房地产企业税收筹划情况概述

一、房地产企业税收情况概述

税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划

房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：

1、通过不同的投资方式进行税务筹划

根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在

收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。

2、合作建房的税务筹划

根据国税发[1995]156号文件的规定：合作建房是指一方提供土地使用权，另外一方提供资金，合作建房的行为。假如A企业有一土地，但是资金比较紧缺，而B企业则资金雄厚，但是苦于没有土地，这时双方走到一块，要合作建房，应该采取什么样的合作方式比较合理？根据国税发[1995]156号文件的规定，合作建设房屋可以分为二种方式：一是纯粹的“以物易物”，又可以分为二小类，一小类是用土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这种情况下一方按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征收营业税收，另一方按“销售不动产”征收营业税；还有一小类是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这种情况下，对一方按“服务业-租赁业”征收营业税，另一方按“销售不动产”税目征收营业税。还有一种合作方式是一方以土地使用权，另一方以资金合股，成立合营企业。建立合营企业这种合作方式，又分为三种情况征收营业说：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对一方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税，(二)房屋建成后提供土地使用权的一方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于其将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不

动产"税目征收营业税，(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对一方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司与B公司采用建立合营企业，并共担风险, 共享利润，可以不用交纳5%的高额营业税，也可以免征土地增值税。当然共担风险，那就意味着A公司要承担一定的经营风险。

三、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划

一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。关于各税种的减免税规定在各个税种的单行暂行条例中都有规定，在这里就不重复了。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。

1、企业所得税的税务筹划