房地产开盘定价报告模板

XX楼盘开盘定价报告

一、宿州楼市及竞品分析

（一）宏观政策

简述当前宏观有关楼市的一些比如限购、限贷、限价、预售、鼓励等政策。（点缀下就行，也可不要）

（二）宿州楼市

1、简述宿州当地的一些政策，2019年截止到11月以来的一些销售情况，比如土地出让梳理、推货量、销售均价、户型占比、销售走势、地域情况等等

2、本板块/区域内的一些情况概述。（可以是建立在某些楼盘之上的概述）

3、楼市小结：？？？？？？？？？？？

（三）竞品分析（选取4个楼盘进行个案分析）

1、竞品分布图（要有距离本项目的距离示意）

2、单个竞品分析（每个竞品大约3个P）

①楼盘质素简介

②4维分析（1个P就行，优势分析、劣势分析、价格策略以及对于本案影响/启示）

特别备注：如有以下信息能加入更好。比如：客户反馈、该盘工作人员语录、业内看法等（反正大概这么个意思）。再者，如果这个个案，价格经历了首开一般，经历了怎样的价格调整，销量随之而动的情况，这个可以说一说，是重要的启示。

3、竞品楼盘近半年成交均价及成交套数统计表

二、客户盘点

（一）意向客户数据概述

1、来访统计：abcd分级客户的统计，各有多少，占比；

2、认筹统计：自某个时间以来，每周的认筹变化趋势。

备注：以上两个点可以用一个曲线图来表示。图上标注出来一些特殊的节点，比如哪天售楼部开放的，哪天启动认筹的，这样便于理解曲线图。

（二）供求分析

1、洋房/高层，与客户匹配度的统计；

2、楼栋与客户匹配度分析；

3、不同面积段匹配客户的分析；

（三）客户特征分析

包括：区域、年龄、职业、需求户型、需求面积、付款方式、主要认可点、主要抗性等（四）客户构成（产品落位）

三、价格策略

（一）货量盘点

1、首开楼栋分布图

2、首开货量统计（楼栋、楼层数、面积段、户型、套数、资源禀赋简述）

（二）定价策略

1、策略概述:

大意：综合考虑区域的竞争态势，一方面，运用市场比较的定价方法得出均价建议。另一方面，充分建立在对项目综合质素以及具体楼栋的差异性价值进行梳理的基础之上，搭建合理的价格比较关系，以达到整体上均匀销售，大量去化的目的。

2、均价建议：以市场比较法的方式，获得初步均价建议。

小结：综合考虑当前的竞争环境与客户反映，这个入市均价属于什么水平，是否要修正？修正为多少？

3、定价因素说明（考虑的因素有哪些，大概的加减价分值多少）

①楼栋差说明（这里要包括：认筹客户选择数量的因素考量）

②平面差说明

③纵向差说明

（三）价格呈现

做一些汇总性的统计表，excel统计好，截图进来。可能需要2-3张表的呈现，让公司知道那些他关注的数字，比如：分楼栋的面积之和、套数、均价、货值、最高价、最高单价、某个均价段的套数、某个总价段的套数等。

四、销售策略

（一）入市策略：首开入市，面临迅速打开局面，抢夺客户资源，大量销售大量回款的目标，所以简易采取贴合市场的“平开策略”，后续视销售及客户反馈情况，再做价格的调整。（二）优惠措施：

（三）释放策略：（恒泰下图供参考，恒泰的时间跨度大，我们就是未来几周的。）

(四）认筹提升措施思路

1、销售目标

首开目标？，换算认筹任务、来访任务（注意综合考虑换算比，不要把任务抬的抬高）、目前差额、后期每天大约需要完成多少？

2、提升措施

（这个子版块的设置，是逻辑的闭环项，为了给到公司信心。虽然现在筹量还不够，但我们在积极努力，有方法的，同时也希望公司能够给到的支持项是什么）

①推广方向概述1-2句话；

②渠道方向概述1-2句话；

③销售方向概述1-2句话；

④展示方向概述1-2句话；

⑤价格方向概述1-2句话；（可以考虑拿出1栋楼，刻意做低价格，或者局部做低价格，通过媒体和渠道向现场轰炸，短时间内形成热议，吸引客户到访，形成大量的客户积累才更有底气）

⑥其他补充：在开盘前7-10天，作为冲筹举措，建议增加一项优惠：赠送价值1万的车位抵用券。（为后续车位）

XXXX项目组

2019年12月14日