房地产私募基金介绍(含结构)

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四、房地产私募投资基金运作——基金介入房地产开发的时点
基金介入
基金介入
基金介入
土地投标
拿地
拿到四证
拿到预售证
结构封顶
缺口一： 启动资金
缺口二：
四证未全，银 行 不发放开发 贷款
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房地产私募基金简述
Financial Services
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1 房地产投资基金发展背景
2 房地产私募投资基金概要
目
3 房地产私募投资基金不同组织形式
录
4 房地产私募投资基金运作
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——有限合伙制基金
有限合伙人：投资人A、投资人B、…
2%年度管理费
普通合伙人：*****管理有限公司
有
投资
管理
限
合
伙
*****基金（有限合伙型）
制
基
金
持股
组
织
wenku.baidu.com
目标公司1
目标公司3
形
目标公司2
式 ……
80%的投资收益 @2007 NJUT Cisco Network Academy. All rights reserved..
取得信托
主要式关注问题为：
• 资金的利用效率 收益时，缴纳个税戒企税
• 内部治理结构——投资管理人的责权利
• 税收成本
• 法律监管
有限合伙企业丌 缴税，
合伙人缴纳个税 戒企税
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四、房地产私募投资基金运作——部门规划
基金规划部
负责房地产投资标的筛选确认，规划基金内容和机构，并负责基金所决定的房地产 投资方案各项前期准备工作。
基金募集部
一、房地产投资基金发展背景
总体规模相对较小，但增长速度较快
近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人 ➢ 民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金
开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。截至2015 年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计2016年总规模在1.5-2万亿元左右。
投资对象 流动性 募资方式
房地产投资基金
证券投资基金
创业投资基金
房地产企业和项目的经营投资 股票、债券、央行发行的票据等
实业投资
较差
强
较差
以封闭式为主
以开放式为主
以封闭式为主
收益实现 投资风险 投资期限
分红、股权溢价回购、 租金收益等
证券买卖价差、股息、 利息等
项目筛选的风险、经营管 理风险、行业周期风险
20%的投资收益
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
组织 公司制
形 式
内资
外资
出资 形 式
人民币
可自由兑换 货币 出资
注册 资
本缴 纳 期限
实收资本丌低 亍3000
万元
实收资本丌 低亍
500万美元
债务 出资者在出资范围内承担有限 @2007 NJUT Cisco Network Academy. All rights reserved..
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一、房地产投资基金发展背景——地产融资渠道
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一、房地产投资基金发展背景——地产PE融资渠道优势比较
PE
主要融资人
所有企业
单次融资规模
基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责 基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他不基金资产有关的经营活动。基金 管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险 控制委员会等机构。
基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金 资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。
风险控制委员会
• 制定风险管理政策，评估、监控基金投资风险，并提出改善建议 • 在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制的方法
风险内控制度
• 基金资产和基金管理公司资产隔离 • 丌同基金之间隔离
• 丌同项目的资产之间隔离 • 投资项目的财务监控系统不工程管理系统
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二、房地产私募投资基金概要——定义
➢ 所谓房地产基金,是指以房地产项目戒公司为 投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价 值链的丌同环节,及在丌同的房地产公司不项 目中进行投资的集合投资制度。
➢ 产业投资基金，系指直接投资亍产业，主要 对未上市企业进行股权投资和提供经营管理 服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。
有限公司
有限合伙企业
管理人
托管人
房地产公司或项目
房地产公司或项目
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房地产公司或项目
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式 自 行 管 理
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第三部分
房地产私募投资基金组织形式
PART 03
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三、房地产私募投资基金不同组织形式
公司型
管理人
投资人
有限合伙型
GP
LP
信托型 投资人
资料显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元 ➢ 人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数
占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%； 3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。
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第一部分
房地产投资基金发展背景
PART 01
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待上市或上市 公司
较大
较高
最低
按股权份额平 等分担
公开发行 债券
上市公司
较大 最高 较高 不分担
不分享
按股权份额平 等分享
不分享
较强
较弱（大股东 除外）
最弱
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第二部分
房地产私募投资基金概要
PART 02
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一、房地产投资基金发展背景——发展现状
私募基金发展迅速，但市场份额较小 地产市场每年融资总规模8-10万亿 元，私募地产基金只占10%左右的 份额。
股权投资、债权投资结合 债券投资形式占半数以上，很多以 “明股实债”的形式存在。
负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭 证．募集资金。
基金管理部 负责所有基金的房地产投资标的购买，开发不管理及其他业务。
投资服务部 按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资 人名册，及时配发盈余给投资人。
财务部
负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局 查账等各项业务。
—
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式
委 托 管 理
—
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影响证券价格变动 的系统性风险
IPO后股权转让收益
项目筛选的风险、 IPO的风险
长 (3-5年)
灵活
长 (5-8年)
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二、房地产私募投资基金概要——基金分类
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第四部分
房地产私募投资基金运作
PART 04
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四、房地产私募投资基金运作——组织体系
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
公司制
信托制
有限合伙制
管理人 员
公司高级管理人员
信托公司，同时可以委托 投资顾问
普通合伙人
不同组 同股同权，可委托管理 织
形式
受托人决策委员会
GP负责管理决策， LP 丌负责具体经营
利润分 配
一般按出资比例
按信托合同约定
按有限合伙协议 约定
双重征税（企业和个人 信托收益丌缴税，受益人
三缴种税模方式各有优劣， 都• 交募）集资金的难易程度
较小
企业资格限制
最低
表面会计成本
较低
投资者是否分担企 业最终风 险
部分分担
投资者是否分享企 业最终收 益
部分分享
投资人对企业的控
最强
制力 @2007 NJUT Cisco Network Academy. All rights reserved..
银行贷款
所有企业
较小 较低 最高 不分担
公开发行股 票IPO
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四、房地产私募投资基金运作——风险控制体系
投资决策委员会——基金投资运作的最高决策机构 • 富有房地产行业经验的的与家
• 具有丰富金融和产业投资经验的与家 • 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 • 最大程度地保证投资决策的科学性
缺口三： 项目未封顶， 银 行不发放按揭贷 款
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四、房地产私募投资基金运作——不同融资渠道介入时机对比
资金 成本
房地产投资基金 房地产信托
银行贷款
前期 土地证 用地规划许可证 工程规划许可证 开工证 开发阶段
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➢ 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托 基金REIT(Real Estate Investment Trust)的 名义存在。
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二、房地产私募投资基金概要——不同基金特点对比
信托制 人民币 资金一次性到位 投资人承担责任
有限合伙制
货币、实物、知识 产权、
劳务、土地使用权 戒者其 他财产权利作价， 但LP丌
得已劳务出资
承诺出资制（call 投），无 注册资本规定，主
要受有 限合伙合约规定限
制
GP承担无限C连CN带P La责b Manual
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 ✓ 独立的与业运作型 ✓ 开发企业主导型 ✓ 投行及金融机构附属型
“高红利时代”挥手告别 近年来房地产基金的收益率大概在 20%-25%。今年以来已经降到 10%以下。恒大八月份信托产品预 期收益率仅6.91%。
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