租金方案与招商政策

租金方案与招商政策

一、租金体系设计：

（一）租金定价方法：

根据沈阳零售商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法：

租金水平类比法――以沈阳各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

保本保利定价法―――以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。

厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

投资收益分析法――以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

项目成本定价法――以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算。

（二）基准价格设定：

1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。

2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。

（三）收费体系：

国内购物中心的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公滩费。目前沈阳零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公滩费）

物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

二、沈阳市各大商圈租金水平：

区域项目综合租金（套内面积）

太原街商圈太原街街铺16元/平米/天—30元/㎡/天

三、沈阳市商业设施物业管理服务收费标准：

物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。

本项目的物业管理服务收费可以设定为40元/月/㎡使用面积。

四、本项目租金水平分析：

一）、租金水平类比法：

1、沈阳5大商圈一层街铺的租金水平：

2、影响租金水平的关键因素包括：

1、供求关系――价格的决定因素

2、销售业绩――价格的支撑因素

3、综合成本――价格的成本因素

可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：

租赁项目类比价格：

结论：采用租金水平类比法，本项目1－2层的套内面积租金水平为：

（二）以保本保利定价法分析：

商家开设专卖店的成本比进驻百货开设专柜的成本高，尤其是对于一个新区、新的购物中心，商家从风险、业绩、投资角度考虑，往往更倾向于选择成熟商圈进驻百货开设专柜。

结合成熟百货常规的保低坪效（2－3万元/年）、扣率（平均扣率为25％）、商家经营成本，选取最具代表性的品牌服饰店铺作分析商家损益平衡点，可以测算出商家承受的租金价格：

1、商家主要经营成本：

（品牌专卖店的租用面积一般为40－100㎡（平均70㎡），本项目的非租金费用为40元/月/㎡使用面积）

2、商家保本保利测算：

本项目开业第一年处于市场培育阶段，商家业绩预期不高，所以对租金的要求比较低。由上表测算可知：

1) 当纯租金定为394元/㎡/月时，坪效低于1500的商家亏损，坪效2500以

上的商家净利率为10％，坪效3000以上的商家净利率为15％。大多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。

2) 当纯租金定为221元/㎡/月时，坪效低于1250的商家亏损，坪效2000及以上的商家净利率为10％，坪效2500及以上的商家净利率为15％。多数商家处于亏损状态，购物中心难于稳定。

3) 当纯租金定为135元/㎡/月时，坪效低于1000的商家亏损，坪效1500及以上的商家净利率为10％，坪效2000及以上的商家净利率为15％。业绩正常的商家可以实现盈利，购物中心相对稳定。 由此可知：

一层沿街店铺是购物中心的门面，必须落位知名、业绩相对好的品牌，纯租金可厘定为220元，则综合租金为260元/㎡/月；

一层室内店铺关系到购物中心的稳定，必须落位知名、业绩稳定的品牌，纯租金可厘定为135元，则综合租金为175元/㎡/月；

结论：通过保本保利定价法推算，本项目一层租金定价为：

楼层

综合租金

（套内面积） 纯租金（套内面积）（综合租金-非租金）

纯租金

（建筑面积）

实用率

一层街铺 260 220 一层内铺

175

135

70

50.3％

五、本项目租金价格：

（一） 通过以上2种租金定价方法测算，得出本项目1－2层租金的基准均价如下：

楼层

租金水平类比法

（套内面积） 保本保利定价法

（套内面积） 平均基准价格

（套内面

实用率 纯租金 （建筑面积）

（二）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，五楼为三楼的50%，但本项目各楼层通过主题特色打造，可以适当避免2楼以上租金的巨大悬殊，减小楼层价差。

（三）根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：

（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

（四）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡，厘定各楼层区间的租金价格带。

（五）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的60％。

餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的60％厘定价格；

（六）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：

（以实际面积计、单位：元/㎡/月）

（七）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品

类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金

价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格

体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整

（适当提高或降低）。

（八）对于一个传统的专业市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽

快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的

基础上，与商家一起共同做旺市场。南塔商圈以及本项目都需要时间进

行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家

业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目

应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。

六、招商租赁政策：

(一) 合作模式：以铺位租赁为主，小部分联营为辅；

(二) 收银方式：商户自收款；

(三) 计租面积：按套内建筑面积计算租金（核心店除外）

(四) 租赁期限：

?核心店包括：超市、星级影院、美食广场、游乐中心、健身会所、运动

城、图书城等主力店、次主力店；

?特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。

(五) 租金递增率：逐年递增3－5％

(六) 租金优惠：

?重要商家：领导性品牌或对商场招商和客流具有重要号召性的商家；

?普通商家：除了重要商家之外的其他商家；

(七) 免租优惠政策

?特殊商家根据其品牌、价值及投入等情况，另行审批。

（七）租金计算日：自开业后免租期结束后的次日起开始计算租金。（八）收费项目：按套内建筑面积计费

其他费用：工商、地税、国税、保险（租户承租区内），由租户自行办理。商业管理公司协调政府相关部门，为商家提供相关便利服务。

（九）租金价格表：（租金须在合同中分解避税）

（以实际面积计租、单位：元/㎡/月）

?在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格。

?根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招

商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）

招商部 2010年4月28日