成都市房地产发展历程

4.五大花园闹成都 1992年，第一ห้องสมุดไป่ตู้以商品 房名义亮相蓉城并得到 市民认可的五大花园(中 央花园、交大花园、红 运花园、皇家花园、名 流花园)，在成都房地产 领域（ 查看地图）既有 其深刻的历史意义，成 为成都楼市的标志性楼 盘，但同时又给城市建 设带来了难以回避的后 遗症。
序言:
成都房地产市场在这个时期随着国家第一次宏观调控结束和单 位福利分房制度的取消，按揭贷款买房的发展，市场呈现出供需 两旺的局面。同时，为对抗1997年亚洲金融风暴，拉动内需，作 为龙头行业的房地产发挥了巨大的作用。大批的房地产企业也如 雨后春笋般相继面世。有了行业竞争，房地产必然关注到客户服 务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅开始注重建筑的美观 实用，并配有简单配套设施，如水、电、气、光纤、通讯等，小 区绿化也逐渐产生。1994年7月5日《城市房地产管理法》颁布 (1995年1月1日实施)，这是继《土地管理法》之后规范房地产市 场的第二部重要法律 ，标志着中国房地产法制逐渐走向完备， 地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。
2.大盘、花园洋房诞生 代表产品：成都花园、齐力花园、万科城 市花园、中海名城、锦官新城等 2000年，大连万达与成都市政府携手联 合打造的成都花园成为成都楼市上第一个 真正意义上的大盘。之后，万科、中海等 全国知名房地产企业相继抢滩成都市场。 在这个时期内，花园洋房开始兴起，当时 的齐力花园率先掘到花园洋房的第一桶金， 小区以”城市花园“为规划主旨，运用自 由式规划布局，给人以多种景色和视觉观 赏效果。2001年以后，万科城市花园、大 华情融苑、中海名城、锦官新城、边城水 恋等相继推出花园洋房，都成了成都楼市 的抢手货。
4.区域开发全面开花 关键区域：城东、城西、沙河片区、周边区域 2001年，万科入驻城东，当时城东还没有摘除“东穷” 的帽子，地产开发也大部分集中在城南和城西区域，而城 北和城东几乎还是成都房产开发空白地带。万科进入成都 的首个作品 “万科·城市花园”在这块土地上拉开帷幕。 万科充分利用坡地地形、地貌、植被、水体等现状条件， 引入生态、环保概念，营造生长型的居住环境，创造出一 片舒适的居住家园。由于万科的成功开发，带动了包括蓝 谷地（ 查看地图）、卓锦城（ 查看地图）、康郡（ 查看 地图）、万科·魅力之城等一大批高品质楼盘的出现，使得 该区域目前已经成为成都楼市的热点居住区域之一。
3. “5＋2”生活模式出现 随着该时期产品形态的丰富和新理念的移入，购房者 对居住需求从单纯追寻价格的便宜和交通等因素，开始 关注到项目的品质。而“绿色”、“健康”等关键词开 始进入人们视野。2001年，河滨印象，在西南地区首次 获得“绿色住宅”称号，这不仅为生态住宅、健康住宅 等验明正身，同时也在蓉城掀起一股“绿色”旋风。 2000年11月29日，青城山--都江堰申报世界文化遗产 成功，青城山旅游业从本质上发生了改变。青城山的一 系列转变，立刻触及到了房地产开发商们的神经，一时 之间，成都10多家房地产开发商囤兵青城山。这些开发 商联手将当时风靡全国的 “5＋2”生活模式展示在世 人面前，成都高端生活找到了突破口。
3.区域开发格局扩大(一环向二环扩张) 随着商品房开发项目品质的不断提高，普通住房从单一满 住居住需求向环境优美、功能齐全的舒适型精品住宅方向 发展，一些高档住宅也开始涌现。其中，城南在这一时期 成为房地产开发的热土，也成为成都房地产发展的一个缩 影。随着锦绣花园的成功开发，带动了成都第一个富人区 桐梓林高档社区的形成，而银都花园（ 查看地图）、中华 园、凯莱蒂景等一大批中高档小区的落成，成都富人区轮 廓成型。1992年，全长28.028公里，双向8车道的二环路建 成通车，串起了成渝路、成绵路和成温路，预示成都房地 产开始了由一环向二环扩张的路径。
2.高档楼盘诞生（锦绣花园，独领风骚） 1991年成都市统建办在城南修建占地12.245公顷，面积16.5万 平方米的棕北小区，这是成都首个注重小区环境规划的小区，并 成为建设部优秀示范小区，其每平方米1200元左。的售价，使这 里成为“有钱老板”的居住区。而此后出现的“锦城苑“不仅诞 生了120平方米的大户型，还率先解决了户型空间的合理化，并 且加入科学的规划设计，解决了空调水的集中排放等问题。1996 年6月，成都交大房产在全国首次提出住宅智能化的概念，在成 都城西北成规模推出"交大智能小区"。1992年，新加坡维信集团 在桐梓林片区开发锦绣花园， “开奔驰车，住锦绣花园。”这 句成都妇孺皆知的广告语让人至今回味，锦绣花园成为这个时代 顶端豪宅的代名词。“锦绣花园”开出5000元每平米的“天价”， 但依旧销势力火爆，至今仍是业界典故。
1.贴身肉搏 代表企业：臵信、蓝光、武海、金房、中海，华 润，花样年，吉宝，仁恒，盛吉立，深长城 1999年深圳房地产巨头万科来到成都，开启了 成都房地产新篇章。成都出现了第一个小户型楼 盘SOHO，高档写字楼--川信大厦，冠城广场，正 规的商业集中体--荷花池市场，东大街灯具市场 等商业地产展露楼盘头角，使成都的房产开发市 场丰富和立体起来。
序言:
成都楼市这个阶段被分析人士解读为在规范中提升的时期。 各大知名房企几乎都已来到成都，成都楼市在进入2004年后， 房价大幅度飞涨，购房者踊跃买房，市场持续升温以至膨胀， 楼市面临巨大的考验。在全国楼市普遍过热的背景下，国家 宏观调控、市场调整、政策的进一步规范，都大大提高了开 发的门槛，新老“国八条”和“国六条”相继出台。而从 2007年开始，CPI飞涨、流动性过剩、宏观经济过热，加上 “试验区”的成立，成都楼市持续走高，籍此，国家开始了 新一轮的针对房地产市场的调控，这一年也被称为“政策 年”，因此这一时期又被称之为政策调整期。
3.开发区域向二环集中(一环、二环都是市中心) 由于臵信对双楠片区的成功开发，成都房地产 开发突破前一阶段集中在一环之内的格局，开 始向二环集中。随着二环路沿线住宅开发的逐 渐完成，二环路在人们的意识中已经和一环路 一样成为市中心的一部分。这个时期人们的居 住观念随着房产产品特征的发展变化而有所改 观，有了行业竞争，房地产必然关注到客户服 务，同时出现了专业代理公司。当时的住宅已 经开始注重外立面的美观实用，并配有简单配 套设施，如水、电、气、光纤、通讯，绿化也 开始打造，购房者在这一时期大多把重心放在 生活的便利性上。
序言：
1998年，中央政府正式叫停实施了40多年的“福利 分房”制度。“住房货币化”掀起成都房地产开发 的高潮。是年，住房按揭贷款开始走进人们的生活， 住房”商品化“也开始走向极致，贷款买房甚至成 为人们改变生活和消费观念的决定因素。此时，万 科、中海、华润、龙湖、花样年深长城等外来房地 产开发巨头也纷纷进入成都，外地房企和本土开发 商第一次展开贴身肉搏并逐渐占据上风。房企近一 步分化，开发格局也进一步明朗，多数人认为如果 从企业角度讲，这是一个”外来资本入侵“的阶段。
6.如果说上河城一期销售的巨大成功应该归功于陈家刚及其旗下的 一帮智囊团对房地产营销理念和策略的全新理解和准确把握，那 么，上河城的失败，也应当仁不让地归结于豪斯物业的管理者。 公司管理上的混乱，是导致上河城和豪斯物业崩盘的最直接原因。 豪斯物业开创初期，总经理一级的老总就设了近10个职位，而豪 斯物业发展的鼎盛时期，公司员工达到了140人，每月开支仅工 资一项就是好几十万元。如此庞大的员工队伍，与开发13万平方 米、43亩项目的规模和开发周期极不相称，这使他们错失了良好 的市场发展商机，在遭遇市场形势突变时，几乎无力调头和还手。 陈家刚和他的豪斯物业算是给本土企业提了一个醒，房 地产市场上虽然有着较高的利润空间，但即使在产品上有着清晰 的定位，也并不意味着可以无限的扩张，企业必须结合市场有一 个良好的定位和把控。好在，同时期的杨豪和他的臵信已经展开 了军事化管理。
房产2班
朱春平60 张华平53 胥必龙 40 杨朝鹏43 罗阳靖松26 伍丹37
一、成都市房地产发展历程 1、萌芽阶段 2、楼市风生水起 3、外来资本进入 4、规范提升期 二、成都市房地产投资环境分析 1、人口 2、宏观经济 3、土地市场 4、住宅市场 5、新热点区域 三、房地产项目
1.成都初生房产企业 （20余家成都本土房产企业成立 ） 1988年，为促进房地产市场的发展，住房制度改革在成都 乃至全国轰轰烈烈地推进之时，有人抓住了这个机遇--成 都首批20余家房地产企业宣告成立，金房、合力达、青年 房产、交大房产等房地产公司的名字逐渐出现在成都市民 的视野中，成都房地产市场迈出了从无到有的实质性一步。 1992年12月，刚刚满30岁的陈家刚注册成立了成都豪 斯物业有限公司。在这个时期，新加坡维信集团成为最早 的一批进军内地市场的房地产开发企业，主要股东为新加 坡维信(集团)有限公司的成都华新国际城市公司成立，在 成都开发了第一个在当时称得上是真正意义上的豪宅。
1.成都房企走向鼎盛(代表企业：金房集团、臵信) 1993年，成都第一个房地产集团——成都金房集团成 立，后来成为成都本土房地产企业龙头的成都臵信也 于1997年扬帆启航。而成立于1988年的成都首批20余 家房地产企业：金房、合力达、青年房产、交大房产 等房地产公司持续发力，成都本土房地产企业在这一 时期风生水起。正是在这个时期，乐民、青年等房产 公司先后崛起，五大花园、紫荆小区、战旗小区等楼 盘陆续面市。从开发商的数量上看，成都楼市由此进 入了前所未有的“鼎盛”时期。表现最突出的无疑是 臵信。臵信在双楠片区的挥洒值得成都房地产史上大 书特书。
2.河居时代到“臵信生活方式”(代表产品：上河城、臵信“双楠 谊苑”) 成都房地产发展有今天的繁荣局面，离不开1993年的府南河整 治，整个工程耗时5年，投入资金27亿元，使市中心人口最密集、 污染最严重的府南河15公里河段面貌焕然一新(1998年，府南河 综合整治项目获得联合国人居奖。)。府南河开创了成都最早的 河居时代，也是目前成都所有的河流中房产开发最为成熟的区域。 在1997年，臵信开发了他的第一个项目——双楠谊苑。当 时，双楠谊苑地块位于的双楠片区还是一片荒芜、没有开发商问 津的农田。年轻的臵信公司把全新的现代居住理念灌注到这个项 目中，起价每平方米不到 1600元的双楠谊苑被称为当时“老百 姓买得起，有钱人看得起”的好房子，引发了成都购房狂潮。在 臵信双楠谊苑的带动下，才有今天高品质生活社区——双楠小区 的出现，臵信在双楠谊苑的营销基础上，开创了一种全新的“臵 信生活方式”模式，也几乎是一夜之间，“先做环境再造房子” 成为各大开发商恪守的信条。
1.本土巨头崛起
代表人物：杨豪、陈宏 杨豪：臵信老总杨毫无疑是成都地产界最具传奇色彩的老板。在臵信创造出 的一个又一个奇迹背后，都包含了杨毫的个人追求。在此时期外来开发商"围 剿"本土企业的时候，杨豪和他的臵信找到了一种有效的合作模式，与川投成 立合作公司，牵手臵信凯德成立凯德臵地，壮大了自身力量，为企业健康的 成长找到了新的模式。 陈宏：陈宏是一个真正的建筑人。毕业于重庆建筑学院、并曾就职于西南建 筑勘测设计院。他于2000年正式组建四川宏信实业有限公司。勇气加上智慧， 走合作路线，陈宏成功了。达义出地，宏信出启动资金，原计划需1.2亿的启 动资金,由于双方迅速进入角色，没有内耗，只投了8000万，项目“上东阳光” 开始顺利运转，如今“上东阳光”的后续开发仍然是宏信强有力的造血资源 和可靠后方。在此阶段陈宏的意义在于，2007年宏信在资本市场上联合奇峰 竞得ST东源大股东身份一役，让陈宏在企业发展的探索上增加了一个筹码， 同时提供了一种值得借鉴的模式，拉开了成都本土房企接触资本市场的序幕。
4.上河城昙花一现 这一时期，由陈家刚担任董事长的豪斯物业在拿到府南河政府 改造工程——上河坝项目之后，几个具有艺术天赋的建筑文化人 聚集一起，就这个占地只有43亩的府南河住宅项目市场定位和营 销策略展开了激情四溢的讨论。包括陈家刚本人在内的当时豪斯 物业副总一级的高层管理人士中，有好几个都有美院情结、文化 人情结和品位。因此，对于上河城项目，他们融入了许多人文的 东西、艺术的因子。于是，一个拍摄于黄龙溪、勾起成都人怀旧 情结的广告：“一座充满回忆的新城(新城博客,新城新闻,新城说 吧)”的招贴画和电视广告片几乎在一夜之间充斥成都的大街小 巷。竖立在盐市口与蜀都大道人民商场交叉路口上的大型路牌广 告更是牵动了行人的视线，上河城一炮打响，仅一期销售回款就 达到了1.1亿元。