城镇化与房地产企业发展战略

新型城镇化视野下房地产企业的机遇与挑战
三中全会公布的与房地产企业发展有密切关系的会议精神有：
（1）建立城乡统一的建设用地市场。

在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

（2）完善税收制度。

深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。

加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。

（3）完善城镇化健康发展体制机制。

坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。

推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。

创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

众所周知，企业的土地储备决定了房地产企业的可持续发展能力，户籍制度的变化决定了房地产商品的需求量，房地产税收政策的改革决定了购买和持有房地产商品房的成本。

在这种背景下，房地产企业的发展既有机遇也有挑战，必须认真研究并关注以下问题。

一、土地市场放开，房价是涨！还是降！
房价是涨是降，主要还是看供需两方面的力量，从供需来看：
1.土地市场放开,加大土地供给，有利于平抑房价
我国城镇建设用地在全国土地结构中占比仅为0.33%，而美国为3%；因此，我国的建设用地占比是比较偏低的，用地矛盾突出。

从现有土地利用结构看，城乡建设用地占全国国土面积的2.3%，其中81%以上为农村建设用地，城市建设用地比重不到20%；若有效完成农村土地流转，将农村集体建设用地转为城镇建设用地，为未来的增量土地开发提供空间，将缓解城市供地紧张的局面。

一旦农村
建设用地可以自由入市，土地市场供给增多，土地价格就会降低，房价也会随之下降。

2. 城镇化建设，城镇住房需求人口增加，有助于推高房价
2012年我国的城镇化率为51.27%（按常住人口计算），按照户籍人口计算，我国的城镇化率只有35%，2020年我国人口城镇化率要达到50%-55%，未来5年我国人口城镇化率有望以年均1.3-1.5%的速度推进。

通过户籍制度的改革，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民，农村的人更多涌向城市，城市人口的增加，房地产商品房需求增加，会推动房价上涨。

以上两个是矛盾的，那么就看是那个先动，那个后动，幅度多大了！这需要政府的智慧，需要政府能处理好这两个之间的相互关系。

二、政府建制立法，监管到位
会议提出：经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。

2010年以来的限购限贷政策，政府对房地产业的行政管理手段并没有遏制住房价上涨；相反，直至2013年10月底，全国70个城市65个城市房价仍上涨，地王还频频出现……，看来政府的行政手段并没有起到应有的效果，政府在房地产市场的作用必须体现在以下方面。

1.规划先行，提高土地资源利用效率
目前的城市规划重点都是各个城区的城市规划，对于农村的建设用地市场尚未纳入城市规划和国土利用规划的内容，因此，公告中所讲的“在符合规划和用途管制前提下……”还需要科学、超前、合理、完善的城乡规划方案的论证，才能保证土地的高效利用，所以说完全的农村建设用地与国有土地同等入市、同权同价还需要相当时间，需要相关的规划方案的先行才能实施。

2.创新人口管理，合理引导人口迁移，稳定房地产市场价格
会议提出：加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

一个城市的可持续适度人口要与当地的经济、社会、环境三方面相互协调，为了
控制城市人口的有序增长，充分发挥市场通过价格机制调节人口迁移方向的目的，应探索建立由市场调节人口迁移与房地产价格的机制。

地方政府必须从当地的经济、社会、环境三方面认真研究，从城市允许达到最大生产率和最大个人、社会福利时所能容纳的人口；教育、健康、交通、住房等社会生活各方面主观上达到市民最大满意度，客观上符合经济发展水平时所能容纳的人口；合理利用资源、保障生态环境物质能量循环相对均衡和满足市民消费水平逐步提高的条件下，追求城市社会协调发展所能承载的人口三方面确定城市不同时期的适度人口规模，适度人口规模是城市管理者管理城市的依据。

陕西各地方政府应实施有利于本市发展的购房落户政策，不同区域在对于外来人口准入购房标准、文化程度的要求方面可以和区域的产业发展相联系，真正起到引导人才流动的作用，只有这样才能即保证了迁移人口的理性选择，也避免了迁移人口盲目迁移过于集中所导致的城市混乱，真正实现由市场调节人口迁移、由市场调节房价，促使陕西省各市在适度人口规模的前提下，房地产业健康发展。

3.房产税的实施——出租房屋，增加地方政府财源
近几年房地产价格上涨，地方政府一直饱受“土地财政”的指责，但是城市建设需要地方政府有大量的财政基础支撑，在目前房产税改革迟迟无法出台的前提下，地方政府应该广开税源，如对存量的出租经营性住房征收房地产税。

按照目前的房产税规定，出租的房地产按照租金收入的12%征收房产税，目前只有商业项目出租经营时缴纳了房产税，我们总说目前的房地产二手房租赁市场很火爆，是刚性需求，那为什么不对这些出租的住宅项目征收房产税？这就是政府执法和监管的问题。

4.合理制定保障房建设计划，简化品种提高效率
现在的住房政策可以说是多种形态的双轨制，一方面是市场上的商品房，另一方面是政府供应的廉租房、经适房、公租房、限价房、自住房……名目繁多的保障房令人眼花，可还是满足不了需求。

我们摸着石头过河探索了20年的住房政策，应根据这些年的实施效果将保障房简化，规则简单，提高效率。

5.完善个人信息查询系统，有助于房地产政策的实施
政府必须尽快建立完善、客观、真实、联网的个人信息系统，使银行、房产管理部门、税务部门等便于查询，有利于相关政策的实施。

三、房地产企业必须增强实力，抓住机遇，迎接挑战
1.开发企业实力差，经营模式单一
2012年陕西省房地产开发企业有1430家，年均从业人员57567人，每家企业年平均从业人数为41.4人，平均企业资产2.6亿元，具有二级以上资质的房地产开发企业占总企业不到20%；2012年完成房地产投资1410.90亿元，其中住宅占83.4%；而北京市2012年完成房地产投资3036.31亿元，其中住宅占58%，上海市2012年完成房地产投资2253.83亿元，其中住宅占65%，看出以陕西省房地产开发企业主要依靠开发商品房后销售商品房这种经营模式，其他收入所占的比例很低，经营模式单一。

2.开发企业资金来源单一，土地储备不足，可持续发展能力较弱
2012年陕西省房地产开发企业资金来源1937.72亿元，其中贷款233.70亿元，占12%，自筹资金707.62亿元，占36.5%。

可以看出陕西企业主要靠商品房预售获得资金来源，而前段时间西安房地产销售市场的专项检查，责令45家手续不全的房地产项目停止销售，实际上也说明陕西开发企业资金实力较差。

房地产产品除了住宅还有酒店和商场，目前陕西开发企业主要开发住宅，就是因为开发商场和写字楼要求企业资金雄厚，企业的自有资金和筹资的能力要非常强，这也导致了陕西省房地产开发企业经营模式单一，大型的城市综合体开发多由外埠企业万达集团等领衔。

另外，2012年陕西1430家房地产企业土地购置面积528.5万平米，平均每家企业0.37万平米，土地储备情况决定企业市场竞争态势，可以看到陕西开发企业的土地储备不足，影响陕西房地产企业的可持续盈利能力。

3.陕西房地产企业抓住机遇，迎接挑战
产品质量是企业的生命。

开发企业必须吸引高层次人才，认真研究市场和消费者需求，准确企业定位和产品定位及资源配置，规范管理，优化投资结构，树立练内功、树品牌的服务意识。

同时积极创新开发模式，将产业地产与房地产开发有机结合，增加持有物业比重增强企业长久抗风险能力。

因此，开发企业应增加商业、写字楼等物业比例；将产业地产作为承载产业发展的地产形态，作为地产和产业的有机结合、相互制成、相互促进的地产运营模式，增强企业实力和行业竞争力，实现可持续发展。