资产评估学计算题复习资料

资产评估学

成本法

1. 重置核算法

它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。

直接成本是指直接可以构成资产成本的支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。直接成本应按现时价格逐项加总。

间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图等项支出。实际工作中，间接成本可以通过下列方法计算。

(1) 按人工成本比例法。即按每一元人工成本应分摊间接成本的比率来计算间接成本的方法。计算公式为：

间接成本=人工成本总额×成本分配率

其中：

成本分配率=间接成本额/人工成本额×100%

(2) 单位价格法。计算公式为：

间接成本=工作量(按工日或工时)×(单位价格÷工日或工时)

(3) 直接成本百分率法。计算公式为：

间接成本=直接成本×间接成本占直接成本百分率

有些固定资产的重置成本还可以直接从有关资料中取得，如机械设备、运输车辆等。

【例2-1】南岗公司重置购建生产设备一台，现行市场价格每台50 000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，试求该机器设备重置成本是多少？

解：直接成本51 800元

其中：买价50 000元

运杂费 1 000元

安装成本 800元

其中：原材料 300元

人工： 500元

间接成本(安装成本) 400元(500×0.8)

重置成本合计52 200元

这种方法能比较真实地计算出评估资产的重置成本价值，但工作量大，而且忽视了资产的实用性。

2. 物价指数法

【例2-2】某项被评估资产2000年购建，账面原值为100 000元，2008年进行评估，已知2000年和2008年该类资产定基物价指数分别为100%和150%。试求被评估资产重置成本为多少？

解：被评估资产重置成本=100 000×150%/100%=150 000(元)

或 =100 000×(1+50%)=150 000(元)

3. 功能价值法

【例2-3】南岗公司重置一台全新机器设备的价格为80 000元，年产量为8 000台。现知

被评估资产年产量为6 000台，由此可以确定其重置成本：

被评估资产重置成本=(6 000/8 000)×80 000=60 000(元)

【例2-4】评估南方公司某类通用设备。经抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为600万元，而该5台具有代表性的通用设备历史成本之和为400万元，该类通用设备账面历史成本之和为8 000万元。则：

K=600/400=1.5

该类通用设备重置成本=8 000×1.5=12 000(万元)

【例2-5】南岗公司的某资产于1998年2月购进，2008年2月评估时名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时(一年按360天计算)。由此可以计算资产利用率：

资产利用率= =93.75%

由此可确定其实际已使用年限为9.4(10×93.75%)年。

【例2-7】南岗公司某专用手表生产线，重置成本为30万元，日生产能力为4500只，因市场出现替代产品，现时及今后趋势每日只能生产3000只。如果n取0.6，则该手表生产线的经济性贬值是多少？

解：经济性贬值= ×30=6.48(万元)

【例2-8】南岗公司尚能继续经营三年，营业终止后资产全部用于抵债，现拟转让。经预测得出三年各年预期收益和数据如表2.2所示。

表2.2 南岗公司未来三年的预期收益

年度收益额/万元折现率/% 折现系数收益折现值/万元

第一年300 6 0.9434 283

第二年400 6 0.89 356

第三年200 6 0.8396 167.9

如此可以确定其评估值为：

评估值=283+356+167.9=806.9(万元)

【例2-9】2008年，朱山公司预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、11万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。

解：评估过程可按下列步骤进行：

首先，确定未来五年收益额的现值。

现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+11/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5

=12×0.9091+15×0.8264+11×0.7513+11×0.6830+14×0.6209

=49.2777(万元)

计算中的现值系数可从复利现值表中查得。

其次，将第六年以后的收益进行资本化处理。

14/10%=140(万元)

最后，确定该企业评估值：

企业评估值=49.2777+140×0.6209=136.2(万元)

1.现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第一年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化，折

现率为10%。所得税率为33%。试评估该技术的价格。

解：

（1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为：第一年超额收益为：

（350-310）×10000×（1-33%）=268000（元）第2、3年超额收益为：（330-310）×10000×（1-33%）=134000（元）第4、5年超额收益为：（320-310）×10000×（1-33%）=67000（元）（2）其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值：

268000/（1+10%）+134000/（1+10%）2+134000/（1+10%）3+67000/（1+10%）4+67000/（1+10%）5

=268000×0.9091+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209

=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 =542411.9（元）

2.某企业从美国进口一企业设备，离岸价为50万美元，国外运费为1万美元，途中保险费为2.5万美元。关税税率为到岸价的2‰。国运杂费为5万元，安装调试费为7万元，银行及其他手续费为3万元。该企业进口这项设备已使用了3年，还可继续使用7年。外汇汇率为1美元=8.5元人民币。请评估该企业这台设备的重置完全价值（增值税率为17%）（10分）解：

CIF价格=（50+1+2.5）=454.75万元进口关税 = 454.75×30%=136.425万元增值税 = （53.5×8.5+53.5×8.5×30%）×17%=100.50（万元）银行及手续费=3万元国运杂费=5万元安装调试费=7万元该设备重置完全价=454.75+136.425+100.50+3+5+7=706.675万元

3.待估企业预计未来3年的预期收益额为150万元、160万元、180万元。假定本金化率为12%。根据企业实际情况推断：（1）从第4年起，企业的年预期收益额将维持在180万元；（2）从第4年起，将在第3年的基础上以2%的年增长率增长。试估测待估企业的整体价值。解：

采用分段法进行评估。

（1）年收益额均为180万元，故其评估值为： P=∑[Ri×(1+r)-I]+Rn×(1+r)-n =

(150×0.8929+160×0.7972+180×0.7118)+180/12%×0.7118 =1457.311(万元) （2）今后企业的收益将以2%的年增长率增长，企业整体评估的公式为： P=∑[Ri×(1+r)-I]+Rn+1×(1+r)-n/（r-g）

=(150×0.8929+160×0.7972+180×0.7118)+180×(1+2%)/(10%-2%)×0.7118

=2023.192(万元)

4.有一待估宗地G需评估，已知该宗地为甲城市规划为住宅的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形，建筑容积率为1.0。现收集到与待估宗地条件类似的6宗地A、B、C、D、E、F，具体情况如表1-1。

表1-1中的交易情况、区域因素、个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，表中负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，反之，则条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

另据调查，甲市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加4%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

另外，甲市地价指数情况见表1-2。