私募-地产基金(RE PE)介绍-精品-2011

13.7 6.7 30
40
52.6
12.4 6.5 24.3 5.95 19 2.85 18.7
20
0 2003 2004 2005
2006 2007
2008
2009
总资产
净资产
销售收入
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建邺基金I号 交易结构
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建邺基金I号 简介
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四、地产基金之悦榕庄（6）
悦榕集团
上市
核心业务
总资产 产业组合 营销网络 人力资源
不低于上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙）认缴规模的10%
最低认购规模800 万元起，超出部分以50 万元的整数倍增加
不超过49 个人（机构）
CALL 投，首次CALL投比例不低于上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙）认 缴规模的50%，在上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙）成立1.5 年内CALL 完 上海浦东发展银行 3 年 + 1 年延长期 + 1 年延长期，最长5 年；第一次延长由普通合伙人决定，第二 次延长由合伙人会议决定 向普通合伙人指定的提供募集服务的机构支付相当于募集服务机构所服务客户实缴 出资额的1.0% 基金规模的2.5%/年（1-3年），2.0%/年（第4年），1.5%/年（第5年） 预计不高于基金实缴出资额的0.1%/年，按季度收取，最终以《托管协议》为准
由此衍生出的问题是： 企业的 资金链比较紧张，融资渠道比较 单一，主要是银行贷款和预收客 户购房款。
“专业化开发商”：
强调高度细分的专业化分工，形 成横向 价值链。从资金筹措到开 发、规划、设计、建设以及销售 ，各环节均由专业化公司完成。 美国房地产业资金更多地来源于 社 会 大 众 ， 只 有 15% 左 右 是 银 行 资金。
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四、地产基金之星浩资本（7）
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星光耀城市综合体
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星浩基金储备项目
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常州项目
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星浩基金条款
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四、地产基金之蓝光地产（8）
基础 + 浮动的收益设计：蓝光承诺对基础收益率的差额补 足 + 项目正常清算时的收益分成；非正常清算时15%的溢 价回购 合作对象：蓝光地产，四川省最大的房地产开发商 主要储备项目： a）峨眉山高级度假区，优美环境，稀缺地块，不受限购 令影响——基金首选项目 b）金堂国际社区，交通便利，未来成都新机场落户金堂 c）成都二级开发项目，选择标准ROE测算在年化15%以上
入）
房地产预售/销售回 款，滚动开发
托管银行：资金的安全保障
发出现金流 分配指令
投资款存入托管账户
普通合伙人 （基金经理）
发出划 款指令
管理费 用支出
投资者
现金流分配
现金流入 现金流出 指令 指令内容
托管银行
现金流 回收
项目 投资
被投资的房地 产项目公司
划款指令审核、确认 投资监督
系统中资金划拨的发起 系统中资金划拨的复核 系统中资金划拨的签发
开发商遇到特殊的问题(如债务、销售、流动性、股权结构等），能在特 殊时期低价收购项目或股权）
普通的房地产投资开发已难以产生好的风险回报，而特殊机会投资能带来最佳的投资回 报
鼎晖地产团队过往项目
基金主要条款
基金名称：天津鼎晖地产投资基金（有限合伙） 投资策略：根据市场调整及项目具体情况，投资具有特殊风险回报 特点的住宅或有选择的商业开发项目，或收购有价值的资产（优良或 不良资产） 计划融资额：15亿人民币（其中诺亚10-15亿） 基金存续期：7年（经合伙人同意最多延长2年） 基金投资期：3年 目标毛收益率：25% 募集费：0.5%，价外收取 管理费：投资期内2.5%年，投资期后每年管理费为已投资项目的 取得成本之和的2.5% 收益分成：在投资人IRR达到并超过优先回报率（8%）的前提下， GP参与LP的收益分成，分成比例为全部投资收益的20%
收益分配方式
有限合伙每次取得的现金收入缴付或清偿完毕应付费用后剩余的 可分配部分，按照如下约定顺序进行分配，如当期不足以支付，所差 金额按照以下顺序在下一期支付：
同顺序（在全体 合伙人之间按其 出资额余额的比 例）向合伙人支 付，直至其收回
全部出资额；
同顺序（按照各 合伙人的预期基 本投资收益金额 的比例）向合伙 人支付其预期基 本投资收益 （10%）；
率更加合理主营业务收入 逐年大幅增长。
截至2009年12月份账面资产 总计82.96亿元，其中流动 资产78.17亿元，固定资产 1.39亿元，总负债51.44亿 元，所有者权益31.52亿元， 资产负债率为62%。
140
120
19.3
34
100
31.5
80
28.6
17.2 15.5
60
83
63.6
评估机制：价格的公平合理
基金条款
名称 基金规模 基金发起人
普通合伙人
普通合伙人及关 联人的投资规模 有限合伙人的投 资规模 有限合伙人的人 数
出资方式
托管银行
基金年限
募集服务费
基金管理费 银行托管费
上海复地景业股权投资合伙企业（有限合伙） 目标规模人民币5 亿元，最低3 亿元成立 复地（集团）股份有限公司 上海智盈股权投资管理有限公司，由上海复地投资管理有限公司和基金经理关键人 士共同持股
私募股权（PE）之地产基金
诺亚（中国）财富管理中心 2011年4月
http://www.noahwm.com
一、地产金融、地产基金
房地产金融：涵盖房地产信贷资金的筹集与运用、股票与债券、信托投资、保险、 租赁、典当、金融机构及金融市场 地产基金：房地产的收购、开发、管理、经营和营销以获取收入的集合投资制度
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房地产业融资现状
房地产金融工具多元化
• 传统的贷款和债券方式 • 房地产投资基金 • 信托计划 • REITs
房地产基金在中国
房地产基金在中国
为什么需要基金？
香港模式
美国模式
“全能开发商”：
是一条以开发商为核心的纵向运 作产业链，投资买地、开发建设、 营销销售、物业管理等通常由一 家企业独立完成。
2
二、目前地产基金在国内的发展
海外机构
新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳 大利亚麦格理银行、美国国际集团(AIG)、 新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)、高盛
国内探索
复星集团、金地集团、建邺集团、太平洋地产 首创置业、盛世神州、中国海外发展 民企联合（星浩）等
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五、地产基金的发展展望
地产基金可能的发展方向
投资开发型：新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国 际房地产、澳大利亚麦格理银行
收租型：美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(Ascendas MGM)等
不良资产处置型：高盛、摩根士丹利等
江苏
暂无具备全国性或明显区域性影响力的基金
•超过1,000家高端的批发商
•超多10,000名员工，来自超过50个国家
•设计团队有超过100名员工
悦榕，悦椿
乐古浪普吉，泰国
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基金：分享悦榕的商业成长
悦榕基金管理公司 悦榕基金投资公司
(普通合伙人）
（有限合伙人）
其他有限合伙人
3%
2%
95%
基金管理和咨询服务
5-15%
悦榕中国酒店基金
100%
悦榕中国酒店管
丽江
理公司
酒店管理服务
资产
阳朔 资产
拉萨
黄山
资产
资产
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主要条款
基金规模 基金年限 投资周期 优先回报 退出机制 基金管理费 基金管理奖励 (附带权益) 资本金投入2 最低投资额
10-20亿人民币 6年1 4年 8% 优选上市退出 2.5%
20%
根据项目需要 2000万人民币
注释： 1 . 可以延长2年 2. 承诺资本的一部分 3. 主要条款，本条款如与《有限合伙协议》不一致，以《有限合伙协议》为准
品牌 旗舰店
新加坡主板
•酒店投资
•酒店管理
•Spa，精品店(商业) 经营
•产权式酒店销售
•房产销售
•设计和其他服务
•基金管理
13.7亿新币（大约68亿人民币）（2009）
拥有和管理超过25家度假村和酒店，超过60家SPA和60家精品
店，两座高尔夫球场
•在24个国家拥有销售团队
•在17个国家拥有公共关系团队
基金主要条款
投资人资格：国内企业及个人 最低出资额：1000万元人民币（可以由诺亚确定） GP出资额：不低于总出资额的1% 基金管理人：鼎晖股权投资（天津）有限公司 财务报告：季度报告-未经审计；年度报告-经审计 合伙人会议：年度会议 咨询委员会：可以设置
四、地产基金之金地（4）
武汉金地
金地集团武汉公司于2003年9月正式成立， 注册资本6000万元，是金地集团所属六个区 域性专业房地产开发公司之一，全面负责集 团公司在武汉（华中）片区的房地产开发业 务
如有剩余，20% 分配给普通合伙 人GP，80%在全 体合伙人LP之间 按照其实缴出资 比例分配。
四、地产基金之建邺（5）
2003-2009年间，建业集团的 总资产从18.65亿元增加到 82.96亿元，增长了3.45倍， 同 期 ， 净 资 产 由 4.96 亿 元 增加到31.52亿元，增长了 5.35 倍 。 资 产 负 债 率 从 2003 年 的 73.4% 下 降 到 2009 年 的 62% ， 资 产 负 债
开发商
由运营能力转向资金与资源的整合能力 业务多元化、产业布局、转型
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因为独立客观，所以值得信赖
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平均土地成本 ：人民币 1,490元பைடு நூலகம்平方米
数据来源：复地集团2009年中报
房地产开发超额回报的三个环节： 土地成本、财务杠杆、资金运作效率
土地阶段
开发阶段
销售阶段
项目投入阶段 （土地成本，建设成本）
资本市场
➢ 新股发行 ➢ 股票增发 ➢ 公司债
间接融资
➢ 银行 ➢ 信托 ➢ 建筑商应付款
项目产出阶段 （预售/销售收
简而言之，核心是土地自由供应 ，专业分工明确，以金融运作为 核心，收益大众化。
我们通过模型的测算发现，基金与开发商是共赢的结果。
房地产基金基本框架
出资 管理 投资
资金
投资者
+
专业
基金管理人
房地产投资基金
房地产 股权投资
房地产 债权投资
三、诺亚在PE、地产基金领域的角 色
顶尖的PE基金 专业的地产基金
信托计划规模： 8-10亿元。优先受益人信托资金规模不高于75%，劣后受益人信托资 金规模占比不低于25%。 信托计划期限：3+1+1年，其中前3年为持有期，第4年为回收期，第5年为延续期。 基础预期收益率：基础预期收益率为本信托计划的优先受益人预期获得的最低年化 收益率。本信托计划的基础预期收益率为8.5%/年。 本基金特点：信托计划每届满一年开放一次，优先受益人可以申购、赎回其基金份 额
四、地产基金之中城联盟（2）
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中城联盟房地产投资基金条款
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四、地产基金之鼎晖（3）
鼎晖对地产的看法
特殊投资机会举例
类型
描述/机会
特殊资源或地段 特殊概念 特殊成本/项目来源 特殊的开发定位 收购不良资产 特殊时机
拥有不可复制的稀缺资源或黄金地段(如一线海滨或江景),在市场调整或 错位情况下以低于市场价格获取,如清水湾项目
地产基金结构
金地集团武汉分公司于2009年10月12日以12.83亿元竞得武汉市汉阳区 P（2009）055号土地项目。
信托计划
信托规模：4亿元，起点300万 信托期限：5年或住宅部分销售90%之后4个月 信托管理人：百瑞信托 托管银行：**银行（待定） 资金用途：信托公司以股权方式投资于武汉金地伟盛房地产开发有限公司，资 金运用 于项目公司的开发经营（合伙企业所占项目公司股权比例不高于49%）。 通过项目公司分红、清算、股权转让等方式获取收益、收回投资。 还款来源：项目公司住宅部分已销售面积达到可销售面积的90%或信托计划存 续满5年，上述二者中任一情况发生的，金地收购并受让有限合伙企业持有的项 目公司股权或有合伙企业解散并清算。
2010年
2008年
2009年
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四、地产基金之复地（1）
复地集团（2337.HK）：中国领先的上市房地产开发商之一
住宅
商业综合 体
工业
客户服务
复地北桥苑，上 海
天津中心，天津
钢领，上海
复地会
充足的土地储备
项目储备面积（权益后，包括在建项目） : 7,161,147平方米 （截止2009年6月底）
以特殊概念获取低成本土地进行商业开发(高科技概念或政府招商引资项 目),如杭州项目
项目获取成本远低于目前市场同类项,合作伙伴早前已以极低价格获取项 目,如武汉项目
项目开发定位具有独特性和差异化特征,在当地市场具有高度吸引力和竞 争优势,如亚龙湾项目
银行或法院处置的优良房地产项目,以不良资产价格收购优良资产,进行 开发或完工增值工作,如哈尔滨项目