济宁房地产市场报告

涨10月
宅价格同比分别上涨0.8%、2.0%、3.2%、4.0%、4.5%、9.2%、6%。
宏观市场+政策盘点
1
宏观市场
宏观市场 2 0 1 2 年 中 国 房 产 市 场 简 析
政策环境：调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓 市场：价格止跌反弹，成交为近三年最高，一线回暖快力度大
住宅开发投资额(左)
房地产投资同比
住宅投资同比
6
万 亿 元4
2
0
图： 2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速 供求对比：库存量仍处于较高位置，出清周期较年初大幅下降
7000
可售面积
出清周期
21
40%
6000
18
30%
5000
15
万
平 4000
20%
方 米 3000
12 月
9
2000
6
2007‐02 2007‐05 2007‐08 2007‐11 2008‐02 2008‐05 2008‐08 2008‐11 2009‐02 2009‐05 2009‐08 2009‐11 2010‐02 2010‐05 2010‐08 2010‐11 2011‐02 2011‐05 2011‐08 2011‐11 2012‐02 2012‐05 2012‐08 2012‐11 2013‐02
货币环境： 稳健取向不变，新增货币供应量和贷 款有所增长。房地产贷款作为商业银行的重要放 贷方向和收入来源，占总贷款比例也将继续上升 ，继续为房地产业带来利好。
城市化率：城镇化加速，城市化率提高，促进宏 观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创 造良好的外部环境
GDP累计同比(左)
CPI当月同比(左)
0.95%
0.93% 0.770%.680%.70%
1.0%
0.49% 0.38% 0.07%
0.37% 0.29%
0.290%.270%.130%.410%.23%
0.5%
‐0.46% ‐0.67%
‐0.16%
‐0.04% ‐0.33% ‐0.30%‐0.43%‐0.32%‐0.38% ‐0.55%
0.0% ‐0.5%
‐0.66%
‐1.0%
100% 80% 60% 40% 20% 0% ‐20%
商品房销售额同比增长率 住宅销售额同比增长率
商品房销售面积同比增长率 住宅销售面积同比增长率
图：2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅
全国开发投资：企业投资信心逐渐恢复，下半年增速企稳回升
房地产开发投资额(左) 8
政宏策观盘政点策
政策盘点
2003- ---2013年十年间，国家管理层累计出台10条左右“严厉＂调控政策，但房价 似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈＂。
2013 2011 2010
2009 2008 2006 2005 8 2005 3 2003
楼市十年九调 频陷涨价“怪圈＂
3月“国八 条＂
“国六 条＂
济宁房地产市场报告
引言：2013年济宁楼 2013年的济宁楼市可谓一路飘红，成交量创新高，1-8月新房价格更是一路看涨。8月
市持续高温 房价连
济宁新建商品住宅(不含保障性住房)环比7月上涨0.6%，同比2012年7月上涨6.4%，与 2010年相比上涨13.1%， 这已经是济宁房价连续上涨的第10个月，前7个月济宁新建住
15%
12%
9%
6%
3%
0%
‐3%
图：全国GDP及CPI同比增速走势
35%
M2同比
人民币贷款余额同比
30%
25%
20%
15%
10%
图：2007年至今各月M2和人民币贷款余额同比增速
GDP总额(左)
城市化率(右)
50
51.3% 55%
40 45%
万
Hale Waihona Puke Baidu
亿 30
元
35%
20
25% 10
0
15%
图：近三次人口普查期间城市化率与GDP走势对比
70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
一季度，70大中城市土 地市场延续去年下半年 以来的回暖趋势，供应 成交均同比上涨。预计 为稳定房价地方政府将 进一步加大推地力度
宏观市场 宏观经济+货币政策+城市化
宏观经济：2013年经济形势好，政府换届效应释放 ，经济将稳步前进。为中长期经济和房地产业发展 提供动力。
新房价格：百城价格指数环比连续7个月上涨，结束连续8个月的同比下跌 全国销售：销售持续向好，整体好于2011年
10000
百城均价(左)
环比(右)
2.0%
9800
9600
元 9400 / 9200 平 方 9000 米 8800
8600
8400
1.41%
1.5%
1.09% 1.06%1.02%
0.75%
商品房销售额累计同比（%） 办公楼累计同比（%）
商品住宅累计同比（%） 商业营业用房累计同比（%）
商品房销售额累计同比 创新高，商品房销售大 增主要原因：去年基数 较低；信贷宽松；政策 窗口期刺激置业需求。
供应土地占地面积（万平米） 成交土地溢价率（%，右轴）
成交土地占地面积（万平米）
楼市销售大 增，新开工和 投资回升明显
时间
经济工作重点
房地产政策基调
坚决抑制投机投资性购房； 2009
增加普通商品住房及用地供应；
加快保障性安居工程规划建设；
2010
加强市场监管
2011
2013年，房地产调控持续进行，
2010‐01 2010‐03 2010‐05 2010‐07 2010‐09 2010‐11 2011‐01 2011‐03 2011‐05 2011‐07 2011‐09 2011‐11 2012‐01 2012‐03 2012‐05 2012‐07 2012‐09 2012‐11 2013‐01 2013‐03
10%
1000
3
0%
0
0
图： 2007年至今房地产开发投资额及其同比增速
图：2010年至今各月10个代表城市可售面积及出清周期
宏观市场 2 0 1 3 上 半 年 房 产 市 场 概 况
140% 120% 100%
80% 60% 40% 20%
0% ‐20% ‐40% ‐60%
10000 8000 6000 4000 2000 0
“18号文＂ 确立房地产 业支柱地位
“新国八 条＂
鼓励和 支持住 房消费
国务院5次 常务会议研
究调控
“国十 条＂提高 二套房首 付和利率
年
又一轮 “国八 条＂开始 限购
年
“新国五 条＂向二手 房征20%差价
税
年
年
年
年
年
年
年
月
月
宏观政策
政策盘点
新国五条： 完善稳定房价工作责任制；
中央经济工作会议近四年工作定调及房地 产基调