新建商品住宅交付使用管理探析

签文件的收房程序是正常程序 ，当业主对验房的 或 退还 购 房 款 的 纠纷 ； 迟 延 交 付 房屋 ， 开 发商 以 结果满意之后 ， 就可以签字收房了， 但是实际交房 不可抗力 、 政府行为 、 社会 事件 、 恶劣天气 、 技术 过程与规定存在一定差异。 在实际交房过程 中， 多 难题等为 由， 推迟交房， 购房者要求赔偿 的纠纷 ； 数房地产开发企业发出交房通知书就要求购房人 配套设施迟延或者交付不能 ， 配套基础设施包括 收房。在交房现场开发企业要求业主先缴纳相关 水 、 电、 气、 暖、 通讯 、 有线 、 宽带等 ； 配套公共设施 的税费及维修基金、物业管理费等相关费用并签 包括停 车场 、 运动场 、 游泳池 、 道路 、 花园 、 绿化 、 署收房单后， 才能拿钥匙验房。 只要业主签 了字收
存在较大争议 。 根据《 房屋建筑和市政基础设施工程竣工验 收备案管理办法》 第４ 条规定“ 建设单位应 当 自
ｌ 起１ ５日内，依照本办法 经验收合格后 ， 方可交付使用 ； 未经验收或者验 工程竣工验收合格之 Ｅ 收不合格 的，不得交付使用” 。从上述条文可看 规定 ， 向工程所在地 的县级以上地方人民政府建
地 的县级 以上地 方人 民政府房 地产 开发 主管部 门 工 验 收备 案 表 ； （ 二） 工 程竣 工 验 收 报 告 ； （ 三） 法 律、 行 政 法 规 规定 应 当 由规 划 、 环 保 等 部 门 出具
的认可文件或者准许使用文件 ； （ 四） 法律规定应
当 由公 安 消 防部 门 出具 的对 大 型 的人 员 密集 场
证” 是指房地产开发建设项 目竣工综合验收合 一表是指 “ 工程竣工验收备案表。然而， 目 （ 一） 工程竣工验收备 案表是否作为新建商 格证 ， 前开发商与购房者在 “ 商品住宅经验收合格” 这 品住宅交付 的必要条件存在争议
一
、
新建 商 品住宅 交付 过程 存在 的 问题
一
首先 ， 法律 、 行政法规对新建商 品住宅交付
（ 二） 交 房流 程不规 范 的问题
费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
在交房时 ， 还有 一 些 方 面 常 引起 纠 纷 ： 面积 问题 ， 商品住宅实测面积与合 同面积不符 ， 补缴
根据商品房买卖合同示范文本对新建商品住
宅办理交 接手续 的明确规定 ， 一 般先验 房后交 费 、
负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政 表的取得作为竣工验收合格的标志 ， 主要是由于
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房 地产 开发
政府建设部 门出具的工程竣工验收备案表公信 做与赔偿损失责任 ， 逾期交付的， 应当支付延期履 力强 ， 具有更广泛的接受度。但房地产开发企业 行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露 大部分认为此条件作为交付条件过于苛刻 ， 若在 的， 出卖人应当承担保修责任 ， 拒绝修复或者在合 取得工程竣工验收备案表后再交房会使开发周 理期 限内拖延修复的， 根据《 关于审理商品房买卖 期普遍延长 ， 对于开发建设规模较大的住宅项 目 合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》第 ｌ ３ 而言 ， 从技术层面上更加难以实现。 条， 买受人可以自 行修复或者委托他人修复， 修复
虽然《 城市房地产管理法》 、 《 城市房地产开
付标准 、 交付程序等 问题都存在较大争议 ， 一直
在多数情况下 ， 购房者在收房时 ， 会要求开
三书～证一表” ， “ 三书” 是指住宅质量 以来纠纷不断。 现就商品住宅交Fra Baidu bibliotek使用涉及的相 发商提供“ 关 问题进行分析 ， 重点探讨其解决办法。 保证书、 住宅使用说明书 、 建筑工程质量认定书 ，
提出竣工验收申请 。房地产开发主管部门应 当自 收到竣工验收申请之 日 起３ ０ Ｅ ｌ 内， 对涉及公共安 全的内容 ， 组织工程质量监督 、 规划 、 消防、 人 防等 有关部 门或者单位进行验收” 。从 ２ ０ ０ ０ 年起我国
所和其他特殊建 设工程验 收合格的证 明文件 ； （ 五） 施工单位签署的工程质量保修书； （ 六） 法规 、 规章规定必须提供的其他文件 。 住宅工程还应 当 提交住宅质量保证书和住宅使用说 明书。
改革 了竣工验收制度 ，根据建设部 ［ ２ ０ ０ ０ １ １ ４ ２ 号 从程序来看 ， 工程竣工验收合格的时间应 当 《 房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂 是建设单位提出工程竣工验收报告之 日， 但实践 行规定》 第 ４条“ 工程竣工验收工作 ， 由建设单位 中绝 大多数购房者认 为应 以工程竣工验收备案
出， 房地产开发企业 向购房者交付的商品住宅必 设主管部门备案” 。 第５ 条规定 ， 建设单位办理工 程竣工验收备案应当提交下列文件 ： （ 一） 工程竣 须是“ 经验收合格” 的。
那么组织验收的单位是谁呢？ 《 城市房地产开 发经营管理条例》 第ｌ ７ 条第 ２ 款规定“ 房地产开 发项 目 竣工后 ，房地产开发企业应当向项 目 所在
房地 产开 发
新建 商 品住宅 交付使用管理探析
蒋渝 成都 市房地 产发展 研 究 中心
主管部门应 当负责本行政区域内工程竣工验收的 监督管理工作” 。由此可见 ， 组织验收的单位由原 发经营管理条例》 等法律 、 法规对新建商 品住宅 交付使用有一定 的规定 ，但是在现实交付过程 来的房地产开发主管部门变更为建设单位，房地 中，商品住宅的出卖人与买受人就交付条件 、 交 产开发主管部门转换为监督主体。
一
有强制性规定。《 城市房地产管理法》 第２ ７ 条第 ２款规定“ 房地产开发项 目 竣工 ， 经验收合 格后 ， 方 可交付使用 ” 。《 城市房地产 开发经 营管理条
例》 第１ ７ 条第 １ 款规定 “ 房地产开发项 目竣工 ，
交付条件下是否提供“ 工程竣工验收备案表” ， “ 工程竣工验收备案表” 是否是交房的必须要件 ，