普洛斯物流地产
物流案例分析：美国普洛斯物流园区成功之道
闲置率⾼、⼊驻率低，是⽬前困扰多家物流园区的“⼼病”。
昔⽇红红⽕⽕、⼤兴⼟⽊，如今门前冷落，让⼈不禁反思，问题出在哪⼉？本⽂以国外企业在中国运作的成功案例，带我们⾛近⼀个全新理念运作下的物流园区，看⼀看它的成功之道。
与⼀些物流园区建成后苦守寂寞相⽐，位于上海市区西部的普洛斯西北物流园“幸运”得多。
正在建设中的普洛斯西北物流园⼀期⼯程的三个仓库，⼀个已被上海惠尔租赁，另外两个也被某国际知名快速消费品⽣产商预定。
全球化物流络 普洛斯西北物流园由在业界有“⼯业物流地产⽼⼤”之称的美国普洛斯公司投资兴建。
普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，管理超过120亿美元的资产。
⽬前，普洛斯已与全球4000多家企业建⽴了良好的合作，其中世界1000强企业中近⼀半成为其客户，如宝洁、通⽤汽车、联合利华、惠普和全球四⼤物流公司等。
据了解，作为⼀家全球化的物流公司，普洛斯在北美、欧洲、亚洲70多个市场上拥有、管理和在开发的仓储设施多达1700处。
普洛斯于2003年携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密⿎的布阵。
所谓“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，⽐如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有⼀个资产管理队伍进⾏物业管理，他们的⼯作主要是提供物业相关服务。
普洛斯在中国的物流配送络建设，集中在渤海经济圈、长江三⾓洲和珠江三⾓洲等沿海地区。
正如其在海外市场的运作⼀样，普洛斯将在每个枢纽城市开发3⾄4个物流园区，这些园区靠近机场、海港和⾼速公路，从⽽形成⼀个物流配送络。
现阶段，普洛斯正在上海和苏州地区开发⼀些物流园区。
⼴州、深圳、天津、北京的园区开发则在计划之中。
如此全球化的络布局，使得普洛斯得以“⼀呼百应”，客户借助普洛斯的络，可以让货物在全球⾃由流转，⽽不担⼼⽆处“落脚”。
普洛斯运营系统的成功之处就在于能够提供强⼤物流配送服务络涵盖物流设施的整个流程，包括策划、构建与管理。
普洛斯与安博的物流地产运营特点
普洛斯与安博物流地产运营特点普洛斯定位作为全球最大物流配送网络开发商与提供商，致力于为全球最具活力制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。
因此，普洛斯具有明确定位：物流地产开发商与效劳商。
相对物流园区，其所推行物流地产，是一种特殊工业地产，通过建立物流设施与提供专业物业管理效劳，可使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大资金用于设施建立上，专心致志地做好主业。
这样业务使普洛斯与其他房地产商区分开来，在房地产这个传统行业中创造出一片新天地并成为其中领袖。
早在20世纪八十年代，普洛斯创立者们就发现，物流配送设施对许多公司产生了越来越大影响，企业需要更大适应性与灵活性来开展、经营全球化生产配送设施网络，因此作为一个地产商，应对物流配送如何影响企业供给链具有深刻认识，而市场中也缺乏提供此类业务效劳企业。
普洛斯正是应这种需求而诞生。
根据不同经营模式，普洛斯可以选择不同定位：主导型地产、一体化物流商、纯粹地产商或物流商，或是物流商与地产商整合商。
做一体化物流商虽然可以节省一局部租金，在物业折旧费用上享受到税收减免好处，但对一个物流商来说，其核心业是物流，地产管理水平低、建立专业化能力缺乏、运营在本高等缺点将使企业面临巨大挑战，同时，对物流设施资金投入太大，会影响其开展速度。
做纯粹地产商或物流商虽然可以增加专业化优势，如地产商在拿地、设施建立等方面优势以及物流商在物流效率设计、物流运营方面优势等，但在与对方合作时，前期将面临信用风险，而后期将面临利益分配、风险分担等问题。
做整合商虽然可以同时利用地产商与物流商专业能力，降低信用风险，但对整合能力要求很高，而且要求中介市场有较高行业自律，同时需要社会信用档案支持。
于是，普洛斯选择了做一个主导型地产商，这样业务模式可以有效帮助客户企业降低本钱，提高客户企业核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，但这样做缺点是购地与建立物流设施所需要资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要是物流地产将面临空置带来风险。
天津普洛斯物流园内部环境
天津普洛斯物流园内部环境天津普洛斯物流园是一个现代化的物流园区，拥有优越的内部环境和设施。
本文将从园区的规划布局、建筑设计、交通便利以及配套设施等方面，介绍天津普洛斯物流园的内部环境。
天津普洛斯物流园的规划布局非常合理。
整个园区根据功能划分为不同的区域，包括货运区、仓储区、配送区等。
每个区域都有明确的定位和用途，使得物流流程更加顺畅高效。
此外，园区内还设置了一些公共区域，如停车场、休息区和餐饮区，方便员工和客户的日常使用。
天津普洛斯物流园的建筑设计独具特色。
园区内的建筑物采用现代化的设计风格，外观简洁大方，内部空间合理利用。
建筑物的结构稳固，配备了完善的消防系统和安全设施，确保了员工和物资的安全。
此外，园区内还设有一些绿化景观，使整个园区环境更加美观。
第三，天津普洛斯物流园的交通便利。
园区位于交通枢纽附近，与高速公路、铁路和港口等交通设施相连。
员工和客户可以通过多种交通方式到达园区，大大提高了物流的效率。
此外，园区内也设置了专门的道路和停车场，方便货车和私家车的进出。
天津普洛斯物流园配备了一系列的配套设施。
园区内设有大型的仓储设施，能够满足各类货物的储存需求。
同时，园区还提供了物流服务、信息服务和金融服务等，为客户提供全方位的支持。
此外，园区还设有食堂、商店和医疗设施等，满足员工的各种需求。
天津普洛斯物流园内部环境优越，拥有合理的规划布局、独具特色的建筑设计、便利的交通以及完善的配套设施。
这些优势使得园区成为了物流企业和客户的首选。
未来，天津普洛斯物流园将继续致力于提升内部环境，为物流行业的发展做出更大的贡献。
普洛斯物流地产研究报告
普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。
普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。
一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。
经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。
在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。
早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。
随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。
在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。
通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。
二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。
这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。
2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。
3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。
同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。
三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。
2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。
3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。
4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。
同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。
普洛斯———重资产业务与轻资产运营
物流地产是物流市场非常重头的领域，物流地产项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营等业务，因此愿意深入这个市场，而且把这个市场玩的风生水起的公司就屈指可数了。
在这屈指可数的公司之中，普洛斯显然更要领先于其他同类公司。
这家外资背景的物流地产集团，把中国物流地产玩的风生水起，大获成功。
虽然2018年1月22日，普洛斯宣布退市，但是其成功的成长路径依然是业内人士学习的榜样。
在北京中冶嘉恒投资管理有限公司总经理孔庆广看来，普洛斯的长处在于“前端开发+后端基金”模式。
他告诉《中国储运》记者，让重资产业务以轻资产运营，通过层层放大杠杆，加快开发周转率，从而让全球商家趋之若鹜。
从普洛斯年报中可以看出，普洛斯将旗下业务分为三大块，分别为：物业开发业务、物业管理运营业务、基金管理业务。
这三大核心业务形成了普洛斯的战略“闭环”。
物业开发与管理运营物业开发业务作为普洛斯其他两项业务的基础，也是最重要的环节，物业开发部门在整个“闭环”当中扮演着“产品生产者”的角色，其生产的质量决定了物流园区项目的质量。
普洛斯宣称，“打造现代化物流，提供最优质的定制以及高附加值物业产品，为客户提高效率节约成本”。
保证其每个项目都满足现代化物流的最高标准：最优化选址、超大面积楼层、大间距层高等。
而最终打造完成的物业项目将会被送交物业运营部门进行管理运营，待租金收入稳定之后再行出售；或直接出售给普洛斯物流地产基金或第三方直接赚取收益。
另外，从普洛斯的业务收入比例来看，由物业管理运营业务所提供的租金收入仍占据收入的主要部分，约占到总收入的80%。
这一块业务不仅仅为公司自有及自行开发的物流产业提供管理运营服务，同时也为出售给物流产业基金后的物业资产提供运营承租服务，在整个“闭环”当中充当提供“主要利润赚取者”的角色。
从2016年的运营业务数据来看，普洛斯的总体出租率达到了92%，总出租面积达到C h i n as t o r a g e&t r a n s p o r t m a g a z i n e 2018.0450特别策划S P E C I A L S C H E M E R普洛斯———重资产业务与轻资产运营文/本刊记者徐翔S P E C I ALS C H E M E R特别策划│重资产O R轻资产. All Rights Reserved.了9800万平方米，为公司历年之最。
中国物流地产发展史
中国物流地产发展史
中国物流地产的发展史可以分为两个阶段：起步发展阶段和优化调整阶段。
在起步发展阶段（2003-2005年），物流地产的概念开始在中国兴起。
2003年，普洛斯作为最早进入中国的外资企业，开始在中国进行“圈地运动”，同时引入了仓储物流设施的国际标准。
2004年，普洛斯在中国成立了第一个物流园。
2005年，另一家外资企业丰树也进入了中国市场。
在优化调整阶段（2006-2015年），物流地产行业开始进入快速增长期。
普洛斯、丰树等早期进入中国的外资企业加快了在中国市场的布局，实现了高速增长，普洛斯更是成为了行业的龙头。
同时，中国仓储业的投资额也在这个时期实现了大幅增长，从2006年的370.9亿元增长到2015年的6620.2亿元，十年间增长了17倍。
此外，电子商务的快速发展也推动了物流地产行业的发展，例如圆通成为第一家接入淘宝的配送服务商，京东开始自建物流，阿里巴巴牵头成立菜鸟网络等，都为物流地产行业的升级提供了动力。
然而，尽管中国物流地产行业在近年来取得了快速发展，但也面临着一些挑战。
例如，整体物流效率偏低，物流费用成本控制进入瓶颈期。
2021年，国内物流费用总额为16.7万亿元，占GDP比重达到14.6%，远高于欧美国家10%以下的水平。
此外，物流地产的需求主要集中在高端制造业，但随着制造业的转型升级，对高标仓的需求也在不断变化。
总的来说，中国物流地产行业的发展历程是一个充满挑战和机遇的过程。
随着市场的不断变化和技术的不断进步，物流地产行业也将继续迎来新的发展机遇和挑战。
广州普洛斯物流园
总建筑面积：129,405 平方米
工业厂房占地面积：72,366 平方米
工业厂房建筑面积：72,029 平方米
仓库占地面积：62,962 平方米
仓库建筑面积：57,376 平方米
一期
建设工期：2007年12月-2009年6月
二期
三期
至广州
广州深圳高速公路 至深圳
普洛斯云埔物流园（三期）
A1 A2
B1 B2
一个防火分区不大于6,000平方米，每个防火分区为一个出租单元
升降平台及提升门 每个单元不少于3套，升降平台为液压式，提升门为电动门
斜坡及提升门
每个单元一套，斜坡坡度1：10，门为电动卷帘门。
雨蓬
收货区6米宽钢雨蓬，内坡4%，高度4.5米
仓库照度
200lux
通风
仓库内换气次数为2次/小时
用电容量
每6,000平方米仓库150KVA，每平方米25W
航空：距广州新白云机场40分钟车程； 铁路：距广深铁路4公里，新港铁路8公里，夏园火车站10公里； 港口：距黄埔港10分钟车程； 公路：广园快线3公里，广深高速公路1公里，距离省内各主要大城市包括深圳、珠海、东莞、佛山以及中山均在1.5小时车 程内，广州商业中心天河区30分钟车程。
物流园概况
普洛斯云埔物流园规划面积25万平方米，分为三期建设，总建筑面积将达183,000平方米:
普洛斯三山物流园（一期）
B5 B6 B7 B8
项目概览
项 目 名 称: 地 理 位 置: 总用地面积: 总物业面积: 建 设 工 期:
普洛斯三山物流园 (一期) 佛山三山国际物流园 188,000 平方米 91,965 平方米 2007年1月 – 2009年8月
普洛斯如何玩转物流地产基金
普洛斯如何玩转物流地产基金
其中，物业开发部门在机场、港口等交通枢纽处持有一定量的土地储备，然后以 “定制开发+标准化开发”两种模式逐步完成工业园区的建设；项目封顶后，开发部门将 其移交给管理部门（此时出租率通常已达60%水平），物业管理部门通过进一步的招租和 服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；此后，再由基 金管理部门负责将达到稳定运营状态的成熟物业置入旗下物流地产基金。 由于公司在旗下基金中的持股比例一般不到 50%，所以置入过程相当于完成一次销售， 使其物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这 些资金用于开发新项目。资产置入基金后，物业管理部门继续负责项目的日常运营管理， 并收取一定服务费，而基金管理部门除负责发起基金（募集资金）外，还协同物业管理部 门提供物业管理、投资管理（资产的收购和剥离），资本管理（负债率控制）以及收益分 配的服务，相应获取日常的基金管理费收益和业绩提成收益—由此实现基金模式的闭合循 环。而在基金到期后（一般期限为7-14年），将通过资产的上市，或发起更大规模的新基 金来吸收合并旧基金，以推动基金模式的可持续发展。
普洛斯如何玩转物流地产基金
提前兑现开发收益与回笼资金 基金收益并非基金模式的最主要意义，关键是在这一模式下，公司提前兑现了开发部 门的收益，加速了资金的回笼。 推行基金管理模式前，普洛斯开发部门的新建物业主要由物业管理部门自持，不断攀 升的物业规模占压了大量资金，融资压力持续上升—传统模式下，物流地产企业的周转速 度仅为0.1倍，靠租金收回投资至少需要10年时间；而物流地产开发部门每年仅能兑现少数 代其他公司开发项目的销售收入，每年销售面积约20万平方米，销售金额仅为8000万美元。 但推行基金管理模式后，普洛斯开发部门的新建物业主要转给旗下基金，从而使开发 部门的资产周转速度提升到0.7倍，再加上物业管理部门的1年培育期（新落成物业先从开 发部门转入物业管理部门，培育1年左右，待出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以 上后，再置入旗下基金），投资回收期从10年以上缩短到2-3年。快速回笼的资金被用于 新项目开发，成熟后再置入基金，资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规 模扩张。 1999-2009年，普洛斯旗下基金每年都从开发部门和物业管理部门收购数十处物业， 2007年高峰时，一年就收购了300多处物业，收购资产规模从最初的2.3亿美元上升到 2007年的50多亿美元，过去5年平均每年收购20多亿美元资产，已累积回笼100多亿美元 资金。开发部门每年的物业销售面积也从20万平方米上升到2007年高峰时的200多万平方 米，销售收入从8000万美元上升到高峰时的50多亿美元，过去5年年均销售收入27亿美元， 即使在2009和2010年的行业低谷中，公司仍有13-15亿美元的物业销售收入。平均来说， 开发部门的销售收入贡献了公司总收入的70%，贡献了净经营利润的35%（图12）。
普洛斯集团
普洛斯集团美国普洛斯集团美国普洛斯集团(ProLogis)——工业物流老大，普洛斯(ProLogis)是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发美国普洛斯集团商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
公司管理着299亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲20个国家超过100个市场上开发、拥有和管理的配送设施多达2,523处，约4,100万平米。
全球服务客户超过4,700位。
目录集团简介普洛斯集团的价值观普洛斯集团的历史普洛斯物流园区成功之道历史沿革物流建设在华状况集团简介普洛斯集团的价值观普洛斯集团的历史普洛斯物流园区成功之道历史沿革物流建设在华状况展开集团简介普洛斯为工业房地产业带来了全新的视野，在世界上最先建立了全球化物流配送设施网络。
这一全球化的物流配送设施网络提高了客户供应链的作业效率。
普洛斯集团也为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
客户的产品物流配送，无论是在当地还是在世界其他地区，普洛斯集团都能够结合其在全球的广泛影响为客户提供有关当地市场的专业知识。
由于市场需求的变化以及经济的波动，对于需要扩展物流设施面积，或者重新整合供应链的客户而言，普洛斯提供的高质量的服务极其重要。
普洛斯集团不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作度身定制个性化仓库。
普洛斯集团的价值观正直诚实无论是对员工，对客户，对供应商，对同事，对竞争者，对股东，还是对社区，我们都诚实正直，始终如一。
遵守各项法律法规，依法经营，提升所有员工的个人责任感，确保其以最高道德水准行事。
创业精神富有挑战精神，勇于面对压力与困难，乐于寻求并承担挑战性工作，积极寻求创造有利于加强公司声誉和效益的解决方案。
信守承诺我们将一直信守承诺，对于力所不及的事项，决不空口承诺。
除非公司授权，我们决不代表公司作出任何承诺。
我们将以最高的道德水准以兑现承诺，确保言行一致。
公众责任无论在何处经营，我们将竭力使所在社区的生活更美好、工作更惬意、经济更繁荣。
普洛斯物流园上海分布图以及地点布局
普洛斯物流园上海分布图以及地点布局
普洛斯物流园上海详细分布图，让你能够非常清楚的看出，上海地区普洛斯物流园的分布，便于了解和寻找到正确的方向。
普洛斯上海详细分布地点，你可以直接利用百度地图进行导航，找到你要去的普洛斯物流园。
普洛斯安亭物流园
普洛斯洞泾物流园
普洛斯(上海)浦东国际供应链管理平台
普洛斯祝桥南物流园
普洛斯祝桥物流园
普洛斯石湖荡物流园
普洛斯奉城物流园
普洛斯临港奉贤物流园
普洛斯奉贤海港物流园
普洛斯虹桥物流园（北区）
普洛斯(上海)宝山国际供应链管理平台普洛斯虹桥物流园（西区）
普洛斯嘉定维龙物流园
普洛斯金桥工业园
普洛斯老港物流园
普洛斯练塘物流园
普洛斯临港国际物流园
维龙临港物流园
普洛斯临港保税区物流园
普洛斯梅陇物流园
普洛斯闵行物流园
普洛斯西北物流园
普洛斯浦东机场物流园
普洛斯合庆物流园
普洛斯申江物流园
普洛斯松江物流园
普洛斯外高桥物流园。
普洛斯在中国发展分析
普洛斯在中国的发展分析作为世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商普洛斯(prologis)，自2003年进入中国以来，发展迅速，已经完成对中国东部的布局。
通过对普洛斯及其业务的介绍，分析其在中国迅速发展的原因，从中可以发现差距，学习创新，更好地发展我国的物流产业。
普洛斯工业地产商模式中国仓储业随着物流业的发展，物流基地在物流较为发达的国家应运而生，如美国、日本、德国等。
但各国的叫法却不一样，在日本叫物流园区（distribution park），在德国被称为货运村（freight village），虽然名称不同，各国的定义也不完全一致，但它们的建设目的、服务功能是基本相同的。
物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和指挥、基础作用的特大型物流结点，是集约化、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的交汇地。
它是一种新型的、集约功能强大的、超大规模的物流结点，适应了经济规模的增加和物流向集约化发展的趋势。
一、工业地产商模式目前，我国中心城市物流基地在发展模式上大体有经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等。
工业地产商模式是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。
目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
此外，日本的神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的操作方式。
普洛斯(prologis)就是工业地产商模式经营物流基地的典型。
普洛斯专注于物流地产的租赁服务，其物流地产规模堪称全球第一，它以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，如制造商、零售商、物流公司。
普洛斯物流
全球最大工业地产商普洛斯商业模式物流地产普洛斯物流园财经普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。
管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。
2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。
到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。
在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。
业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。
海港物流园、空港物流园及加工基地。
一是海港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
二是空港物流园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
三是加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等。
战略布局其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。
一线城市包括：北京、天津、广州、上海等。
二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。
除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。
物流园一般规模都不大。
在全球开发的物流园平均面积不到5万平方米。
国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。
园区基本采用分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。
glp普洛斯
glp普洛斯GLP普洛斯，全称为Global Logistic Properties Limited，是一家在全球范围内从事物流地产投资、发展、管理和运营的领先企业。
本文将介绍GLP普洛斯的发展历程、商业模式、核心竞争力以及与中国市场的关系等方面，总计约3000字。
一、GLP普洛斯的发展历程GLP普洛斯成立于2009年，起初是一家新兴的亚洲物流地产公司，总部位于新加坡。
随着全球物流业的快速增长，公司迅速扩张并建立了全球范围内的物流地产网络。
2010年，GLP普洛斯在日本设立合资公司，标志着公司进军日本市场。
之后相继在中国大陆、巴西等地设立子公司或合资公司，进一步拓展了公司的全球业务版图。
二、GLP普洛斯的商业模式GLP普洛斯的商业模式主要有三个方面：物流设施投资、供应链解决方案和客户关系。
1.物流设施投资：GLP普洛斯通过收购、开发和管理物流设施来获得租金收入。
公司在多个国家和地区拥有大量的物流地产项目，涵盖仓储、分拨中心、物流园区等类型的物流设施。
通过不断投资和优化物流设施，GLP普洛斯为客户提供高效、可靠的物流服务。
2.供应链解决方案：GLP普洛斯不仅提供物流设施，还为客户提供全面的供应链解决方案。
公司通过与客户紧密合作，洞察市场需求，并结合自身的物流地产优势，为客户设计并实施高效的供应链策略。
这些解决方案包括仓储管理、配送网络优化、货物跟踪等，帮助客户降低成本，提高运输效率。
3.客户关系：GLP普洛斯注重与客户的良好合作关系。
公司与许多全球知名物流企业、电子商务巨头和制造商建立了长期稳固的合作关系。
通过与客户紧密合作，GLP普洛斯不仅提供优质的物流设施和解决方案，还能从客户的需求中获取宝贵的业务经验和反馈。
三、GLP普洛斯的核心竞争力GLP普洛斯在物流地产行业具有多项核心竞争力。
1.全球网络：GLP普洛斯在全球范围内建立了庞大的物流地产网络。
公司在亚洲、欧洲和北美洲等多个重要市场拥有物流设施，能够为客户提供全球化的物流解决方案。
普洛斯模式对发展黑龙江省物流地产的启示
普洛斯模式对发展黑龙江省物流地产的启示摘要：物流地产是随着物流行业的快速发展而产生的，本文通过普洛斯物流地产经营模式的研究，结合黑龙江省“十二五”国民经济和社会发展规划，提出了发展黑龙江省的物流地产的启示。
abstract： the logistics real estate is raised with the rapid development of the logistics industry. through the study on the prologis logistics real estate business model，this article， combined with “twelve-five” national economic and social development plan of heilongjiang province， proposes the inspiration on developing logistics real estate in heilongjiang province.关键词：普洛斯；物流；模式key words： prologis；logistics；model中图分类号：f252 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）13-0015-02————————————基金项目：本文为黑龙江省教育厅2011年度科学技术研究（指导）项目计划，项目名称：黑龙江省物流地产运营模式研究，（项目编号12515129），项目负责人：许红。
作者简介：许红（1966-），女，辽宁沈阳人，工商管理硕士，哈尔滨职业技术学院教师，主要从事物流管理专业教学与研究工作。
1 普洛斯物流地产的运作模式国外工业地产巨头普洛斯的经营模式，为客户提供物业管理服务，其收益来源于物流设施租金与管理费，不参与客户的日常物流业务经营，是在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施出租给客户的。
普洛斯打造物流地产神话
同时 ， 物流地产 作为一个服 务 型设施 ，不 同于 一般 的商业地产 ， 由于拥有长期 固定的使用客户 ， 具 有风险 低 、 回报高 、 入稳 定等特 收 点。尤其是在近 几年的 中国市场 ， 政府 对房地 产 宏观调 控 的力度 不 断加大 ， 传统的房地产投 资利润空 间 日趋下降 ， 而风险不 断增高。房 地产 商都在 积 极的 寻找 各种新 的
普 洛 斯 为 什 么 能 够 如 此 成 功 的 进入 中 国 市场 ，并 取 得 成 功 呢 ， 这还要从 ２ ０ ０ ３年 说 起 。 ２０ ０ ３年是 中国 物 流 园 区 建 设 风 起 云 涌 的 一 年 ， 流 行 业 的 飞 速 物
的服 务对 象是 那些需 要物流 运作 的制造商 、 零售 商 、 三方 物流企 第 业和货代等 ， 物流地产 是一种特殊
迅速 ， 尤其是入 世 以后 ， 中国的物 流业已经迈过 了起步期 ， 进入 了快 速发展期。 专家预 计 ， 据 中国物流 需 求快速 增 长期 将持续 １ ０至 １ ５ 年 ， 此 诱 人 的前 景 ， 加 上 目 如 再 前政 策环 境 与经济环 境 的不断 改
善 ， 业 改 革 日益 深 化 。 为 物 流 企
第 二 ，在 具 体 运 营 过 程
中 ， 不断 的建 立完 善 的客户 要
件 系统和维 护 品牌等 方 面都需 要 大量的资金投入 ， 如果物流基础设
施 的 资 金 投 入 太 大 ， 会 影 响其 发 就
内外各 家企业的投资热情。 不仅有
美国的 Ａ ＭＢ、 新加坡 的丰树基金 、 腾飞基金等 国外投行 的加入 ， 国内 地 产巨头也 不甘 落后 ， 在各大城市 上 演了一轮又一轮的圈地热潮。
普洛斯近期在华发展情况
社保基金、中投首次共同参投普洛斯IPO2010年10月18日，新加坡政府投资公司（GIC）旗下的物流部门普洛斯公司（Global Logistics Properties）在新加坡证交所正式挂牌交易，预计募集资金规模达39亿新元，创出自1993年以来新加坡历史上规模最大的IPO。
引人注意的是，中国国家社保基金作为基石投资者也跻身投资者行列，与此同时，中国投资公司也成为该项目的重要投资者之一。
这也是国家社保基金和中投首次共同投资同一家海外上市公司。
根据新加坡金管局网站公示的招股说明书显示，中国国家社保基金基金委托博时基金总计购买1亿股普洛斯股份，占普洛斯完成IPO后总股本的2.2%。
按照每股1.96新加坡元计算，此次投资共涉资约1.96亿新加坡元(约合人民币10亿元)。
此外，还有其他9家基石投资者参与了此次投资，占其发行整个股本的13.8%，其中中国基石投资者包括阿里巴巴集团、香港的周大福集团、香港南丰集团。
此外，中国投资公司在簿记建档阶段也已经下单投资普洛斯股份，成为普洛斯IPO的重要投资者之一。
据报道，共有450家境内外机构投资者购买了本次普洛斯发行股。
事实上，全国社保基金理事会主席戴相龙月前在"2010年夏季达斯论坛"上就曾表示，目前国家社保基金相当于1200亿美元，其中20%资金可用于对外投资，目前仅使用了其中的7%，今年年底前社保基金将在投资境外基金中的基金(FOF)上迈出第一步，之后将逐步开展境外直接股权投资。
有分析师表示，作为亚洲最大的现代化物流设施提供商之一，普洛斯具有较高的稳定性和成长性，且普洛斯的大部分业务也在中国和日本，投资机构普遍看好其未来的增长潜力。
其次，众多投资者的信心来源于该公司在中国物流行业的综合竞争能力。
从战略布局来看，普洛斯选择了靠近重要港口、码头、机场、高速公路、加工基地、消费城市及其他战略性的基础设施，目前已经在中国的海港、空港及加工基地构建了一个完善的物流配送网络，服务于数百家知名制造商、零售商与第三方物流公司。
普洛斯模式对发展黑龙江省物流地产的启示
１ 普洛斯物流地产 的运作模式
与客户 的 日常物流业务经营 ， 是在全球范 围内投 资建 设优 国 外 工 业地 产 巨 头 普 洛斯 的 经 营模 式 ， 为 客 户 提 供 物 质高效 的物流 仓储设施 出租给客户 的。 业 管理服务 ， 其收益来 源于物流 设施 租金 与管理费 ， 不参 “ 物 流地产 ” 属 于工业地 产范 畴 ， 是指根 据客 户 的需 求， 投 资 建 设 高 效优 质 的物 流 仓 储 设 施 ， 再 将 其 出租 给 客
摘要 ： 物流地产是随着物流行业 的快速发展 而产生 的， 本文通过普洛斯物流地产经 营模式的研究， 结合黑龙江省 “ 十二五 ” 国民经
济和社会发展规 划， 提 出了发展 黑龙 江省 的物流地产的启示。
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普洛斯是哪个国家的
普洛斯是哪个国家的
普洛斯是美国的，公司在新加坡证券交易所挂牌上市。
主营业务：普洛斯是运用工业地产的加工手段，将工业用地开发成仓储中心，或根据客户的实际要求定制相应的物流中心，然后将建好的物流中心租售给客户，提供工业物业服务。
在中国的发展：普洛斯是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。
公司的业务遍及中国、日本及巴西的77个主要城市，拥有并管理约2800万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于800余家客户的高效物流网络。
通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。
内需是普洛斯需求的关键驱动力。
公司致力于创建中国一流的物流仓储平台，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案。
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全国乃至 国际迅捷 高效的网 络布点
优越的选 址
选址和设施是公司竞 争力的基础
2.2招商能力之全面的服务（2/2）
普洛斯率先提出物流一站式服 务概念，客户胑需一个接触点 即可在世界各地设计、建立一 个多市场物流配送网络
物流配送网 络的重置/拓
展
及时的施工/ 交付
以客户为 中心的物 流地产商
高质量的仓 储规格
收购与回租
• 收购物流设施——规划 设计——回租给客户
• 通过普洛斯提供的收购 与回租方案,物流公司可 以削减对固定资产的投 入, 而将其主要精力投放 在核心业务上, 因此大大 提高了资产回报率, 减少 企业负债率
咨询服务
• 普洛斯拥有经验丰富的 专业管理团队
• 为客户提供咨询服务以 及完整的问题解决方案
1.4盈利模式（2/2）
公司各部门收益占比（估算）：运营管理部门利润占比近半
2005年 地产开发部门 地产运营管理部门 地产基金管理部门
约占主营业务收入比率 60% 30% 6%
约占主营业务利润比例 30% 50% 14%
公司业务与盈利能力稳步发展（普洛斯历年盈利状况）：
单位:百万美元 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
单靠自身的力量越 来越难以实施快速 布点运营, 必须依
靠外力的支持
自建的物流设施常 出现能力与自身需 求不匹配的状况, 影响企业的正常营
运
1.2普洛斯的物流地产运作模式
在全球范围内投资建 设优质高效的物流仓
储设施
出租给客户
提供物业管理服务
解决方案
•多租户物流设施开 发 •定制开发 •收购与回租
客户需求
2.1有限的现代仓储空间无法满足国内消费增长
2.1有限的现代仓储空间无法满足国内消费增长
2.2招商推广（1/2）
与跨国公 司紧密合 作（约 60%租户）
高效的物 业及服务
由运营管理部门利润 占比约50%且顾客粘 度高推测，物业及服 务是公司竞争力最重 要成分之一
优惠政策 推荐
强大的招 商能力
高品质的 设施
交付给地产运营部门用于出租。
地产运营管理部门
• 将 物流地产开发业务部门开发建成的 物流地产 或是 零售地产 出租给客户使用 从而取得租赁收入。
地产基金管理部门
• 组织投资者募集资金, 收购地产,设立基金, 由普洛斯作为基金经理管理基金以及 基金旗下的地产,从而获取基金管理费收入和基金分红收益
• 普洛斯地产基金主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。
透明的过程 （优质的客 户服务）
便捷的位置 （便捷通往 工厂、客户 与进口/出口
节点）
2.3运营管控
客户定位及通用型物流仓储设施（类型统一） • 客户：物流业、制造业、零售
选址针对性强（客源充足） • 临港、临空及加工基地附近的交通枢纽 • 布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城
普洛斯物流地产运营
1.普洛斯介绍 2.普洛斯中国
1.普洛斯介绍原因
物流产业的主要客 户——跨国公司为 迎合全球化的经营 需求, 需在最短的 时间内以最快的速 度进行布点、实施
运营
将资金转向技术改 造与产品研发, 从 而发展其核心业务
净利润
180.83 214.48 128.14 248.88 250.67 232.79 396.16
增长 每股收益
18.61% -40.26% 94.23% 0.72% -7.13% 70.18%
0.96
0.82
0.52
1.2
1.16 1.08 1.76
2.普洛斯在中国的发展
普洛斯在中国如何能快速扩张 为何能保持出租率95%以上 为何领先与其他竞争者
普洛斯解决方案
建设—租赁—管理
客户得到解决方 案
方案设计与 优化
选址与鼓励 政策
设施设计与 开发建设
物业管理服 务
联合营销
1.3普洛斯物流地产的服务范围
自建租赁
• 自建——租赁——管理 • 普洛斯最主要的运作模
式 • 灵活机动的租赁方式, 使
得客户可以按照实际需 要租用不同面积、不同 位置的仓储设施, 从而降 低了客户的经营风险
• 帮助客户设计或改善供 应链管理流程
1.4盈利模式（1/2）
普洛斯公司的收益来自三大业务部门: 地产开发部门、地产运营部门和地产基金管理 部门
地产开发部门 ( CDFS)
• 经营地产开发业务, 将把地产建设成可以使用的物流中心 • 将开发建成的物流中心：出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益,；或者将
市设点布局
园区规模控制 • 园区规模不大，很少有上千亩的，分期开发
稳定的收入 • 签约时间长，长期租用，客户稳定
管理系统（ProLogisOperationSystem） • 详细、全面、高效地管控成本与风险
与行业领先企业合作（保持高效、优质的服务） • 拥有700家以上的优质客户 • 保持高效领先的物流服务，大量潜在客户资源