物业费收不上来怎么办
业主恶意拖欠,该如何追讨物业费
业主恶意拖欠，该如何追讨物业费我们都知道物业公司每次最头疼的事情莫过于物业费催收不上来，业主因为种种原因拖延交物业费或者拒交物业费。
小编个人认为业主恶意欠交管理费，应先通过沟通协商解决，看看业主是不是有什么原因才会欠交管理费，要是故意欠交呢，物业公司没问题，你就要通过法律途径来解决了，包括停水停电，但是这个方法是不可取的，很容易造成以后工作更被动，还是通过感情管理吧，多打交道，让他感觉到不交管理费他会很不好意思，这问题不就好解决了吗！但是如果遇到业主恶意拖欠,物业又该如何追讨物业费呢？根据《物业管理条例》、《业主大会规程》和《业主公约》规定，业主应当按时足额缴纳服务费，业主委员会负有催缴服务费的责任和义务。
对催缴能不缴纳的，可通过法院起诉。
但实际工作中运作起来比较困难。
催天下小编的意见请参考：1.发催费通知。
贴到拖欠业主家门上，催一催、让大家看一看。
2.在小区宣传栏公示拖欠业主名单，限期交费。
让拖欠业主曝曝光。
3.协调业主委员会一起到拖欠业主家里谈一谈，找拖欠业主对对话。
4.向法院起诉。
一般运用三至四项措施即可解决。
当然，语言沟通技巧十分重要，要说得合情合理、有理有节，方可达到目的。
5.可以在催天下平台请求帮助专业律师帮你催讨。
催天下平台是互联网催收平台，针对物业费催缴项目已服务上千家企业，为上千家物业管理企业解决了物业费催收难的问题。
平台支持批量发布债权，分案灵活，律师接单，是物业公司解决物业费催缴难题的好帮手。
催天下小编心得：一个物业公司能否做好并得到较好回报，应建立在提供优质服务并与业主建立良好的沟通基础上，若过多依赖司法途径进行维权，不仅增加了其他开支和负担，也会造成矛盾更加激化，形成恶性循环。
同时，优质的物业管理有助于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社会和谐。
这需要业主和物业公司以及全社会的共同努力。
物业费催费话术
物业费催费话术尊敬的业主：您好！首先，感谢您一直以来对我们物业工作的支持和理解。
物业费是小区物业管理和服务能够正常运转的重要资金来源，它关系到小区的环境卫生、设施设备维护、安全保障等多个方面。
然而，截至目前，我们发现您尚有部分物业费未缴纳，为了不影响您正常享受物业服务，也为了小区的整体运营能够持续稳定，希望您能尽快结清所欠费用。
以下是一些我们在催费时可能会用到的话术，旨在通过友好、耐心的沟通，促使业主尽快缴纳物业费：一、电话催费“您好，请问是_____业主吗？我是小区物业的工作人员。
给您致电是想提醒您一下，您今年的物业费还没有缴纳呢。
您也知道，物业费是用于维护小区的公共设施、绿化、卫生还有安保等各项服务的。
如果大家都不按时缴纳物业费，那这些服务的质量就很难保证啦。
您看您是不是最近比较忙，忘记了这回事？如果方便的话，希望您能尽快缴纳一下，感谢您的配合！”“＿____业主您好呀，我是物业的_____。
咱们小区的物业费缴纳期限已经过了一段时间了，您这边还没缴费呢。
其实物业费的收取是为了给大家创造一个更舒适、更安全的居住环境。
比如说小区的路灯坏了能及时修，电梯能定期保养维护，这些都离不开物业费的支持呀。
您看能不能这两天就把费用交一下呢？”“尊敬的_____业主，您好！我是负责咱们小区物业费用管理的_____。
最近我们在梳理物业费缴纳情况的时候，发现您还未缴纳。
我们非常理解您可能有自己的安排和考虑，但是物业费的按时缴纳对于小区的整体运作至关重要。
您看是否可以在本周内完成缴费，这样也能让我们更好地为您和其他业主服务。
谢谢！”二、短信催费尊敬的_____业主，您好！温馨提示您，本年度的物业费缴纳期限已至，但我们尚未收到您的款项。
物业费是小区维护和服务的基础，它涵盖了小区的清洁、绿化、安保以及公共设施的维修等多个方面。
为了不影响您正常享受物业服务，也为了小区的持续良好发展，请您尽快缴纳所欠物业费。
感谢您的理解与支持！祝您生活愉快！尊敬的业主_____，您好！截至_____日，您仍有部分物业费未结清。
催缴物业费技巧
催缴物业费技巧
在催缴物业费时，可以采用以下一些技巧：
1. 提醒提前缴纳：在费用到期前，通过电话、短信或邮件等方式提醒业主缴费，避免业主忘记。
2. 明确收费标准：向业主明确收费标准，包括物业费的计算方式、服务内容和收费时间等，避免产生误解。
3. 提供便捷的缴费方式：提供多种便捷的缴费方式，如在线支付、银行转账等，方便业主缴纳费用。
4. 建立良好的沟通渠道：及时回复业主的咨询和反馈，与业主保持良好的沟通，增强互信。
5. 针对长期欠费的业主采取措施：对于长期欠费的业主，可以采取上门沟通、发送催缴函等方式，了解欠费原因，并协商解决方案。
6. 激励按时缴费的业主：对于按时缴费的业主，可以给予一定的奖励或优惠，激励他们继续保持良好的缴费习惯。
7. 提高服务质量：提高物业服务质量，增加业主的满意度，从而提高业主缴费的积极性。
8. 加强法律法规宣传：向业主宣传相关法律法规，强调按时缴纳物业费是业主的义务，提高业主的法律意识。
9. 建立信用机制：将业主的缴费记录纳入信用体系，对于长期欠费的业主采取一定的信用制裁措施。
10. 定期公布缴费情况：定期公布缴费情况，包括已缴费业主的名单和欠费业主的情况，增加透明度。
总之，催缴物业费需要采取多种技巧，从多个方面入手，提高业主的缴费意识和积极性，确保物业服务的正常运行。
要物业费的技巧
要物业费的技巧
1. 先礼后兵呀！找业主的时候，千万不能一上来就气势汹汹要物业费，咱得客客气气的，笑着跟人家说：“亲，这物业费该交啦。
”像我上次遇到一个业主，我笑着跟他说的时候，他态度立马就好多了。
2. 打感情牌嘛！跟业主聊天的时候，可以说说小区的各种好处，大家一起维护多重要，然后自然过渡到物业费上：“你看咱们小区这么好，这物业费不也得跟上嘛！”之前我就这么跟一位阿姨说，她还挺认同呢。
3. 强调服务呀！逮着机会就跟业主讲我们提供了多少服务，多么努力在工作，“你瞧瞧这卫生，这安保，可不是免费的呀，得靠物业费维持着呀。
”我有次这么说，那业主就明白了我们的付出。
4. 找对时机很关键！比如业主心情好的时候去要，“哎呀，看您今天这么高兴，那物业费是不是也能爽快交了呀。
”那次遇到个心情不错的大哥，还真顺利要到了。
5. 借助榜样的力量！跟其他业主宣传那些积极交物业费的榜样，让大家都学学，“你看人家那谁谁，早早把物业费交了，多好呀。
”我一说这个，有些业主就有点触动了。
6. 给点小优惠呀！可以偶尔搞个小活动，交物业费有小礼品送，“交了物业费，还有小惊喜哦！”好多人就会因为这个而愿意交。
7. 发出最后通牒要有魄力！但也别太生硬，“亲啊，这物业费真不能再拖啦，大家都交就等您啦。
”我就这样跟一位一直拖着的业主说过。
8. 持续跟进不能忘！别要一次没要到就放弃，时不时去提醒一下，“亲，物业费的事儿您可别忘了哦。
”我就是靠着持续跟进，要到了不少物业费呢。
我的观点结论：要物业费要讲究方法和技巧，根据不同的情况灵活运用，既要有人情味，又要有力度，这样才能更有效地收到物业费。
物业管家电话催收物业费的9招技巧
物业管家电话催收物业费的9招技巧，太有效第一招适时提醒1、对象:未缴费的全体业主2、招数说明由于工作生活繁忙,业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么.故我们应从每月5日起，按照时间节点及客户类型进行分类，通过短信、微信、电话、上门等形式不断提醒业主,给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳物业费是有人跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。
给业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。
第二招断其后路1、对象：满口答应，却总不出现的业主2、招数说明很多业主认为物业费能拖就拖，接到电话之后含糊其词,“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交,而此时，我们的催费就做了无用功.对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用功变有用功的有效手段。
如果业主以最近比较忙,或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
如果业主一直含糊其辞说"最近” “这两天会来交”，则要和业主约定一个具体的时间，到了时间之后再次提醒业主。
这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
确定时间后一定要按着时间持续跟进。
在谈话中要向其透露，如果他没有按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
3、话术像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，您看哪个银行比较方便啊？老师，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误.那行，下周二我让财务查账，到了我通知您（用意：告知业主,我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰"你的）4、案例观山水8-2某业主何老师之前有几个月的历史欠费。
电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。
在沟通过程中，客服建议业主通过转账方式支付。
”老师,像您这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也不方便。
物业费收费技巧分享
物业费收费技巧分享以下是 7 条关于物业费收费技巧分享：1. 要跟业主建立良好关系呀！你想想，平时见面打个招呼，热情点儿，就像跟朋友相处一样。
比如看到王大爷，笑着说：“王大爷，出去遛弯呀！”这样业主对你有好感了，交物业费的时候不就更痛快嘛！2. 收费的时候一定要耐心解释呀！别业主一问，你就不耐烦。
打个比方，张阿姨问这物业费都花哪儿去了，你就得细细给她讲清楚：“张阿姨，您看呀，这保洁每天打扫多干净，保安 24 小时值班多负责，这些可都得花钱呀。
”让业主明白钱花得值，他们才愿意交嘛。
3. 可以搞些小优惠活动呀！比如说按时交物业费的，送个小礼品啥的。
就像超市促销一样，吸引大家来交。
“哎呀，交物业费还有礼品拿，多划算呀！”你说大家能不积极点儿吗？4. 及时通知业主很重要哦！别拖拖拉拉的。
好比说要交物业费了，赶紧发个通知，“李大哥，这个月物业费要交啦，别忘了哦！”让业主心里有数，他们也会重视起来呀。
5. 对那些欠费的业主，别直接催得太狠呀！得有点策略。
可以先聊聊家常，再慢慢引出物业费的事。
“王姐，您家孩子最近学习咋样呀？哦对了，咱这物业费该交了呢。
”这样不就容易接受多啦？6. 服务得做到位呀！你要是服务不好，人家凭啥交物业费呀。
就好像人家买东西，你得让人家觉得物有所值才行。
要是小区到处脏兮兮的，保安也不管事，能收到物业费才怪呢！7. 跟其他工作人员配合好呀！大家一起努力，把小区管理好。
收费的收费，服务的服务，都做好自己的事。
“咱一起把小区搞好，物业费肯定能收得上来！”大家齐心协力，才能把物业费的事办好呀！我觉得呀，只要做到这些，物业费收费就不难啦！。
商业项目收缴物业费的技巧和方法
商业项目收缴物业费的技巧和方法嘿，大家好呀！今天咱就来聊聊商业项目收缴物业费这档子事儿。
你说这物业费收缴咋就这么难呢？就好像让猫去抓老鼠，有时候那老鼠还真挺狡猾，东躲西藏的！咱先得把服务做好呀，这就好比是做饭，得有好食材、好手艺，才能做出美味佳肴来。
要是物业服务不到位，那业主能心甘情愿交物业费吗？肯定不能啊！所以呀，咱得把卫生打扫得干干净净，安保工作做得妥妥当当，让业主们一进小区就觉得舒服、安心。
这就像给业主们吃了颗定心丸，他们能不乐意交物业费吗？然后呢，咱得和业主们多沟通。
别小看了这沟通，这可是门大学问呢！要像朋友一样和他们聊天，听听他们的想法和意见。
你想想，要是你有个能说心里话的朋友，你是不是对他也会格外亲切呀？和业主沟通也是这个道理呀。
有时候业主可能对某些事情不满意，咱就得赶紧去解决，不能拖拖拉拉的。
不然业主心里有疙瘩，还能痛快交物业费吗？还有啊，咱可以搞些活动呀！比如说组织个社区篮球赛，或者来个亲子绘画比赛啥的。
这多有意思呀，既能增进业主之间的感情，又能让他们感受到小区的活力和温暖。
这就好像给生活加了点调料，变得有滋有味了。
业主们开心了，对小区有感情了，交物业费的时候还会那么不情愿吗？再说说收费的方式吧。
咱可不能太死板了，得灵活点。
可以多种方式并存呀，线上线下都搞起来。
现在的人都爱用手机，那咱就开通个线上缴费渠道，让他们动动手指就能交了，多方便呀！线下呢，也安排专人负责收费，态度一定要好，要笑得像朵花儿一样，让业主感觉如沐春风。
哎呀，你说要是咱都做到这些了，那物业费收缴还会难吗？肯定不会啦！就像那句话说的，只要功夫深，铁杵磨成针。
咱只要用心去做，把业主当自家人，还愁收不上来物业费吗？反正我是不信！大家一起加油干吧，让我们的商业项目物业费收缴工作顺顺利利的，让小区越来越好！。
物业费催收话术
催收物业费得话术好话一句三冬暖,冷言半句六月寒。
同理,好得话术对于催收物业费来说也就是十分重要!1催费对象:每次都说会来交费,却总不来得业主催费话术:您瞧您平时也比较忙,不如办个银行代扣,多省心啊,就不用每个月还要惦着来这边缴费了,大老远得、像您平时比较忙,还经常出差,也可以考虑银行转账啊,我们这边有农商行、工行与建行得,您瞧哪个还比较方便啊?您好,打扰您了,我来跟您确认一下转账得时间与金额,避免中途有什么失误(针对曾答应说要银行转账得业主)？您好,刚财务通知我,您得管理费还未到账哦,所以我赶紧打电话给您,瞧就是不就是转账遇到什么问题？(答应某天转账,到期却未转账得业主)2催费对象:曾经对物业有所误会,发生过不愉快得业主催费话术:您好,我今天瞧到您得报修,家里得下水道堵塞了啊、现在我们工程部同事帮您修好了吗？您好,以后家里有什么事得话直接给我打电话,我得手机就是XXXＸ现在我们小区里准备举行ＸX活动,我瞧您家里有老人/小孩,有时间可以过来参加一下嘛,应该挺有意思得。
您好,现在我们有XX优惠活动,您可以体验一下,也给我们反馈反馈意见,您见多识广肯定比我们想得周到、3催费对象:因房屋问题拒交物管费得客户催费话术:您好,关于XX整改问题,我们会从整改进度及整改质量方面做好管控,这方面请您放心。
同时,对于您提及得赔付事宜,我们建议您先做整改,待整改事宜完毕后,物业会协助您解决这类问题、对于整改过程,我们将随时与您保持沟通、您好,这个事情,小X肯定会尽全力去帮您与地产/施工方协商,但就是相对得,也希望XX您也能配合我们。
４催费对象:欠费较短,平日联系多,彼此认识得业主催费话术:我知道您不就是有意欠费,只就是前几天公司领导当着部门所有同事得面,提到我负责得片区收费率就是部门最低得,个人考核也受到了较大影响。
连我也开始怀疑自己得工作能力了。
说实话,我知道您很忙,我也不希望天天给您电话打扰您工作、休息。
每次给您电话通知缴费,打多了,我自己都不好意思了,真得让我很为难、今天早上,我们部门开会,因为收费问题,我还挨批来着、5催费对象:能联系上业主,但业主一直以工作忙、不在家、没时间来交费等为原因拖欠费用,且迟迟不露面,不交费得客户催费话术:车管员/门岗:您好,很久没见您回来了。
物业催费话术技巧和方法
物业催费话术技巧和方法1. 亲，物业费就像大厦的根基，要是大家都拖着不交，这小区的服务啊，就跟没油的汽车似的，跑不动啦。
就说咱小区的保洁张阿姨吧，每天辛辛苦苦打扫楼道，可要是收不齐物业费，工资都成问题，到时候谁来给咱保持干净整洁呢？2. 嗨，业主朋友。
你看这物业费，就好比咱家里的水电费，是维持小区正常运转的保障。
你想啊，要是都不交，保安大哥就没法好好站岗，这小区安全就没保障了。
就像上次，有个陌生车辆想闯进小区，多亏保安大哥及时拦住，这要是保安撤了，可咋整呢？3. 嘿，朋友。
物业费可不能忘交呀，这就跟你去餐馆吃饭得给钱一样。
物业的工作人员就像餐馆的厨师和服务员，给你提供服务呢。
咱小区的维修师傅李哥，不管哪家水管坏了还是灯不亮了，立马就去修。
要是大家都不交物业费，李哥没工资干不下去了，以后你家出点小问题，找谁去？4. 哟，业主呀。
咱这物业费就像船票，买了票才能在小区这艘大船上享受舒适的旅程。
你看那小区的绿化，园丁大叔精心照料着花花草草，多赏心悦目啊。
要是物业费收不上来，大叔走了，这小区到处杂草丛生的，像个啥样子，你住着也不舒服呀。
5. 亲爱的业主。
你可知道，物业费就如同学校的学费，交了学费才能让学校正常运转，提供教育服务。
咱们物业也是一样，收了物业费才能安排人员维护小区设施。
就拿电梯来说吧，这得定期检查保养，不然出了故障可吓人了。
负责电梯维护的小孙，就是靠物业费拿工资的，没了他，电梯谁来管呢？6. 嗨，您呐。
把物业费交了吧，这就像给小区的健康投了份保险。
物业人员每天都在为小区的和谐努力，就像居委会大妈一样操心。
像咱小区的门禁系统，要是没有足够的资金维护，坏了可就随便什么人都能进来了，这就跟你家大门敞开着似的，多不安全呀。
7. 朋友啊，物业费千万不能欠着。
这好比是给小区请的“管家”发工资，管家没工资怎么好好干活呢？咱物业的工作人员每天忙前忙后的，像小区里的蜜蜂一样勤劳。
就说负责垃圾清运的老王吧，要是没有物业费，他就没法工作了，到时候垃圾堆满小区，那味道可就“美”了。
物业费催缴攻略与技巧九招
物业费催缴攻略与技巧九招前言1、在日常物管费缴纳过程中，业主常常会因为工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各种原因迟交、甚至拒缴物管费。
为了维持物业的正常运作，保障公司的合法权益，“催费”便成为必不可少的工作。
2、本要略是通过在日常催费工作中的不断尝试和总结编写而成的催费小招（办法）。
招与招之间可单独使用，亦可根据不同业主、不同情况据实搭配使用。
选择招数时应按先必做后自选、先个人（片区、管家）后全体（所有岗位员工）、先私人后正式的原则进行。
3、重点说明：本要略所言“催费”一定是基于所有物业服务均达标的前提下进行的，切不可只“催费”无“服务”。
使用技巧第一招适时提醒1、对象：未缴费的全体业主2、招数说明：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物管费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。
故我们应从每月5日起，按照下表中的时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳费是有人管控跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。
下表中所列时间节点均为催费必达时间点。
此外，各项目可根据自身特殊情况添加。
业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。
提醒节点见下表：第二招断其后路1、对象：满口答应，却总不出现的业主2、招数说明：很多业主认为物管费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。
对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。
如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
如果业主一直含糊其辞说”最近” “这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
如何破解物业服务“收费难”——创新决定发展
如何破解物业服务“收费难”——创新决定发展（一）如何破解“收费难”——“只要精神不滑坡，办法总比困难多”‚收费难‛是物业管理服务企业经营服务中存在的一个带普遍性的问题。
有的甚至成为制约物业服务企业正常经营和良性发展的瓶颈。
如何有效地解决‚收费难‛的问题，成为不少中、小物业管理企业苦苦追寻要解决的难题。
究竟如何解决‚收费难‛的问题呢？我认为：⑴首行要正确认识‚收费‛的问题的性质特点和规律，从全局的角度去思考收费问题，而不要头疼医头，脚疼医脚。
物业服务费的收费率，对物业服务企业来讲十分重要。
他是物业服务企业提供服务后应得的报酬，也是物业服务企业经济收入的主要来源。
业主不缴费，直接损害了物业服务企业的利益（当然也侵占了交费业主的利益），严重影响着物业服务的正常经营和良性循环。
收取物业服务费，绝不只是一个孤立的收费问题，他与物业服务的服务理念、服务态度、服务质量、服务效果紧密相关。
收费率可以说是物业服务质量的‚晴雨表‛，收费率=业主满意度，收费率直接反映着物业服务企业的综合素质和服务水平。
我们应该正确认识这样一个问题：在收费问题的主要矛盾和次要矛盾上，主要矛盾在物业服务企业这边；在收费问题的主要矛盾和次要矛盾上，主要矛盾在于服务质量。
因此，破解‚收费难‛的方法应主要放在提升物业服务企业的服务质量上。
单纯、片面埋怨指责业主是不客观的，也是不正确的。
如果能有这样一种思维方式，解决‚收费难‛的问题就有了一个正确的态度。
⑵要具体地分析‚收费难‛的表象，真正找准业主不缴费的原因，为综合‚收费难‛确定有效方法。
现在业主拒绝交物业服务费，通常有这样一些原因或‚借口‛：A．工程质量遗留问题；B．服务质量未达至服务合同约定的标准；C．在小区内丢失自行车、摩托车等；D．依仗某种‚关系‛，自视特殊；E．看到有人不交费，物业公司也没有办法处臵，趁机‚搭车‛不交费；F．炒房，或在外经商等原因长期不在小区内居住者；G．未出售的空臵房；H．特困户；I．极少数无正当理由不交费的‚赖皮‛户（极少数或没有）。
物业费欠费诉讼申请书
物业费欠费诉讼申请书一、欠费情况说明。
咱小区啊，有这么些业主，物业费就是拖着不交呢。
就像我家隔壁的老张，他家都欠费好几个月啦。
物业呢，也不是没努力过，经常上门提醒，可老张就总有各种理由。
一会儿说小区卫生打扫得不干净，可咱也知道啊，保洁阿姨每天都很辛苦地在打扫，就偶尔有那么一点点没顾到的地方，这也不能成为一直欠费的理由呀。
还有楼下的小李，说什么对小区的安保不满意。
但保安大哥们每天都在巡逻呢，虽然可能不是十全十美，但也一直在保障我们的安全呀。
这些欠费的情况呢，对物业来说真的很为难。
物业要给我们提供各种服务，像小区的绿化维护，那些花花草草要是没人管，小区还能这么漂亮吗？还有电梯的维护，这要是出了问题，多危险啊。
可物业费收不上来，物业就很难维持这些服务的质量啦。
二、对业主的理解与沟通尝试。
其实呢，物业也特别理解业主们可能会有一些小意见。
就像前面说的卫生和安保问题，物业也一直在改进呢。
每次业主提出意见，物业都会积极去处理。
比如说，上次有业主反映小区垃圾站味道大，物业第二天就安排人去清理，还增加了清理的次数。
而且啊，物业还经常组织业主座谈会，就是想听听大家的想法，和大家好好沟通。
可是有些业主就是油盐不进，欠费还是欠费。
就拿我认识的一个业主来说吧，他其实也不是真的不想交物业费，就是觉得物业应该把所有事情都做到完美。
可这世界上哪有十全十美的事儿呢？物业也在努力做到最好啦。
每次物业去和他沟通，他都态度挺好，说会交的会交的，可就是不见行动。
三、诉讼的必要性。
现在啊，物业真的是没办法了，才想到诉讼这个办法。
因为如果就这么一直让这些业主欠费，对那些按时交物业费的业主也不公平呀。
人家都规规矩矩地交钱，享受服务，这些欠费的业主就这么占便宜，这可不行。
而且物业要是一直收不上钱，服务质量肯定会越来越差，到最后受影响的还是我们全体业主。
物业也不想走到诉讼这一步，毕竟大家都是邻居，闹上法庭多不好看呀。
可是除了这个办法，好像也没有别的更好的办法来解决这个问题了。
物业费催收方法集锦
物业费催收方法集锦1、开展案例分析会将解决业主欠费、催缴物业费作为一个长期研究和探讨的课题，以案例分析会的形式，对重点欠费户、长期欠费户制定针对性的策略，有效提高收费效果。
02加强物业服务企业管理措施1、分片分楼，责任到人。
给所有收费人员下达指标任务，注意在分配任务时要做到公平合理，不仅要考虑总体数量，还要考虑区域内“钉子户”的分布。
2、完善考核机制。
收费工作是物业服务企业客服部面临的最难的工作。
将收费效果与收费人员个人的工资、奖金、其他福利措施挂钩，可以每周、每月都公布收费的考核百分比，不断激励收费人员创造高绩效，调动收费人员的工作积极性。
03对收费人员进行培训为客服部收费人员提供内部及外部收费培训交流活动，提高其物业服务水平和收费技能。
通过不断学习掌握收费技巧。
04把握好时间其他人的休息日往往是收费人员的工作日，因此要加强节假日催收物业费工作，确保收费人员在周末全员上岗，确保必要的夜间值班（一般至晚8点即可）。
但一定要注意，除非有极端个别情况，以下时间一定不要催费：1、正月初一。
元旦为新岁之首，这一天不要上门讨债，传统上认为这一天讨债叫“倒运”，对借贷双方均不吉利。
2、中秋、元旦等。
这些重要节日不要上门讨债，否则会引起业主的极大反感。
3、每天早上。
旦晨为一日之首，每天开市（第一次成交）前不要上门讨债，传统上认为早上讨债叫“霉运”“没头彩”，对借贷双方均不吉利。
05顺便提醒法顺便提醒法，即不经意催缴法，就是在为业主提供相关物业服务过程中或者提供物业服务后，好似不经意地顺便提醒业主缴费的方法。
例如为业主发放包裹后或者为业主入户维修完毕后，提醒业主缴纳物业费。
06个别问题及时解决有的业主欠费只是因为原先报修的问题没有得到及时解决，如楼道的灯泡坏了，业主反映过几次却总是没人来修理，引起业主不满而拒绝缴纳物业费。
在这种情况下，可能仅仅需要较小的付出，就能换得业主的满意与及时缴费。
个别问题解决了，业主欠费问题也就解决了。
物业管家电话催收物业费的9招技巧
物业管家电话催收物业费的9招技巧，太有效第一招适时提醒1、对象：未缴费的全体业主2、招数说明由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。
故我们应从每月5日起，按照时间节点及客户类型进行分类，通过短信、微信、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳物业费是有人跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。
给业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。
第二招断其后路1、对象：满口答应，却总不出现的业主2、招数说明很多业主认为物业费能拖就拖，接到电话之后含糊其词，“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用功。
对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用功变有用功的有效手段。
如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
如果业主一直含糊其辞说”最近” “这两天会来交”，则要和业主约定一个具体的时间，到了时间之后再次提醒业主。
这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
确定时间后一定要按着时间持续跟进。
在谈话中要向其透露，如果他没有按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
3、话术像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，您看哪个银行比较方便啊？老师，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。
那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的)4、案例观山水8-2某业主何老师之前有几个月的历史欠费。
电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。
在沟通过程中，客服建议业主通过转账方式支付。
”老师，像您这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也不方便。
华佗对症下药 “医治”物业收费难
对症下药“医治”物业收费难根据国家和地方有关物业管理政策法规，结合公司实践，试对业主拒交物业管理费的类型进行分析，在对策上提出一些粗浅的看法。
1、恶意型。
这些业主没有任何理由，管理人员向其收费时，往往不耐烦、不屑一顾，嘴上说“就不交”，潜台词是：“我住自己的房子凭什么要交费？不交费能把我怎么样？”当然，这样的业主是极少数。
2、挑剔型。
这样的业主为数不少，表现为以物业项目规划设计、设施配套、环境绿化不合理，工程质量有问题、开发商承诺不兑现，或以邻里矛盾纠纷、管理服务不到位等等为借口拒不交费。
3、疑惑型。
这些业主对物业管理的认识存在误区，有的是对物业管理常识知之甚少，有的是思想观念停留在计划经济时代，存在“物业管理不该收费”的认识。
4、盲从型。
因为物业管理是一个新兴产业，社会上还未形成享受服务就要付费的氛围，不交费的人受到的舆论压力较小。
因而导致部分业主因贪小利而躲避交费，有的业主攀比、盲从、随大流，向这些业主收费，回答往往是：“他们都交了吗？有人不交我也不交。
”这种现象很有“传染性”，易导致“滚雪球”的严重后果。
5、空巢型。
有些住宅物业存在未办理入住手续或待机转手倒房，而长期空置找不到业主交费的现象；有的业主联系不上，长期不来或来了也是“蜻蜓点水”，在这些业主中，有的不及时交，有的不按规定交，有的甚至拒交。
6、困难型。
这部分业主中有居住户的，也有经营户的。
住户业主，有的是下岗职工、有的是拆迁户、有的是因城市规划建设划入市郊的农民等等，经济来源少，生活贫困而无力交费；经营户的业主，有的是经营亏损，有的是违规经营被查封造成无法交费。
拒交管理费的业主类型较多，因此，对策也需要多渠道、多手段综合实施，以求有效解决“收费难”问题。
对策之一：确立收费法规依据。
市场经济最基本的特征是按契约办事。
作为物业管理企业，必须合法经营，依据现有法律法规和政策，这是解决“收费难”问题最基本也是最重要的对策。
因此，企业无论接管什么项目，住宅物业也好，非住宅物业也好，都必须按有关法规政策，及时与委托方签订合同，在合同文本中除了明确相关方责权利外，对服务收费的种类、标准、时间、缴费（付款）要求、费用支出范围（构成因素）及滞交费、不交费的违约责任及解决途径等等，力求详尽约定，这是受托开展工作和收费的基本依据。
物业管理公司催收物业费话术
物业管理公司催收物业费话术01催费对象：每次都说会来交费，却总不来的业主催费话术：您看您平时也比较忙，不如办个银行代扣，多省心啊，就不用每个月还要惦着来这边缴费了，大老远的。
像您平时比较忙，还经常出差，也可以考虑银行转账啊，我们这边有工行和建行的，您看哪个还比较方便啊？您好，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。
（针对曾答应说要银行转账的业主）您好，刚财务通知我，您的物业费还未到账哦，所以我赶紧打电话给您，看是不是转账遇到什么问题？(答应某天转账，到期却未转账的业主)02催费对象：曾经对物业有所误会，发生过不愉快的业主催费话术：我今天看到您的报修，家里的下水道堵塞了啊。
现在我们工程部同事帮您修好了吗？您好，以后家里有什么事的话直接给我打电话，我的手机是XXXX，现在我们小区里准备举行XX活动，我看您家里有老人/小孩，有时间可以过来参加一下嘛，应该挺有意思的。
您好，现在我们有XX优惠活动，您可以体验一下，也给我们反馈反馈意见，您见多识广肯定比我们想得周到。
03催费对象：因房屋问题拒交物业费的客户催费话术：您好，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做好管控，这方面请您放心。
同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。
对于整改过程，我们将随时与您保持沟通。
您好，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商，但是相对的，也希望您能配合我们。
04催费对象：欠费时间较短，平日联系多，彼此认识的业主催费话术：我知道您不是有意欠费，只是前几天上司当着部门所有同事的面，提到我负责的片区收费率是部门最低的，个人考核也受到了较大影响。
连我也开始怀疑自己的工作能力了。
说实话，我知道您很忙，我也不希望天天给您电话打扰您工作、休息。
每次给您电话通知缴费，打多了，我自己都不好意思了，真的让我很为难。
今天早上，我们部门开会，因为收费问题，我还挨批来着。
物业服务催费实战方案
物业服务催费实战方案当前物业成本持续上升，收取陈欠物业费是改善企业财务状况的一个重要途径。
收物业费难，收取陈欠物业费更难。
当下，我们认为发律师函是一种文明、快捷、经济的敦促工具，我们在管理处所服务的区域内探索应用律师函催缴业主陈欠物业费，并对这些成功案例进行收集、归类、整理、分析、总结经验，为公司或业界同行收取陈欠物业费提供参考。
事件描述某住宅小区建筑面积21万平方米，业主的主体经济条件较好，一部分物业是1998年和1999年建成的商品房,其中一部分是商铺、车库与住宅混合的；一部分是1990年和1995年建成的房改房，总计1,700多户。
近些年，我们采用常规、委托、起诉等方式催缴上来一部分陈欠物业费，但是截至2011年11月，仍然有300多户业主有陈欠物业费。
我们对此有四点顾虑：1、300户陈欠物业费如果全部由律师进行催缴，律师是否有足够多的精力应对；2、每一笔金额不是很大，绝大多数每笔都在一万元以下，律师是否愿意接这些案子；3、物管雇佣律师的费用支出相对来说也是一个不小的数字；4、如果全部以起诉方式，法院的受理数量太大，这样做的结果将可能会对小区和谐稳定产生不良影响。
因此，我们发挥律师函的功能和借助律师法律知识的帮助，由收费员代替律师送达律师函催缴。
2011年12月份，管理处统一策划，先争取公司支持，与律师事务所的律师合作，具体组织六名收费员使用律师函催缴陈欠物业费。
我们集中进行一个月催缴，先后三次使用300多份律师函，共收上75户陈欠物业费27万多元，其中有些是2001、2002、2003、2004年的物业费。
六名收费员中最多的一个收到8万多元，最少的一个也收到2万多元。
大多数业主的态度来了一百八十度大转弯，主动与收费员或与管理人员沟通协商。
改变收费催缴流程这有利于让陈欠物业费业主形成良性的缴费习惯。
我们使用律师函催缴陈欠物业费，增加了送达律师函和日后起诉内容，改变了原来的催缴流程：目前是以公司委托律师事务所为起诉业主的角色，收费员扮演的是业主和律师之间的中间沟通角色。
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物业费收不上来怎么办？
低缴费率:我市物业收费率普遍在50%至80%，有的甚至低至10%
恶性循环:收费率低致物业服务下降，服务下降致一些业主不愿缴交物业费
年关将至，滨北某小区的物业主任每天都忙着向业主催缴物业费，要是今年物业收费率仍低于六成的话，保安工资都成问题。
在松柏某小区，物业费为每月每平方米0.4元，物业主任说，目前这个收费标准，仍是十年前的水平，但收费率也才40%左右。
“近几年，物价、人工成本、材料成本都在涨，我们每年要亏二三十万元。
”
在槟榔某小区，物业费为每平方米0.3元，然而物业费收费率达不到20%，每年年底，物业都要派人到业主家敲门催费，但效果不理想，甚至在上门过程中，业主放狗威胁。
这些小区面临的尴尬并非个案。
长期以来，物业费处在困局中。
一边是小区业主反对物业费上调，一边是物业公司因人力等成本增加而濒临亏损。
一边是业主欠缴物业费，一边是物业公司履职不到位或者降低服务标准，导致更多的业主拒缴物业费，形成恶性循环。
因物业费问题对簿公堂的也屡见不鲜。
我市物业收费率:普遍50%-80%
厦门市物业管理协会前几年做了一个物业生存调查，抽取了80多个样本，结果发现，物业普遍喊“亏”。
喊“亏”的理由，主要有两个:有的物业称，价格太低，物业费涨幅远远落后于物价涨幅——物业收费调价，要经过“双过半”业主的同意，这在一些物业公司看来，是“不可能实现的”；有的物业则抱怨，业主拒交物业费的现象多，收费率低，目前，我市物业收费率普遍在50%-80%左右，低的甚至有达到10%的，“一般来说，物业收费率低于80%，物业公司就难以维持正常的经营管理活动。
”业内人士说。
收费率低，物业也两难
物业收费率低的问题有一大部分是老旧小区和普通住宅，这些小区随着使用年限的增长，房屋漏水、下水道堵塞等逐渐暴露出来。
物业说，因公维金“先天
不足”，他们无能为力。
而业主说，正是因为物业长期维护不到位，才导致问题
积小成大，因此拒缴物业费。
业主不交物业管理费，物业该怎么办？
传统常规的物业缴费系统是以用户缴费功能为主体，物业处于一种较为被动的状态。
在“互联网+”的新形势下，物业结合互联网实现信息化高效管理成为企业发展的趋势，厦门领航互联在数字物业云平台研发一种可成功化原有的单向模式为双向模式的催缴系统，有效解决物业缴费率低的问题。
厦门领航物业催缴系统流程图
厦门领航物业催缴系统软件优势
1、成功转变物业催费模式
被动、单向、应接式→主动、双向、提醒式
2、互联网+：提高收费效率，节省人工成本
传统催缴方式下的制单费、电话费和人工费等都是一笔可观的支出，“互联网+”形式的催缴系统的使用极大地降低物业服务公司的催缴成本，高效利用资源，提高业主缴交率。
3、拓展业主缴费渠道，降低资金风险
催缴系统结合在线支付功能，业主收到短信后能便捷地进行在线缴费，方便业主的同时减少现金收费，降低资金风险。
4、催缴情况实时监督管理
系统详细记录下催缴过程，形成清晰报表，针对催缴多次及未缴费的业主标记重点提示。
对于工作人员的催缴情况，企业可进行实时有效的监督管理。
5、物业企业发展的必然选择
在新的形势下，传统的高成本低效率收缴方式已经不能适应企业发展的要求，依托信息化的管理手段，运用新思维、新技术，采用新型催缴系统是行业发展的必然选择。
厦门领航互联催缴系统优势
1.App通知：可及时向用户的手机App客户端直接推送物业催缴通知，无需额外费用。
便捷查询缴费明细，清晰明了。
2.短信通知：短信形式通知能够确保用户及时接收到物业缴费信息，有效保护用户隐私，并且能够减少传统通知单及电话催缴的资源浪费，避免对用户造成直接打扰，形成一个和谐融洽的关系。
3.催缴记录报表：及时准确地记录下催缴记录形成报表，便于催缴工作的进行，可随时随地轻松查看。
4.人工客服：针对短信、App催缴无效的用户采取电话、通知单或上门等形式进行再次催缴工作，进一步提高缴交物业费的效率。
同时做好催缴记录，以便日后追溯查询。
5.数据导入：由专业人员直接将获得的业主信息、联系方式、房间号等数据直接导入，无需增加物业人员的工作量和担忧。
6.通知单打印：物业可直接登录系统打印催缴通知单，无需自行编辑填写，有效节约资源，方便快捷。
7.后台账务报表：系统直接记录存储实际缴费情况，形成报表，清晰明了，便于查询。