物业管理实务物业管理案例题分析
物业管理实务案例分析题附答案
物业管理实务案例分析题附答案### 物业管理实务案例分析题附答案案例一：小区停车管理问题案例背景：某小区由于停车位紧张，业主之间经常发生停车纠纷。
物业管理公司为了解决这一问题，决定重新规划停车位，并引入停车管理系统。
问题：1. 物业管理公司应如何合理规划停车位？2. 引入停车管理系统有哪些潜在优势和可能面临的挑战？答案：1. 物业管理公司首先应进行车位需求调查，了解业主的停车需求。
然后根据小区的实际情况，合理划分固定车位和临时车位。
可以考虑设置访客车位，以及为残疾人预留专用车位。
此外，还可以通过调整车位大小、设置双层车位等方式增加车位数量。
2. 引入停车管理系统的优势包括提高车位利用率，减少业主纠纷，以及方便物业管理。
挑战则可能包括系统成本、业主对新技术的接受度，以及系统维护等。
案例二：小区绿化维护问题案例背景：某小区的绿化带由于长时间未得到妥善维护，出现了植物枯死、杂草丛生等问题，影响了小区的整体环境。
问题：1. 物业管理公司应如何制定绿化维护计划？2. 在实施绿化维护时，应注意哪些问题？答案：1. 物业管理公司应制定详细的绿化维护计划，包括定期修剪、施肥、浇水、病虫害防治等。
计划中应明确维护周期、责任人、所需物资和预算。
2. 在实施绿化维护时，应注意选择适宜的植物种类，避免使用对环境有负面影响的农药和化肥。
同时，应考虑业主的意见和需求，确保绿化维护工作得到业主的支持。
案例三：小区安全问题案例背景：某小区近期发生了几起盗窃事件，业主对小区的安全管理提出了质疑。
问题：1. 物业管理公司应采取哪些措施来提高小区的安全性？2. 如何建立有效的安全预警和应急响应机制？答案：1. 物业管理公司应加强门禁管理，确保非业主不得随意进入小区。
同时，可以安装监控摄像头，增加夜间巡逻频次，提高保安人员的专业性和责任心。
2. 建立安全预警机制，如通过小区广播、业主微信群等方式及时发布安全信息。
制定应急预案，一旦发生安全事件，能够迅速响应，减少损失。
2022年《物业管理实务》案例分析题
一、某小区物业收费面积是10 万平方米，经测算物业效劳本钱200 万元。
该工程实行包干制管理，物业效劳企业希翼获取的利润为物业效劳费的10%，营业税及附加为物业效劳费的5.65% 。
〔25 分〕问题：1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕？2、物业效劳收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？3、由于本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少物业效劳费才干保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？二、某物业公司和开辟建设单位达成如下协议：〔20 分〕1、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确？请说明理由？2、由物业效劳企业负责主持成立业主大会，是否合理？请说明理由？3、因车位紧张将小区局部消防通道改为暂时车位是否合理？请说明理由？4、建设单位委托物业公司办理入住手续，是否合理？请说明理由？1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么?2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利?3、如果六年合同到期后，业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有，是否合理？为什么？张某发现自家天花板被泡，经物业公司检查发现由于楼上王某家的自来水主管道破裂造成。
需要将王某家的墙砸开换管道。
经商议李王允许。
1、造成张、李两家损失的责任主体是谁？为什么？2、两家的损失谁来赔付？为什么？3、更换自来水主管道的费用由谁来付？参考答案案例一参考答案1、请按照包干制测算出物业效劳费单价〔保存最后小数点两位〕。
〔1〕包干制条件下物业效劳费的构成：本钱+利润+税费。
设年物业效劳费为X, 那末：X = 200 + 10%X + 5.65%XX－10%X－5.65%X = 200X =237. 11 万元其中：利润=237. 11 × 10%=23.71 万元税费= 237.11×5.65%=13.43 万元〔2〕物业效劳费月单价= 237.11 万÷10 万÷12 ≈1.98 元2、请测算出物业收缴率到达多少，该物业效劳企业才干保本经营〔保存最后小数点两位〕？计算公式= 〔年本钱+年税费〕÷年物业效劳费总额=(200 万＋13.43 万)÷237.11 元≈90%3、由于人工本钱上涨了20%，该物业效劳企业每年上涨多少本钱才能保持现有利润不变〔保存最后小数点两位〕？设总本钱上涨20%,利润不变条件下的年物业效劳费总额为Y, 那末：Y= 200 万×20%＋23.71 万＋5.65%YY = 279.5 万元新增本钱=X－Y = 279.5－237. 11= 42.39 万元1 、地下车位产权归建设单位所有，委托给专业公司管理是否正确，请说明理由？正确。
物业管理实务案例分析题
1、居住在小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。
原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。
该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。
该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。
请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题：1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。
通过耐心的说服教育，争取让居动拆除小棚。
2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。
3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。
4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。
5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。
6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。
7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。
2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。
通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些容。
物业管理实务案例分析题
物业管理实务案例分析题第一章物业服务企业设立和组织机构1、你是一个职业经理,负责组建一个准备接管30万㎡的商品房（中等偏高端）居住小区的物业服务公司。
按1上级领导的要求：成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求,要贯标（ISO9000)。
请说明：(1)影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？(2)按直线职能制组织形式思路,设立公司职能部门，并确定各部门的职责。
(3）直线职能制的主要优缺点。
【答案】（1)主要因素有企业战略因素；外部环境因素；技术因素；组织规模和所处阶段。
(2)应设立的职能部门及职责如下:①总经理室：一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策.人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作.②行政管理部:编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管理和信息化建设规划和预算,建立相关规章制度,管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作.③财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度,编制财务计划,做好核算、成本控制、预算和决策管理、财务分析和财务管理等工作,督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产安全运作，增收节支,定期向总经理汇报财务收支情况。
④品质管理部：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督,客户满意度评价监督，管理评审,协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核的组织协调,客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等.⑤市场拓展部:物业管理市场的调查研究,物业管理市场拓展,物业项目可行性研究分析，标书制作，投标管理,协助新接物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调.⑥经营管理部：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核。
物业管理实务案例分析50例
物业管理实务案例分析50例《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。
为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。
希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。
上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。
其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。
经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。
同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
物业管理实务案例分析
物业管理实务案例分析随着城市化进程的不断发展，物业管理的重要性日益凸显。
物业管理是城市建设的一项基础性工作，它关系到我们的居住环境、生活品质和社会形象。
本文将通过分析物业管理实务案例，探讨物业管理如何做好服务，让居民对物业管理更加满意。
案例一：居民停车难某小区居民停车位不足，导致业主经常抱怨停车难、停车位乱停等问题。
物业公司意识到问题的严重性后，采取以下措施：1. 规定业主必须先从物业处通过预约才能获取临时停车位，不得私自占用他人车位；2. 修建了新的停车场，增加了临时停车位；3. 对于违章停车行为，进行严格处罚，例如罚款或者拖车。
这些措施能够有效地缓解居民停车难的问题，提升了居民的满意度和评价。
同时，也为物业公司树立了良好的形象。
案例二：施工困扰有些小区在建设或者修建过程中，会给居民带来不便和困扰，如噪音、灰尘等影响居住环境。
这时，物业公司的服务态度显得尤为重要。
一方面，物业公司需要事先通知居民，并保证施工期间的一些基本服务，例如垃圾清理、通行区域的维护等。
另一方面，针对施工过程中的问题，物业公司需要及时反馈居民的意见，进行沟通和协商，制定相关的应对措施，尽可能减少居民的不满和投诉。
案例三：公共设施维护物业管理的一项核心业务就是公共设施的维护和保养，例如电梯、供水、供电、绿化等。
这方面的关键是及时发现问题，及时解决问题。
例如，如果电梯出现故障，物业公司需要及时维修，避免影响业主的正常生活。
另外，也考虑到部分业主疏于注意安全，需要定期开展安全检查、培训等工作，建立健全安全管理制度，从源头上保障业主的安全。
总之，物业管理不仅需要技术支持，也需要良好的服务和管理素质。
良好的服务品质不仅能够提高居民满意度，也能够提高物业公司的品牌形象，带来更多的业务机会。
而与此相反，不良的服务和管理素质，则难以获得业主的认可和信任，给物业公司带来负面的社会影响。
因此，通过以上案例，可以得出物业管理中服务质量的重要性和流程操作的必要性。
物业管理实务案例分析题
2、针对第二个问题，物业服务企业该如何处理？
3、你认为物业服务企业是否应该进行赔偿，请说明理由。
案例九
某物业服务公司在日常管理过程中，曾出现过以下紧急事件。
1、某天一个保安巡逻经过21号楼101室时，闻到了一股煤气味道，因担心房间内有人煤气中毒，就立即按响了门铃。
问题：
1、工作量最大的一种计划修理类别是哪个？
2、修理周期是两次相邻小修之间的间隔时间，这个规定对吗？如果不对，应该是什么？
3、该物业服务企业可以采取哪些措施来进行节能管理？（写出三条）
4、节能管理主要是针对哪些方面的能耗？
案例八
某物业服务企业在对A小区的公共秩序管理服务中，遇到了以下三个问题：
1、小区公共区域经常出现喝醉酒的人闹事，甚至将不少业主打伤。
2、该业主在办理了入住手续后，就直接让装修公司开始进行装修，这种行为对吗？如果不对，该业主在什么情况下才能动工装修。
3、物业服务企业可以采取的措施有哪些？
4、业主应该向物业服务企业缴纳哪些与装饰装修有关的费用？
5、业主装修时间用了半年多，是否合适？如果不合适，时间多长比较合适？
案例七
某物业服务企业针对所管辖的写字楼制订了房屋及设施设备维修养护计划，在该计划中，规定了大修、中修和小修三种修理类别，同时规定了修理周期是两次相邻小修之间的间隔时间。为了有效的对设施设备进行节能管理，该物业服务企业还制订了一些具体措施。
案例四
1、内容作用不同；服务的对象不同
2、优化设计；有助于提高工程质量；有利于了解物业情况；为前期物业管理做充分准备；有助于提高建设单位的开发效益。
3、参与竣工验收
4、政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会。
物业管理实务案例及参考答案
2010年全国物业管理师考试物业管理实务案例分析及参考答案一、某小区已经入住两年，业主投诉（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱，16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤：p216 （一）记录投诉内容。
（2分）（二）判定投诉性质。
（2分）（三）调查分析投诉原因。
（2分）（四）确定处理责任人。
（2分）（五）提出解决投诉的方案。
（2分）（六）答复业主。
（2分）（七）回访。
（2分）（八）总结评价。
（2分）17．解决上述三个问题的主要措施（9分）答：解决上述三个问题的主要措施分别为：（一）防火防烟门属于物业消防设施，日常应始终保持在关闭状态才能发挥其作用（1分）。
部分楼层防烟防火门经常处于开启状态，如系闭门器损坏需组织工程部人员及时维修（1分）;如因业主或使用人使用不当造成，则应在这些部位张贴警示告示，以提醒他们注意出入时随手将防烟防火门关闭（1分）。
（二）在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任（1分）;根据有关文件规定，《住宅使用说明书》中明确屋面防水工程的保修期限不应低于3年，本案例中该小区入住已有两年，说明尚未过保修期（1分）;物业服务企业应及时与开发企业取得联系，要求其认真履行保修责任（1分）。
（三）为了共同做好社区管理，创建安全和谐社区，物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外，还应协助有关部门做好安全防范服务（0.5分）。
针对本案例中“小区周边治安环境恶劣”问题，物业服务企业仅履行协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作的义务（1分）。
P1451．物业管理企业在社区组织重大活动时，应及时知会辖区派出所及社区居委会，相互协调，避免发生意外事故（0.5分）。
2．物业管理辖区内发生治安或意外事故时，应及时通知相关部门，并协助做好调查取证及善后处理工作（0.5分）。
2023年度物业管理实务案例分
2023年度物业管理实务案例分本文将以2023年度物业管理实务案例分析为主线，介绍几个典型的物业管理案例，分别给出实际问题与解决方案的对比，分析其背后的管理原则、技巧和策略。
1. 小区垃圾分类难题背景/实际问题：某小区居民对垃圾分类意识不强，造成垃圾混合，容易滋生细菌和异味，严重影响居民的生活质量和小区环境卫生，特别是疫情期间，可能加重传染病的传播。
解决方案:(1) 管理方面：加强小区保洁人员的管理，控制垃圾分类的质量，确保每户居民的垃圾都得到妥善处理。
(2) 教育方面：通过制作、发布、传播宣传海报，对居民进行垃圾分类知识普及，提高居民对环保的认知度，营造良好的居住环境。
(3) 激励方面：针对垃圾分类的模范居民给予一定的奖励和奖励，激发他们的积极性和主动性，形成正向循环。
分析：小区垃圾分类是一个典型的物业管理实践案例。
在解决方案中，管理和教育是必不可少的手段，监管和鼓励则是必须立足的角度，他们各有作用，相互补充，才能让垃圾分类得到有效的落实。
2. 商业物业开发中的租户管理背景/实际问题：某购物中心租户管理混乱，存在租金透支、租期延迟等问题，扰乱了业主和租户的正常交易秩序。
解决方案:(1) 在合同中规定租金结算和租期延长等具体细节，避免出现争议。
(2) 定期接触租户，了解其需要和困难，并及时跟进和解决实际问题，提高该购物中心的服务质量。
(3) 针对签订了长期合作协议的品牌和租户，给予一定的商业优惠和其他措施，保护其合法权益，增强彼此的互惠互利。
分析：商业物业开发中的租户管理需要有规则可循，服务质量高，同时还要注重对优质品牌的开发，并采取挽留策略，创造出优质的物业服务环境，有利于持续的运营。
3. 小区物业管理体系的建立背景/实际问题：某小区在物业管理上没有明确的手段和管理体系，导致小区居民不满意，投诉频繁。
解决方案:(1) 设立物业管理委员会，成立各种工作小组。
(2) 建立与完善物业管理体系，制定详细的物业管理制度和各项规章制度，如物业服务标准和物业服务承诺等。
《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准
20XX年10月注册物业管理师考试真题《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中：（1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态；（2）部分房屋屋面出现渗漏水；（3）小区周边治安环境恶劣。
请回答：16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。
17．解决上述三个问题的主要措施。
（9分）案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。
于是部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈判，仍没有结果。
于是“临时业主委员会”做出决定：集体拒交物业费、炒掉现有物业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。
随后得到业主广泛响应，随即以协议方式选聘了新的物业服务企业。
媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围堵售楼处、物业管理处办公室。
请回答：18．上述有几点操作违规之处（10分）19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分）案例三：某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。
某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下：（一）人员工工资奖金及福利包括1．分管此项目的副总经理工资2．项目经理工资3．项目员工年终绩效奖金（二）补充养老金（二）公共区域维修保养费用（三）工程保修费用（四）管理区域保洁材料费用（五）管理区域装修垃圾清运费用（六）公共秩序维护费用（七）项目履约金（八）公共部位公共设施公众责任保险费用（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠请回答：20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）；21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。
2023年注册物业管理师实务案例分析题
案例分析题参照案例分析题（一）某物业管理企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及提议，详细意见汇总见下表。
编号意见与提议1 部分楼梯间陈旧，规定进行粉刷2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3 小区内停车秩序混乱，提议加强管理4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，提议加强管理5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全原因6 楼道灯损坏频率高，提议及时检查更换7 某部电梯安全隐患严重，需要大修8 提议小区外墙所有翻新9 小区老鼠和蚊蝇较多（尤其是蚊子），提议采用措施10 小区内出现业主丢失自行车状况，规定加强管理11 部分业重规定减免物业服务费12 但愿提供家政服务13 部分业主反应交通不便，规定向交通部门提议增设抵达小区旳公交线路14 提议清洁工作业时间与业主旳上下班时间尽量错开，防止与业主争用电梯问题1：处理上述问题，需要资金投入旳项目有哪些？费用怎样处理（不考虑人工，培训等管理成本旳增长）？（5分）问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围旳项目有哪些？对此，物业管理企业应怎样处理？（4分）问题3：试分析第9项问题产生旳也许原因和应采用旳措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不也许满足业重规定，仅需要进行必要旳沟通和解释旳项目是哪一项？为何？（4分）问题5：针对上述问题，请结合您旳工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题（二）某房地产开发企业开发旳某住宅小区，由甲物业管理企业承担前期物业管理。
业主于2023年8月开始入住，2023年5月该小区召开初次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决策选聘了乙物业管理企业。
业主委员会与乙物业管理企业签订了物业服务协议，协议于2005年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式告知甲物业管理企业应于2005年8月1日前办理完毕物业交接验罢手续。
甲物业管理企业收到业主委员会书面告知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交对应旳物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
物业管理实务冲刺班案例分析
物业管理实务案例分析案例一：幸福花园小区是一个总建筑面积为9万平方米的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘新的物业管理企业，并与其签订了《物业服务合同》。
小区共有业主836户，其中有32户业主未出席业主大会、未投票选择新的物业公司，也没有与新的物业管理公司签订《物业服务合同》，他们认为新物业公司的服务水平、服务质量不及前一个物业公司，综上理由，拒交物业服务费。
问题：案例中32户业主拒交物业服务费的理由成立吗？参考答案：32户业主的理由不能成立。
因为：1.做重大决定及选聘物业管理企业等类似的大事应召开业主大会投票决定，只要超过2/3的具有投票权的业主同意作出的决定即可生效，不需要每一位业主都同意。
2.少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会形成的决定的效力，每一位业主都有义务遵守和执行。
3.案例中的32户业主不能以未签订物业服务合同为由拒交物业服务费。
原因是：（1）物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与代表业主的业主委员签订，相关的物业管理的法律法规并未规定要与每一位业主签订《物业服务合同》。
（2）物业公司为小区共用部位和设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已经与这32户业主形成了事实上的合同关系，这32户业主应该履行缴纳物业服务费的义务，如有欠费利息、滞纳金等费用也应当承担。
4.少数业主也不能以物业公司服务水平不及原物业服务公司为由拒交物业服务费。
因为《物业服务合同》签订后所有业主都公平享有其中规定的权利和义务。
如果少数业主不满意物业公司的服务水平和质量应该搜集证据，联合其他业主提议更换物业公司或改进物业公司的服务水平。
案例二：业主李某在入住装修时，提出二次装修申请，通过了物业公司的审批，在装修的过程中，李某擅自改动卫生间的供暖管道的位置，被物业公司检查是发现，责令其停止施工并要求如期恢复，但李某认为，把供暖管道改动了不影响物业使用，也不存在安全隐患，所以对物业公司的决定未予理睬。
物业管理师《物业管理实务》真题及答案解析考试
甲物业服务企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾经做过以下四种工作：A. 在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。
B. 对部份锈蚀的给水支管及时进行更换。
C. 为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。
D.为解决小区挪移通信的信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信基站。
请回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是( A )2、上述各项工作中，应经业主大会允许的是( C )3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是( B )4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是( C )5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是( A )A属于早期介入的内容，对于早期介入中的发现的问题，物业服务企业可提出整改意见，由建设单位负责解决。
B中的设备更换属于小范围、单项目的，因在物业管理费中列支。
C中围墙的更换需业主大会表决通过，从专项维修资金中列支。
D中通信基站的增设费用普通由通信公司资金承担。
某住宅小区总占地面积 12 万㎡，建造容积率为 4.5，分两期开辟，一期占地面积 6 万㎡，其中保障性住房建造面积 10 万㎡，地下停车库与地下设备用房 3 万㎡，其余为商品住宅，二期建造面积为 19 万㎡。
该项目一期建设收尾阶段，建设单位考虑：①物业销售前确定物业服务企业。
②以邀请招标的方式选聘物业服务企业。
③由建设单位与中标物业服务企业签订物业服务合同。
④合同期拟定 5 年。
该项目一期全部售磐，中标的物业服务企业 (简称甲公司) 协助建设单位办理业主入住手续，投入使用半年后，物业费实收率 30%摆布，甲公司严重亏损。
关于未来该项目二期的物业管理工作，建设单位提出将自行组建物业服务企业负责，甲公司不允许。
6、该项目一期商品住宅建造面积正确的计算公式为( )A、6*4.5-10=17 万平方米B、6*4.5-10-3=14 万平方米C、12*4.5-10-19=25 万平方米D、12*4.5-10-3=22 万平方米建造容积率是规划地块内各类建造总面积与地块面积之比。
[物业管理实务案例分析汇编](大全)
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［物业管理实务案例汇编]设身处地—-业主想不按统一要求安装防盗网怎么办某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改,弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。
可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0。
5米.几次劝说，他仍不改初衷。
按理说，管理处完全可以采取强制措施。
然而，主管人员并没有这样简单处理。
而是经过现场调查和深入交谈,进一步了解他的装修意图（执意为之,必有所图,把情况摸透了，才好对症下药)。
原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后,隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。
在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低;二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器;四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力,业主能不为之所动吗）。
既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了.点评：既会说这样不行，又能说怎样可行，确实体现了寓管理于服务之中.这不仅需要责任心，而且需要能力和水平.倘若没有丰富的相关业务知识和经验。
有字为证——推拖清理装修垃圾怎么办去年9月某天,某广场护卫员巡逻到裙二楼时,发现电梯门口堆放着一堆装修垃圾。
经查询，确认是31楼装修中转移堆放到这里的废料（倘若在其转移过程中及时发现并予以制止，恐怕就少了下面这些麻烦)。
于是,管理处有关人员主动登门,找到31楼的业主和装修人员,在进一步重申装修管理规定之后，通知他们马上想办法把丢弃的垃圾清理出去.随后，又数次提醒。
尽管每次他们都满口答应,可就是不见其采取任何措施.看来只是好言相劝,对这种推托搪塞、软抗硬泡的人是难以奏效了。
物业管理实务案例分析题(8-15章)
第八章物业环境管理40、某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起，在小区广场上打太极拳，广场周围又几株粗大的老杨树。
寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。
突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地。
闻讯赶来的保安远不能把张女士送到医院，诊断为：颈椎损伤。
请问：(1)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？(2)对于此案的树木致人受伤，物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？【答案】(1)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。
居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。
(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。
老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施(如修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
41、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数千元。
石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。
物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。
请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。
【答案】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任。
若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。
对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。
42、乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。
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2.民事纠纷的处理
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六、某花园 A1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受 伤，李某以物业管理公司未尽管理责任，安防人员不合格导致小 区不安全，业主人身受到伤害为由将物业告上法庭，要求物业公 司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费 共计人民币108605元，某物业公司辩称，物业管理保安的服务范 围是指为维护物业管理区域的公共秩序配合公安机关的防范性活 动，其在进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全责任 的义务。而且该公司也已按合同要求配置了24小时安防人员值班。 在案发时，门岗当班的安防人员及巡逻的安防人员未发生违规操 作和脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉 讼要求，但愿意从道义给予原告一次性的经济补偿人民币 30 00 元。 ⑴ 、请分析本案焦点是 什么？怎样理解 ？ ⑵ 、本案中的李某在 其居住的小区内遭到不法侵害，该物业管 理公司在履行安全防范义务上是否存在过错？其民事责任是 否由物业公司承担 。
物业管理实务物业管理案例题分析
四川省建设厅物业企业经理部门经理应试培训
物业管理案例题出题范围
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序号 1 2 3 4 5 6 7
出题范围 前期接入和接管验收 用户入伙装修管理
物业的环境管理 物业的安全管理 物业综合经营服务与管理 物业管理与社区管理 案例题分数合计
最低分 最高分
7
7
7
7
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1、当收到怀疑易燃气体泄露的信息时，应立即通知主管 部门，并尽快赶到现场。
2、抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，不可打电话 、开灯、开风扇及任何电开关，必须立即打开所有门 窗，关闭气闸，严禁在现场吸烟。
3、有关人员到场检查劝阻围观，如有围观者，应劝离现 场。
4、如发现有受伤不适者，应小心妥善处理。等待救护人 员及警务人员抵达现场。
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各类案例题分析讨论
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1. 突发事件处理程序
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一、某高层住宅楼管理处正召集员工会议时接到报告， 本楼内某电梯突然故障，停在２5 层与２４层之间 ，电梯轿厢内 ４个人，问你怎么办 ？（注电梯由 专业电梯企业负责保养维修 ）
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参考答案：
1、当有乘客被困在电梯内，如有闭路电视或对讲机，应观 察电梯内的活动情况，详细询问被困者有关情况及通知 管理处人员到电梯门外保持 联系。
类杂物。 4、紧闭电机房、垃圾房等公共设施设备房门窗，还
必须做好防水措施，加固树木，将盆栽花卉移至 安全位置。 5、留意播放的有关大风或暴雨的进展消息，及时 将最新信息业住。 6、如大风或暴雨昼夜不停，需要安排管理人员值 班，接听电话和处理事情。 7、物业人员应做好自身的安全。
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三、某天下午，湖景大厦（超高层住宅楼宇）消 防监控室的新来监控员小王正在值班。突然 他看到火灾报警控制器上出现了急促的火警 报警，小王正打算查看一下，但就在这时透 过监控室的窗户，小王仿佛看见许多人匆匆 跑出大厦，其中混杂着人声。于是，小王来 不及多想，拿起消防值班电话直接拨打了 “１１９”。１１９来到后，事情已经查清， 原来是１８楼３号业主家装修引起的误报。 事后公共秩序维护部经理狠狠地批评了小王。 请问当你遇到火警时应按怎样的应急处理程 序处理？
８、待火灾扑灭之后，做好相应的善后工作，向公司提供或在 报告，配合消防机关调查，分析着火原因，清理火灾现场 ，总结分析利用现场实际案例培训教育员工和客户的安全 防火知识和意识 。
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四、某大厦接到了供电部门的停电通知，作为物业 管理员的您将如何进行处理？
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１、当接到停电通知后，写出通知告知全体业住。 ２、准备照明工具，保安人员与物管员逐层检查备
2、立即通知电梯维修单位紧急维修站派人解救被困者及维 修电梯，在打电话时必须询问对方姓名并告知有人被困。
3、被困者内如有儿童、老人、孕妇或人多供氧不足需特别 留意，并立即通知医护部门、消防部门等。
4、被困者救出后，需询问被困者： ⑴、是否有不适，是否需要帮助。 ⑵、询问被困者的姓名、地址联系电话及到本物业项目 原因。 ⑶、如被困者不合作或自行离去，则记录备案。 ⑷、必须记录从开始至结束的时间、详细情况及维修 人员、消防员、警员、救护人员等到达和离去的 时间，消防车、警车及救护车牌号码等。
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二、夏季来临，接市气象局有关消息，近几天 内本市将有大风或暴雨。作为住宅小区的考答案： 1、检查应急备用工具，确定期性能良好，检查急救
箱，确定各种药物齐备。 2、将应急时使用的电话号码表张贴在宣传公告栏上。 3、提醒业住搬离放在窗台及阳台花架上的花盆及各
有电梯，降下防烟卷帘门，保证应急电源设备运行，打
开消防广播警铃，疏散客户，引导配合消防机关的灭火
工作等；
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５、向消防机关报警时，同时立即进行火灾现场人员的疏散、 疏导工作，组织人员通过紧急过道，疏散楼梯等迅速撤离 到安全区，要逐室检查，核实人员是否全部撤离火灾现场 ，视火灾现场情况决定物资撤 离方案；
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１、当自动报警系统显示火警信号或接到火警报告后，消防监
控室值班人员应立即通知相关队员赶到现场观察处理；
２、相关队员到达现场后，迅速查证报警原因，当确认发生火
灾时，立即报告消防监控室，同时就地用灭火器材灭火
，并随时将火灾进展情况报告消防监控室；
３、消防监控室值班员，在火情确认后，立即向公共秩序维护
用照明配备情况，保证停电后，照明系统正常 使用。 ３、工程部门负责后备电源启动的具体操作工作。 ４、保安人员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件的 发生。同时加强出入物业管理区域人员的登记 工作。
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五、公共秩序维护部接到业主报警，2单元804房发生 了液化气泄漏。对此突发事件，物业服务中心的 公共秩序维护部应采取什么样的处理措施？
６、维持公共秩序，做好火灾现场维护警戒，保障灭火通道畅 通，同时引导协助消防机关的工作。如火灾造成伤亡，应 立即联系医疗机构 协助抢救伤员；
７、在消防机关部门没有到现场时，物业服务企业的义务消防 队员开始灭火工作。主要是用灭火器、水枪进行灭火，同 时启动和关闭相应设备。在消防机关到达现场后，各灭火 小组服从消防机关统一指挥，按照消防机关统一部署执行
部经理、物业服务企业领导、各部门负责人通报火灾情
况，物业企业领导等视火灾情况决定迅速向“１１９”报
告；
４、向消防机关报警时，同时指挥现场、外围配合各灭火小组
实施各灭火小组职责。指挥相关灭火小组切断火灾现场
电源，关闭空调机组启动相应消防栓系统、喷淋系统、
放排烟系统的设备，打开消防电梯的迫降开关，关闭所