房地产企业税收筹划2018年
房地产企业如何进行税收筹划
房地产企业如何进行税收筹划一、引言房地产企业是国家经济发展的支柱之一，在中国的经济体系中占有重要地位。
同时，税收作为经济发展的重要组成部分，也是房地产企业必须面对的问题之一。
如何进行税收筹划，是房地产企业必须面对的重要问题。
本文将围绕这一问题，分析房地产企业的税收状况，并提出相应的对策。
二、房地产企业的税收筹划1. 普通住宅作为房地产企业开发的重点房地产企业在开发住宅项目时，应以普通住宅为主要发展方向。
普通住宅的开发具有税收优势，可以在房地产企业收益的同时，减少税负。
以北京为例，普通住宅的税率为1%，商业房地产的税率为5%左右，显然普通住宅能够为房地产企业减轻税收负担。
2. 合理运用税收减免政策房地产企业在缴纳税款时，可以合理运用税收减免政策。
如企业所得税、城市维护建设税、教育附加税等。
企业应根据项目来源、用途等情况，运用相应的减免政策，以尽可能减少税收负担。
3. 项目分拆运用房地产企业在项目分拆时，可以运用分散经营的方式，以减少单个项目所缴纳的税款。
此外，在分拆项目时，还应注意合理规避相关税收法规，避免违法行为的发生。
4. 投资置换房地产企业在面对税收问题时，可以考虑投资置换的方式。
例如，企业可以通过非居住物业或其他领域的投资，以减轻房地产项目所缴纳的税款。
5. 发行债券筹资房地产企业发行债券筹资，可以通过降低财务成本的同时，减轻税收负担。
此外，企业还可以运用债券筹资的方式，以缓解项目所面临的流动性风险。
三、案例分析1. 万科地产税收筹划案例万科地产是国内知名的房地产开发商之一，执行税收筹划的方式有以下几点：1. 通过设立子公司，实现项目间的资源共享，降低所缴纳的税款。
2. 在项目规划初期，积极申请税收优惠政策，以降低企业所缴纳的税款。
3. 发行债券筹资，以缓解企业流动性问题。
2. 中国海外发展税收筹划案例中国海外发展是中国中央企业之一，开发物业项目涉及世界各地。
该公司执行的税收筹划的方式有以下几点：1. 借助国家税收优惠政策，合理运用所得税减免政策，降低企业所缴纳的税款。
房地产企业税收筹划2018
房地产企业税收筹划2018在当今的经济环境中，房地产企业面临着诸多的挑战和竞争压力。
税收作为企业成本的重要组成部分，对房地产企业的盈利能力和发展有着显著的影响。
因此，合理进行税收筹划对于房地产企业来说至关重要。
2018 年，我国的税收政策和法规发生了一些变化，房地产企业需要及时了解并适应这些变化，以制定有效的税收筹划策略。
一、房地产企业涉及的主要税种房地产企业在开发、销售和持有房地产的过程中，涉及到多种税种，包括但不限于以下几种：1、增值税增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。
对于房地产企业来说，在销售不动产、提供建筑服务等环节都需要缴纳增值税。
2、企业所得税企业所得税是对企业的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
房地产企业的销售收入、租金收入、投资收益等都需要纳入企业所得税的计税范围。
3、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
由于房地产项目的增值额通常较大，土地增值税对房地产企业的税负影响较为显著。
4、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
5、房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
6、契税契税是在土地、房屋权属发生转移时，对承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
7、印花税印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。
二、2018 年房地产企业税收政策的变化1、增值税税率调整2018 年 5 月 1 日起，制造业等行业增值税税率从 17%降至 16%，交通运输、建筑、基础电信服务等行业及农产品等货物的增值税税率从 11%降至 10%。
房地产企业税收筹划2018教案资料
房地产企业税收筹划2018房地产开发企业税收筹划-----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。
通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。
【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。
【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。
“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。
甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。
模式二：合同外甲供在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。
乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。
“甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，需提前做好融资安排。
二、招标合同备案1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。
房地产全程纳税筹划详细
房地产全程纳税筹划详细随着我国经济的不断发展，房地产市场已经成为了国民经济的重要支柱之一。
在房地产领域的投资，涉及到很多税务问题。
为了优化税负，提高投资回报，房地产投资者应该做好全程纳税筹划。
本文将详细阐述房地产全程纳税筹划。
一、预售阶段的纳税筹划房地产项目在预售阶段往往会选择招标方式或者协议方式进行销售，销售返利也是此时非常普遍的手段。
预售阶段的开发商需要根据规划，确定项目的销售价格，并提交到税务部门进行审批。
目前国家规定实行契税和增值税并行征收，契税即买卖双方需要缴纳的税费，增值税则是房地产经营者缴纳的税费。
对于开发商而言，需要注意以下两点：1、项目销售价格审批在提交项目价格的同时，应该对项目的处置方式进行确认。
分别是房地产转让和土地出让两种方式。
选用不同的方式，需要缴纳的契税和增值税是不同的，因此需要提前做好决策。
2、销售返利的纳税处理在预售阶段，销售返利是常用的销售手段。
而返利所产生的成本会通过成本转移的方式进行分摊到其他区域，从而达到减少企业所得税的目的。
因此，需要在销售前就对返利的管理进行规范化，避免返利产生的随意性。
二、开工遏制阶段的纳税筹划在房地产项目的开工阶段，需要支付的税务种类就更加复杂，包括了国税和地方税两种。
在确立好项目规划之后，需要进行环保的评估，以获取环保的审批文件。
此时也要向税务部门申请，开展房地产税金的申报工作。
具体来说，在开工阶段主要涉及到以下两个方面：1、环保费用的纳税筹划环保费用是开工阶段必不可少的一项投入，需要预留出资金进行环保设施的建设。
在申报环保费用时，可以要求环保税的退税，将环保费用的支出降低到最小。
2、土地增值税的纳税筹划土地价值的提升会引起土地增值的增长，因此需要在土地增值购置和开发中，预留出土地增值税的缴纳金额。
同样，为了减少土地增值税的缴纳，需要对项目的规划和销售策略进行优化，降低土地增值的幅度。
三、开发阶段的纳税筹划在成品房的建设和销售中，涉及到的税种更多。
房地产税收筹划
房地产税收筹划全流程案例2018-06-15 11:30目录一、项目基本情况二、项目筹划总体思路三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划2、开发建设环节的税收筹划3、房产销售环节的税收筹划4、售后清算环节的税收筹划5、后续管理环节的税收筹划一、项目基本情况（一）已建项目嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。
项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。
该项目分两期建设完成。
一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。
项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。
产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米；（2）容积率：1.5（3）公建配套设施面积：2370.07平方米；（4）可售面积：113402.93平方米，其中：①普通住宅面积91588.8平方米②非普通住宅面积21814.13平方米③停车场面积55344.71平方米（二）拟建项目蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。
项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。
二、项目筹划总体思路嘉业•海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。
性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业•海棠湾项目所在的区域转移。
因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。
项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。
嘉业•海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。
“三分法”下房地产开发企业土地增值税筹划
“三分法”下房地产开发企业土地增值税筹划作者：冯蕾来源：《今日财富》2018年第36期2016年7月7日，税总函发布修订土地增值税纳税申报表的通知，房地产业土地增值税由原来的“两分法”变为“三分法”，这无疑会对房地产企业土地增值税筹划带来巨大影响。
不同业态增值率的不同将带来土地增值税税负的较大差异。
房地产开发公司的税收筹划思路也将有所不同。
一、背景房地产开发周期长，业务复杂而且资金占用量大。
特别是近年来受多方面因素的影响，房地产开发企业面临政策、价格、资金诸多压力。
而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。
因此，运用合理的税务筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。
二、政策依据土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
增值额是指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除项目之间的差额。
土地增值税几经修改，成本分摊由原来的“两分法”变为现在的“三分法”。
也就是由原来的“普通住宅”、“非普通住宅”，增加了一列“其他类型房地产”。
国家税务总局2016年7月7日发布税总函〔2016〕309号《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》中发布最新的土地增值税清算纳税申报表中的填表说明中，“其他类型房地产”主要归集车库与商铺、商业用房。
这样一来就会导致许多普通住宅项目，不能享受增值率达不到20%时的土地增值税免税政策。
三、税收筹划方案土地增值税清算时，地下设施究竟如何处理一直让企业比较挠头，卖与不卖，比较两难。
在“两分法”的情况下，独立销售的地下设施可以按照普通住宅与非普通住宅的建筑面积比例进行分配，企业可以通过捆绑销售等方式进行土地增值税筹划。
但现在变更为“三分法”后，地下设施等公共配套要与商业等按照其他房产类型进行土地增值税清算。
房地产企业税收筹划2018年
房地产开发企业税收筹划------- **地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。
通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。
【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右【主要税收筹划方法】」、利用税收优惠二、收入分散法三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标1、确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位2、拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。
甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。
甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具建筑业”发票。
模式二：合同外甲供在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。
乙方承包工程在开具发票时甲供材料”价款不能作为发票开具金额。
甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，需提前做好融资安排。
二、招标合同备案1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。
“营改增”后房地产企业的税务筹划初探
“营改增”后房地产企业的税务筹划初探发表时间：2018-08-16T11:44:47.827Z 来源：《建筑细部》2018年1月下作者：刘琳嘉[导读] 让房地产企业在当今激烈的社会竞争中发展，合理利用好税收筹划，实现房地产企业的转型升级。
深圳市同创地产有限公司广东省深圳市 518000 摘要：房地产企业进行税收筹划可以避免很多不合理的征税项目，减轻企业的税收负担。
在“营改增”背景下，房地产企业税收成本增加，所以做好税收筹划对于企业的发展至关重要。
税收筹划可以减轻税收成本，让房地产企业在当今激烈的社会竞争中发展，合理利用好税收筹划，实现房地产企业的转型升级。
关键词：营改增；企业；财务管理前言我国税收推出的“营改增”政策主要是指企业的营业税征收改变为增值税的征收。
在企业的生产经营中，企业进行财务管理是企业发展最基础的管理措施之一，它直接关系着企业的经济效益与未来的发展战略，还会对我国的税收工作造成一定的影响。
对于“营改增”政策的推行，它对企业的财会税收造成重要的影响。
实行“营改增”政策有利于我国经济的快速发展，可是其中也带来了一些问题，它会使这一行业的税收增加一定的压力。
面对这些问题企业在进行“营改增”的实施过程中需要针对企业的财会税收进行了详细的考量，从而使企业更好地适应社会发展带来的挑战。
1“营改增”背景下房地产企业税收筹划的重要性 1.1减轻房地产企业的税收负担在营业税改增值税以前，我国房地产企业税收负担普遍过重，而且房地产企业的建设周期比较长，通常债务负担比较重，在房地产企业得到土地的时刻，就要缴纳各种税费，比如说契税、耕地占用税、城市维护建设税、房产税等，这些税费都要企业进行缴纳，而这时企业还未盈利，企业的税收负担较重。
我国实现了“营改增”后，增值税代替了原有的营业税，避免了重复课征现象的发生，而且增值税是价外税，企业可以进行抵扣，企业合理进行税务筹划，就可以减轻企业的税收负担。
1.2促进企业健康发展“营改增”政策的出台，简化了税种，避免了之前重复课征的现象。
2018年房地产税费计算(营改增)
2018年房地产税费计算(营改增) 2018年房地产税费计算（营改增）一、引言随着时代的发展和经济的增长，房地产行业在国家经济中扮演着重要的角色。
为了规范房地产行业的发展，2018年起，我国对房地产业的税费计算方式进行了调整。
本文将介绍2018年房地产税费计算的相关内容。
二、营改增对房地产行业的影响“营改增”是指将原本征收营业税的行业改为增值税的一项改革，这一改革也涉及到了房地产行业。
在过去，房地产企业在销售房产时，需要缴纳营业税。
而自2018年起，房地产企业需要根据增值税的税率来计算销售房产的税费。
三、房地产销售的增值税计算1. 增值税税率根据国家相关政策规定，自2018年起，销售房地产的增值税税率为11%，若属于安置性房地产，则税率为5%。
2. 税费计算公式（1）非安置性房地产销售房地产的增值税金额 = 房地产销售额 × 11%应纳税费 = 销售房地产的增值税金额 - 应纳免税额（2）安置性房地产销售房地产的增值税金额 = 房地产销售额 × 5%应纳税费 = 销售房地产的增值税金额 - 应纳免税额3. 应纳免税额计算（1）非安置性房地产应纳免税额 = 价值250万元以下的房地产销售额 × 100% + （房地产销售额 - 价值250万元） × 30%（2）安置性房地产应纳免税额 = 价值500万元以下的房地产销售额 × 100% + （房地产销售额 - 价值500万元） × 30%四、房地产租赁和物业管理的税费计算除了销售房地产，房地产行业中的租赁和物业管理也涉及到税费的计算。
以下是相关的计算方式：1. 租赁业务的增值税计算租赁业务的增值税计算方式与销售房地产类似，即根据租金收入的税率来计算增值税。
税率为11%，若租赁住房属于安置性租赁，则税率为5%。
2. 物业管理费的增值税计算物业管理费的增值税计算方式为：物业管理费收入 × 6%。
房地产行业税收筹划分析
房地产行业税收筹划分析作者：王旭来源：《财讯》2018年第26期税收筹划，又称税务筹划、纳税筹划，是指纳税人在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行规划安排，以达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的。
企业进行合理的税收筹划，能够为企业带来一定的成本的减少和节约。
但是如果所实施的税收筹划方案不合理或者甚至是错误的，则很有可能给企业带来一定的风险而出现损失。
因此，本文以A企业为案例，通过分析，警示房地产企业在进行税收筹划的时候，不能盲目地以减轻税负为目的，也应该充分地考虑到风险问题。
A企业税收筹划案例：A企业的概况A企业是我国房地产行业的一个较大企业，总部设在杭州，是杭州地区成立时间最长，企业规范最标准，品牌和企业声誉最好的一家房地产企业之一。
A企业税收筹划的具体分析（1）销售阶段税收筹划分析。
在销售阶段，引入2010年A企业开发的普通楼盘项目来进行分析。
这个项目的总的销售面积为20000平方米，按照税法规定的可扣除项目的金额为8000万元（不含销售税金及附加），通过一定的市场分析，A企业初步确定住宅的价格销售区间为5000-5500元/平方米之间。
现有两种定价方案可供A企业来进行选择。
方案一：一是价格为5000元/平方米，享受普通住宅的土地增值税优惠。
该项目销售需缴纳的营业税金及附加税费为550万元（2×5000×5.5%）。
假定销售单价为5000元/平方米，共计销售20000平方米，因此销售收入为20000平方米*5000元/平方米=10，000万元，按照5.5%的税率缴纳营业税金及附加税率，则需要缴纳的营业税为10000万元*5.5%=550万元，又由于企业在税收法定范围内的可扣除项目有8000万元，因此，营业收入中，增值额部分为10000-8000-550=1450万元。
根据增值额计算增值率，可计算jLIJ增值率为1450/8550=16.96%，根据税法规定，增值率不超过20%时，免征土地增值税，因此土地增值税为0。
房地产开发企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划房地产开发企业是指从事房地产项目规划、设计、开发和销售等各个环节的企业。
在税收筹划方面，房地产开发企业可以通过合理利用税收政策和规定，进行税收优化，降低税负，提高企业经济效益。
下面将从几个方面介绍房地产开发企业税收筹划的方法。
一、土地价款的税务筹划房地产开发企业购买土地需要支付土地价款，企业可以采取合理方式规避或降低税负。
可以通过调整买卖价格、合理选择土地转让方式、采用分次付款等方式。
二、售楼和预存款的税务筹划房地产开发企业通常会收取购房者的售楼款或预存款。
企业可以采取合理的预留比例，将一部分收入留作未缴税的预付账款，这样可以延缓缴税时间，从而提高资金使用效率。
三、持有商品房的税务筹划房地产开发企业在持有商品房时，可以通过合理销售策略进行税收筹划。
可以根据商品房市场需求和价格调整销售时间和销售价格，以减少应纳税额。
四、调整资金结构的税务筹划房地产开发企业可以通过优化资金结构，实现税务筹划的目的。
企业可以通过债务或股权融资来替代自有资金，从而减少利息费用并降低企业税负。
五、土地增值税的税务筹划房地产开发企业在土地增值税征收方面可以采取一些筹划措施。
可以选择适用差别税率，按照土地所在地的不同区域、不同开发阶段和不同用地性质，选择不同税率。
可以合理运用土地增值税抵免政策，将征收到的土地增值税用于购买新的土地。
六、利润分配的税务筹划房地产开发企业在利润分配方面可以采取合适的筹划措施。
可以选择通过资本公积金或留存盈余进行利润留存，以减少应纳税额。
房地产开发企业在税收筹划方面可以根据自身的实际情况，结合税收政策和法规，进行合理的筹划，降低税负，提高企业经济效益。
企业需要合法合规经营，遵守税收规定，避免出现违法违规行为，保证企业可持续发展。
浅谈实际毛利率低于计税毛利率房地产企业企业所得税纳税筹划
2019.09下120实务园地的生产。
因此，应引导游客购买带绿色环保标志的产品，对游客的不文明行为加以制止，以避免对生态环境造成污染和破坏。
（4）建设信息化平台。
旅游业绿色供应链应以实现资源和知识共享为目标，采用数字化管理系统，通过对关键业务流程进行设计，优化供应链的运作，促使信息在供应链节点企业之间有效流通，形成信息一体化平台。
（5）加强员工培训。
G 旅行社应重视环保理念的宣传，定期组织员工学习企业的绿色文化，树立牢固的环保意识，培养员工的社会责任感，从而在供应链管理全过程中有效践行绿色发展理念，最终保证绿色发展战略的实施。
4 结束语企业社会责任的内部控制着眼于环境保护等方面，与单个企业或行业的内部控制不同，供应链管理层面的内部控制，通过外部协作形成了一个控制网络，可以适应变幻莫测的商业生态环境。
绿色供应链管理与企业社会责任内部控制的融合存在可能性和必要性。
本文在绿色供应链管理的视角下，构建了企业社会责任内部控制框架，对于促进内部控制理论与实务的进一步发展，提升绿色供应链管理的水平，具有一定的应用价值。
参考文献：［1］顾志斌,钱燕云.绿色供应链国内外研究综述［J ］.中国人口·资源与环境,2012,22(S2):204-207.［2］吴定玉.供应链企业社会责任管理研究［J ］.中国软科学,2013(02):55-63.［3］陈远高.供应链社会责任的概念内涵与动力机制［J ］.技术经济与管理研究,2015(01):75-78.［4］汤晓建.内部控制、制度环境与企业社会责任信息披露质量［J ］.会计与经济研究,2016,30(02):85-104.［5］王海兵,李文君.企业战略性社会责任预算控制体系构建探析［J ］.财务与会计,2016(11):56-57.［6］ Dubey R, Gunasekaran A and Papadopoulos T. Green Supply Chain Management: Theoretical Framework and Further Research Directions ［J ］. Annals of Operations Research,2017(01):1-35.作者单位：泰山学院经济管理学院浅谈实际毛利率低于计税毛利率房地产企业企业所得税纳税筹划◎文/王 好摘 要：房地产行业作为资金密集型行业，经过高速发展后，在宏观经济的调整下，中央坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”政策导向，家庭配置资源中房产投入越来越低，我国的房地产行业趋于稳定。
房地产企业的税务筹划案例分析
房地产企业的税务筹划案例分析作者：单亚东来源：《中国乡镇企业会计》 2018年第10期摘要：随着房地产业的迅速发展，各地的商品房楼盘销售火旺，房地产业的税收收入对地方经济发展起到了促进作用。
本人通过对新城地产集团盐城置业有限公司的调查，借助其所涉及的相关税种的一般筹划方法，并结合房地产行业的特点对房地产税收进行特色的纳税筹划分析。
关键词：房地产企业；税务筹划；案例分析新城地产集团盐城置业有限公司成立于2011 年3月，系盐城市亭湖区招商引资重点项目，楼盘项目地位于亭湖区河东新区，150 万平方的东方新城，把位置定在了潜力烫金区域河东亭湖区核心，以斐然的成绩改写盐城城市格局。
绿地集团盐城东部公司2017 年实现销售收入47300万元，缴纳增值税2452 万元，企业所得税422 万元，土地增值税1701 万元，城建税171 万元，教育附加122 万元，土地使用税47 万元，房产税3 万元，印花税25 万元，契税543 万元。
总体税负达11.6%，其中增值税、土地增值税、企业所得税是公司最主要的税收支出，税负达9.6%。
一、新城地产集团盐城置业有限公司纳税筹划的问题（一）组织机构不够健全、缺乏整体筹划企业的纳税筹划是一项系统工程，涉及企业生产经营各个部门间的有效协作。
新城地产集团盐城置业有限公司没有单独设立纳税筹划部门，所以公司的纳税筹划工作缺乏全局性，财务部门仅仅是个执行部门，导致公司的纳税筹划工作更多的注重某些局部点，没有形成整体面上的税收筹划方案。
尽管财务部门为纳税筹划也献计献策，但由于部门自身权利的局限，很难协同整个公司筹划运作，保证纳税筹划长期有效开展。
（二）税收筹划的流程不合理由于组织机构的缺失, 目前公司税收筹划并没有一个完整的、合理的流程。
只是会在有些具体的点上花费注意力，并没有形成一个系统的网络。
这种缺乏系统的纳税筹划流程，不仅没有实现事先筹划的目的，还会因为这种不合理的纳税筹划流程，影响公司的正常经营活动。
房地产企业各阶段经营的税收筹划
房地产企业各阶段经营的税收筹划一、项目设立阶段1、项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。
是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。
子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。
由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。
根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。
其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。
企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。
这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。
（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。
若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。
（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。
在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。
房地产开发企业税收筹划策略【精品发布】
房地产开发企业税收筹划策略【精品发布】一、房地产开发企业税收筹划策略1.纳税临界点筹划法我国税法规定指出，房地产开发企业建造并出售普通标准住宅时，若增值额未超过扣除项目金额的20%，则免征土地增值税；若增值额超过扣除项目金额的20%，则应按规定对全部增值额计缴土地增值税。
此处所说的“20%增值率”就是指“普通住宅计缴土地增值税的临界点”。
基于以上规定，如果出售的普通标准住宅增值率在临界点20%以上，房地产开发企业可以通过合理控制出售价格或适当增加可扣除项目金额的方法，使项目整体增值率降低到20%以下，从而达到享受该项税收优惠的目的。
一般地，采用这种方法的前提是纳税人项目的增值率在临界点附近，如果纳税人项目的增值率与临界点相差太大，将不利于实际操作，这时就需要分析成本收益，测算筹划是否有利，避免得不偿失。
2.税收优惠政策筹划法税收优惠政策筹划法是风险最小，成本最低的税收筹划方法。
对于这些税收优惠政策，房地产开发企业要综合考虑，谨慎选择。
我国税法明确规定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暂免征收土地增值税；如果建成后需转让，则需要按规定征收土地增值税。
此外，房地产开发企业在满足以下条件时，缴纳营业税的税目为“服务业-代理业”，从而可避免缴纳土地增值税：在房地产开发初期就可以确定最终用户，符合代建房条件；反之，若房地产开发企业不符合代建房条件，则应按“销售不动产”全额缴纳营业税。
因此，房地产开发企业可充分利用我国的各项税收优惠政策，实现税收的最优筹划，提高企业在行业内的市场竞争力。
3.两次销售房地产筹划法房地产销售缴纳的税种主要包括土地增值税和营业税两种。
其中，土地增值税采用超率累进税率，也就是说房地产增值率越高，所缴纳的税率也就越高。
针对这种情况，可采用两次销售房地产筹划法，通过分解房地产销售价格，提供税收筹划的实施空间，降低房地产增值率，从而大大降低房地产销售所需缴纳的土地增值税。
房地产企业在出售时如已进行过简单装修，可将简单装修作为单独的业务进行核算，借助两次销售房地产筹划法减少土地增值税的缴纳。
房地产开发项目全流程税务筹划
2018年8月房地产开发项目全流程税务筹划系列文章房地产开发项目全流程税务筹划系列文章目录第一篇房地产开发建设全程法律财税实务系列（一）——城市更新/旧改申报阶段 (2)一、前期费用支出如何做进开发主体，如何处理发票问题 (2)（一）拆补类协议 (2)（二）其他前期费用 (3)二、拆迁安置补偿费用的标准设定以及税局允许税前扣除的上限标准，拆补费用的发票/收据处理问题 (3)（一）拆赔的上限问题 (3)（二）拆补支出的票据问题 (4)三、开发商支付货币补偿（拆补费用）的财税处理，开发商支付返迁物业（拆赔物业）视同销售的增值税、土增税、所得税处理问题 (6)四、被拆迁单位/个人取得拆迁安置补偿所得（现金或物业）的应税分析（增值税、土增税、印花税、契税、所得税） (8)五、村集体非农建设用地与开发商的合作模式（非农原地开发与城市更新情形）——以深圳为例 (12)（一）非农原地的合作开发（宝安、光明之“双抬头”合作建房模式） (12)（二）非农用地的合作模式举例 (12)（三）非农成本的扣除问题 (13)六、合作开发与合作建房问题 (14)（一）合作建房的构成要件14（二）合作建房之房产分配过程中的税费分析 (14)（三）典型伪合作建房模式的税费风险 (15)第二篇房地产开发建设全程法律财税实务系列（二）——项目/土地取得阶段 (17)一、房地产项目（土地使用权/在建工程/房产等）出资入股的成本确认及税务处理 (17)（一）增值税 (17)（二）土地增值税 (18)（三）企业所得税 (18)（四）契税 (19)（五）印花税 (20)二、境外企业直接持有境内地产项目之收购/合作开发模式及财税分析 (20)（一）拆补合作模式 (20)（二）资产转让模式 (22)22（四）城市更新项目跨境并购的税务筹划 (23)三、在建工程转让/收购的涉税分析及成本扣除问题 (23)（一）增值税 (23)（二）土地增值税23（三）初始成本的确认原则24（四）在建工程拆除重建的成本扣除问题 (24)四、法院拍卖类项目（包括过户税费全部由买受方承担的情形）买受方再次转让时的成本确认与税前扣除问题 (25)（一）税费由买方承担的问题 (25)（二）过户涉及的税费缴纳及土增税问题 (25)（三）旧房转让的土增税核算逻辑 (26) (28)六、股权转让背景下土地成本不足的处理技巧以及交易方案调整思路 (28)七、城市更新项目与招拍挂项目的拆迁安置补偿支出及税前扣除的认定差异 (29)（一）取得招拍挂土地后的拆迁或补偿款支出29 (30)第三篇房地产开发建设全程税务筹划实操要点 (31)一、土地增值税的税收筹划 (31)（一）取得土地使用权所支付的金额 (31)（二）房地产开发成本 (32)（三）房地产开发费用 (34)（四）与转让房地产有关的税金 (34)（五）其他扣除项目 (35)（六）补充说明事项 (35)二、所得税的税收筹划 (36)（一）确认收入方面 (36)（二）增加成本费用方面 (36)三、增值税的税收筹划 (38)四、其他建议 (38)（一）并购重组的税务筹划 (38)（二）提前设立关联方38第四篇房地产开发项目全程税务测算（一）——耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税 (40) (40)二、涉及税种的相关规定及测算方式 (40)（一）耕地占用税 (40)（二）契税 (42)（三）城镇土地使用税 (43)（四）印花税 (46)三、结语 (46)第五篇房地产开发项目全程税务测算（二）——增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 (47)一、增值税 (47)二、土地增值税 (51)（一）纳税人 (51)（二）测算方式 (51) (59)四、印花税 (61)五、结语 (61)第一篇房地产开发建设全程法律财税实务系列（一）——城市更新/旧改申报阶段2018-4-4杨煌铭笔者按：房地产企业的财税处理是一项综合和系统的工程，除了会计和税务本身笔者在十几年的地产从业经历中分别从事过法务、风控、开发、并购、融资等相关工作，根据近年来笔者于西政投资集团经办地产项目投融资的工经验，笔者特就因财税的处理有很强的地域性特征，笔者的相关阐述可能在实操层面存在瑕疵或在各地有操作方面的较大差异，如有不当之处，敬请读者批评指正。
房地产企业税收筹划2018
房地产企业税收筹划2018一、房地产企业涉及的主要税种房地产企业在经营过程中，涉及到多种税种，其中主要包括：1、增值税在房地产销售、租赁等环节，企业需要缴纳增值税。
增值税的税率根据不同的业务类型和政策规定有所差异。
2、土地增值税这是针对房地产转让过程中，对增值额征收的一种税。
土地增值税的计算较为复杂，税率实行超率累进税率。
3、企业所得税企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。
4、城市维护建设税及教育费附加这是以增值税、消费税为计税依据征收的附加税费。
5、房产税对于企业拥有的房产，需要缴纳房产税。
6、城镇土地使用税使用城镇土地需要缴纳城镇土地使用税。
7、契税在土地、房屋权属转移时，承受方需要缴纳契税。
二、2018 年房地产企业税收政策的变化1、增值税政策的调整例如，进一步明确了房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的增值税征收规定，简化了部分纳税流程。
2、企业所得税优惠政策的变化可能对房地产企业的研发投入、环保投入等方面的税收优惠政策进行了调整。
3、土地增值税清算政策的细化对于土地增值税的清算条件、扣除项目等方面进行了更明确的规定。
三、房地产企业税收筹划的方法1、合理选择组织形式房地产企业可以通过设立子公司、分公司等不同的组织形式，来优化税收负担。
例如，在新开发项目时，可以考虑设立子公司，以享受某些地区的税收优惠政策。
2、利用税收优惠政策密切关注国家和地方出台的税收优惠政策，如对某些特定类型的房地产项目给予的税收减免或优惠，确保企业符合条件并及时申请享受。
3、合理规划收入确认时间根据税收政策和企业实际情况，合理安排房地产销售收入的确认时间，以达到递延纳税的目的。
4、成本核算与扣除项目的优化加强成本核算管理，确保各项成本费用能够充分扣除。
例如，合理规划土地成本、建筑成本、期间费用等的核算和分摊。
5、土地增值税的筹划在项目规划、定价策略等方面进行合理安排，控制增值率，降低土地增值税税负。
6、税务申报与纳税期限的管理准确进行税务申报，合理安排纳税期限，充分利用资金的时间价值。
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房地产开发企业税收筹划-----------**地产纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。
通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。
【唐山房地产企业应纳税税率】行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。
【主要税收筹划方法】一、利用税收优惠二、收入分散法三、增加扣除项目金额法【筹划方法在各阶段的运用】一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位2、 拟定、签订合同税收筹划（增加扣除项目金额法）：签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。
“甲供材料”有两种流程：如下图：模式一：合同内甲供（即甲控）在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。
甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。
模式二：合同外甲供在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。
乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。
“甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，需提前做好融资安排。
二、招标合同备案1、根据住建局要求进行合同备案三、建设工程施工许可证办理1、办理《建设工程施工许可证》四、施工组织1、施工组织五、办理《商品房预（销）售许可证》六、销售1、项目营销筹备期税收筹划（收入分散法）：为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。
房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。
2、项目预热期3、项目开盘前准备税务筹划（收入分散法）：成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；增值税税金及附加税率：进销相抵后约 5.65% ，装饰装修3.39%，可节省2.26%）。
注：关键在于如何让客户同时签订购房协议及装修协议，可能对销售造成一定的影响。
优点：地产可以节省分出部分7.26%的税金，客户可以节省分出部分6%的费用（契税及维修基金）。
缺点：购房客户将来出售时由于购买发票金额较小导致相应的税金增加。
如果客户考虑到这一点可能会不愿意接受这种购买方式。
4、开盘税收筹划（增加扣除项目金额法）：依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15％内据实扣除。
集团公司的广告费，对于与地产公司业务有关联的部分，可由地产公司承担部分费用。
5、日常销售税收筹划（分散收入法）：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文规定：房地产企业未完工前采取预售方式销售的，其预售收入应先按毛利率计算当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
据此，我公司“预收账款”应按照15%的利润率扣除相关成本费用后,缴纳企业所得税。
税务稽查重点：企业预售款金额。
查实企业预售款后，以此作为企业补交增值税及附加、土地增值税（2%预交）、企业所得税。
税务稽查局获取企业预售信息来源：银行、房管部门。
企业应对：依据购房合同。
购房合同分三类：全款、分期付款、办理按揭。
对按揭类客户，需及时去税务局开票，及时办理按揭。
对全款、分期类客户，可以暂缓开出发票。
未开发票的收据，暂缓进财务预售帐款科目。
6、清盘七、工程建设1、主体施工2、变更签证3、工程款支付筹划方案（增加扣除项目金额法）:取得发票合规：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。
注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。
4、外檐装修材料确定。
5、甲控、甲分包材料招标税收筹划（增加扣除项目金额法）：以冀东混凝土为例。
**项目建筑面积按50000平米计算，单方混凝土招标价300元/方，我方可以按照345元/方结算（需签定合同），达到虚增成本的目的。
6、水、暖、电安装（每户外铺底商的水、电、气表分开安装，利于后期的租赁）税收筹划：配合安装公司税务筹划，参与安装合同的签定。
7、工程款结算税收筹划（增加扣除项目金额法）：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。
注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。
虚增成本的目的：可以少缴房地产企业所得税。
开发商多缴了6%左右的建筑业增值税及建筑企业所得税，少缴25%的企业所得税。
这也是为什么房地产公司大部分都设有建筑公司的动机之一。
不过现在税务局也学精了，对房地产的关联企业查得很严。
关联公司的在避税方面的主要作用：虚增成本。
当然在其他方面也有作用。
8、施工方税收筹划：1）总包以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2）总包为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3）总包为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
4）总包跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
5）总包建筑安装工程费:材料（设备）+人工+施工机具使用费+安全措施费+管理费+利润+规费+税金税筹：财务人员要参与招投标阶段、在标书中约定增值税税率：约定3%或约定11%。
施工方中标后：建筑安装工程费组成项目中材料（设备）+人工+施工机具使用费+安全措施费+管理费+利润+规费不含税部分已经确认了。
下一步就是选择使用税率。
施工方可以选择3%税率（甲供），可以选择11%税率，如果都可以抵扣，对开发商的成本没有任何影响。
施工方如果可抵扣项少，会选择3%适用税率。
开发商可以要求施工方开具3%税率的增值税专用发票。
八、毛坯房竣工验收1、毛坯房竣工验收备案九、毛坯房结算1、毛坯房竣工结算2、工程款支付十、精装修工程1、精装设计单位招标2、精装工程设计税收筹划（利用税收优惠）：以设计劳务为例：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。
在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入有税收优惠。
3、精装施工单位招标4、成品房装修十一、配套工程1、配套手续2、配套施工3、竣工结算税收筹划：取得合法票据，并附相关工程结算书，最好经集团审计部（或审计部聘请独立第三方）审计。
4、与政府收费有关的内容：向政府有关部门争取尽快退返：城市基础设施配套费、城市绿化费、城区建校费、防雷设计费、建筑噪音排污费、余泥清运费的可退返部分，还有新型墙体基金、散装水泥基金。
十二、竣工验收1、室内空气检测2、成品房验收备案3、办理住宅准入证所需资料4、住宅准入证手续办理5、竣工备案手续税收筹划（利用税收优惠）：土地增值税的汇算清缴。
土地增值税税率：（1）按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；（2）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（3）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（4）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（5）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
相关文件：国税发[2006]187号（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。
十三、入住前准备1、入住准备2、办理地名手续3、物业用品储备4、物业接收钥匙、验房十四、办理入住1、办理入住2、售后维修十五、售后及移交1、投诉处理2、装修管理3、施工资料整理及移交4、供暖5、通煤气6、整体移交物业。
税收筹划（收入分散法）：房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气。