最新房地产私募基金介绍(含结构)
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民币房地产基金仅有20多只，100亿元左右的市场规模。自2010年起，房地产基金 开始蓬勃发展，近三年房地产基金市场规模每年都保持近100%的增长。截至2015 年底，房地产基金的规模在1万亿元左右。预计2016年总规模在1.5-2万亿元左右。
➢ 资料显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元 人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数 占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%； 3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。
实业投资
较差 以封闭式为主
强 以开放式为主
较差 以封闭式为主
分红、股权溢价回购、 租金收益等
证券买卖价差、股息、 利息等
IPO后股权转让收益
项目筛选的风险、经营管 理风险、行业周期风险
影响证券价格变动 的系统性风险
项目筛选的风险、 IPO的风险
投资期限
长 (3-5年)
灵活
长 (5-8年)
二、房地产私募投资基金概要——基金分类
信托制
人民币 资金一次性到位 投资人承担责任
有限合伙制
货币、实物、知识产权、 劳务、土地使用权戒者其 他财产权利作价，但LP丌
得已劳务出资
承诺出资制（call投），无 注册资本规定，主要受有
限合伙合约规定限制
GP承担无限连带责任；LP 出资范围内承担有限责任
投资人 数
有限责任公司：丌超 投资者人数在2- 单个信托计划的自然人
第三部分
房地产私募投资基金组织形式
PART 03
三、房地产私募投资基金不同组织形式
公司型
管理人
投资人
有限合伙型
GP
LP
信托型 投资人
有限公司 房地产公司或项目
有限合伙企业 房地产公司或项目
管理人
托管人
房地产公司或项目
三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式 自 行 管 理
—
三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式 委 托 管 理
—
三、房地产私募投资基金不同组织形式——有限合伙制基金
有限合伙人：投资人A、投资人B、…
2%年度管理费
普通合伙人：*****管理有限公司
有
投资
管理
限
合 伙
*****基金（有限合伙型）
制
基
持股
金
组
织
“高红利时代”挥手告别 近年来房地产基金的收益率大概在 20%-25%。今年以来已经降到 10%以下。恒大八月份信托产品预 期收益率仅6.91%。
一、房地产投资基金发展背景——地产融资渠道
一、房地产投资基金发展背景——地产PE融资渠道优势比较
主要融资人
单次融资规模 企业资格限制 表面会计成本 投资者是否分担企业最终
按股权份额平等分 享
不分享
较弱（大股东除外）
最弱
较强
最弱
PART 02
第二部分
房地产私募投资基金概要
二、房地产私募投资基金概要——定义
➢ 所谓房地产基金,是指以房地产项目戒公司为 投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价 值链的丌同环节,及在丌同的房地产公司不项 目中进行投资的集合投资制度。
➢ 产业投资基金，系指直接投资亍产业，主要 对未上市企业进行股权投资和提供经营管理 服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。
过50人；股份有限公 50人，至少拥有 人数丌得超过50人，机
司：丌超过200人
一个必备投资者 构投资者数量丌限
2-50人
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
管理人员 不同组织
形式 利润分配
缴税方式
公司制 公司高级管理人员 同股同权，可委托管理
一般按出资比例 双重征税（企业和个人都交）
一、房地产投资基金发展背景——发展现状
私募基金发展迅速，但市场份额较小 地产市场每年融资总规模8-10万亿 元，私募地产基金只占10%左右的 份额。
股权投资、债权投资结合 债券投资形式占半数以上，很多以 “明股实债”的形式存在。
基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 ✓ 独立的与业运作型 ✓ 开发企业主导型 ✓ 投行及金融机构附属型
风 险 投资者是否分享企业最终 收 益 投资人对企业的控制力
融资对企业治理的影响程 度
PE 所有企业
较小 最低 较低 部分分担
部分分享
最强 最强
银行贷款 所有企业
较小 较低 最高 不分担
不分享
较强 较弱
公开发行股票IPO 公开发行债券
待上市或上市公司
上市公司
较大 较高 最低
按股权份额平等分 担
较大 最高 较高 不分担
信托制
有限合伙制
信托公司，同时可以委托投资顾问
普通合伙人
受托人决策委员会
按信托合同约定 信托收益丌缴税，受益人取得信托
收益时，缴纳个税戒企税
GP负责管理决策，LP 丌负责具体经营
按有限合伙协议约定
有限合伙企业丌缴税， 合伙人缴纳个税戒企税
三种模式各有优劣， 主要关注问题为：
பைடு நூலகம்
• 募集资金的难易程度 • 资金的利用效率 • 内部治理结构——投资管理人的责权利 • 税收成本 • 法律监管
1 房地产投资基金发展背景
2 房地产私募投资基金概要
目
录
3 房地产私募投资基金不同组织形式
4 房地产私募投资基金运作
PART 01
第一部分
房地产投资基金发展背景
一、房地产投资基金发展背景
总体规模相对较小，但增长速度较快 ➢ 近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人
PART 04
第四部分
房地产私募投资基金运作
四、房地产私募投资基金运作——组织体系
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
目标公司1
目标公司2
目标公司3
……
形
式
80%的投资收益
20%的投资收益
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
组织形 公司制
式
内资
外资
出资形 式
人民币
可自由兑换货币 出资
注册资 本缴纳 期限
债务承 担方式
实收资本丌低亍3000 实收资本丌低亍
万元
500万美元
出资者在出资范围内承担有限责任
➢ 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托 基金REIT(Real Estate Investment Trust)的 名义存在。
二、房地产私募投资基金概要——不同基金特点对比
投资对象 流动性 募资方式 收益实现
投资风险
房地产投资基金
证券投资基金
创业投资基金
房地产企业和项目的经营投资 股票、债券、央行发行的票据等
➢ 资料显示，国内房地产基金对单个项目/投资组合公司的投资资金多为1亿-3亿元 人民币量级，占据半数以上的投资案例数及投资金额；5000万元以下的投资案例数 占12%和总投资金额的2%；5000万-1亿元的投资案例数占12%，总投资金额占5%； 3-5亿元的大型投资项目占总案例数的20%，而总投资金额占39%。
实业投资
较差 以封闭式为主
强 以开放式为主
较差 以封闭式为主
分红、股权溢价回购、 租金收益等
证券买卖价差、股息、 利息等
IPO后股权转让收益
项目筛选的风险、经营管 理风险、行业周期风险
影响证券价格变动 的系统性风险
项目筛选的风险、 IPO的风险
投资期限
长 (3-5年)
灵活
长 (5-8年)
二、房地产私募投资基金概要——基金分类
信托制
人民币 资金一次性到位 投资人承担责任
有限合伙制
货币、实物、知识产权、 劳务、土地使用权戒者其 他财产权利作价，但LP丌
得已劳务出资
承诺出资制（call投），无 注册资本规定，主要受有
限合伙合约规定限制
GP承担无限连带责任；LP 出资范围内承担有限责任
投资人 数
有限责任公司：丌超 投资者人数在2- 单个信托计划的自然人
第三部分
房地产私募投资基金组织形式
PART 03
三、房地产私募投资基金不同组织形式
公司型
管理人
投资人
有限合伙型
GP
LP
信托型 投资人
有限公司 房地产公司或项目
有限合伙企业 房地产公司或项目
管理人
托管人
房地产公司或项目
三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式 自 行 管 理
—
三、房地产私募投资基金不同组织形式——信托型基金
信 托 型 基 金 组 织 形 式 委 托 管 理
—
三、房地产私募投资基金不同组织形式——有限合伙制基金
有限合伙人：投资人A、投资人B、…
2%年度管理费
普通合伙人：*****管理有限公司
有
投资
管理
限
合 伙
*****基金（有限合伙型）
制
基
持股
金
组
织
“高红利时代”挥手告别 近年来房地产基金的收益率大概在 20%-25%。今年以来已经降到 10%以下。恒大八月份信托产品预 期收益率仅6.91%。
一、房地产投资基金发展背景——地产融资渠道
一、房地产投资基金发展背景——地产PE融资渠道优势比较
主要融资人
单次融资规模 企业资格限制 表面会计成本 投资者是否分担企业最终
按股权份额平等分 享
不分享
较弱（大股东除外）
最弱
较强
最弱
PART 02
第二部分
房地产私募投资基金概要
二、房地产私募投资基金概要——定义
➢ 所谓房地产基金,是指以房地产项目戒公司为 投资对象,在房地产的开发、经营、销售等价 值链的丌同环节,及在丌同的房地产公司不项 目中进行投资的集合投资制度。
➢ 产业投资基金，系指直接投资亍产业，主要 对未上市企业进行股权投资和提供经营管理 服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。
过50人；股份有限公 50人，至少拥有 人数丌得超过50人，机
司：丌超过200人
一个必备投资者 构投资者数量丌限
2-50人
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
管理人员 不同组织
形式 利润分配
缴税方式
公司制 公司高级管理人员 同股同权，可委托管理
一般按出资比例 双重征税（企业和个人都交）
一、房地产投资基金发展背景——发展现状
私募基金发展迅速，但市场份额较小 地产市场每年融资总规模8-10万亿 元，私募地产基金只占10%左右的 份额。
股权投资、债权投资结合 债券投资形式占半数以上，很多以 “明股实债”的形式存在。
基金背景类型多样，机会众多而投资审慎 ✓ 独立的与业运作型 ✓ 开发企业主导型 ✓ 投行及金融机构附属型
风 险 投资者是否分享企业最终 收 益 投资人对企业的控制力
融资对企业治理的影响程 度
PE 所有企业
较小 最低 较低 部分分担
部分分享
最强 最强
银行贷款 所有企业
较小 较低 最高 不分担
不分享
较强 较弱
公开发行股票IPO 公开发行债券
待上市或上市公司
上市公司
较大 较高 最低
按股权份额平等分 担
较大 最高 较高 不分担
信托制
有限合伙制
信托公司，同时可以委托投资顾问
普通合伙人
受托人决策委员会
按信托合同约定 信托收益丌缴税，受益人取得信托
收益时，缴纳个税戒企税
GP负责管理决策，LP 丌负责具体经营
按有限合伙协议约定
有限合伙企业丌缴税， 合伙人缴纳个税戒企税
三种模式各有优劣， 主要关注问题为：
பைடு நூலகம்
• 募集资金的难易程度 • 资金的利用效率 • 内部治理结构——投资管理人的责权利 • 税收成本 • 法律监管
1 房地产投资基金发展背景
2 房地产私募投资基金概要
目
录
3 房地产私募投资基金不同组织形式
4 房地产私募投资基金运作
PART 01
第一部分
房地产投资基金发展背景
一、房地产投资基金发展背景
总体规模相对较小，但增长速度较快 ➢ 近五年间，我国人民币房地产基金年募集规模增长达16倍。2010年之前国内人
PART 04
第四部分
房地产私募投资基金运作
四、房地产私募投资基金运作——组织体系
基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人戒机构。在权益关系上，基金持有人是基 金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。
目标公司1
目标公司2
目标公司3
……
形
式
80%的投资收益
20%的投资收益
三、房地产私募投资基金不同组织形式——不同模式的对比分析
组织形 公司制
式
内资
外资
出资形 式
人民币
可自由兑换货币 出资
注册资 本缴纳 期限
债务承 担方式
实收资本丌低亍3000 实收资本丌低亍
万元
500万美元
出资者在出资范围内承担有限责任
➢ 在大多数国家房地产基金以房地产投资信托 基金REIT(Real Estate Investment Trust)的 名义存在。
二、房地产私募投资基金概要——不同基金特点对比
投资对象 流动性 募资方式 收益实现
投资风险
房地产投资基金
证券投资基金
创业投资基金
房地产企业和项目的经营投资 股票、债券、央行发行的票据等