房地产企业会计实务介绍

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• 例如，公司销售一套商品房，合同金额200万元，已经预收房款180万 元，在结转收入时尚有20万元尾款未收齐，则结转收入时，做如下分录处 理：
• 分录1： 借：应收账款 200万
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贷：主营业务收入 200万
• 分录2： 借：预收账款 180万
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贷：应收账款 180万
• 通过一借一贷，应收账款余额20万元。
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• 4、开发成本
• 房地产项目开发过程中发生的各种成本费用，通过“开发成本”科目核 算。
•开发成本必须按项目进行辅助核算。开发成本主要包括以下6类：
➢ 土地成本
➢ 开发前期费用
开发成本
➢ 建筑安装工程费 ➢ 红线内配套费
➢ 政府收费
➢ 开发间接费用转入
房地产项目开发过程中发生的土地、建安等直接成本费用，直接计入 有关项目的开发成本中；房地产项目开发过程中应由多个项目负担的间接 费用，应先通过“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按直接成本等 分配标准分配计入 “开发成本”。
•一、公司近5年主要财务指标
•注：此处净资产指归属于母公司所有者的净资产。
•注：此处净利润指归属于母公司所有者的净利润。
•二、2009年主要财务指标行业对比情况
•注：中海、富力、合生创展等香港上市公司此处净利 润扣除了投资性物业升值影响。
•注意：房地产企业销售额与营业收入的概念不同。
房地产企业会计实务介 绍
2020年4月27日星期一
介绍内容 PartⅠ 公司整体财务状况介绍 PartⅡ 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍 Part Ⅲ 合并报表及财务分析介绍 Part Ⅳ 盈利规划编制介绍
PartⅠ 公司整体财务状况介绍
•一、公司近5年主要财务指标 •二、2009年主要财务指标行业对比情况 •三、保利与万科差距逐步缩小情况
•2、预付账款
• 主要核算预付的房地产项目地价（包括出让金、土地转让金、 拆迁补偿费、合作款等）、预付股权款、预付的建安工程款及材料设
备款等。待摊费用也在该科目下面设置明细科目核算。
• 为了加强对成本票据的管理，确保账面核算成本与相关税法要求一致 ，对于有特殊原因暂时未能取得合法有效票据的成本支出，除土地成本和 政府规费外，一般先在“预付账款”科目中核算，待日后取得合法有效票据后 再转入“开发成本”科目核算。
• 例：保利地产2010年3月底资产负债表。
• 房地产企业资产负债构成的特点： •资产方面：
•存货金额较大（主要为开发成本、开发产品）； •应收账款较少，基本不存在应收票据； •固定资产较少； •基本不存在无形资产（土地体现为存货）。
•负债方面：
•银行借款金额较大(主要为长期借款）； •预收账款金额较大； •基本不存在应付票据。
•三、保利与万科差距逐步缩小情况
PartⅡ 房地产企业会计核算及公司会计政策介绍 •一、房地产企业资产负债构成的特点 •二、主要会计科目运用 •构成的特点
•资产的主要构成项目包括： • 货币资金，应收账款，预付账款，其他应收款，存货，长期股 权投资，投资性房地产，固定资产，等等。 •负债的主要构成项目包括： • 长、短期借款，预收账款，应付账款，其他应付款，应付职工 薪酬，应交税费，应付债券，等等。
例：某项合同工程结算款1000万元，施工方开来发票1000万元，我司 实际支付950万元，按5%扣留质保金50万元,并向施工方开具50万元质保金 收据，则做如下分录处理：
借：开发成本--建筑安装工程费 1000万
贷：银行存款
950万
其他应付款--保证金押金—工程质保金 50万
通过“开发成本”科目归集的房地产项目成本，在项目完工并验收合格 后，为了销售的部分，由开发成本结转为“开发产品”，并在符合收入确认条 件时结转至“主营业务成本”中；用于出租的部分，结转至“投资性房地产”； 用于自用的部分，结转至“固定资产”。
• 公司新取得的项目，如果拟新成立公司运作的，支付的地价款先在“预 付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应收新项目公司的往来款 ，转入“其他应收款”科目中核算。
• 代新项目支付的前期设计、咨询、调研等费用，如果新项目不单独成 立公司运作的，直接进入项目成本或当期费用，如果新项目拟单独成立公 司运作的，也应先在“预付账款”科目中核算，待新项目公司成立后再作为应 收新项目公司的往来款转入“其他应收款”科目中核算。
•项目竣工
•开发成本
•用于销售 •用于出租 •用于自用
•3、其他应收款
• 一般包括关联单位往来款、其他往来单位款、职工借支、代付外部单位 款项、保证金押金类等。
• 注意：为方便合并抵消和区分内部、外部款项，该科目下的“关联方” 指保利地产合并范围内的单位，子公司的少数股东不算作关联单位。
• 公司通过公开招拍挂方式取得土地的，支付的竞买保证金先作为”其他 应收款“核算，待项目竞得后，如果可以抵作地价，则转入”预付账款“或“开 发成本”科目。
对于项目一级开发支付的拆迁费、补偿费，先在“预付账款”核算， 待项目正式取得，政府约定可以抵减相应地价的，再转入“开发成本”。
各公司在结算工程时应保留一定得质保金，待工程验收合格并在约定 的保质期内无质量问题时再支付。对于扣留的工程质保金，应单独开具收 据，并按对方已开发票的全额计入“开发成本”。
• 对于土地成本和政府规费，若确信其日后能够取得有效票据的，可以 在发生时依据其他资料、原始凭证直接计入“开发成本”。
• 各公司支付股权投资款、股权收购款，先在“预付账款”核算，待被投 资或收购公司办妥工商登记手续时转入“长期股权投资”；与项目合作、股权 收购相关的合作款项具有预付性质的，也应在“预付账款”科目中核算。
•二、主要会计科目运用
•1、应收账款
• “应收账款”在确认收入实现时入账核算，结转收入时，对于已经收到的 房款从 “预收账款”科目中转出，对于尚未收到的合同款及相关款项确认为“ 应收账款”。
• 房地产企业“应收账款”一般按项目、项目分期等进行核算，由于户数较 多，公司账面核算未要求明细到每户，一般通过明源销售管理系统辅助记 录。