房地产企业税收筹划

房地产开发企业税收筹划

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纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。

【唐山房地产企业应纳税税率】

行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。

【主要税收筹划方法】

一、利用税收优惠

二、收入分散法

三、 增加扣除项目金额法

【筹划方法在各阶段的运用】

一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标

1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位

2、 拟定、签订合同

税收筹划（增加扣除项目金额法）：

签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：

模式一：合同内甲供（即甲控）

在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。

在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开

具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。

“甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，

需提前做好融资安排。

二、招标合同备案

1、根据住建局要求进行合同备案

三、建设工程施工许可证办理

1、办理《建设工程施工许可证》

四、施工组织

1、施工组织

五、办理《商品房预（销）售许可证》

六、销售

1、项目营销筹备期

税收筹划（收入分散法）：

为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。

2、项目预热期

3、项目开盘前准备

税务筹划（收入分散法）：

成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省

增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；

增值税税金及附加税率：进销相抵后约5.65% ，装饰装修3.39%，可节省2.26%）。注：关键在于如何让客户同时签订购房协议及装修协议，可能对销售造成一定的影响。优点：地产可以节省分出部分7.26%的税金，客户可以节省分出部分6%的费用（契税及维修基金）。缺点：购房客户将来出售时由于购买发票金额较小导致相应的税金增加。如果客户考虑到这一点可能会不愿意接受这种购买方式。

4、开盘

税收筹划（增加扣除项目金额法）：

依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的15％内据实扣除。集团公司的广告费，对于与地产公司业务有关联的部分，可由地产公司承担部分费用。

5、日常销售

税收筹划（分散收入法）：

根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号文规定：房地产企业未完工前采取预售方式销售的，其预售收入应先按毛利率计算当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。据此，我公司“预收账款”应按照15%的利润率扣除相关成本费用后,缴纳企业所得税。

税务稽查重点：企业预售款金额。查实企业预售款后，以此作为企业补交增值税及附加、土地增值税（2%预交）、企业所得税。税务稽查局获取企业预售信息来源：银行、房管部门。

企业应对：依据购房合同。购房合同分三类：全款、分期付款、办理按揭。对按揭类客户，需及时去税务局开票，及时办理按揭。

对全款、分期类客户，可以暂缓开出发票。未开发票的收据，暂缓

进财务预售帐款科目。

6、清盘

七、工程建设

1、主体施工

2、变更签证

3、工程款支付

筹划方案（增加扣除项目金额法）:

取得发票合规：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。

4、外檐装修材料确定。

5、甲控、甲分包材料招标

税收筹划（增加扣除项目金额法）：

以冀东混凝土为例。**项目建筑面积按50000平米计算，单方混凝土招标价300元/方，我方可以按照345元/方结算（需签定合同），达到虚增成本的目的。

6、水、暖、电安装（每户外铺底商的水、电、气表分开安装，利

于后期的租赁）

税收筹划：配合安装公司税务筹划，参与安装合同的签定。

7、工程款结算

税收筹划（增加扣除项目金额法）：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。虚增成本的目的：可以少缴房地产企业所得税。开发商多缴了6%左右的建筑业增值税及建筑企业所得税，少缴25%的企业所得税。这也是为什么房地产公司大部分都设有建筑公司的动机之一。不过现在税务局也学精了，对房地产的关联企业查得很严。关联公司的在避税方面的主要作用：虚增成本。当然在其他方面也有作用。

8、施工方税收筹划：

1）总包以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2）总包为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

3）总包为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。