《建筑工程建筑面积计算规范》中的疑难问题
《建筑工程建筑面积计算规范》2024版解读
《建筑工程建筑面积计算规范》2024版解读首先，该规范对建筑面积的定义进行了细致的说明。
建筑面积包括建筑主体总平面投影面积、各层建筑面积、建筑构件的面积等。
其中，建筑主体总平面投影面积是指建筑主体在地面上的投影面积，用于计算建筑物的占地面积。
各层建筑面积是指建筑每层的水平投影面积，用于计算建筑物的总建筑面积。
建筑构件的面积是指建筑物中的各个构件的投影面积，例如外墙、柱子、梁等。
接着，规范对建筑面积计算的方法进行了详细的说明。
建筑主体总平面投影面积的计算可以分别按照建筑物外轮廓线、立面或外墙投影线进行计算。
各层建筑面积的计算可以根据各层平面图进行，需要考虑建筑物的凹凸造型、楼梯间、垃圾井和通风口等因素。
建筑构件的面积计算可以使用各种测量方法，例如直接测量、间接测量或者按比例计算。
在建筑面积计算中还需要注意几个要点。
首先是计算的统一性，即对于一个建筑项目，应该按照同一标准进行计算，避免不同部分使用不同的计算方法。
其次是计算的准确性，应该采用合适的测量设备和方法，保证计算结果的准确性。
再次是计算的实用性，应该考虑到建筑面积在实际使用中的各种功能和要求，确保计算结果符合实际需求。
此外，该规范还对建筑面积计算中的一些特殊情况进行了说明。
例如，当建筑物有露天层或近平屋顶时，可以将其计入建筑主体总平面投影面积。
另外，对于多层交通空间、建筑檐口等特殊构件，也有相应的计算方法和规定。
总之，《建筑工程建筑面积计算规范》2024版对于建筑面积的计算提供了具体的指导和要求，可以帮助建筑工程人员准确、统一地计算建筑面积，并能够满足建筑项目的实际需求。
通过严格执行该规范，将有助于提高建筑工程的质量和规范化水平。
建筑面积计算规范》问题解释
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多层建筑物的建筑面积：按照各层建筑面积之和计算，底 层建筑面积按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。
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高度超过2.2m的地下室、半地下室建筑面积：按其结构 外围水平面积计算。
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《建筑面积计算规范》问题 解释
目录
• 《建筑面积计算规范》概述 • 建筑面积计算规则 • 《建筑面积计算规范》常见问题 • 《建筑面积计算规范》案例分析 • 《建筑面积计算规范》与建筑行
业的关系
01
《建筑面积计算规范》概述
定义与目的
定义
建筑面积是指房屋建筑各层外围 水平投影面积的总和，包括房屋 的使用面积、墙体结构面积和公 摊面积。
商业建筑建筑面积计算
商业建筑包括商场、餐馆、娱乐设施 等，其建筑面积计算方法与住宅小区 不同。
商业建筑的建筑面积还包括建筑物的 公共部分，如楼梯、电梯、走廊等。
商业建筑的外墙外围线测定的各层平 面面积之和即为商业建筑的建筑面积， 包括店铺、摊位、仓库等。
商业建筑的建筑面积不包括建筑物的 内部隔墙和内部装修，这些部分不计 入建筑面积。
目的
建筑面积是衡量房屋建筑规模的 重要指标，也是进行房地产市场 分析、评估和管理的关键数据。
适用范围
01
适用于各类房屋建筑，包括住宅 、商业、办公、工业等用途的建 筑。
02
适用于新建、改建、扩建的房屋 建筑，但不包括临时建筑、历史 建筑等特殊情况。
计算原则
建筑面积的计算应遵循“权责发 生制”原则，即按照房屋建筑的 实际使用情况和产权归属进行计
工业建筑建筑面积计算
建筑工程建筑面积计算规范》有关问题18页PPT
35、不要以为自己பைடு நூலகம்功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
建筑工程建筑面积计算规范》 有关问题
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
房屋建筑面积量算中的若干问题
房屋建筑面积量算中的若干问题1 量算中的相关技巧对房屋建筑面积的量算，不仅仅是一种政策工作，也是一种专业性较强的技术工作。
在了解相关政策及操作口径的基础上，也必须掌握一定的技巧。
1．1重视前期资料及图纸的整理对房产项目建筑面积的计算，要重视前期资料准备，尤其是施工图纸。
资料中必须包括，发展商的营业执照、房地产权证（土地）或土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图和施工平面图、公安部门出具的门牌号及车位批准文件、房屋共有部位使用说明及其他的有关资料。
在对房屋进行预测时，应该注意将发展商提供的建筑施工图与规划审照图进行对比。
遇到不一致的地方，应该由发展商作出解释，并以审照图为准，并对不一致的地方作详细的记录以便在实测时作重要的参考。
1．2充分利用建筑施工图（竣工图）的AutoCAD文件现在的建筑设计一般都是由设计人员通过计算机制图的，我们在计算前应该让发展商提供建筑施工图纸或竣工图纸的AutoCAD文件（一般为DWG文件）。
这样，不但大大提高了计算的速度，还将大大提高计算结果的精确性。
1.3预测时参考图纸中的层面积在图形的绘制工作中画完每一层图形，应先计算一下该层房屋的总面积，将计算结果同图纸的设计层面积作比较。
尽管建筑设计规范和房产测量规范对建筑面积计算的口径不尽相同，但经过比较可以发现不同之处，从而，可以证实自己是否有疏漏或绘错图形。
1.4实测时比照预测资料并加以充分利用首先，我们可以将预测资料调出，比较一下施工图与竣工图的不同之处，看一下是否有设计变更通知，并记录下所有有变动的地方，做到心中有数，以便在实地测量中作重点的量测。
在这个过程中，还可以直接利用原预测的DWG成果文件。
对照预测报告是自我检查的最好方法。
如果房屋与预测图纸无变更，那最终的计算结果与预测数据相比，肯定会在一个比较小的误差范围之内。
即使有变更，变更的房屋其套内建筑面积也不会相差多少。
而且，应该可以分析出共有建筑面积的变化大小，至少能知道什么地方该有多少面积的变化。
建筑工程竣工测绘中房屋面积计算的问题与建议
建筑工程竣工测绘中房屋面积计算的问题与建议摘要：在城市化建设的背景下，房屋建筑工程变得越来越多，竣工测绘与面积计算的需求也急剧增长。
为了保障工程顺利竣工，本文以竣工测绘与房屋面积的计算为例，对计算规则进行研究，分析了当前的计算问题，提出了针对性的计算建议，以期为建筑工程的相关工作人员提供参考。
关键词：建筑工程；竣工测绘；房屋面积计算引言在建筑工程以及房产测绘中，都需要用到房屋面积的计算方法。
确保计算结果的准确性，能够保障交易的公平性、工程竣工的顺利性。
工作人员需要坚持科学的计算原则，合理使用实地量距与坐标解析的方法，以提高计算结果的精确性，以保障工程顺利完工。
一、房屋面积的计算规则在城市化进程中，房屋建筑工程的需求量逐渐增多，竣工测绘的工作量也日益增大。
在此背景下实施测绘与面积计算，往往需要付出更大的精力。
对于工作人员而言，在建筑工程竣工以后，需要及时地对房屋面积实施测绘和计算，以便于检验实际的建筑效果，以及是否符合图纸要求，是否达到相关的指标与标准。
在测绘与计算时，做好实地测量的工作，能够提高计算的精确度，减小数据误差。
结合工程房屋的实际情况，合理使用坐标解析与实地量距的方式，能够得到更理想的、更精确的结果。
例如，当需要测算的面积≤100㎡的时候，使用实地测量将得到更精确的结果。
当需要测算的面积≥100㎡的时候，使用实地测量的精准性可能会有所欠缺。
当房屋边长小于一个尺段时，通常需要严格测量里面的每一个边长，以提高计算的严谨性与正确率。
通过具体平差之后，实施面积计算能够得到更贴近实际的结果[1]。
二、房屋面积的计算问题目前，规划面积的核实工作，需要参考《建筑工程建筑面积计算规范》的文件，它与《房产测量规范》分别使用各自不同的计算标准。
这种现象可能会造成社会群众、开发商等人的不理解。
虽然这些标准充分考虑到了概括性与通用性，但是很多工作人员、社会群体等还需要更多的时间去适应。
为了解决这一问题，在我国的部分省市，相关领导人已经着手实施“联合测绘”的工作。
房屋面积测量疑难问题探讨
房屋面积测量疑难问题探讨房屋面积是房屋的一个重要属性。
房屋面积测量是房产测量的一项基本内容。
如何测量房屋的面积，就测量本身而言不存在问题。
而如何测算房屋的面积，却存在许多有争议的方面。
特别是近几年，在迅速城市化进程中，高楼大厦林立，建筑造型优美奇特，建筑形式种类繁多，其共有部位面积的分摊，已经成为房屋面积测算的疑难问题。
这几年，在房屋交易中有关房屋面积的概念不断更新。
归纳起来主要有：建筑面积、共有建筑面积、成套房屋建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积等。
弄清这些面积的概念、测算方法和换算关系，对于我们准确实施房屋测量具有十分重要的意义。
一、房屋面积的概念和换算关系1、建筑面积。
《房屋测量规范》对建筑面积的定义是："房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
"通常人们一提到房屋首先想到的就是建筑面积，可以说建筑面积这个概念在人们心中根深蒂固。
2、共有建筑面积。
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
3、成套建筑面积。
国家建设部1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第五条"商品房按套或单元出售，商品房的销售面积即为套或单元内建筑面积(简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和"。
这是我国首次提出成套房屋建筑面积的概念，主要宗旨是要在商品房销售过程中推行按"套"交易。
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
其换算公式是：成套建筑面积=套内建筑面积+应分摊的共有建筑面积；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；二、当前共有建筑面积测算与分摊存在的主要问题现在，国家积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。
《建筑工程建筑面积计算规范》2024版解读
《建筑工程建筑面积计算规范》2024版解读首先，该规范对建筑工程建筑面积的定义进行了明确。
建筑面积是指建筑物各个层面上的用地面积总和，包括建筑物的外部尺寸墙体面积、内部封闭空间面积以及半封闭空间面积。
此外，规范还进一步细化了建筑物内部各个部分的计算方法，如房间面积、走廊面积、楼梯面积等。
其次，该规范对建筑面积计算中的常见问题进行了解释和规范。
例如，对于挑空空间的计算，规范要求挑空部分的上部必须为封闭结构，且挑空部分的高度只计算到下部层面的高度。
此外，规范还对走廊、阳台、露台等半封闭空间的计算进行了详细的要求，以确保建筑工程面积计算的准确性和一致性。
另外，规范还对建筑工程建筑面积计算过程中的一些特殊情况进行了规定。
例如，对于有屋面花园的建筑物，规范要求将花园面积纳入总建筑面积中，但建筑物下方的车库、地下室等不计算在内。
此外，规范还对阳台和露台的计算进行了具体要求，要求按一定的标准计算面积，并明确了计入面积的条件。
此外，规范还对建筑工程建筑面积计算的单位和精度进行了规定。
规范要求建筑面积的计算单位为平方米，并对计算结果的精度进行了要求，要求结果保留到小数点后两位，并进行四舍五入。
综上所述，《建筑工程建筑面积计算规范》2024版详细解释了建筑工程建筑面积的计算方法、标准和要求。
该规范主要包括对建筑面积的定义、计算方法、常见问题和特殊情况的解释以及计算单位和精度的规定。
这些规定和要求的制定，对于确保建筑工程建筑面积计算的准确性和可比性具有重要的意义，有助于规范建筑业界的工作，提高建筑工程的质量和效率。
房屋建筑面积测量中的问题及措施分析
房屋建筑面积测量中的问题及措施分析摘要：房屋建筑面积测量是房屋产权管理中的一项重要内容，不仅关系到广大消费者的房地产产权利益，而且也是获取房地产产权产籍基础资料的主要途径，对维护房地产市场秩序的稳定性具有重要意义。
文章着眼于房屋建筑面积特点及内容，总结了房屋建筑面积测量主要技术，结合工作过程中的常见问题，对其改善对策进行了分析，旨在提高房屋建筑面积测量水平。
关键词：房屋建筑面积；测量；主要技术；常见问题；管理对策前言：近些年我国房地产事业发展迅速，人们购房能力也在不断提高，推动了我国市场经济的快速增长，但是，在购房过程中，仍处在较多的问题有待解决，其中房屋建筑面积测量环节所暴露出的问题尤为突出。
在国家颁布实施的《房产测量规范》中，部分内容存在争议，无法为房屋建筑面积测量提供可靠依据，经常出现测量结果不科学、不合理现象，不仅影响了房屋产权管理的顺利开展，同时还会损害消费者合法权益。
对此，必须通过加大对房屋建筑面积测量的研究力度，采取科学有效的管理对策改善当前现状。
一、房屋建筑面积的特点及内容在对房屋建筑面积进行测量之前，应先明确其基本特点和主要内容，尤其是共有和共用建筑面积，进而才能保证测量结果的科学性及合理性。
一方面，从房屋建筑面积特点角度进行分析，可以知道楼房的共用面积必然属于共有面积，但是共有面积并不表示一定是共用的，某些局部性的设施或者空间，是无法为楼房所有住户服务的[1]。
以楼梯和住户门口建筑面积为例，楼梯可供所有用户使用，属于共用面积，而住户门口建筑面积只有业主自己可以使用，属于共有面积。
同时，共用和共有面积都属于整体建筑面积的一部分，也可以说是房屋建筑不可或缺的，服务于专有的建筑面积，并不属于私人面积，在对房屋建筑面积进行测量时，不能将其仅仅纳入到一家住户的房屋建筑面积中去。
另外，楼房建筑共用面积和共有面积的界定十分困难，两者相似性极高，很多时候都无法做出准确的界定，会对房屋建筑面积测量造成影响。
关于执行《建筑工程建筑面积计算规范》(GBT50353-2013)有关问题的通知
关于执行《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)中常见问题的解释说明《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)已于2014年7月1日正式实施，为进一步规范建筑设计，合理利用城市空间及地下空间，改善城市环境，结合青岛市实际情况，就一些常见问题作以下规定说明。
1、本说明术语以《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)为准，本说明另有详细描述的以本说明为准。
2、建筑面积计算2-1、一般楼层建筑物四面有维护结构的用房，层高在2.20米及以上者应计算全面积；层高不足2.20米者应计算1/2面积。
2-1-1 居住建筑层高在3.6米以上(不含3.6米)的计算1.5倍建筑面积，4.7米以上(不含4.7米)的计算2倍建筑面积。
注：居室上空的吹拔空间，应参照此规定执行(入口大堂除外)。
2-1-2 网点(大型商场除外)层高在5.6米以上(不含5.6米)的计算1.5倍建筑面积，6.7米以上(不含6.7米)的计算2倍建筑面积。
2-1-3 办公建筑层高在4.7米以上(不含4.7米)的计算1.5倍建筑面积，5.8米以上(不含5.8米)的计算2倍建筑面积。
注：办公用房上空的吹拔空间，应参照此规定执行(入口大堂除外)。
2-2、半地下室符合下列条件的按半地下室计算，其建筑面积1/2计入地上，1/2计入地下：2-2-1 超过1/2周边外墙在相邻室外地面以上，地下空间的顶板面高出室外地面不大于1.5米，且室内地面低于室外地平面的高度超过该层层高1/3，并不超过1/2的建筑部分。
2-2-2 建筑物一个立面全部在地上，其他立面在地下的。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
2-3、阳台阳台：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。
(含各类形式的入户花园、空中花园、活动平台等活动空间)。
2-3-1 阳台进深尺寸不应超过1.8米，进深超过1.8米的部分按水平投影计算全面积。
关于《建筑工程建筑面积计算规范》(GBT50353-2005)中存在问题的探讨
关于《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中存在问题的探讨摘要：本文针对现行建筑工程建筑面积计算规范在执行过程中存在的问题，以及随着建筑市场的发展而规范未能及时补充完善的内容做了相应的分析，同时提出了拟定解决方案。
此外，本文还针对目前建筑工程建筑面积计算规范和房地产建筑面积计算规范各自为政的现状，提出了住建部应利用本次“计算规范”的修订契机，会同相关职能部门共同发布新的《建筑工程建筑面积计算规范》的建议。
关键词：建筑面积计算规范问题探讨国家现行建筑工程建筑面积计算规则执行的是国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）（以下简称“计算规范”）。
应该说，“计算规范”自2005年7月1日颁布实施后，对于规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法起到了积极的作用。
同时，其内容与以前版本相比，其内容更为科学、合理。
但随着建筑市场的发展，建筑结构、建筑造型的多样化，对建筑面积的计算提出了新的要求，“计算规范”的内容已不能满足或适应建筑市场的发展。
为此，住房和城乡建设部下发了“关于征集《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)有关意见的通知”，着手准备对现行“计算规范”进行修订。
本文着重从现行建筑面积计算规范存在的问题和建议修订意见两方面进行探讨。
一、现行“计算规范”中未做具体规定的内容（一）底层层高大于2.2m架空层的建筑面积计算目前的房屋建筑中，尤其是房地产项目，为了提升小区环境，将底层作为景观架空层不在少数，但由于现行“计算规范”中并没有相应的条款，如何准确的计算其建筑面积成了一道难题。
分析：参照3.0.3条“多层建筑物（有围护结构）层高在2.20m及以上者应计算全面积”及3.0.8、3.0.11和3.0.12条中“有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板投影面积的1/2计算”精神，分析其应计算1/2建筑面积较为合理。
但考虑到上层结构底板可能还包括阳台、飘窗等突出构件，且这部分投影面积往往投影在室外地坪上，故需增加有关地坪标高的判断条件。
【精品】建筑工程建筑面积计算规范》有关问题共18页
1、纪律是管理关系的形式。——阿法 纳西耶 夫 2、改革如果不讲纪律，就难以成功。
3、道德行为训练，不是通过语言影响 ，而是 让儿童 练习良 好道德 行为， 克服懒 惰、轻 率、不 守斯
5、教导儿童服从真理、服从集体，养 成儿童 自觉的 纪律性 ，这是 儿童道 德教育 最重要 的部分 。—— 陈鹤琴
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71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
《建筑工程建筑面积计算规范》中的疑难问题
《建筑工程建筑面积计算规范》中的疑难问题《建筑工程建筑面积计算规范》遇到的疑难问题贺刚2013-8-22一、标准问题1. 2013年2月6日,成都市规划局召开违规建筑设计单位约谈会，基准方中,西南院和省院单位负责人被约谈：设计违规超出规划局批准的项目容积率问题。
我院采取了整改和问责措施。
2. 成都市规划局明确成都市规划局范围项目建筑面积报批和验收时均按国标《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行. 市规划局专门向建设厅打报告咨询,建设厅已明确回复,规划报建按国标。
今后房产测绘公司出二份报告。
与房管局的《四川省房产测绘实施细则》各自执行。
二、疑难问题1. 报建时,总平面上公建配套用房按房间建筑面积计,不算公摊.2. 建筑面积和计容建筑面积是二个不同的术语. <成都市规划管理技术规定(2008)>表2.2.7.1生产性工业用地:当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算. 表2.2.9物流用地:当建筑物层高超过9米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
这样导致总建筑面积不是地上不计容面积，地上计容面积，地下建筑面积三者之和。
这种情况只需在经济技术指标表中特别分开标明建筑面积是多少，计容建筑面积是多少。
3. 详看《成都市规划管理技术规定》的补充规定12-15条.4. 术语中，围护结构是指围合建筑物空间四周的墙体、门、窗等。
栏杆是否算围护结构？答:不算.新的规范报批稿中有更明确的解释.5. 术语中，阳台是指供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
未明确阳台是否有上盖。
答:不论凹,挑,不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计。
规划补充规定：封闭阳台按其外围水平投影面积计算全建筑面积。
6. 术语中，永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。
是否是指设计图上有上盖均可作为永久性上盖？如果设计标明“二装”，算不算永久性上盖？答:算。
7. 术语中，自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。
建筑工程竣工测绘中房屋面积计算的问题与建议
建筑工程竣工测绘中房屋面积计算的问题与建议摘要：我国经济建设中，相对重要的一个因素和指标就是房产测绘，原因是其密切关系着人们日常生活、工作。
现阶段，在我国房地产市场飞速发展的局势下，国家及社会各界、人民群众进一步提高了对房产测绘质量方面的要求。
但从房建工程竣工测绘情况来看，面积计算方面仍然有问题存在，所以必须要进一步探讨问题的解决措施。
希望本文的介绍，能为相关人员的工作提供一定参考，有效解决竣工测绘中房屋面积计算问题，为房产交易市场的稳定发展提供保障。
关键词：建筑工程；竣工测绘；房屋面积计算；问题；解决建议引言在房屋的具体建设中，有着积极影响的一项工作就是房建面积计算方法，与此同时，其在房间测绘中发挥的作用也十分关键，是房产测绘实际成果形成与开发的重要环节之一。
而在某方面来看，房建工程竣工测绘中，房屋面积计算规则准确性、科学性与否，与整体房屋建筑成果密切相关，所以要为计算过程的准确性、科学性提供，基于计算方法的科学应用，保证房产测绘中隐藏问题的存在有效避免。
一、房屋面积计算中存在的问题与现状目前，GB/T17986—2000（《房产测量规范》）是房产测绘执行的计算标准，因该规范与国家相关文件是以通用性及概括性为主要考虑内容，所以面面俱到的目标很难实现，最终房产测绘人员对规范会存在理解不一致的现象，此时受测绘人员因素影响，也会产生差异化的面积计算成果。
核实规划面积时，GB/T50353—2013是计算标准，该标准和以上标准有所不同，受该方面因素影响，同一建设项目在规划部门、房产主管部门进行备案时，也可能会存在不同的建筑面积[1]。
针对该方面问题，不理解的不仅包含房产开发商及人民群众，同时不动产登记部门也针对该方面不一致问题进行过多次反馈。
目前，在众多省市中，“联合测绘”模式已经实施，此时整合了房产测绘及规划面积核实，并由一家单位或一个项目负责人来进行统一测绘，在此背景下，一旦相同项目规划许可面积、房产测绘建筑面积仍然存在不一致的测绘结果，就很难向人民群众、房产开发商清楚解释原因；而在建筑空间相同的情况下，如果在规划中进行了对应面积的计算，但在房产中面积并未计算，此时重复测绘的嫌疑也会存在。
关于《建筑工程建筑面积计算规范》个人观点
关于《建筑工程建筑面积计算规范》部分规则及运用个人观点***随着人民生活水平的不断提高，购房置业已成为人们生活中重要的内容；也随着社会经济的发展，办公用房和生产性用房的需求也将更一步加大。
由此以来，房屋建筑面积的计算也就成了人们普遍关心的问题，因为它直接关系到产权人的切身利益，其准确性直接关系到建筑工程造价的合理确定和有效控制。
要切实保护消费者和产权人的合法权益，准确计算和确定建筑物的建筑面积不得不引起相关部门的高度重视，这是其一；其二，正确计算建筑面积是确定建设规模的重要指标和各项技术经济指标的基础性工作，也是造价执业人员和相关机构计算有关分项工程量的依据，也是选择概算指标和编制概算的主要依据，也是施工单位进行施工措施安排，合理确定施工措施费用支出，具有特殊的意义和作用。
鉴于此，国家职能部门组织权威人士和专业人员编写、并按一定程序确立发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T-50353）（以下简称《规范》），就具有特别的推广性意义和现实意义。
然而，由于《规范》主要考虑的是通用性和概括性，对某些具体细节及实际工作中遇到的一些特殊情况并没有详细规范和具体说明，在执行和运用《规范》来为具体而实际的工作服务中存在着这样或那样的问题，或多或少地存在着一些争议。
现结合本人的学习与实践，现就《规范》部分规则及运用提出个人观点，供商榷和抛砖以引玉。
一、对于层高高度不足2.1米者应计算1/2面积，本人认为应该设立一个下限，最好是这样规定“层高在1.2~2.1米的，应该计算1/2面积”。
《规范》（1）条规定“单层建筑物高度在2.2米及以上者应计算全面积；高度不足2.2米者应计算1/2面积”。
如果层高只有1米，设计者认为这样设计是供使用者作为储藏间或其他使用，也计算1/2面积吗？我认为，在这里应该加一个下限，即“高度在1.2~2.2米者计算1/2面积”比较适合，且与《规范》第4条规则“多层建筑物坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.1米的部位应计算全面积；净高在1.2~2.1米的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.2米时不应计算面积”相照应。
试论房屋建筑面积测量的问题与解决对策
试论房屋建筑面积测量的问题与解决对策【摘要】随着经济水平不断提升，人们对于房屋建筑整体质量提高了要求与标准，智能化房屋建筑层出不穷。
房屋建筑面积测量属于建筑施工环节最为重要的构成部分，其测量结果的精准性会直接影响房屋建设水平，因此必须严格把握测量环节。
鉴于此，文章以房屋建筑面积测量的问题为论点，以《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）为主要参考指标，详细介绍了两种规范的使用范围及部分面积计算规则的不同，如何优化解决，提出相应的解决对策，以达到合理化，促进房产测绘市场的有序发展。
【关键词】房屋建筑；面积测量；对策1 前言随着国内房地产业迅速发展，以至于地价及房价日益增高，在此背景之下，不断优化房屋建筑面积测量工艺显得愈加重要。
随着科学技术不断发展，房屋建筑面积测量工艺随之得以迅速发展，尽管如此，由于各部门在房屋面积测量的参照标准方面存在着差异，导致各部门间为数据结果的不统一，而伤透脑筋；如何尽量做到数据统一，则显得十分重要。
2 两个标准规范的适用范围《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）是由国家建设部自2005年7月实施，使用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算；适用部门一般为规划管理。
《房产测量规范》（GB/T17986-2000）是由国家建设部及国家质量技术监督局在2000年8月起实施的，使用范围为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易；适用部门一般为产权管理。
3 两个标准规范的不同之处3.1 层高部分《建筑工程建筑面积计算规范》中明确规定单层建筑物高度在2.20M及以上者应计算全面积；高度不足2.20M者应计算1/2 面积。
利用坡屋顶内空间时净高超过2.10M的部位应计算全面积：净高在1.20M至2.10M 的部位应计算1/2 面积；净高不足l.20M的部位不应计算面积。
面积计算规定及常见问题
主
讲
陈德 朝 深圳市立方建筑设计顾问有限公司
房屋建筑面积测绘计算
1、房屋建筑面积测绘的作用 2、目前实施的技术规定及其相互关系 3、国标与相关补充技术规定（深圳）的 基本内容 4、特殊问题的处理
1.房屋建筑面积测绘的作用
建筑规划管理的需要
审批建筑施工图（施工图测算）、建筑规划验收（竣工验 收，产权初始登记）
房地产市场管理的需要
审批预售许可证（预售测绘）、备案房地产买卖合同
深圳规定：“深规[2004]66号”文
1.建筑面积≤2万平方米的项目，允许范围≤200平米， 且≤规定建筑面积的3%。 2. 2万＜建筑面积≤5万，允许范围≤300平米. 3.建筑面积＞5万平方米的项目，允许范围≤400平米. 符合上述规定，超过部分进行处罚后即可办理规划验收，否则 应重新规划报建。
3.1 房屋建筑面积的定义的内涵 结构牢固
结构牢固的
一般可以计算建筑面积
结构不牢固的 一般不计算建筑面积 如： 装饰性构件、简易铁 皮车棚等
3.1 房屋建筑面积的定义的内涵 有围护结构
有围护结构的
一般可以计算建筑面积 反例： 进深≤0.60米的阳台
无围护结构的
一般不计算建筑面积 反例： 加油站：独立柱或单排柱雨蓬 车 站：单排柱站台
8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F
8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F
3.2.1 建筑容量名词 —— 水平投影面积
3）按建筑空间的底板的水平投影范围；
4F 3F 2F 1F
3.2.1 建筑容量名词
《建筑工程建筑面积计算规范》问答
《建筑工程建筑面积计算规范》问答1. 《建筑工程建筑面积计算规范》同《房产测量规范》以何为准？答：GB/T17986—2000《房产测量规范》是建筑物建成后房产测量计算规范，它与《建筑工程建筑面积计算规范》在设计和施工阶段计算面积是有区别的。
2. 建筑规范从2005年7月1日开始实行，那么在7月1日前设计的施工图，施工在7月1日以后的，计算面积以何为准？答：7月1日前，已按建筑面积计算规则计算了建筑面积，7月1日后施工的工程，不再计算。
3. 一层商店的有柱外廊，面积如何计算？答：根据规范2.0.24条和3.0.24-1条该商店的有柱外廊不该计算面积。
4. 阁楼设计中不利用的话，可不算面积。
那么设计的阁楼对外，对公不利用，而住房住进后，稍处理就可利用，以何为准？答：如设计中有上阁楼的楼梯，说明该阁楼是利用的，如不设计楼梯，该阁楼是不利用的。
用户购买后自行设置楼梯，从设计上和规范上都管不了。
5. 建筑物间有围护结构的架空走廊可算建筑面积，如改名为骑楼，或过街楼，则不算面积，以何为准则？答：根据2.0.10条，对架空走廊有专门的定义，如超出这个范围就不是架空走廊了。
6. 屋顶水箱及水箱间有围护结构，如层高大于2.20m，面积如何计算？答：按3.0.13条计算。
7. 一幢建筑如悬挑雨篷超过2.10m的话，建筑面积按规范计算一半，如设柱的雨蓬超2.10m，建筑面积也计算一半？答：有柱雨蓬超过2.10m其面积也按一半计算。
8. 落地的飘窗也不计算面积吗？答：落地的飘窗应视其为眺望间，应计算面积。
9. 建筑物的室外走廊上有钢筋混凝土板，是把它计为雨蓬还是按走廊计算面积？答：应作为走廊计算面积。
10. 室外走廊设有结构底板，其面积如何计算？答：按其永久性顶盖水平投影面积的1/2计算。
11. 室外走廊的层高，是按相邻室内的层高，还是按走廊本身的高度？答：按走廊本身的高度来衡量。
12. 建筑物内的设备管道夹层的净高大于1.20m或大于2.20m能否计算面积？答：根据3.0.24-2条建筑物内的设备管道夹层不计算面积。
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《建筑工程建筑面积计算规范》遇到的疑难问题贺刚2013-8-22一、标准问题1. 2013年2月6日,成都市规划局召开违规建筑设计单位约谈会，基准方中,西南院和省院单位负责人被约谈：设计违规超出规划局批准的项目容积率问题。
我院采取了整改和问责措施。
2. 成都市规划局明确成都市规划局范围项目建筑面积报批和验收时均按国标《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）执行. 市规划局专门向建设厅打报告咨询,建设厅已明确回复,规划报建按国标。
今后房产测绘公司出二份报告。
与房管局的《四川省房产测绘实施细则》各自执行。
二、疑难问题1. 报建时,总平面上公建配套用房按房间建筑面积计,不算公摊.2. 建筑面积和计容建筑面积是二个不同的术语. <成都市规划管理技术规定(2008)>表2.2.7.1生产性工业用地:当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算. 表2.2.9物流用地:当建筑物层高超过9米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
这样导致总建筑面积不是地上不计容面积，地上计容面积，地下建筑面积三者之和。
这种情况只需在经济技术指标表中特别分开标明建筑面积是多少，计容建筑面积是多少。
3. 详看《成都市规划管理技术规定》的补充规定12-15条.4. 术语中，围护结构是指围合建筑物空间四周的墙体、门、窗等。
栏杆是否算围护结构？答:不算.新的规范报批稿中有更明确的解释.5. 术语中，阳台是指供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
未明确阳台是否有上盖。
答:不论凹,挑,不封闭阳台均按其水平投影面积的1/2计。
规划补充规定：封闭阳台按其外围水平投影面积计算全建筑面积。
6. 术语中，永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。
是否是指设计图上有上盖均可作为永久性上盖？如果设计标明“二装”，算不算永久性上盖？答:算。
7. 术语中，自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。
出屋面楼梯间或电梯井是否算自然层？答:算8. 术语中，落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗；飘窗是指为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
此飘窗是否可理解为不落地的橱窗？答:飘窗应不落地, 落地飘窗算房间的一部分, 层高 2.2米计全部,不足计1/2。
(3.0.11条)9. 规范中3.0.24条第2条，建筑物内的设备管道夹层不计算建筑面积。
设计标示为“设备管道夹层”，但层高达到2.2米，是否计算面积？我们应当如何界定设备管道夹层？答: 设备管道夹层应在自然层控制之内界定, 不作人公共活动的地方.只有设备管道。
10. 规范中3.0.24条第6条，飘窗不计面积。
飘窗如果落地（其结构板不高于室内结构板），且净高达到2.1米，应当如何计算面积？答:详上11. 在实际作业中，目前碰到以下具体问题：（1）设计图上标示为“露台”，但实际有上盖，用栏杆做围护，此种情况是否该计面积？阳台无上盖或者上盖超过一个自然层或者上盖不全的情况是否应当计算面积？“空中花园”、“入户花园”是否参照“阳台”计算建筑面积？答:今后把露台标为小屋面,不算面积. 空中花园,入户花园均按阳台计.(3.0.18条)（2）三面为墙，最外面为百叶，通过门与室内相通，用于安置空调室外机的建筑结构应如何计算面积？答:设备平台均按阳台计.空调用700宽,1800长控制.（3）地下室坡道、楼梯出地下室，其上盖为非混凝土结构（彩钢、玻璃、阳光棚等）的是否计算其面积？答: 地下室坡道算到有盖板部分. 楼梯出地下室分开算,地下算地下建筑面积,地上算地上建筑面积.(3.0.5条)（4）地下室出地面的风井，其高度超过了2.2米，夹层和屋顶层的管道井是否计算建筑面积？答:附墙烟囱按自然层计算,独立烟囱不算,靠建筑的按自然层计算.(3.0.15条) (3.0.24.9条)（5）设计上标示为“封闭空间”，从建筑图上反应无法进入，此“封闭空间”应如何计算建筑面积？如何界定“封闭空间”？答:算建筑面积.如不算,须满足设备管道夹层的规定.（6）跃层住宅和商业的跃层楼梯，竣工实测时，没有修建（可能源于装修原因），预留洞口，应如何计算建筑面积？答:计算（7）-1层下-2层车道，是算1层面积还是2层面积？-1层出地面的车道，如果有钢化玻璃等结构上盖，是否算面积？答: -1层,-2层各自计算. （8）规范中3.0.15，风井按自然层计算建筑面积。
地下室出地面，在地面上高度达到2.2米的风井是否计算面积？如果不够2.2米，应如何处理？答:建筑物内按自然层计算建筑面积。
（9）楼梯间间隙（间隙可能超过0.5*0.5）是否应当计算面积？答:按楼梯间自然层计算建筑面积。
（10）凸出外墙体及在外墙体之外的结构柱是否应计算？答:是（11）外保温层厚度如何确定？答:外保温层不计面积。
1、《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）第3．0．11 条：建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。
层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1／2面积。
有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1／2计算。
该条款中“围护结构”的是否指四面都是封闭的形态，“无围护结构”是否指除主墙外，其它部位有矮墙或栏杆等形态。
答: 栏杆不算围护结构。
2、《规范》第3．0．6条：坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1／2面积。
设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1／2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
该条款只对“坡地”的建筑物吊脚架空层、深基础架空层面积如何计算进行规定，而对于平地上的建筑物的架空层面积如何计算没有进行规定。
现有的架空层中，基本上是开放空间，部分部位有围护结构，部分没有，这种情况是否可算有围护结构？答: 平地上的建筑物的架空层面积参照执行,设计加以利用、无围护结构的按投影计,按1／2计算。
3、夹层建筑面积如何计算，规范中没有相应规定。
通过夹层而夹层又未利用的风井、烟道井等如何计算面积。
答:与夹层层高相关。
“夹层”不是“设备管道夹层”。
4、出入地下室的坡道上方建有雨篷，该坡道是否计算面积。
如果该坡道顶盖为地面建筑的楼底板，该坡道面积计入地上还是地下的面积。
5、有的建筑部位与室内不相通，但在竣工平面图上有此建筑部位（封闭空间。
地下室居多，一层商业的夹层也有），是否计算面积。
答:算建筑面积.一、楼梯下可利用的部分，是否计算面积？如计算面积，是否按使用功能计算，还是计入楼梯（四川省房产测绘实施细则－4.4.13楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分，均不计算建筑）答:算楼梯间建筑面积，不重复计算。
二、如何判定是阳台还是露台？按GB/T50353的术语定义阳台――供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。
该规范未对露台定义，对于错层阳台，图纸上标注有时为阳台，有时又标注为露台。
三、有上盖的平台如何计算? 该建筑形态常见于商业屋面，商业屋面被划分为可独户使用的平台。
根据《四川省房产测绘实施细》则改平台的上盖投影面积部分达到50%则计算面积。
答:按3.0.16条计算,雨蓬超过2.1米应计1/2.四、阳台、走廊、挑廊等内部设置的花池是否计算建筑面积？按照房产测绘面积计算，该部分面积通常是作为扣除处理。
答: 计算建筑面积。
五、雨篷、外走廊、挑廊、檐廊、架空通廊其上盖超过两个自然层的是否计算？房产测绘上该部分不计算。
答: 计算建筑面积。
六、与房屋相连的有盖空调机位是否计算？答:空调机位按补充规定执行。
七、地下室出地面高度超过2.2米的风井，该风井的面积是计入地上还是计入地下？答:附墙烟囱按自然层计算,独立烟囱不算,靠建筑的按自然层计算.(3.0.15条) (3.0.24.9条)八、室外单独下地下室的楼梯。
该楼梯的面积是计入地上还是计入地下?答:地上地下各自计算。
九、室外楼梯，最上层楼梯无永久性顶盖，或不能完全遮盖楼梯的雨篷，上层楼梯不计算面积，上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖，下层楼梯应按其水平投影面积的1/2计算。
围护性幕墙：直接作为外墙起围护作用的幕墙。
装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。
骑楼：楼层部分跨在人行道上的临街楼房。
过街楼：有道路穿过建筑空间的楼房。
建筑物通道（骑楼，过街楼的底层）不计面积，不计容，但要计建筑密度。
十、屋顶楼梯及机房归属问题。
房产测绘中该部分计入整栋建筑各功能区的公摊面积。
十一、裙楼全商业，裙楼所在楼层内的门厅及楼电梯不对裙楼开门为楼上塔楼（住宅或办公）使用的面积归属问题。
十二,1层为非住宅，2层及以上为住宅，1层的核心筒应如何处理。
十三,规范中只是明确了该如何计面积，但是没有明确该如何分类。
比如，实际作业中，经常碰上这样情况：规划总平上经济指标地上只有商业、住宅、公寓，地下只有设备用房、机动车库，而实际上施工图设计用途地上有物管、消防控制室、下地下室梯、商业、住宅、公寓，地下不仅有设备用房，还有人防、机动车库，请问应如何处理？地上既有住宅、商业、公寓，楼梯如何分类？答:（十到十三）原则是按建筑各功能区计算。
《成都市规划管理技术规定》的补充规定局机关各处室、各分局，规划执法监督局，各直属单位：按照市委市政府五大兴市战略的指导，为进一步落实成都市城乡环境综合治理规划措施，提高我市中心城区域内建筑项目规划管理的科学性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《成都市城乡规划条例》、《城镇环境卫生设施设置标准》、《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定以及国家住房与城乡建设部、省建设厅的要求，结合我市建筑项目规划管理的实际情况，我局制定了《＜成都市规划管理技术规定＞的补充规定》，现予印发，请遵照执行。
各郊区（市、县）应结合本地区实际情况参照执行。
本规定在执行中的问题，请及时反馈市规划局，以便进一步修改完善。
特此通知。
二〇一二年七月十九日附件：《成都市规划管理技术规定》的补充规定第一条为进一步落实成都市城乡环境综合治理规划措施，提高我市建筑项目规划管理的科学性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《成都市城乡规划条例》、《城镇环境卫生设施设置标准》、《建筑工程建筑面积计算规范》等有关规定，结合我市建筑项目规划管理的实际情况，制定本补充规定。
本补充规定适用于成都市中心城区范围内的城乡规划、设计和管理活动。
第二条新建住宅项目应按住宅建筑面积 0.8‰配置垃圾用房，且配建垃圾用房最小建筑面积不小于 20 ㎡；建筑面积较大的项目可分散设置垃圾用房。
第三条垃圾用房的点位及面积应明确标注并纳入总平进行审批，垃圾用房不计入容积率与建筑密度指标计算。