邻里分析；4）物业现状分析；5）业主目标（明确业主目标，是制定物业管理计划的前提）。

9、物业管理计划的主要内容：1）建筑物管理计划；2）租赁计划；3）财务收支计划；4）物业运行绩效评估及与业主沟通计划。

第6章租赁管理1、房屋租赁的特征：1）房屋租赁不转移房屋的所有权；2）标的是作为特定物的房屋；3）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；4）房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；5）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

2、物业租赁的分类方式：1）按房屋所有权的性质分：公房租赁、私房租赁；2）按房屋租赁期限分：定期租凭、自动延期租赁、意愿租赁；3）按物业租金的内涵分：毛租、净租、百分比租金；4）按房屋的使用用途分：居住用房和非居住用房租赁（办公用房、零售商业用房和生产经营用房）。

3、物业租赁管理模式的类型：包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。

4、租赁管理的工作内容：1）租约签订前：包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理；2）租约执行中：房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理；3）租约期满时：租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

整个过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。

5、租赁方案与策略主要涉及的工作内容：1）确定可出租面积和租凭方式；2）编制租赁经营预算；3）定位目标市场；4）确定租金方案；5）明确吸引租户的策略。

6、经营性物业的租金水平的确定：主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。

在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

7、房屋租赁合同的基本条款：1）当事人姓名或者名称及住所；2）房屋坐落、面积、装修及设施状况；3）租赁用途；4）租赁期限；5）租金及支付方式；6）房屋的修缮责任；7）转租的约定；8）变更和解除合同的条件；9）当事人约定的其他条款。

10）租赁双方的权利与义务。

8、实施客户关系管理的目的与内容：是一程通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。