7-1房地产行业初步介绍流程房地产律师基础知识

一、房地产法律服务背景

（一）引言

从真正市场意义上讲，房地产的法律服务起源于1993年。那时我在北京市公证处做公证员，主要做房地产的公证。张学斌和朱茂元律师他们的中伦团队，当

时是和天达律师事务所同时在北京房地产市场，做专业房地产法律服务的律师

团队，他们两个竞争。

那么都分别跟我这边有业务合作，因为当时，司法部、建设部，包括北京市政府，有一些联合的强制性文件，要求涉外、涉港台的不动产转移，必须办理公证。这样我就和这两家律师事务所，包括其他零星的一些个别的律师事务所，

就有广泛的接触。

后来，随着时间的发展，到96年，我就在整个房地产市场圈子人脉比较开，就下海做房地产律师，然后就和他们形成了既有合作，又有竞争的关系，一直到

今天。

（二）房地产法律服务的缘起及发展

1.初期阶段

房地产这个行业服务品种，缘起的时候比较简单，最早是中伦的律师团队，把

香港律师楼售楼花的法律服务，引到了大陆。

在香港的法律制度之下，有一种比较严密的保障，就是如何来实现从纸面到工地，最终交给手里钥匙的过程。大陆当时的发展商，是五花八门的人都在做。

但是，绝大多数都没有经验，虽然第一波发展商，有港资、台资的成分。但是，更多也是没有作为的事情，也都是摸索出来的。

在当时北京占的份额比较大的开发商来看，多数都有外资背景介入。他们介入

更多是一种理念，就是他们在海外见过，在期房，卖楼花这种市场是怎么做的，资金是怎么组织的。于是，他们就把大陆之外的做法，引到大陆内来。但是他

们本身，并没有很多钱，更多是通过在大陆淘到第一桶金。

在这个过程中，律师一开始的时候，核心的业务，就是一个，在销售阶段，给

他们起草销售合同的补充协议和现场谈判。然后，延伸一点，就是说，等交房

以后，办理房产证。

那么当时能够把控住市场资源，能够相对比较专业的来起草商品房销售合同的

补充协议并不多，有很多律师，他没有做过，都没有听说过。在这种情况下，

北京有的律师，就率先把这个业务做出来，也应该说，实际上，也占领了不少

的市场份额。

这个时间，应该进展到了1995的时候，到了1996开始，中国银行率先引入了

按揭业务。以前的很多人买房子是自己存款，拿出来买房，那时候我印象比较

深的，就给他们做的公证比较多的，一个就是涉港澳台，有外资背景的人来买房，主要是港台这波人比较多。后来，就是一些明星，一些文艺体育的明星买房，因为他们有钱，走穴，赚的钱比较多。真正说老百姓自己买房，当时意识

都没有。

那么后来等于到了1995、1996年的时候，中国银行就等于是把按揭制度引进来，做了一个试点。当时他们合作的律师楼，也是限于我刚才提到这个词。当时因

为大家都不会，就想谁会借钱买房，心里也没有底。而且大部分老百姓都认为，为什么要买房呢？更多还是寄希望于自己供职的单位能够分房，所以那个时候，

这块业务当时做的量并不大，只是一个试点。但是给律师多开辟了一块业务，

就是按揭服务，根据银行的要求审查购房人的申贷资格，然后把各种文件整理

整齐以后，出具法律意见书，建议银行说，你这个资格OK还是不OK，大概这

么一个内容。这两块业务，就构成了北京房地产市场律师法律服务初期的主要

业务品种：售楼、按揭。这种情况，一直持续到了1999年、2000年。

2.发展阶段

（1）1999、2000年房地产法律服务的发展变化

到了1999、2000年的时候，就出现了一些变动业务。其中主要就是说，有了一些开发商，做了半截以后做不下去了，需要把这个项目转让出去。还有当时做

了一个项目以后，其中学到一些经验，翻过头来，和一些拥有土地使用权的单

位来谈判，来拿这个地。

但是由于大家已经有了比较成功的房地产市场的范例，所以一些出让、转让土

地使用权的企事业单位要求多了。它不像一开始的时候，大家可能对很多事情

不明白，谈的相对简单。后来一看，房地产挺挣钱的，大家就说了，那不行，

我提出各种条件。条件提出来多了以后，律师就发现，这里面其实有介入的可能，因为有的开发商不会谈判，或者说跟人家谈判的时候比较粗糙，形成的纸

面的协议，在执行其他发现有很多不是很完整的地方。

这样的话，律师的服务内容，很自然随着行业的发展，就延伸到土地、征用和

谈判的过程。这时候房地产的整个法律服务，相对来说，内容比较少。除了销售、按揭两个核心内容之外，衍生出来的拿地的谈判，和一些原土地使用方的

协调，后期延伸的办房产证，中间还夹杂着一个业务，有的律师和银行的关系好，就协助发展商在开发初期，用土地使用权，或者在哪个工程做抵押，申请

一次的，叫做开发贷，在开发贷的过程中，协助开发商和银行进行谈判，进行

合同的起草与审定，最终拿到开发贷的过程。这块业务，也是当时律师业务的

延伸，但总的来说，在2000年以前，北京房贷市场上的法律服务相对来说比较简单。

（2）2000年后房地产法律服务的发展变化

2000年以后，随着整个市场的热度非常高。而且大家开始意识到，做房地产的

事情并不难。那么关键是拿到一块好地，拿到好地以后当时的金融政策非常宽松，土地的出让金的征收政策也非常宽松。当时你可以只交40%的土地使用权

出让金，就可以获得临时土地证。拿了临时土地使用证，就可以向金融机构申

请贷款。申请完了，是开发贷，进入到销售期。

销售期，虽然有预收制度，但是并不像现在卡这么严，还需要网签，就是说你

不需要拿预收许可证之前，就可以以内部认购的形式从消费者回敛一大批资金。

这样他又发现，40%的土地使用权出让金，我不见得是全部建设面积的40%，我

可以按楼座来算。比如说我这个小区10万平米，分四个楼，我可以一个楼一个楼的来核算40%，甚至，他按某一栋楼里面的好销的户型排队，按某一种户型，或者某一种门洞，比如说一单元、二单元、三单元，按一单元的对应面积的40%交土地出让金，我就可以拿到一单元对应的土地使用权的证照，就无限的分解。分解完了以后，他从银行回来金融支持，然后像一个杠杆似的，翘动整个项目

的开发。

在这个过程中，就涌现出了上千家房地产公司。国营的也有，更多是带有外资

背景，或者外资成分的一些民营的开发商。这种开发商，基本的体量就比较小，而且当时拿地很灵活，就是各出奇招，只要你自己跟那些有土地使用权的工厂、研究所、事业单位，甚至有的学校，你拿到它的地以后，用各种方法把人家搬

迁走，你拿那块地就盖。

所以在当时整个市场上的感觉，就似乎大家人人都在做房地产，到处在倒地卖地。在当时的金融机构，也是在1996年前后，中国银行率先尝试第一次按揭以后，金融机构突然发现，按揭业务品种非常好，虽然它琐碎，但是它比企业贷

款要安全。企业贷款，有可能一把几个亿出去，几千万出去，回不来，整个贷

款量成为死账。

虽然它的业务手续简便，但是里面蕴藏的风险太大。按揭业务，分解的很琐碎，同样一个亿，可能给企业是一把，但是如果是分散给几百个小业主，每个人贷点，虽然也有不能按期还本付息的情况发生，但毕竟在整个比例占很小的部分。于是乎工商银行，第一个大面积的开始做按揭业务。

建行一直做得比较稳定，和中行，它们算起步比较早。但是工商银行是率先把

额度放大到几百亿冲击市场。随着工商银行的放贷口子打开，建行也随之跟进

很大的额度，造成中行、广发，包括其他相对小的商业银行，也是追加额度。

于是在2000年前后，就出现了各个金融机构之间，比谁手宽，而不是像现在，比谁手紧。当时说，你给他七成，我给他八成，你给他25年最长贷，我就给他30年。那么你要审查他什么文件，我什么文件都不审查，造成恶性竞争的局面。

当时很多银行的业务员，到处去拉业务。你需不需要按揭服务，找我们银行，

直接找开发商的，包括直接找律师的，就是从律师那儿拿到业务线索，纷纷给

银行拉业务。