房地产私募基金介绍(含结构)
私募基金实物分配案例
私募基金实物分配案例咱来唠唠私募基金实物分配的案例哈。
一、房地产私募基金的实物分配案例。
1. 背景。
有这么一个私募基金，专门投资房地产项目。
这个基金当初成立的时候，募集了不少钱，投资者们都想着在房地产市场分一杯羹。
基金经理呢，眼光还不错，挑中了一个商业地产项目。
这个项目在城市的新兴商圈，规划是要建一个集写字楼、商场和公寓为一体的大型综合体。
2. 投资过程。
基金把钱投进去之后，项目就开始建设啦。
建设过程中也遇到了一些小波折，比如施工许可证办理延迟了一点，不过都顺利解决了。
经过几年的建设，这个商业地产项目终于完工了。
写字楼入驻了不少大企业，商场也吸引了很多知名品牌，公寓也基本租出去了。
3. 实物分配的情况。
到了基金要分配收益的时候了。
这时候基金管理人就想，与其把这个项目卖了，把钱分给投资者，还不如直接把这个商业地产的一部分实物分配给投资者呢。
比如说，对于那些投资金额比较大的投资者，就分给他们写字楼的一些办公单元。
这些投资者有的自己就是企业主，刚好可以把自己的公司搬到这里来，节省了一笔办公场地的租赁费用。
对于一些中小投资者，基金管理人就把商场里的一些小商铺分配给他们。
这些小商铺可以自己经营，也可以出租出去。
有个投资者拿到小商铺后，开了一家特色咖啡店，生意还挺不错的呢。
二、科技企业投资私募基金的实物分配案例。
1. 背景。
这个私募基金专注于投资科技初创企业。
在众多的科技项目中，他们选中了一家做人工智能软件开发的小公司。
当时这个小公司虽然有很棒的技术团队，但是资金短缺，急需投资来进行产品研发和市场推广。
2. 投资过程。
私募基金投了钱之后，这个科技公司就像开了挂一样。
研发出的人工智能软件在图像识别领域有了重大突破，被很多大企业看中。
他们的产品开始在安防、医疗影像识别等领域广泛应用，公司的估值也一路飙升。
3. 实物分配的情况。
当私募基金要进行分配的时候，就想到了实物分配。
这个时候的实物不是房产之类的，而是这个科技公司的股权。
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用
私募股权投资基金融资模式在房地产企业的应用随着我国房地产市场的快速发展，越来越多的房地产企业需要进行融资以支持业务拓展。
传统的融资方式包括银行贷款、股票发行等，但这些方式通常需要缴纳高额的利息或是面临股权稀释的风险。
相比之下，私募股权投资基金（PE）的融资方式具有更高的灵活性和风险控制能力，因此在近年来也得到了越来越多房地产企业的关注和应用。
私募股权投资基金是一种专业从事股权投资、企业重组和并购、资产管理等业务的金融机构，它通常由管理公司（GP）和有投资需求的企业或个人（LP）组成，形成一个以GP 为管理者，以LP为出资者，以投资标的企业为被投资者的三方协议关系。
在房地产行业，私募股权投资基金通常以出资对房地产企业进行股权投资或为房地产企业提供融资支持的方式开展业务。
1. 股权投资模式房地产企业可以通过与私募股权投资基金签订股权投资协议，让后者对企业进行股权投资，并获得相应的股份、董事席位等权益，在此基础之上，私募股权投资基金可以提供相应的资金支持，帮助房地产企业扩大业务。
在未来，若企业发展较好，私募股权投资基金可通过出售所持有的股权获得投资回报，也可以选择将股权转让给其他投资者或上市公司。
在债权投资模式下，私募股权投资基金可以直接向房地产企业提供融资支持，例如发放借款、购买企业债券等。
私募股权投资基金可以根据房地产企业的实际情况，灵活地设置借款利率、期限等条件，较其他融资方式更加具有优势。
房地产企业需按约定时间完成借款还款，保证私募股权投资基金的资金回流。
债权投资模式尚包括追索权（包括解压权）的安排，保证私募股权投资基金相应权益得到优先保障。
广义股权融资模式将股权投资模式与债权投资模式相结合，在向房地产企业提供融资的同时，私募股权投资基金也在定期获得企业相应的股权投资收益，以控股或合并形式参与企业管理，从而将房地产企业的经营风险降至最低。
总之，私募股权投资基金的融资模式在房地产企业中的应用具有灵活性高、风险控制能力强等优势。
2014年房地产私募基金行业分析报告
2014年房地产私募基金行业分析报告2014年11月目录一、房地产私募基金概述 (4)1、私募地产基金的概念 (4)2、主要类别 (6)3、相对优势 (8)（1）所有权和控制力 (9)（2）价值创造+利益重组 (9)（3）贷款优惠 (9)二、国际主流基金模式 (10)1、美国基金模式代表：黑石房地产基金 (11)2、新加坡模式：凯德置地地产基金 (14)三、本土地产基金发展历程 (17)1、起源 (18)2、运作模式：“中国式”融投管退 (21)（1）融资阶段 (21)（2）投资阶段 (21)（3）投后管理 (22)（4）退出回报 (22)3、现状 (23)（1）规模：从野蛮生长归于理性 (23)（2）产品：独立化、多元化、高杠杆化 (26)四、上市房企合纵连横 (29)1、效率与杠杆 (29)2、上市房企基金案例 (31)（1）开发商附属基金：金地稳盛投资 (31)（2）上市房企母基金：歌斐资产 (34)五、人民币房地产基金展望 (37)1、投资、退出渠道趋于多元化 (37)2、股权、夹层投资将成主流 (39)3、大资管时代下战略合作契机 (40)4、险资介入将主导LP机构化 (42)5、管理重心向团队品牌变迁 (43)6、监管制度趋于完善 (44)7、行业整合大潮下地产并购基金前景广阔 (46)8、行业洗牌重构加速利率合理化 (48)房地产基金是近年来研究重点。
出发点一方面在于国内房地产基金在短短4年内从100亿的规模蹿升至4000亿以上，量级已难以让人忽视；另一方面则在于当前房地产市场流动性环境变化，所对应的房地产金融模式创新对于行业层面的影响将更为深远。
我们一直认为房地产私募基金才是金融与地产结合最大领域，也是市场已不能忽略的重要力量，这股力量也许将重构中国地产格局，也许是未来中国房地产市场的重要组成部分。
坦诚来讲，我国房地产基金当前依然处于政策真空、打擦边球的蛮荒时代，与国际大型房地产基金的专业运作和规模影响力仍有不少差距。
房地产基金简述范文
房地产基金基本知识1。
1房地产基金定义➢房地产投资基金是产业投资基金的一种。
➢产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。
产业投资基金通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资.➢所谓房地产基金是指以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、销售、经营等价值链的不同环节进行投资的集合投资制度。
➢在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金（REITS）的名义存在。
目前我国房地产投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业公司运作管理的资金。
1. 2 房地产基金的分类和形式分类➢按法律地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金➢按基受益凭证是否可赎回等的不同,可分为开放型基金和封闭型基金➢按资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类➢按募集方式分为公募基金和私募基金形式➢开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；➢投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；➢资产运营型基金，以房地产投资信托基金（REITS)为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额,也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。
所谓私募基金，是指通过非公开方式,面向少数投资者募集资金而设立的基金.由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金.1。
3 房地产基金的投资领域房地产基金投资在或房地产企业或房地产项目不同阶段（价值链）：➢既可以直接投资于某个房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；➢既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；➢既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购;➢既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；➢在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，以保证资金的安全性和流动性。
reits 介绍
REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集投资人的资金，以房地产为主要投资标的，以租金收入为主要收益来源，并将投资收益按比例分配给投资人的一种投资基金。
REITs由专业的投资机构进行房地产投资管理，在证券交易所上市交易，投资人可以像买卖股票一样买卖REITs。
REITs有多种分类，根据资金投向不同，REITs可分为权益型、抵押型和混合型；根据资金募集与流通方式不同，可以分为私募和公募两种形式；根据组织形式不同，可以分为公司型和信托型两类。
REITs的基础资产非常广泛，不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，还包括机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。
REITs具有多种优势。
首先，它提高了房地产的流动性，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。
其次，REITs降低了房地产投资的风险，通过选择不同地区、不同类型的房地产项目进行多元化的组合投资，有效地降低了投资风险，并获得相对理想的投资回报。
此外，REITs还具有强制分红、收益稳健、专业化管理等特点。
然而，需要注意的是，虽然REITs具有许多优势，但投资者在选择REITs 产品时仍需谨慎。
在选择REITs时，需要了解产品的具体信息，包括投资策略、基础资产类型、管理团队经验等。
同时，投资者还需要考虑自身的风险承受能力和投资目标，以确保选择的产品与自己的投资需求和风险偏好相匹配。
地产私募基金方案
地产私募基金方案1. 简介地产私募基金是一种由私募基金管理公司设立的投资工具，专门用于投资地产相关项目。
该基金通过募集有限合伙人（LPs）的资金，由基金管理人（GP）进行运作和管理，以实现投资回报。
地产私募基金的投资对象包括商业地产、住宅地产、土地开发项目等。
2. 基金策略2.1 目标投资领域地产私募基金将主要投资于以下领域：•商业地产: 包括办公楼、购物中心、酒店等。
•住宅地产: 包括公寓、别墅、公寓楼等。
•土地开发: 包括城市开发、商品住宅开发等。
2.2 投资策略地产私募基金将采取以下投资策略：•主动管理: 在选定投资领域内，通过积极的市场调研和分析，选择具有潜力的项目进行投资。
•长期投资: 长期持有投资项目，以实现持续的收益增长。
•分散投资: 将投资分散到不同的地理区域和类型的地产项目，以降低风险。
•债权投资: 在地产项目中，通过提供贷款或购买债务工具的方式进行投资。
3. 基金运作3.1 募集阶段地产私募基金的募集阶段包括以下步骤：•基金筹备: 基金管理人筹备基金的设立，准备相关材料和文件。
•基金推介: 基金管理人通过多种渠道推介基金，吸引潜在的有限合伙人。
•投资者确认: 基金管理人与投资者进行面谈，并确认其投资意向。
•签署合同: 基金管理人与有限合伙人签署合伙协议，明确双方的权益和义务。
•基金成立: 基金管理人成立基金，并向监管机构提交相关文件。
3.2 运作阶段地产私募基金的运作阶段包括以下步骤：•投资决策: 基金管理人根据投资策略和目标，对项目进行评估和决策。
•资金调用: 基金管理人根据需要，向有限合伙人调用资金，用于投资项目。
•投后管理: 基金管理人对投资项目进行监督和管理，确保项目的顺利运行和投资回报。
•退出决策: 基金管理人根据市场情况和投资回报，决定是否退出投资项目。
•基金退出: 基金管理人通过出售投资项目或分配收益的方式，退出投资并向有限合伙人返还资金。
4. 风险管理地产私募基金将采取以下风险管理措施：•调研尽职调查: 在投资决策前，进行充分的市场调研和项目尽职调查，评估项目的风险和潜力。
我国私募房地产基金组织形式与运营模式比较分析
种， 分别是公司型 、 契约型和有限合伙型 。
要实现私募房地产 基金的有效运营 ，在选 择其组织形式 时应 考虑 以下几条标准 ：组
织形式具有稳 定性 ，主要包括基 金资本结 构的稳定 性和管理 结构的稳定性 ；运 营成 本小于投资收益 ，运营成本包括基金 最初
设立时的成本 ， 经营过程 中的成本 以及税
验借鉴 、案例 比较等方式进行研究。但是 对于如何选择 合理的私募房地产基金 的组
从各组 织形式比较来看 ，有限合伙型 这 一组织形式是最适合私募基金 的 ，而公
司型和契约 型的组织形式各有利弊 ，总体 来说相 差不 多。不过对于 组织 形式的选择
也不能单看 各类组织形式的特点 ，还要具 体结合 国家经济、法律、文化 等各 方面的 实际情况。
为降低投资者和基金管理者之 间不 同的委
托 关系中的道德风险而设计适 当的风 险约 束机制 和激励机 制 ；有 适 当的监 督机 制。
内容 摘 要 ： 本 文 对 我 国 私 募 房 地 产 基
金 的组 织 形 式和 运 营模 式进 行研 究 ，
没有具体针对房地产行业的特点进行分析 ，
选择最优 的私募房 地产 基金运营模式 ，有 助于推动 国内私募房地产基金领域健 康快 速地发展 。同 时，为政府和其他相 关部门 对 私募房 地产基金 的有效管理 和决策 提供 有 力的支持 ， 创造 出
更加 规 范 高 效 的市
场 和政治环境 。 对 于
比较标准
资金 困境 发挥 了重要 作用。然而 ，我 国的 私募房地产 基金的组织形式和运营模式还
处 于探 索 阶段 ， 目前 比较 成 功 的案例 较 少。私 募房地产基金领域 涉及到很 多复杂
私募基金 种类
私募基金种类私募基金种类私募基金是一种由私人投资者集中资金，由专业基金管理人进行投资运作的一种投资方式。
根据不同的投资策略和投资对象，私募基金可以分为多种不同的类型。
本文将介绍几种常见的私募基金种类。
一、股权投资基金股权投资基金是私募基金中的一大类，它主要通过投资股权来获取回报。
股权投资基金可以分为早期投资基金、成长期投资基金和并购基金等。
早期投资基金主要投资于初创企业，成长期投资基金则主要投资于成长期企业，而并购基金则专注于企业并购重组。
二、债权投资基金债权投资基金是另一类私募基金，它主要通过投资债权来获取回报。
债权投资基金可以分为信托基金、债券基金等。
信托基金是指通过购买信托受益权来进行投资的基金，而债券基金则是通过购买债券来进行投资的基金。
三、房地产基金房地产基金是专门投资于房地产行业的私募基金。
房地产基金可以分为房地产开发基金、房地产投资基金等。
房地产开发基金主要投资于房地产项目的开发，而房地产投资基金则主要投资于已经建成的房地产项目。
四、基础设施基金基础设施基金是投资于基础设施领域的私募基金。
基础设施基金可以分为交通基金、能源基金等。
交通基金主要投资于交通基础设施项目，如公路、铁路等，而能源基金则主要投资于能源领域的基础设施项目。
五、天使投资基金天使投资基金是一种旨在支持初创企业发展的私募基金。
天使投资基金主要投资于初创企业的种子期和初期阶段，帮助企业获得初期资金支持和创业指导。
六、对冲基金对冲基金是一种以对冲策略为主要投资手段的私募基金。
对冲基金的目标是通过对冲交易来获取绝对收益，其投资策略相对灵活多样。
以上是几种常见的私募基金种类，每种基金都有自己的特点和风险，投资者在选择私募基金时需要根据自身的风险承受能力和投资目标进行合理选择。
此外，投资者在投资私募基金时应注意基金的信托合规性、业绩表现等因素，以降低投资风险，获取合理回报。
私募基金产品架构
私募基金产品架构私募基金产品架构是指私募基金在设计和运作过程中所采取的结构和组织形式。
一个完善的私募基金产品架构可以提高基金的风险控制能力、增加投资者的收益，并为投资者提供灵活多样的投资选择。
下面将从基金类型、投资策略、风险控制和退出机制等方面介绍私募基金产品架构。
首先是基金类型。
私募基金的产品架构可以根据不同的投资目标和策略进行分类。
常见的私募基金类型包括股权投资基金、债权投资基金、房地产基金、投资策略基金等。
每种类型的基金都有其特定的投资领域和策略，以满足不同投资者的需求。
其次是投资策略。
私募基金的产品架构需要明确基金的投资策略和风险偏好。
投资策略可以包括长期投资、价值投资、成长投资、事件驱动投资等。
通过明确投资策略，可以帮助投资者更好地了解基金的投资方向和风险收益特征。
风险控制是私募基金产品架构中非常重要的一部分。
私募基金通常会设立风险管理部门，负责制定和执行风险控制政策和措施。
风险控制包括对投资标的的尽职调查、风险评估和风险分散等。
通过有效的风险控制，可以降低投资风险，保护投资者的利益。
退出机制也是私募基金产品架构中需要考虑的一项重要内容。
私募基金的投资期限一般较长，投资者需要在一定的时间后才能退出。
私募基金可以通过定期回购、转让股权、上市等方式提供退出机制，以满足投资者的需求。
私募基金产品架构是私募基金设计和运作的重要组成部分。
一个合理的产品架构可以提高基金的竞争力和盈利能力，为投资者提供更多样化的投资选择。
在设计私募基金产品架构时，需要考虑基金类型、投资策略、风险控制和退出机制等方面，以实现基金的长期稳定发展和投资者的利益最大化。
SSSZ房地产私募基金推介资料
面积保持在200万平方米以上。
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阳光100置业集团：
阳光100置业集团是一家专注于为中国新兴白领和中产阶层提供新
式住宅及时尚生活方式，并在这一特定市场保持领先优势的发展
商。 阳光100创建于1999年，其前身广西万通企业创办于1992年。
1999年，阳光100在北京CBD成功开发阳光100国际公寓项目，
为偏好房地产投资的资金和从事房地产信贷的机构，构筑 安全、高效的投资通道。
为中小投资者提供一个通过集合投资方式做开发商股东的 投资机会。 组织形式：有限合伙
4
公司设立的结构
SSSZ 房地产基金 （有限合伙）
执行事务合伙人
SSSZ 房地产基金管理 （北京）有限公司
投资咨询委员会
投资决策委员会
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金融战略合作伙伴介绍
由SSSZ房地产投资基金（以SSSZ房地产投资基金管理有限公司为执行事务 合伙人）投资决策委员会先期选定金融界具有房地产放贷需求、并具有较强实 力的金融机构3-5家，如民生银行、中诚信托等金融机构，作为本基金的金融 战略合作伙伴。在取得经验后，逐步扩大金融战略合作伙伴。
三、入伙须知
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投资模式创新：
SSSZ房地产投资基金（以SSSZ房地产投资基金管理有限公司作
为执行事务合伙人）与开发战略合作伙伴、金融战略合作伙伴， 组成投资联合体实施对选定项目进行投融资合作，是本基金的重
要特点。
优秀房地产开发公司集合发起 开发战略合作伙伴：大型房地产开发公司联合投资
提供金融信贷的项目选择咨询服务提供项目信贷后的全程内部监管提供借贷项目的价值提升服务20开发战略合作伙伴介绍?由sssz房地产投资基金以sssz房地产投资基金管理有限公司为执行事务合伙人投资决策委员会先期选定房地产行业内具有丰富开发经验信誉卓著的开发商35家如阳光壹百上海复地等作为本基金的开发战略合作伙伴
房地产私募基金介绍(含结构)
投资对象 流动性 募资方式
房地产投资基金
证券投资基金
创业投资基金
房地产企业和项目的经营投资 股票、债券、央行发行的票据等
实业投资
较差
强
较差
以封闭式为主
以开放式为主
以封闭式为主
收益实现 投资风险 投资期限
分红、股权溢价回购、 租金收益等
证券买卖价差、股息、 利息等
项目筛选的风险、经营管 理风险、行业周期风险
按信托合同约定
按有限合伙协议 约定
双重征税（企业和个人 信托收益丌缴税，受益人
三缴种税模方式各有优劣， 都• 交募）集资金的难易程度
取得信托
主要式关注问题为：
• 资金的利用效率 收益时，缴纳个税戒企税
• 内部治理结构——投资管理人的责权利
• 税收成本
• 法律监管
有限合伙企业丌 缴税，
合伙人缴纳个税 戒企税
财务部 负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局 查账等各项业务。
四、房地产私募投资基金运作——风险控制体系
投资决策委员会——基金投资运作的最高决策机构 • 富有房地产行业经验的的与家 • 具有丰富金融和产业投资经验的与家 • 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 • 最大程度地保证投资决策的科学性 风险控制委员会
有限合伙人：投资人A、投资人B、…
2%年度管理费
普通合伙人：*****管理有限公司
有
投资
管理
限
合
伙
*****基金（有限合伙型）
制
基
金
持股
组
织
目标公司1
目标公司3
形
目标公司2
式 ……
私募股权基金-交易结构-产品结构-超全
产品结构项目产品结构内容结构图产业基金-普通结构-资管新规前银行理财资金通过银行设立的资管计划作为优先级LP，社会资金（自然人、机构）作为中间级LP，政府和政府系公司出资作为劣后级LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人产业基金-资管新规后1社会资金（自然人、机构）作为优先级LP，政府和政府系公司出资作为劣后级LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人产业基金-资管新规后2社会资金（自然人、机构）作为优先级LP，银行理财资金通过银行设立的资管计划作为优先级LP，银行系基金管理人作为GP 并担任基金管理人并购基金-资管新规前并购基金-资管新规后1并购企业出资作为LP，联合并购企业作为LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人并购基金-资管新规后2并购企业出资作为LP，资金雄厚的其他私募基金作为LP，基金管理公司作为GP并担任基金管理人不良资产投资基金-银行贷款不良资产包括：债权类不良资产､股权类不良资产和实物类不良资产｡其中, 债权类的不良资产可进一步区分为“借贷性质的债权类不良资产”和“非借贷性质的债权类不良资产”｡对于非借贷性质的债权类不良资产､股权类不良资产和实物类不良资产,因其资产不属于借贷性质,私募基金对该等资产的投资并不受限｡资管新规下，以下操作模式是否可行值得探讨：融资租赁私募基金在上层架构中，首先由合格的投资者将资金打入融资租赁私募基金中，具体私募基金可能是契约型架构，也可能是合伙型、公司型架构。
其次，私募管理人作为该融资租赁私募基金的管理方，同时由某家银行作为该私募基金的托管机构。
最后，投资者本金及收益由该私募基金直接打到投资者指定账户，而融资租赁资金，也由该私募基金打到融资租赁公司专门账户之中。
在下层架构中，融资租赁公司在获取资金后，将货物款项打到设备供应商账上，取得设备的所有权。
之后，将该设备交付到承租人手中，由承租人使用，融资租赁公司收取相应租金，作为还款来源。
同时在担保措施中，融资租赁公司将该设备所有权质押到担保机构中，用于担保本支融资租赁私募基金的本金。
地产基金方案
地产基金方案一、基金概述（一）基金名称＿____地产基金（二）基金类型有限合伙制（三）基金规模预计募集资金_____亿元。
（四）基金期限基金存续期限为_____年，其中投资期_____年，退出期_____年。
二、投资策略（一）投资区域重点关注一线和部分二线城市的优质地产项目，包括但不限于住宅、商业、写字楼等。
（二）投资阶段侧重于处于开发中后期或成熟运营阶段的项目，以降低投资风险。
（三）投资标准1、项目地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善。
2、项目具有明确的市场定位和合理的规划设计。
3、项目开发商或运营团队具有丰富的经验和良好的信誉。
三、基金募集（一）募集对象1、机构投资者，如保险公司、养老基金、银行等。
2、高净值个人投资者。
（二）募集方式通过私募的方式，向特定对象进行募集。
（三）募集进度1、筹备期：进行基金的筹备工作，包括组建团队、设计方案等。
2、募集期：正式启动募集工作，与潜在投资者进行沟通和洽谈。
3、关闭期：达到预定的募集规模后，关闭基金，不再接受新的投资。
四、基金管理（一）基金管理人由具备丰富地产投资经验和专业管理能力的团队担任。
（二）决策机制设立投资决策委员会，负责对投资项目进行审议和决策。
决策委员会成员由基金管理人、投资者代表等组成。
（三）风险管理1、对投资项目进行充分的尽职调查，评估风险。
2、设定风险预警指标，及时发现和处理潜在风险。
3、采取多样化的投资组合，分散风险。
五、项目投资流程（一）项目筛选通过多种渠道获取项目信息，进行初步筛选。
（二）尽职调查对筛选出的项目进行深入的财务、法律、市场等方面的尽职调查。
（三）项目评估综合尽职调查结果，对项目进行评估，包括投资回报率、风险水平等。
（四）投资决策根据评估结果，由投资决策委员会做出投资决策。
（五）投资实施完成相关投资手续，将资金投入项目。
六、项目退出方式（一）项目销售通过出售地产项目实现退出。
（二）股权转让将持有的项目公司股权转让给其他投资者。
房地产私募基金介绍
房地产私募基金介绍一、房地产私募基金概述1.房地产私募基金的定义房地产投资基金是从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的金融工具。
对投资者而言，是间接投资于房地产，从事其自身资金和能力所不能及的房地产经营活动的投资产品。
这等于给了市场第三条投资房产渠道。
一条途径是自己买商品房；第二条途径，买上市房地产公司的股票；第三条途径，是跟地产基金一起做开发商。
对开发商而言，是银行贷款、自由资金和预售回款之外的有效融资渠道。
主要特点：集合资金、专业投资、风险分散（地域分散+产品多元化）、期限较长、双重收益（土地增值+房产升值）本土地产基金分为三类：以开发商主导成立的地产基金，独立的地产基金以及政府背景的公租房基金。
前者以复地集团和金地集团为代表，旗下的星浩资本、稳盛投资已成为业内翘楚。
后者是以全国工商联房地产商会参与建设的公租房基金。
中间派别是以高和投资、河山资本为代表的独立地产基金。
开发商搞地产基金的优势在于，资源优势和地产专业优势；而独立金融基金的优势在于独立性和金融专业优势。
目前市场上推崇的是独立地产基金。
表：房地产投资基金与证券基金、创投基金的差异表：投资房地产基金与直接购买物业的差异2.人民币房地产基金募集情况根据有关研究咨询机构调查，中国人民币房地产基金市场拥有近100家专业的基金管理机构，224支房地产私募基金，总管理资金规模超过1000亿人民币。
2011年楼市调控以来，房企银行贷款受限，新增信贷减少，资金链紧张。
目前中国城镇化率已达51.27%，据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%。
按照真正的城市化率水平70%，中国城镇化率离70%还需要很长的时间，这将给房地产行业带来足够的发展空间。
根据人口增长及城市进程的不断发展，未来20年有近4亿农村人要进入城市。
中国4亿人口进城需要大量住房、工作、就业和商业设施，这对房地产行业和建筑业形成巨大的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。
私募基金的种类
私募基金的种类私募基金作为一种投资工具，根据其投资策略和资产类别的不同，可以分为多种不同的类型。
本文将介绍几种常见的私募基金种类，包括股权投资基金、债权投资基金、房地产基金和创业投资基金。
一、股权投资基金股权投资基金是私募基金中最常见的一种类型。
它主要通过购买和持有上市公司的股权来获得投资回报。
股权投资基金通常分为两类，一类是成长型基金，主要投资于有较高增长潜力的公司；另一类是价值型基金，主要投资于被低估的公司股票。
股权投资基金的投资周期较长，风险和收益相对较高。
二、债权投资基金债权投资基金是通过购买企业债券、信托受益权和其他债权工具来获取投资回报的私募基金。
债权投资基金的风险相对较低，收益相对稳定。
这种基金通常适合追求稳健收益的投资者。
债权投资基金的投资策略包括收购违约债券、低评级债券和优先债券等。
三、房地产基金房地产基金是通过投资房地产项目来获取投资回报的私募基金。
房地产基金可以投资于住宅、商业、工业和物流等不同类型的房地产项目。
房地产基金的投资策略包括购买现有房产、开发新项目和进行土地储备等。
房地产基金的风险和收益与房地产市场的波动密切相关。
四、创业投资基金创业投资基金是通过投资初创企业来获取投资回报的私募基金。
创业投资基金通常投资于高科技、生物科技和互联网等领域的创新型企业。
创业投资基金的投资策略包括投资于初创企业的种子轮、天使轮和A轮融资等。
创业投资基金的风险较高，但如果投资成功，回报也会非常可观。
除了以上介绍的几种私募基金类型，还有其他一些特殊的私募基金，如对冲基金、商品期货基金和基础设施基金等。
这些私募基金种类都有其特定的投资策略和风险收益特征，投资者在选择时应根据自身的风险偏好和投资目标做出合理的选择。
总结起来，私募基金的种类多种多样，每种类型都有其特定的投资策略和风险收益特征。
投资者在选择私募基金时，应根据自身的风险偏好和投资目标，选择适合自己的基金类型。
同时，投资者也要了解私募基金的运作机制和相关法律法规，以便做出明智的投资决策。
私募基金FOF基金架构
FOF基金架构一、FOF基金的定义FOF(Fund of Funds)是一种专门投资于其他投资基金的基金。
FOF并不直接投资股票或债券，其投资范围仅限于其他基金，通过持有其他证券投资基金而间接持有股票、债券等证券资产，它是结合基金产品创新和销售渠道创新的基金新品种。
投资成本方面：FOF将多只基金捆绑在一起，投资FOF等于同时投资多只基金，但比分别投资的成本大大降低了;投资风险方面：挑选单只基金的风险高和难度大，单一的基金会因为市场经济状况的变化使得其业绩产生较大的波动，而FOF通过对基金的组合投资，则大幅度降低了投资基金的风险。
二、FOF的分类FOF，看似大道至简，其实类型多样。
根据不同的维度划分，可有五种分类：FOF分类的具体释义：三、FOF投资优缺点（一）FOF 投资的优点（二）FOF投资的缺点四、FOF的管理模式在成熟的FOF基金市场中，管理的模式大致分为5类：五、FOF基金的构建基础（一）基金业绩的评价指标1.夏普比率夏普比率（Sharpe Ratio），是经风险调整后的绩效指标，是以资本市场线（CML）为基准来评价基金业绩的。
夏普比率主要体现单位风险下基金收益率相对于无风险收益率的差值的程度。
计算公式如下：其中：S p为夏普比率，R p基金收益率，R f 为无风险收益率，D p为基金收益率标准差。
此指标是基金收益总体风险在数学上的度量，不仅包括系统性风险，同时也涵盖非系统性风险。
夏普比率越大，说明基金单位风险所获得的风险回报越高。
反之，则说明在衡量期内基金的平均净值增长率低于无风险利率，在以同期银行存款利率作为无风险利率的情况下，说明投资基金比银行存款要低。
2.Calmar 比率Calmar比率描述的是收益和最大回撤之间的关系。
计算方式为年化收益率与历史最大回撤之间的比率。
计算公式如下：其中：CP为Calmar比率，K P为基金净值，RC p为最大回撤。
Calmar比率数值越大，基金的业绩表现越好，说明在控制回撤的情况下能够获得较高的收益。
某房地产私募股权基金投资案例
房地产私募股权基金及投资案例一、目前国内房地产私募股权基金的组织形式目前我国的房地产私募股权基金主要有公司型、契约型（以信托为介质依托）、有限合伙型这三种组织形式。
1、公司型公司是指依法成立的、以盈利为目的的企业法人。
根据《公司法》的规定，公司一般分为有限责任公司和股份有限公司。
公司型的私募股权基金是借用公司的外壳来组织和运作基金的。
公司型的房地产私募股权基金本身就是一种公司组织，投资者通过认缴出资或购买公司股份而成为公司股东，成立股东大会并选举董事会和监事会，通常由董事会进行决策基金的运作管理方式。
公司型的私募股权基金有自我管理和委托管理两种做法。
目前占多数的做法是委托管理，即：通过董事会的决策来外聘专业化的基金管理公司具体运营和管理私募股权基金，在基金与基金管理公司订立的委托管理协议中明确和约定管理费用、报酬等重要事项。
目前适用于我国公司型私募房基的法律法规包括《公司法》、《证券法》、《创业投资企业管理暂行办法》等。
2、以信托为介质依托的契约型以信托为介质依托的契约型是指以契约为基础和载体的集合资金形式，基金本身并不具有法人或非法人的实体组织形式，而是相关当事人之间的一种契约安排，依照《信托法》的规定订立书面信托合同并交付信托财产即可设立。
在信托为介质依托的契约型私募房基中，委托人和受托人分别是基金投资者、基金管理人，双方是一种信托关系，受托人（基金管理人）根据契约的规定接受委托，以自己的名义管理和处分信托财产，其运营信托财产的目的是让委托人获得收益。
为避免信托财产与受托人自己财产的混同，信托财产一般由独立的第三方（一般是银行）进行保管，独立的第三方可以监督受托人的行为。
目前适用于我国契约型私募房基的法律法规包括《信托法》、《信托公司管理办法》、《集合资金信托计划管理办法》等。
3、有限合伙型有限合伙是指由普通合伙人（General Partner ，GP ）与有限合伙人（Limited Partner ，LP ）共同组成的合伙企业，普通合伙人对合伙企业债务承担无限责任，有限合伙人对合伙企业债务承担有限债务，我国2007年《合伙企业法》第六十一条规定：“有限合伙企业由二个以上五十个以下合伙人设立；但是，法律另有规定的除外。
pre reits基金的典型架构
PRE REITs（Private Real Estate Investment Trusts）是指私募房地产投资信托基金，是一种由投资者通过私募方式投资于房地产项目的基金结构。
典型的PRE REITs基金架构包括以下几个要素：
1. 基金管理公司：负责基金的募集、管理和运营，包括基金的投资策略制定、资金管理、风险控制等。
2. 投资顾问：提供房地产投资的专业咨询和建议，负责寻找和筛选适合投资的房地产项目，并进行尽职调查和风险评估。
3. 基金托管人：负责基金资产的保管和监督，确保基金的资产安全和合规运作。
4. 投资者：投资者通过购买基金份额参与基金，享有基金所投资房地产项目的收益和资本增值。
5. 房地产项目：基金通过投资于不同类型的房地产项目，如商业地产、住宅地产、工业地产等，获取租金收入和房地产市值增值。
6. 分配与回报：基金通过租金收入和房地产市值增值，将收益以分红或再投资的方式回报给投资者。
需要注意的是，PRE REITs基金的具体架构可能会因基金管理公司的策略和投资目标而有所不同。
有些基金可能会采用特殊的架构或增加其他要素，以满足特定的投资需求或法律要求。
因此，在投资PRE REITs基金时。
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• 制定风险管理政策，评估、监控基金投资风险，并提出改善建议 • 在市场发生重大变动的情况下，研究制定风险控制的方法
风险内控制度
• 基金资产和基金管理公司资产隔离 • 丌同基金之间隔离
• 丌同项目的资产之间隔离 • 投资项目的财务监控系统不工程管理系统
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第三部分
房地产私募投资基金组织形式
PART 03
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三、房地产私募投资基金不同组织形式
公司型
管理人
投资人
有限合伙型
GP
LP
信托型 投资人
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一、房地产投资基金发展背景——地产融资渠道
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一、房地产投资基金发展背景——地产PE融资渠道优势比较
PE
主要融资人
所有企业
单次融资规模
缺口三： 项目未封顶， 银 行不发放按揭贷 款
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四、房地产私募投资基金运作——不同融资渠道介入时机对比
资金 成本
房地产投资基金 房地产信托
银行贷款
前期 土地证 用地规划许可证 工程规划许可证 开工证 开发阶段
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房地产私募基金简述
Financial Services
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1 房地产投资基金发展背景
2 房地产私募投资基金概要
目
3 房地产私募投资基金不同组织形式
录
4 房地产私募投资基金运作
取得信托
主要式关注问题为：
• 资金的利用效率 收益时，缴纳个税戒企税
• 内部治理结构——投资管理人的责权利
• 税收成本
• 法律监管
有限合伙企业丌 缴税，
合伙人缴纳个税 戒企税
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第四部分
房地产私募投资基金运作
PART 04
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四、房地产私募投资基金运作——组织体系
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
影响证券价格变动 的系统性风险
IPO后股权转让收益
项目筛选的风险、 IPO的风险
长 (3-5年)
灵活
长 (5-8年)
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二、房地产私募投资基金概要——基金分类
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公司制
信托制
有限合伙制
管理人 员
公司高级管理人员
信托公司，同时可以委托 投资顾问
普通合伙人
不同组 同股同权，可委托管理 织
形式
受托人决策委员会
GP负责管理决策， LP 丌负责具体经营
利润分 配
一般按出资比例
按信托合同约定
按有限合伙协议 约定
双重征税（企业和个人 信托收益丌缴税，受益人
三缴种税模方式各有优劣， 都• 交募）集资金的难易程度
信托制 人民币 资金一次性到位 投资人承担责任
有限合伙制
货币、实物、知识 产权、
劳务、土地使用权 戒者其 他财产权利作价， 但LP丌
得已劳务出资
承诺出资制（call 投），无 注册资本规定，主
要受有 限合伙合约规定限
制
GP承担无限C连CN带P La责b Manual
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
一、房地产投资基金发展背景
总体规模相对较小，但增长速度较快
近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人 ➢ 民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金
开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。截至2015 年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计2016年总规模在1.5-2万亿元左右。
负责基金募集的销售策略．并协助金融机构及证券公司，负责代销基金受益凭 证．募集资金。
基金管理部 负责所有基金的房地产投资标的购买，开发不管理及其他业务。
投资服务部 按时提供投资报告和财务报告给基金投资人，解答投资人的各种疑问，并保留投资 人名册，及时配发盈余给投资人。
财务部
负责所有基金的会计、税收及现金管理，并负责向证监会定期报告并接受税务当局 查账等各项业务。
—
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式
委 托 管 理
—
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20%的投资收益
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
组织 公司制
形 式
内资
外资
出资 形 式
人民币
可自由兑换 货币 出资
注册 资
本缴 纳 期限
实收资本丌低 亍3000
万元
实收资本丌 低亍
500万美元
债务 出资者在出资范围内承担有限 @2007 NJUT Cisco Network Academy. All rights reserved..
➢ 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托 基金REIT(Real Estate Investment Trust)的 名义存在。
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二、房地产私募投资基金概要——不同基金特点对比
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第一部分
房地产投资基金发展背景
PART 01
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待上市或上市 公司
较大
较高
最低
按股权份额平 等分担
公开发行 债券
上市公司
较大 最高 较高 不分担
不分享
按股权份额平 等分享
不分享
较强
较弱（大股东 除外）
最弱
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第二部分
房地产私募投资基金概要
PART 02
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四、房地产私募投资基金运作——基金介入房地产开发的时点
基金介入
基金介入
基金介入
土地投标
拿地
拿到四证
拿到预售证
结构封顶
缺口一： 启动资金
缺口二：
四证未全，银 行 不发放开发 贷款
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基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 ✓ 独立的与业运作型 ✓ 开发企业主导型 ✓ 投行及金融机构附属型
“高红利时代”挥手告别 近年来房地产基金的收益率大概在 20%-25%。今年以来已经降到 10%以下。恒大八月份信托产品预 期收益率仅6.91%。
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四、房地产私募投资基金运作——风险控制体系
投资决策委员会——基金投资运作的最高决策机构 • 富有房地产行业经验的的与家
• 具有丰富金融和产业投资经验的与家 • 一票否决制：全体投资决策委员会一致同意方可通过 • 最大程度地保证投资决策的科学性
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三、房地产私募投资基金不同组织形式——有限合伙制基金
有限合伙人：投资人A、投资人B、…
2%年度管理费
普通合伙人：*****管理有限公司
有
投资
管理
限
合
伙
*****基金（有限合伙型）
制
基
金
持股