成都服装的发展历程

成都服装的发展历程
成都服装的发展历程

蝴蝶轻微扇动翅膀造成空气的振动,这种振动传向遥远的地方,或许就是一场风暴,这就是所谓的蝴蝶效应。而在火车北站杨柳村,一个不经意的改变,在遥远的将来,或许就是一场革命。

成都服装工业的发展历程

25年,既漫长又短暂。25年可以成就四川服装产业,25年更是四川服装人都不能忘记的一份珍贵回忆。回味25年来成都服装工业的风云变幻,事非成败,个中滋味,让人久久不能释怀。

成都服装产业发展的序幕

1979年以前的成都,市场经济还没有兴起,商品都是计划分配,凭票购买。那时的城市人如果要穿新衣服,就是到裁缝铺里量身订做;那时的农村人如果要穿新衣服,就是联合周围的邻居把裁缝匠请到家里来订做,几家人把一年的衣服全部做完,人们谓之:“做乡活路”。在川南泸州农村,有一个叫唐海生的裁缝匠,正是这样一个背着缝纫机到处做“乡活路”的人。正赶上了改革开放后的时代,1982年,他怀着对城市的憧憬,唐海生一家来到成都,并在火车北站铁道边开了一个裁缝铺,把“乡活路”做到了城市里。

1983年,为了活跃市场经济,金牛区工商局在今天火车北站顺和酒店的位置开辟了北站市场,以经营土产,干货为主,其中配备了少量卖袖套,围腰,毛巾的摊位。北站市场以其紧临火车北站的交通优势,迅速吸引来自省内各地的客商。在北站市场中有一个叫周平的个体工商户,不满足于赚一点小生意的利润,希望做的更大。他卖了一些纺织品,她找到距离市场不到一里路的唐海生的服装铺,将自己的想法告诉唐海生,希望能得到支持。“不如我们来生产裤子卖吧”,这样的话从唐海生口中说出,连自己都觉得不可能,量身订做都不能完全解决穿着合身的问题,把裤子做好再找人穿,怎么能解决高矮胖瘦的问题?然而唐海生分明在人民商场见过几件成都国营企业生产出来销售的童装,现在只是多了一个批发环节,这条路应该走得通,可是谁又敢去打破延续了千百年的服装量身订做模式呢?

尽管存在着太多的不可能,唐海生与周平合作的第一批裤子,还是生产面市

了。裤子生产出来后分几个尺码,因为带着最时髦的城市信息,第一批裤子被零售店主抢购一空,紧接着第二批,第三批,产品一直供不应求。一个伟大的时代被惊醒了,量身订做模式从此逐渐被商品流通模式所取代,从此也拉开了成都服装产业的宏伟序幕。

第一家制衣厂泸奇诞生

1984年,闻风而动的商家开始迅速跟进,北站市场从事服装生产的摊位开始由几个变成了几十个,唐海生夫妇也开始独立操作生产灯芯绒上衣。新的面料,新的款式,新的模式迅速传递到省内二级市场。广大农村,受商品紧缺时代压抑得太久的人们眼前一亮,释放出空间的消费能力。唐海生夫妇及帮手无力应对,忙的时候,不得不一边收买货人的钱,一边数衣服的扣子,让零售店主自已回去订。唐海生迅速成为了一个万元户,当时的万元户不亚于现在千万富翁的份量,初尝甜头的唐海生,又谋生了一个更大胆的想法,准备办一个服装厂。

1984年的社会形式,没有个体户办厂的先例,几乎所有的厂都是国营企业。办厂首先要冒巨大的风险,担心政策再次收紧,没收财产再打成资产阶级;再则也找不到厂房,工商局也没有受理的先例;但是最大的困难是找不到工人,城里的工人都是“铁饭碗”,根本不可能到个体工厂来上班,再说服装生产也是技术活,对工人的针对性很强。一边是供不应求的市场,一边是无力生产的局面,万般无奈之下,唐海生决定回泸州老家招徒弟来培训。农村青年不安份在家乡生活一辈子,这个方法很见效,一下招来十多个徒弟。工厂也算顺利开业了,并用家乡泸县奇峰的地名缩写,取名为泸奇制衣厂。

泸奇制衣厂的蝴蝶效应

蝴蝶轻微扇动翅膀造成空气的振动,这种振动传向遥远的地方,或许就是一场风暴,这就是所谓的蝴蝶效应。而在火车北站杨柳村,一个不经意的改变,在遥远的将来,或许就是一场革命。

1984年至1989年,泸奇制衣厂先后培养出300多位“徒弟”,这一批人随着1987年广东外贸服装加工的兴起,南下广东淘金,他们又先后带动几千名泸县、富顺、隆昌的亲朋好友进入广东服装行业。因为带着当时沿海奇缺的技术工的背景,很快在当地站稳了脚,他们中的大部分人后来陆续在广东和成都两地自主创业,成为目前成都,广东两地四川服装人的主流人群。

1985年后,北站市场已经容不下迅速壮大的服装产业,更多的人开始在军供站和北站西一路以街为市,服装的贸易中心开始转移,在这种情况下,金牛区工商局修建了今天的新北站市场,在这之后又扩建出蓉北市场和纺织市场,三个市场共同组成了服装贸易的新中心。而服装加工作坊,开始在铁路另一面的五块石、邓家湾聚集。而当初从事贸易的浙江人,也开始着手从事服装自产销加工,并以站东红花堰为中心,形成了西有五块石,东有红花堰的格局。

1987年,在北站市场巨大成功的基础上,成都市工商系统,在火车北站的东面开辟了荷花池市场,以经营中药材和服装为主。开市之初只要登记摊位并经营两三个月,就可以分得该摊位的所有权,然后荷花池市场组织了几辆中巴车到北站市场这边来拉顾客。经过约半年的不懈努力和其更高的定位因素,荷花池市场的人气渐渐超越了北站市场,二年之后,荷花池已经成了新的服装贸易中心。

1988年,最初的泸奇制衣厂,已经转向生产男式衬衣。同一时期,“杨百万”在青年路把蚊帐卖得众人皆知,琪达在德阳开始生产男式衬衣。而成都服装产业将经过几年的培育壮大,迎接来一个崭新的爆发期。

1988—1992年,市场供不应求,几个款式打天下,成都服装行业风生水起!

复杂多变的时代

1992—2000年,成都服装产品质量有了大幅提高,款式进入多元化时代。服装老板开始定性于生产某一类产品,再做精做强,建立长久的客户网络。

2000年以后,是成都服装积蓄财富的几年,国家经济高速发展,服装利润大幅提高。在产量上也有了极大的提升,所以老板们的财富与日俱增,奠定了成都服装业今天较强的经济实力,服装生产区的地盘扩张几倍,服装老板之间以购置豪车为荣。仅以牛仔童裤行业为例,在地震以前,普遍作坊年产量都在40万条左右,年产量超过200万条的也不在少数。

2008年以后,生意变得不好做了,服装销量下降,工人难招。是消费者钱少不买衣服了吗?不对,消费者比以前更大方了;是产品质量变差了失去竞争力了吗?还是不对,产品质量一年比一年更好,市场变得迷离,让人摸不清方向。

随着成本上升。服装批发价不得不跟着上涨,销量出现下滑,没有品牌作为附加值的成都服装产业被逼到了绝地。

房地产行业特征分析

房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天,经历了一个较为曲折的发展历程,从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强,企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性,中国房地产行业整体竞争水平较弱;华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势,广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展,中西部地区房地产企业则比较少;万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性,某一地区的市场,外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多,相对土地较少,房地产业行业受土地、资金的高度制约,造成了供不应求的结果。

如图,2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势,全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米,而竣工面积仅有5.93亿平方米,11月销竣比为1.51,较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距,显示出全国商品房市场供不应求,供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主,以装修房为主面向自住客户的产品定位,其产品特征在弱市中优势凸显,销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过,不可拿错”的谨慎原则,2011年房地产行业一片寒冬,土地市场的溢价幅度持续缩小,流拍率进一步上升,低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度,土地拓展并不激进,但与此同时,万科在判断调控政策下土地市场变化

化学材料地发展与服装地改变

课程名称:化学与生活 论文题目:化学材料的发展与服装 学院:__矿业学院______ 专业:__采矿工程______ 班级:_采矿132班______ 学号:__1308010152 __ 学生:___晓明___ 序号:3 电话: 2016年 6 月 11 日

化学材料的发展与服装的改变 摘要:随着化学的不断发展,许多新的合成材料凭借他们的优越性能代替啦以往的传统材料。以前服装的材料多依赖于天然的材料,但随着人类的发展天然材料已经不再能满足人们的需要。随着化学的发展人们能找一些比天然材料更好的材料,用它能做出人们需要的现代服装。化学材料的发展史: 历史和考古学家告诉我们,兽毛皮和树叶是人类最早采用的服装材料。大约在公元前5000年埃及开始用麻织布,公元前3000年印度开始使用棉花,在公元前2600多年时我国开始用蚕丝制衣。公元前1世纪,我国商队通过“丝绸之路”与西方建立了贸易往来。此时,人类亦开始对织物进行染色。此后,在历史的服装材料的发展与纺织工业的发展是紧密联系在一起的。产业革命以后,工业生产及其产品有了长足的进步,纺织品从手工生产到机械生产,化学品染料也开始取代天然染料并不断的更新。 19世纪末20世纪初英国生产出粘胶人造丝,1925年又成功地生产了粘胶短纤维。1938年美国宜布了尼龙纤维的诞生,1945年二次世界大战结束,生产技术再次快速发展。美国1950年开始生产聚丙烯脯纤维(腈纶),1953年聚酯纤维(涤纶)问世,1956年又获得了弹力纤维的专利权。到10世纪60年代初,本书第一章中所介绍的化学纤维,已作为服装材料而被广泛地应用。 随着纺织工业发展和化学纤维的应用,人们认识到各种纤维的不足。在利用天然纤维与化学纤维混纺互补的同时,在60年代提出了“天然纤维合成化,合成纤维天然化”的口号,也可以说从60年代起世界各国对化学纤维(特别是合成纤维)的改进和研究,已经取得了丰硕的成果。它们表现在下述几个方面: 1.通过改变纤维断面形状而生产的异形纤维(三角、多角、扁平、中空等),对改善织物光 泽、手感、透气、保暖以及抗起球等有较好的效果。 2.“差别化纤维”广泛应用于服装面料的生产。“差别”是针对传统的合成纤维而盲的,它们是易染纤维、超细纤维(单纤维线密度小于o.44dtex)、高收缩纤维(用于膨体纱)、三维立体卷曲纤维、有色纤维及模拟纤维(仿丝、仿毛、仿麻)等。 3.利用共聚或复合的方法,即将两种或两种以上的纤维原料聚合物进行聚合,或通过一个喷丝孔纺成一根纤维,生产出性能更加优越的纤维。如腈氯纶,以及聚酰胺和聚酯制成的复合纤维。它们都具有两种纤维的特色及更好的综合性能。 4.利用接枝、共聚或在纤维聚合时增加添加剂的方法使纤维具有特殊的功能。如阻燃纤维、抗静电纤维、抗苗纤维、防蚊虫纤维等。 5.20世纪80年代以后又有不少高性能的新纤维出现,如碳纤维、瓷纤维、甲壳质纤维、水溶性纤维及可降解纤维等。 6.天然纤维也有了重大的改进,如彩色棉、环保棉,无鳞羊毛,抗皱免烫丝绸等。 以上不难看出,服装材料已经是品种繁多,形态及性能各异,它们已随着科学技术的发展进入了高科技的21世纪,井已能从多方面满足消赞者的需求。 天然纤维与化学纤维: 植物纤维的主要成分是纤维素,是葡萄糖

(整理)房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间:2009-01-08 文章来源:投稿文章作者:Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起,中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程,但是,即便如此,国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场,而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978~1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施,为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用,开始逐渐向全国推广。 1991~1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志,中国南方掀起了房地产开发的高潮,其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地,而随后急速的“硬着陆”,使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995~2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来,这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期,整体表现稳健,市场价格与销售量平稳增长,各地市场全面稳步地成长,中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年,在经历了之前的炒作与调控之后,国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入,政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市,随即推出一系列的措施,以刺激房地产行业的发展,其中最为主要的就是蓝印户口制度,之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初,中国的福利分房制度终止,货币化分房方案全面启动,住房制度改革继续深化并稳步发展,这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003~2007年,调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期,国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象,政府为了稳定市场发展,开始进行全面的宏观调控,而2005~2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期,政府先后出台了10多项政策措施,从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构,以及外资管理等多方面,来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突,因此,当诸多的政策落到实处之后,常常不是被夸大,就是被缩小。 2006~2007年,热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下,国内房价开始出现爆发式的增长,政府随即开始不断紧缩信贷,以期为“高热”的楼市降温。 2007年~2010年,房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始,信贷紧缩政策的影响逐渐显露,不断升温的房价开始快速回落,伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年,国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显,国内经济也受到较大的影响,在持续紧缩的信贷政策下,房地产行业发展减速明显,行业内调整的深度与广度加大,资源整合的力度加强,整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要:中华文明自古以来已有五千年的历史,在远古时期,人类主要依靠天然洞穴,野外群居,在以后的生活中学会了钻木取火,学会了种植作物,伴随着文明的不断进化,人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨,随着封建社会的建立,中国社会逐渐出现了大量房屋建设,宫殿林立,统治阶级的产生注定了权力的私有化,物质的私有制,所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词:房地产;发展历程;买卖;私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始,到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖,当时人们并不怎么在意这个行业,但这却是一个萌芽的开端,封建社会制度转为专制,到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展,许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位,以致出现现今残存的所谓古代庄园,现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后,常年战乱不断,以致房地产行业几近灭绝,因为战乱年代无法保障资金的财产,更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上,新中国建国以后,随着国家政权的巩固,领导阶级幻想创造一个公有制的国家,人人均等,人人平均,在新建的律法之中,严格规定废除房地产私有制,严禁个人买卖房屋或者对外租赁,所以房地产行业在法律制度下逐渐消失,随着改革开放以来,房地产中介行业渐渐苏醒,有了复苏的迹象,目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段,接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程: 1 房地产中介(经纪)公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽,起到了承上启下的作用,在房地产行业中起到了提高市场交易效率,降低房屋交易过程中的成本,使房屋买卖更加有保障性,从而维护了买卖双方的共同利益,所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来,房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易,房屋买卖伴随着房地产中介的产生,两者相伴而生,相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来,经历了将近 30 多年的岁月里城,在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下,我国房地产行业经历了四个主要阶段,分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏,人民经济得到很大改善,1980 年以后,国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革,国家开始允许个人房屋自由买卖,但是土地依旧公有制,政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策,中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场,这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后,全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证,符合广大人民群众的利益,这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件,做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类:第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场,这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责,人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了,第二类是工商部门批准的房产中介企业,90 年代中后期,全国各大城市均出现大大小小的房地产中介,第三类是民间自由买卖房屋的个人,这类人或许以前从事过房地产行业,熟知房屋信息,懂得房屋交易过程中的相关法律,但是他们的基本文化不高,所以常常遭到同行人士的蔑视,通常被人称为“房纤手”、“房虫子”,虽然在房地产市场中挣到了一些钱,但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖,渐渐地房地产中介公司被人们所接受,虽然在改革开放之前,房屋买卖并不被允许,但现今却成为一种模式,随着国家经济制度的改革,经济活动的权限也被慢慢房款,随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋,等待房屋价格上涨之时,以高价卖出,巨大的利润诱惑了太多的人,这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来,国民经济较之国外还是有很大差距,人民依旧是将自己的钱存至银行,每年只是吃利息,从而导致货币流通不畅,国内消费水平低下,政府为了鼓励国民消

中国近代服装发展的变化历程

中国近代服装发展的变化历程 20世纪50年代的服装时代背景: 20世纪50年代以后,全国处于经济发展的起步阶段。人民全力投人到社会主义经济建设的潮流中。工人、农民的社会地位得到很大提高,全社流朴素美,在穿着上更趋向于实用,结实,逐渐形成了蓝、灰,黑的时代。五六十实行计划用布,定量供应,做一件大褂比较费料,所以长袍也逐渐没落,取代的是一些方便节省的衣着形式。同时,革命的热情激励中国青年学生穿起了象征革命热情的服装。进驻各个城市的干部都穿灰色的中山服,青年争相效法,随后社会各行各业的人也把长袍、西服改做成中山装或军服。 在1956年社会主义改造完成以前,中国社会仍存在各种不同的阶层,人们对服装的要求也因此比较复杂。而中国社会地域发展的不平衡也使不同的服装在中国得以发展,西式服装在沿海的一些大城市依旧十分受欢迎。 到了1956年1月,政府部门在全国范围内展开改进服裝的宣传,号召美化人民的穿着。这时许多织布厂加强设计工作,出现了一批新品种、新花色。穿花衣的妇女和儿童逐渐增多,男子服饰也有一定程度的改变,但色彩依然比较单调。 当时典型的服饰及形象 男子服饰 新款中山装。新中国成立以后,新款中山装成为全国城乡广大人民普遍穿着的日常服裝,具体款式为:前襟4个口袋、5粒纽扣,袖口各3粒纽扣,立领上装翻领,后背没有横带。中山装在以后发展成为我国现代男子服饰中最具代表意义的品种之一,他将中国的传统意识融入其中,并结合了西装的样式,和旗袍一起成为中国现代服装发展的有益借鉴。 还有衬衫和大衣。村杉主要有两种:一为长袖衬衫,直摆,尖领或方领,克夫袖,以为白色,也有淡蓝色和灰色;二为短袖衬衫,样式为翻领、翻驳头,胸前两只袋,门襟4粒纽或硬领,以及不翻驳头,胸前一只带,门襟6粒纽。大衣。男子冬装除中式棉袄外,还有棉大衣或呢大衣。款式为翻驳领,贴袋或插袋,明门襟或暗门襟,单排扣或双排扣,装袖。女子服饰 20世纪50年代初期,作为正统服饰的代表—旗袍,仍然被城市的一些中老年妇女所穿着。到50年代后期,随着女性就业队伍的扩大,穿着旗袍的人越来越少,到“文化大革命”的时候机会销声匿迹。 在新中国成立之初,一字领好八字领的衬衫十分普及,面料为细布或府绸。女子冬装主要是中式棉袄加罩衫。列宁装是当时党政机关和基层工作人员常穿的服装,具体形制是大驳领,双排八粒纽,斜插袋,束腰带,主要为女子穿着,但在当时是男女通用的服装。进入50年代中期,“春秋衫”被各种年龄层次的妇女所喜爱。形制是翻领,装袖,直襟,四粒纽,可开关门襟驳头,一字领或八字领,前身两只大贴袋,外观稳重大方。到以后又流行拉链衫和央克衫。 50年代末期起,连衣裙逐渐成为我国中青年妇女夏季的日常服装。 廓形有束腰型、直身型、旗袍型,马甲型等;袖型有泡泡袖、无袖等;领型有无领(包括圆形、方形、椭圆形,“V”字形、“U”字形)、装领等。而料常用各种印花或素色的丝绸、全棉、棉涤,款式主要有细褶裙、喇叭裙等。 服饰品女子基本不化妆,发型日趋简化,姑娘们爱留辫,上了年纪的妇女一律齐耳短发。男子发型更简单,有梳理整齐的“西装头”和“平头”。 20世纪60至70年代的服装时代背景 进入20纪60年代,中国连续3年自然灾害,粮食大减产,棉花也连年歉收,纺织品和针织品产量都比往年下降。这个时候又受计划供应的限制,布票的数量比较少,人们在购买

成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc

2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里,全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长,预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元,实现历史性突破,全年经济增 长率将达到8%,高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开,也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测,如果不出现意外,2003 年中国经济发展将保持强劲势头,预计增长速度将达到7.9%至8.2%。;世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中,中国经济的“三驾马车”,投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元,比去年同期增长21.9%。住宅投资118亿元,同比增长28.3%,房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出:自2002年7 月1日起,商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地,将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题,使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地,严重损害了市场的公平性,也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性,加大了土地招投标行为的投机性,阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定,进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地,在确定其供地计划并公布后,同一宗地有两个以上意向用地者,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日,中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25%。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27%;各项贷款年利率平均下调0.5%。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54%。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16%;中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54%。 一时间,降息的利好在市场上不绝于耳,房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体,在降息的背景下,总体成本随之会降低,这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款,降息后,财务成本下降,产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低,付出部分相对减少,这对刺激和促动居民购房消费,拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆,特别是在局部地区出现了泡沫的成分,为了防止92年房 地产泡沫的再次出现,10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度

深圳房地产业的发展研究报告

深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同,其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落,房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化,在阶段上,同美国有特别相似之处。1993年底,深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑,而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪30年代

后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善,在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境,加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 (一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前,我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平,全国6624万平方米,深圳328万平方米,其中商品住宅的比率都在70%以上,这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求,商品房积压严重,不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用,因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因,是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善,甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产

中国房地产市场发展历程回顾1218469

中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起,中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程,但是,即便如此,国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场,而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施,为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用,开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志,中国南方掀起了房地产开发的高潮,其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地,而随后急速的“硬着陆”,使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来,这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期,整体表现稳健,市场价格与销售量平稳增长,各地市场全面稳步地成长,中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年,在经历了之前的炒作与调控之后,国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入,政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市,随即推出一系列的措施,以刺激房地产

行业的发展,其中最为主要的就是蓝印户口制度,之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初,中国的福利分房制度终止,货币化分房方案全面启动,住房制度改革继续深化并稳步发展,这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年,调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期,国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象,政府为了稳定市场发展,开始进行全面的宏观调控,而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期,政府先后出台了10多项政策措施,从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构,以及外资管理等多方面,来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突,因此,当诸多的政策落到实处之后,常常不是被夸大,就是被缩小。 2006,2007年,热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下,国内房价开始出现爆发式的增长,政府随即开始不断紧缩信贷,以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年,房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始,信贷紧缩政策的影响逐渐显露,不断升温的房价开始快速回落,伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年,国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显,国内经济也受到较大的影响,在持续紧缩的信贷政策下,房地产行业发展减速明显,行业内调整的深度与广度加大,资源整合的力度加强,整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看,这一调整的过程还将持续一段时间,最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象,而要全面的回暖,可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点

35-5-服装材料的历史演变研究与未来发展趋势研判

服装材料的历史演变研究与未来发展趋势研判 摘要:随着经济的发展,我国服装业已在世界的领先行列中,而材料同高科技一样也是迅猛发展的,可以说服装业21世纪是材料的世纪。高科技附加值产品已成为当今世界服装工业发展的趋势,服装产品的竞争,归根到底是材料的竞争。因此,本论文介绍了服装材料的历史演变和服装材料的现状。 关键词:服装材料历史演变现状 1 引言 1.1 研究背景 我国服装生产既要满足十亿多人口的着装需求,还要发展出口,争创外汇,为国民经济的发展积累资金。加入WTO后,国内的服装纺织业参与国际市场的竞争,同时也面临更多的机会和挑战。但是,与国际先进水平相比,我国服装业的发展水平不高,尤其是在服装材料生产过程中还存在很多问题。 1.2 研究意义及目的 与国际先进水平相比,我国服装业的发展水平不高,在服装材料生产过程中还存在很多问题。服装的生产过程中,面料性能、衬料性能及生产工艺对成衣规格有显著影响。因此,为保证我国服装业的蓬勃发展,研究服装材料的各种性能是很有必要的。 因此,了解各种服装材料的性能,一方面可以有效保证成衣规格的准确性,提高成衣外观质量,解决成衣加工的质量问题;另一方面可以将服装加工中的相关技术信息传达给纺织企业,以实现纺织、服装的合理对接,对服装业的发展有重大意义。目前,关于服装材料的面料规格的相关研究还未见报道。

1.3 研究方法及取得的成果 本论文采取文献调研的方法研究了服装材料的历史演化,并且从中得出了今后服装材料的发展趋势。 2 服装材料的发展历史及历程 服装材料的发展经历了漫长的演化过程,从远古的兽皮、树叶等物品到发现并使用棉、麻、丝、毛等天然纤维,又到涤纶、腈纶、锦纶、氨纶等各种化学纤维产品的问世,再发展到现在拥有众多千姿百态、丰富多彩的材料品种以及当今世界出现的许多高科技功能性的服装材料,服装材料也由最初的御寒保暖和保护等功能发展到了今天以装饰及突出个性为主,同时具有一定艺术性的各种新型材料。 服装材料在人类社会发展的早期就已出现,据考古学家发现,距今约四十多万年前的旧石器时代,人类就开始时用兽皮和树叶蔽身。距今5000 年前我国已经开始使用蚕丝制绢片、丝带和丝线。随着农业、畜牧业以及后来科学技术的发展,人工培育的纺织原料和化学合成的材料种类逐渐增多,制作服装的工具由简单到复杂不断发展,服装材料品种也日益增多。 3 目前服装工业使用的常规服装材料的种类、基本功能、用途3.1 服装材料的种类 服装材料就是用于制作服装的面料、里料、絮料、胆料和辅料等的总称。又称服装结构材料。 服装材料主要包括面料、棉织物、毛织物、麻织物、丝织物、化学纤维织物和混纺织物。

中国古代衣服的发展史

中国古代衣服的发展史地球上所有的动物中,只有人类是穿衣服的。人为什么要穿衣服?有人说是为了护身、为了御寒,这是从功能的角度来解释的;有人说是为了遮羞、为了礼貌,这是从道德的角度来解释的;也有人说是为了好看、为了吸引异性,这是从审美的角度来解释的。当猿刚刚进化为人的时候肯定没有穿衣服,我们的祖先从什么时候开始穿衣服的?不得而知。上古传说把衣服的发明归功于黄帝。《易经》说:"黄帝、尧、舜垂衣裳而天下治。"实际上,衣服的出现要早得多。我们在周口店的山洞里就发现了骨针,从而可以知道1万8千年前的山顶洞人已经穿衣服了。在6000年前的仰韶文化遗址中,发现过每平方厘米经纬各有10根的粗麻布印痕。在4000年前的良渚文化遗址中,发现过每平方厘米经纬各有20~30根的细葛布和每平方厘米经纬各有40~50根的绢。那时的人们一定也穿衣服了,只不过我们无法知道他们穿什么样的衣服罢了。 商周时代衣服的基本形制是上衣下裳。《说文解字》说:"上曰衣,下曰裳。"下身穿的裳实际上是裙,而不是裤。金文中常见有周天子赏赐给臣下"赤芾"的记录。"赤芾"是一块红色的布,系在腰间垂于腹前,是贵族的服饰和身份的标志,又叫韦,后世称为蔽膝。华夏族的习俗是束发的,发髻要用

笄别住。商代遗址中出土过许多骨质的发笄。 先秦时代,华夏族服饰的特点是上衣下裳、宽衣博带。衣服是右衽窄袖、长度在膝盖上下。领、袖、襟、裾都用花边 " 先秦时没有棉花,所谓"布衣"是指用麻布裁制的衣服。夏天穿的细麻布叫葛,冬装有袍和裘。袍是穿在里面的夹衣,内实丝绵,充填新绵的叫襺,充填旧絮的叫袍。穷人填不起丝绵,只能填些碎麻,叫做缊袍。袍因是内衣,所以只能居家

成都市房地产开发项目前后期报建流程

成都市房地产开发项目前后期报建流程 目录: 第一部分:立项、前期规划报建手续 立项 设计条件、用地许可证 方案图审查 规划许可证 第二部分:前期施工报建手续 项目卡 报建费 机构施工图审查 建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 预售面积测量 预售面积审核 商品房预售许可证 第三部分、竣工验收阶段 一、城建档案馆备案 二、成勘院竣工测量 三、竣工并联审查 四、大产权办理 第一部分:立项、前期规划报建手续(4个步骤) 一、立项 收件部门:市政务中心发展改革窗口 审批行政部门;成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话:86921922 收费标准:不收费 申请材料 企业投资项目核准 公司需准备资料: 1、项目申请报告; 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证; 3、规划局出具的项目规划意见(用地许可证=设计条件、国土出让合同); 4、国土局出具的项目用地意见; 5、20-35%银行开具资金证明(资金证明一般一个月期限), 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料;无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门;成都市规划管理局 联系电话:86917530、86628054 审批时间:1个工作日 收费标准:不收费 申请材料: 公司需准备资料: 1、《设计条件、用地许可》申请表; 2、1:500红线图; 3、土地权属文件; 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套; 技术部需准备资料: 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1:500(或1:1000)5份。 注意事项: 1、建设单位应在1年内,向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料,否则规划设计条件自行失效; 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内,应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的,《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目,应持取得的审批文件在有效期内延期。 三、方案图审查 审批单位:成都市规划管理局 联系电话:86957130 审批时间:15个工作日 收费标准:不收费 申请材料: 公司需准备资料: 1、建设工程设计方案送审单。 技术部需提供资料: 1、建设工程方案总平图5份; 2、建设工程设计方案2套; 3、日照分析综合计算图; 4、A3幅面效果图2份 注意事项: 1、方案设计时必须一次设计到位,设计中对不确定的因素应事先与规划局进行咨询,避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改; 2、方案一经通过不能进行修改; 四、规划许可证 审批行政部门:成都市规划管理局 联系电话:86917530 审批时限:1个工作日 收费标准:不收费 申请材料: 公司需准备资料: 1、《建设工程规划许可证》申请表; 2、土地权属文件; 3、测绘单位出具的坐标放线资料1套。 技术部需提供资料:无 注意事项: 1、建设单位取得《建设工程规划许可证》后,应在6个月内申请开工,逾期未开工又未延期的《建设工程规划许可证》即自行失效。 第二部分:前期施工报建手续(7个步骤) 一、项目卡 审批部门:成都市建委 联系电话:86262899

浅谈服装材料变化的影响因素和发展趋势

浅谈服装材料变化的影响因素和发展趋势 童晓晖,李 一 (西安工程大学,陕西西安710048) 摘 要:通过对现代服装材料变化的研究,指出服装材料的变化受到社会、科技、人们审美观念的影响,并预测了服装材料今后的发展趋势。 关键词:服装材料;变化;趋势;社会;科技;审美中图分类号:TS94114 文献标识码:A 文章编号:1673-0356(2008)04-0079-02 收稿日期:2008206224;修回日期:2008207221 作者简介:童晓晖(19712),男,西安工程大学在读工程硕士。 1 现代服装材料的变化特点 20世纪初,服装材料从过去的繁缛夸张的风格中解放出 来,又重新趋于简洁、醒目,但同时更注重局部的精致变化。设计上,在领、腰、袖、下摆等装饰珠片、绣花、层叠、流苏、滚边毛饰,这种局部与整体对应的材质风格一直影响到30年代。到了 40年代,更注重材料质地的精良、厚实。50年代,各种化学纤维 如涤纶、丙纶、尼龙的纷纷上市,材料的质地种类也较以前丰富了许多。特别是可以形成各种不同的肌理效果和各种风格纹样的编织时装的兴起,更是大大增强了材料的丰富感。60年代在现代艺术运动中,早期的构成主义运动,包豪斯的设计思想深深地影响着人们的设计理念,形成了不同的艺术流派。前卫和嬉皮士的风格逐渐兴起,服装材料的个性化得以展现。人造皮革成为这些年代的新潮流,其光泽、闪亮的效果给人以新奇的印象。仿金属片、塑料、铝箔光泽面料、柔褶的织物等一些出乎意料的材料应用到时装上,使人们在目瞪口呆中体味着材料艺术的魅力。与此同时,强调材料本身的艺术设计,丰富其表面的视觉肌理效果成为设计师出奇制胜的法宝,如在毛皮上钻孔、压花、染色,牛仔布装饰铆钉和毛边、蝉翼纱上滚边与刺绣等。在材料视觉上,运用了动感和闪烁的波普艺术图案和现代画派大师的作品,这些给服装材料设计带来了新的风貌。在社会进入了70年代以后,科技发展和国际之间的交流日益频繁,服装材料艺术出现国际化、多元化、个性化的趋势,大胆运用新材料的同时对原有材料进行再创造成为设计师设计的重点。 2 服装材料变化的影响因素 每一个时期流行的服装材料都有其独特的个性和风格,这与当时的社会状况、人们的衣着需求、审美观念、科学技术发展的水平高低有着密切关系,正是后者的发展变化直接或间接影响着服装材料的变化。 211 社会因素影响服装材料的变化 现代人生活节奏的加快,生活空间的拓展,以及社会活动的内容增多和生活质量的提高都对服装提出了新的不同的要求。 如现代人越来越注重旅游和运动,适应旅游和运动的服装面料成为人们研究的重点;现代人互相接触和交往的活动明显增多,适合不同层次、不同环境、不同性格气质对象穿着的服装面料,成为人们追逐的热点;现代文明使人口老龄化的趋势越来越明显,人们又致力于研究更为安全可靠的面料,以适合老年人穿着;科技的发展,使得现代人的活动范围拓展到宇宙、海底、南极、冰峰,因此,适应特殊环境的服装材料,又成为现代社会的新需求。 212 人们审美观念的变化对材料的影响 人类的衣着变化从最初的御寒蔽体到实用美观,再到彰显身份体现了人们审美观念的变化;而在多元化的信息社会中,人们又开始追求舒适、自然的环保材料制成的服装。 人们对服装“美”的观念也随社会的变化而变化。如在服装审美中,传统的观念认为“挺括”也是美,而现在人们又转向寻求自然舒适的穿着方式。 合成纤维以其平整、免烫的优势曾经夺走了不少天然纤维面料的市场,特别是产量巨大的棉产品的市场。因此,人们研究开发了“抗皱整理”、“免烫服装”。但是,人们经过一段时期合成纤维服装的穿着后,发现它存在着不少缺点,其中最令人讨厌的是穿着舒适性差和积聚静电。随着“回归”思潮的兴起,人们又开始青睐天然纤维服装,而且认为,洗后形成不规则的皱纹,才是一种自然美,于是,“水洗”服装流行。最具讽刺意义的是,为了进一步强化皱纹,有人将原来的防皱树脂技术用于造皱的定型处理,正好说明了人们对服装审美的观念的变化,导致了材料运用的变化。 213 科技发展对材料的影响 当今服装材料的发展非常迅速,特别是化学纤维问世以来,服装材料经历了从单一的天然纤维到再生纤维、混合纤维、复合纤维的历程。现代科技的发展使人们能够“随心所欲”地创造出具有不同性能的服装材料以满足服装设计的要求;现代科技使人们能制造出比天然纤维更细的超细纤维,纺纱技术可以生产各种不同形态外观的纱线;而染整技术则使服装面料呈现出比以往任何时候都要多得多的外观效果。 3 服装材料的发展趋势 311 服装材料呈现出再创造的趋势 在款式设计日趋“饱和”的今天,设计师更多的设计灵感来 ? 97? 2008年第4期 纺织科技进展

中国服饰发展历史

中国服饰发展历史 汉朝 汉服制度 一个朝代有一个朝代的服饰,一个朝代有一个朝代的文化。 商周时代,汉服实行的衣冠制度,为上衣下裳。无论男女,下身都穿裙而不是裤子,头上束发,发髻要用笄别住。古籍中记载,周天子常给臣下赐“赤芾”(一块红色的布),系于腰间并垂于腹前,为贵族身份的标志,后世称之为“蔽膝”。 先秦的华夏族,出现了上衣下裳朝宽衣博带的变化,右衽窄袖、长在膝盖上下,领、袖、襟、裾,都用花边装饰,无纽扣,以带束腰。深衣出现在春秋战国,不论贵贱、男女、文武,都穿这种衣服。《礼记》记载,“深衣衣裳相连,被体深邃,故谓深衣。”贵族以深衣为常服,冕服为礼服;老百姓以深衣为吉服、短褐为常服。人们腰中常束一条皮带,悬挂着一些饰物。 《礼记》曰:“衣不帛襦”。儒家崇尚俭朴,倡导不用丝绸裁制内衣襦和裤。六朝时一些世家子弟,常用白丝绸做内裤,故被称为“纨绔子弟”。 古代的裤子,被称作“胫衣”,穿时套在胫上,用于保暖。胫衣初变成裤子时,没有裤裆,只两只裤管,上端相连,再用带子系在腰间。 隋唐时代,服饰丰富、华丽。开元前,女装以窄袖为时尚,盛行胡服。初唐的妇女,多戴胡帽,穿翻领窄袖袍、条纹小口裤,着软靴、系蹀躞带,到中唐后,衣衫趋于宽大。唐代妇女还穿男装,流行袒胸低领,在襦衫外面罩一对襟短袖饰衣,即为一种短袖外套,叫做半袖或半臂,再于肩上搭一披帛。唐女裙式样繁多、色彩艳丽,流行石榴裙。妇女喜欢画眉毛,擦胭脂,涂口红。唐代的男装,以圆领窄袖袍衫为主,鞋多为靴子。 宋崇倡理学,倡“存天理,去人欲”,服饰以尚自然简朴。百姓日常的服装是襦袄,女装外衣,多襦衫和裙。上衣短窄贴身,下裳流行褶裤裙。内衣有抹胸和裹肚,裤子不外露,只有下等人才单穿裤子。当时流行衣衫的外面,再加罩一件宽大外衣,不加横襕,斜领交裾的叫“直身”,直领对襟的叫“鹤氅”,外套叫“背子”。背子有长袖、短袖,两边的开衩一直到腋下。 明代官员系玉带,所着袍服,为团领衫,服色和花纹,均依品级而异。前胸后背均织一方形纹饰,叫补子。文官补子绣飞禽,武官补子绣走兽,其纹样,亦按品级各异。一般儒生,穿镶黑边之蓝色直身,戴软巾,有黑色垂带,亦称儒巾。皂隶,穿青布衣;市井之富民商人,所穿绫罗绸缎,只许为青色、黑色,直到万历年后,艳衣丽服才遍及黎庶。 汉服人文 汉服是交领右衽,袖宽且长,以绳带系结(取代扣子),穿着身上,神态举止含蓄内敛,端庄稳重,潇洒脱俗,有一种蕴藉的气质与美感。此外,还包含着社会政治、宗教信仰、文化习俗、时尚审美等诸种因素。 古人认为,服饰礼仪应与人在社会中的地位相合,主要是为维护社会的秩序。汉服尊卑有别,大致分五类。唐宋是以服色和带饰区别官位之高低,明清以补服形式界定职务之上下。绯(红)色袍衫,为一至四品官阶;青色袍衫,为五至七品官阶;绿色袍衫,为八至九品官阶。服制规定,上及皇宫官吏,下涉市民百姓。在明代,有“百工百衣”的“职业装”。 汉服中,包括崇敬天地神明祖先的思想内涵。中国服饰早期的形与色,便是出于对天地的崇拜。《周易.系辞下》载:“皇帝、尧、舜垂衣裳而天下治,盖取诸乾坤。”乾为天,天玄色;坤为地,地黄色,以此形成了上衣下裳、玄衣纁裳之服饰。殷人尚白,是因古人视蚕为天虫,蚕丝之白色,乃系上天所赐之。《周礼》曰:“享先王,则衮冕。”即冕服有崇敬祖先之意。

中国房地产经纪业产生与发展的历史

中国房地产经纪业产生与发展的历史 来源:时间:2007-8-8 14:09:00 作者:编辑:黄文才 (一)1949年以前的中国房地产经纪业 中国房地产经纪业的历史源远流长,其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容,在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人,当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。 1840年鸦片战争之后,在我国一些随着通商口岸城市,如上海,出现了房地产经营活动,于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛,有买卖、租赁、抵押等。在上海,房地产掮客大致分为两大类,一为挂牌掮客,以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。挂牌掮客一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告,待顾客前来固定经营场所询问,成交收取若干佣金。第二类为流动掮客,没有固定的办公场所,而以茶楼作活动场所,交换信息,撮合成交,收取佣金。掮客对于活跃房地产市场,缓解市民住房紧张,促进住房商品流通,起过一定的作用。但多数经营作法不正,投机取巧,又加上旧政府管理不严,放任自流,也在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。 (二)1949年以后中国内地房地产经纪业的发展 解放初期,民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱,一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段,对房东、房客或房屋主、卖主进行敲诈,索取高额费用,并哄抬房价。在20世纪50年代初,政府加强了对经纪人员的管理,采取了淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段,整治了当时的房地产经纪业。 随后直到1978年改革开放前,由于住房作为“福利品”由国家分配,整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易,因此,在这一时期房地产经纪活动基本消失了。 自改革开放以后,随着城镇国有土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进,特别是1992年邓小平同志南巡讲话之后,中国房地产市场得到了快速发展。 在中国房地产市场快速发展中,房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节,发挥了重要的作用,成为活跃房地产市场的一个重要方面。特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布施行后,房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计,到1996年底,全国注册登记的房地产经纪机构已近万家,同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人,而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。 当然,从全国范围来看,房地产经纪业的发展是不均衡的,一些经济较发达的地区发展得较早、较快,而一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”,仅1993年一年批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构——“新民经纪人事务所”,到2005年4月底,已有房地产经纪机构9800家,其中分支机构9060家,从业人员23842人。

中国房地产中介发展历史,现状与趋势

中国房地产中介 发展历史、现状及趋势分析 经济与管理学院 84080102班 陈威敏 中国房地产中介发展历史、现状及趋势 房地产中介是我们既熟悉又陌生的一个行业。说它熟悉,是因为几乎每个城市的大街小巷都能见到它的身影;说它陌生,是因为如果我们不买卖租赁住房,我们也许一辈子也不会跟它打交道。房地产中介的起源,发展,现状和将来的发展前景会是怎样的呢?我在这段时间查了些相关的资料。 什么是房地产中介? 狭义的房地产中介是指在房地产市场中,以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介服务,是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面,为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的规定,我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三种形式,显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后,随着我国市场经济的不断深入和房地产业的进一步发展,房地产中介服务必将会更加丰富和完善。 综合起来讲,房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称,它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。 房地产咨询是指接受客户的委托,为其提供信息、资料、建议,或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前,我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服

务,也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。 房地产价格评估是指以房地产为对象,由专业估价人员,根据一定的估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。 房地产经纪是由房地产经纪人(个人或机构,统称经纪人)完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动,是以提取佣金为经营特征,为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。 房地产中介的起源 中国古代和近代市场中为房地产买卖双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。宅行是中国房地产中介机构的前身,现称房地产中介,房产超市,不动产门市等。史书记载:宅行,清朝年间,宅行主要分布在山西,陕西,河北,天津一代。旧时,人们将宅行从事房产经纪的经纪人称呼为‘房牙子’。房牙子是旧时宅行里以说合房产买卖或租赁为职业的人,今称房地产经纪人。 房地产中介的现状 随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进,中国房地产业取得了巨大的成就,尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动,对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时,中国房地产 中介市场也经历了从无到有,进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大,从无到有,在短短几年内迅速崛起,主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大,得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。 房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分,由于房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用,尤其是在启动房地产市场,带动

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