[房地产管理]北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则

（房地产管理）北京市住宅区业主大会和业主委员

会指导规则

第四条[业主大会活动原则]业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

本市建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，业主可以通过公共决策平台进行决策。

第五条[指导监督职责]街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助和指导，并进行监督。

第六条[法律服务和纠纷处理]业主大会、业主委员会的成立及活动的法律服务工作和物业管理纠纷人民调解工作应当接受司法行政主管部门的指导和监督。

第二章业主大会成立

第七条[业主的定义]本规则所称业主包括：

（一）依法登记取得房屋所有权的人；

（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人；

（三）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

（四）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。

第八条[业主的权利]业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）对物业管理区域内共用部分实施共同管理；

（二）对共同管理的有关事项提出建议；

（三）对需要业主共同决定的事项，行使表决权；

（四）在物业管理活动中，享有选举权和被选举权；

（五）对物业管理活动享有知情权、监督权；

（六）监督业主大会和业主委员会的工作；

（七）监督物业服务合同的履行；

（八）监督专项维修资金的管理和使用；

（九）法律、法规、规章、管理规约、业主大会议事规则规定的其他权利。

第九条[业主的义务]业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）遵守法律、法规、规章及相关规定；

（二）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（三）执行业主共同决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）履行业主大会决定的物业服务合同等义务；

（五）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。

第十条[业主的表决权计算]业主的表决权按照面积和人数计算。业主的面积表决权数按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

业主的人数表决权数按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

按照规划建设的已经办理了物权登记的车库、车位，按照不

动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记但是具有合法的销售（预售）许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。

第十一条[成立业主大会的发起]物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。

占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。

第十二条[指定筹备组组长、组建筹备组]街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定代表担任首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表等成立首次业主大会会议筹备组。

本市鼓励和支持公益律师为业主大会的成立和活动提供法律服务，提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长。

第十三条[筹备组业主代表]筹备组中的业主代表，可以由街道办事处和乡镇人民政府组织业主推荐，业主也可以自荐或者联名推荐。

业主代表应当具有业主身份、具有完全民事行为能力、责任心强、具备必要的工作时间。

筹备组中有表决权的成员人数应为单数，每人享有一票表决

权，其中非建设单位的业主代表人数不得低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。筹备组组长在筹备组中没有表决权。

第十四条[筹备组成立]街道办事处、乡镇人民政府应当将最终确定的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。

第十五条[建设单位的协助筹备义务]建设单位在筹备活动中应当履行以下义务：

（一）自筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料；

（二）根据有关规定将相关信息录入公共决策平台；

（三）承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与筹备无关的活动。

第十六条[筹备组职责]筹备组负责首次业主大会会议筹备工作，并在成立之日起60日内，将下列事项以书面形式在物业管理区域内显著位置公示：

（一）制订首次业主大会会议召开方案，确定会议召开的时间、地点、形式、议题及表决规则；

（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的表决权数；

（四）确定首次业主大会会议上的业主委员会委员候选人产生办法及确认候选人名单，制订业主委员会委员选举办法；

（五）首次业主大会会议的其他筹备工作。

上述事项公示时间为7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。

公示期满后7日内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各