有关土地承包制的几个产权概念
土地产权名词解释
土地产权名词解释
1.土地权属：指土地的所有权者、使用权者、实际控制人等，土地权属由政府进行登记管理。
2.土地使用权：指土地所有权者将土地使用权转让给他人，而该土地仍为所有权者所有的一种权利。
3.土地承包经营权：指农村土地集体所有权下的土地使用权，由农村集体经济组织承包和经营的一种权利。
4.土地出让：指政府以土地使用权为代价，将国有土地出让给符合条件的企业或个人使用的行为。
5.土地征收：指政府在行使征收权的法定前提下，对土地进行收回，并向原土地权属人进行赔偿的行为。
6.土地赠与：指土地所有权者无偿赠与土地使用权或是承包经营权给特定的对象。
7.土地抵押：指土地所有权者将土地作为抵押质押给借贷方，以获得借款资金的融资行为。
8.土地租赁：指土地所有权者将土地使用权转让给他人，并收取租赁费用的合同行为。
以上是常见的土地产权名词解释，对于地产企业、房地产从业者和研究人员来说，了解土地产权的概念和法律规定，能够更好地理解和处理与土地相关的各种问题。
此外，随着城市化和经济发展的进一步加速，土地资源已成为珍贵的生产要素和资产，因此在土地收购、转让、开发、利用等方面，应根据相关法规和政策规定，合理规划土地利用，确保土地资源的可持续利用和社会公共利益的最大化。
从单一产权到“三权分置”新中国农村土地产权制度70年沿革
从单一产权到“三权分置”新中国农村土地产权制度70年沿革1. 本文概述本文旨在深入探讨新中国成立70年来农村土地产权制度的演变历程，特别是从单一产权到“三权分置”这一重大变革。
文章首先回顾了新中国成立初期农村土地制度的形成背景，详细分析了不同历史阶段土地政策的调整与改革。
接着，本文重点讨论了“三权分置”政策的提出背景、主要内容及其在农村土地制度改革中的作用和影响。
通过对比分析，本文揭示了“三权分置”政策在促进土地资源合理配置、提高农业生产效率和保障农民土地权益方面的重要意义。
文章对未来农村土地产权制度的改革方向和可能面临的挑战进行了展望，旨在为我国农村土地制度的持续优化提供参考和借鉴。
2. 新中国成立初期农村土地产权制度（19491950年代）新中国成立之初，中国农村的土地产权制度面临着巨大的变革。
在封建土地制度下，土地主要集中在少数地主阶级手中，广大农民缺乏土地，生活困苦。
为了解决这一问题，中国共产党领导下的新政府实施了一系列土地改革措施。
1949年至1952年间，新中国开展了土地改革运动。
这一运动的目的是打破封建土地制度，实现“耕者有其田”。
通过《中华人民共和国土地改革法》，政府没收了地主的土地，并将其分配给无地或少地的农民。
这一举措极大地改变了农村的土地产权结构，使广大农民成为土地的拥有者。
1950年代中期，随着农业生产的恢复和发展，新中国政府开始推动农业合作化运动。
这一运动的目的是通过集体化的方式，提高农业生产力。
在这个过程中，农民的土地产权从私有转变为集体所有，农民加入农业生产合作社，共同经营土地。
新中国成立初期的土地产权制度改革，对农村社会和经济产生了深远影响。
它打破了封建土地制度，使广大农民成为土地的拥有者，提高了他们的生产积极性。
通过集体化经营，农业生产力得到了一定程度的提升。
这一时期的土地产权制度也存在一定的局限性，如集体化过程中农民个体权益的削弱等问题。
新中国成立初期的农村土地产权制度改革，是中国农村社会变革的重要一环。
产权制度名词解释
产权制度名词解释产权制度是指在某个社会经济制度下，规范个人、集体或者国家对生产资料和劳动成果的所有权、使用权和转让权的一整套规则与机制。
产权制度的性质和运行方式对经济发展和社会稳定具有重要影响。
以下是对几个与产权制度相关的名词解释。
1. 承包经营权：承包经营权是指国家将土地、矿山和其他资源的使用权授予个人、单位或者集体组织的一种方式。
承包经营权的出现解决了土地、矿山等资源的归属和使用问题，促进了农村经济的发展和农民的积极性。
2. 土地私有制：土地私有制是指土地的所有权归个人、家庭或者企业所有，并且可以依法自由转让的制度安排。
土地私有制的实施可以激发土地使用者的投资积极性，提高土地的效益和使用效率。
3. 契约制：契约制是在市场经济条件下，通过签订契约和明确双方权利义务来规范经济行为的一种方式。
契约制可以促进资源配置的有效性和市场的健康发展，有利于提高经济效益和保障各方的合法权益。
4.知识产权：知识产权是指对创造性、有技术含量、独特性的新发明、实用新型、外观设计、商标、版权等所享有的法定权益。
知识产权的保护可以激励创新和技术进步，促进经济发展和竞争力的提升。
5.集体所有制：集体所有制是指集体经济组织或者社会集体对生产资料的所有权，成员共同享有对企业经营决策、经济收益和企业发展方针的决定权。
集体所有制制度在我国农村、农村企业和农民合作社等领域得到广泛应用。
6.国有制：国有制是指国家对国家资产和生产资料的所有权和管理权。
在国有制度下，国家通过法律和政策来规范国有资产的使用和管理，实现对国家经济的调控和宏观管理。
7.私有制：私有制是指个人、企业或者家庭对生产资料的所有权和使用权，可以依法行使其所有权的自由。
私有制度为个人和企业提供了发展的自主权和利益回报的机制，推动了市场经济的发展和资源配置的优化。
综上所述，产权制度是指规范个人、集体或者国家对生产资料和劳动成果的所有权、使用权和转让权的一整套规则与机制。
农村集体产权管理制度
农村集体产权管理制度一、农村集体产权管理制度的基本内容农村集体产权管理制度是指由村委会或村民代表大会按照国家法律法规和相关政策对土地、农田、林权、水权等农村集体经济组织所有的土地资源进行统一管理和分配的制度。
主要包括以下几个方面：1.土地承包权制度我国农村土地承包权制度是指政府将土地划分为集体所有和国家所有两种性质，村民个人、家庭或集体经济组织可以通过承包土地的方式利用土地，实现土地的良好管理和合理利用。
土地承包权制度在农村集体产权管理中起着重要的作用，是地球村集体经济组织生产经营活动的基础。
2.农村集体资源产权制度农村集体资源产权制度是指村民或村民代表大会负责管理和分配村集体所有的资源，包括林木、水权等资源。
这些资源是农村集体经济发展的重要支撑，是农村集体经济组织实现可持续发展的保障。
3.土地管理制度土地管理制度是指村委会或村民代表大会按照国家法律法规和相关政策对土地资源进行统一管理和分配，确保土地资源的合理利用和保护。
土地管理制度是农村集体产权管理制度的重要组成部分，对于农村集体经济组织的规范发展和健康运行起着重要的作用。
二、农村集体产权管理制度的现状和存在的问题1.农村集体产权管理制度的现状目前我国农村集体产权管理制度在不断完善和改进的同时，也存在一些问题和挑战。
主要包括以下几个方面：（1）农村集体产权管理制度存在不完善和不规范的问题，导致农村集体经济组织运行不畅。
（2）农村集体产权管理制度缺乏科学合理的法律法规和政策保障，导致产权不清晰，农民权益难以保障。
（3）农村集体产权管理制度存在权力过于集中、公平公正不足、政府部门干预过多等问题，制约了农民参与农村集体经济组织发展的积极性。
2.改革方向和措施为了进一步完善和改进农村集体产权管理制度，提高农村集体经济发展的效率和质量，需要采取以下改革方向和措施：（1）建立健全农村集体产权管理制度，依法保障农民的产权权益，加强对农村集体产权的保护和监管，确保土地权属清晰、权益明晰。
农地“三权”分置的内涵与制度构建
农地“三权”分置的内涵与制度构建作者：王宇来源：《办公室业务》2019年第04期【摘要】党的十九大报告指出：“巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革”。
实施“三权”分置是深化农村土地制度改革的重要举措，本文深入分析了农地“三权”分置的深刻内涵，并从农地“三权”分置制度的构建提出了相应的建议。
【關键词】“三权”分置;内涵;制度;构建2014年，国家出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，提出要“坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权“三权”分置”，首次正式提出“三权”分置的概念。
农地所有权、承包权、经营权“三权”分置是继家庭联产承包责任制之后的又一次制度创新，具有十分重大的意义。
一、农地“三权”分置的重大意义（一）有利于农村经济的振兴发展。
一方面“三权”分置有利于优化农村土地资源配置。
“三权”分置将经营权剥离出来，通过市场调节促进土地流转，优化土地资源配置。
另一方面，有利于农村劳动力资源配置。
土地流转之后富余出来的一部分劳动力通过务工取得大量收益。
“三权”分置有效实现了农村土地资源和劳动力资源的有效配置，切实增加农民收入，有效推动了乡村经济振兴发展。
（二）有利于农村土地产权制度的发展和完善。
实行农地所有权、承包权和经营权“三权”分置，是对农村土地产权内容的重构与丰富，在坚持农村土地集体所有权不变的前提下，对农户土地承包权的保护进行了强化，并有效推动了农村土地流转规模经营。
“三权”分置实质上是农村集体土地产权关系的改革，进一步完善和丰富了农地产权权能，使得农地产权关系进一步具体化、清晰化、规范化，可以说农地“三权”分置创新了农村土地集体所有制的有效实现形式，是中国特色农村土地制度的重大创新。
（三）有利于农民合法权益的保障。
农地“三权”分置，将土地承包权与经营权分离，强化了对农村居民身份权的维护。
近年来，农村土地流转时流转的是农民的土地承包经营权，但是承包权作为一种身份权是不能因土地流转而进行流转的，承包权与经营权一起进行流转与法律规范有相违背的地方，将承包权与经营权相分离，有效化解了这一问题，能够更好地保障农村居民的合法权益。
土地法学知识点
一、名词解释1、土地法：土地法是调整人们在开发、利用、保护、管理土地过程中所发生的各种社会关系的法律规范的总称。
2、土地法学：是以土地法即调整土地关系的法律规范为研究对象，它是以研究土地法的制定、解释、阐述、评价、应用于调整人地之间法律关系的一门学科。
3、土地法律关系：指人们在规划、利用、保护和管理土地的过程中，依照土地法律规范而形成的一种权利义务关系,是一种特殊的法律关系。
4、土地登记：将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
5、国家土地所有权：国家土地所有权是指国家对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
6、集体土地所有权：土地的劳动群众集体所有制，实际上是指土地的农民集体所有制，表现在土地所有权上就是农民集体的土地所有权。
7、用益物权：非所有人以使用、收益为目的，在他人所有的物上享有使用、收益的物权8、土地承包经营权：土地承包经营主体根据土地承包合同所取得的对承包土地依法自主经营的权利。
9、建设用地使用权：公民、法人或其他组织依法对国有土地享受的占有、使用、收益并排斥他人干涉的权利。
10、宅基地使用权：农民集体经济组织成员为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。
11、国有土地使用抵押权：债权人对于债务人或第三人提供的、不移转占有而作为债务履行担保的土地使用权，在债务人到期不能履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该土地使用权折价或就拍卖、变卖财产的价款优先受偿的权利12、土地征收：国家为了社会公共利益的需要，将集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予一定补偿的行为。
13、国有土地上房屋征收：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
14、土地用途分区：指按照土地基本用途的不同对土地利用在空间上的划分，是在土地适宜性特点的基础上，结合国民经济和社会发展以及今后土地利用结构调整的需要划分的用地区域。
农村土地承包法律制度
农村土地承包法律制度农村土地承包制是建立在农村土地所有权基础上的，特别是建立在农村集体土地所有权基础上的。
《农村土地承包法》施行，这是我国农民政治经济生活中的一件大事，以法律形式“赋予农民长期而有保障的土地使用权”，标志着中国农村土地承包经营制度真正走上了法制化轨道。
农村土地承包方式主要有两类：其一是家庭承包；其二是其他方式承包。
本章主要阐述农村集体土地所有权，家庭承包法律制度，农村土地承包经营权流转法律制度，土地承包经营纠纷的解决和法律责任。
第一节农村土地承包法律制度概述一、农村土地利用制度变迁和农村土地承包制的产生结合农村集体土地所有权制度演变，我们认为，农村土地利用制度变迁可分为以下六个阶段：（一）农民私人土地所有权和农民私人土地利用时期（1949~1952年）建国初，全国开展大规模的土地改革运动，真正确立了农民私人的土地所有权，《中华人民共和国土地改革法》（1950年6月30日）规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制。
”同时，《共同纲领》明确：“切实保护农民的所有权，允许农民自由经营，自由处理自己的产品”。
即确立了农有农用制度。
虽然中共中央于1951年通过了《中共中央关于农业生产互助合作决议（草案）》，但农业生产互助组没有改变原先个体农民的生产资料所有制，在互助组内实行以工换工、等价交换，而土地等仍主要是农民分散经营，仍属农民土地所有权、农民经营土地阶段。
显然，这一时期没有产生农村土地承包制的土壤。
(二)农民私人土地所有权和初级合作社集体经营土地时期（1953~1956年）在初级合作社里，虽然土地所有权和其他生产资料仍属农民所有，但土地的经营已由个体农民经营转变为集体统一经营，每个农民根据入股的土地、工具和牲畜的多少参加分红。
《农业生产合作社示范章程》第十七条规定：“社员的土地必须交给农业生产合作社统一使用，因为农业生产合作社组成的基本条件，就是把社员分散经营的土地联合起来，加以合理的和有计划的经营”。
新中国农村土地产权制度大致经历了几个阶段.doc
新中国农村土地产权制度大致经历了几个阶段纵观建国五十多年我国农村土地制度的变迁，大致经历了从土地改革、人民公社体制、家庭联产承包责任制及农地流转的出现等几个阶段。
1、土地改革（1949－1952）封建地主土地所有制在我国具有几千年的历史，农民租种地主土地，两权分离。
解放后，《中华人民共和国土地改革法》变封建地主土地所有制为劳动人民的土地所有制，农民第一次拥有了自己的土地产权。
当然土地改革也带来了一些负面效应，如土地的过于细碎使规模化生产和农业现代化难以进行，更主要的是这种土地制度不符合建国后宏观政治经济形势的要求。
2、人民公社体制（1953－1978）土改完成后，我国农村历经了互助组、初级社和高级社形式的合作化道路的探索，最终确立了人民公社制度，即将农民私有、集体统一经营使用的土地制度改革为集体统一所有、统一经营的土地制度。
这种制度安排导致土地产权的模糊性土地既是集体的，又是国家的，国家在某种程度上以产权主体资格参与分配，农民的利益不可避免被侵占。
同时，这种一大二公的单一产权制度必然导致劳动监督成本、组织成本过高和劳动激励过低的弊端。
3、家庭联产承包责任制（1978－）它是将集体所有、统一经营使用的土地制度变革为集体所有、家庭联产承包经营使用的土地制度，确立了多元产权格局，所有权和承包权分离。
农民事实上成为生产经营权主体。
在这种新的产权制度格局下，农民在分配中是作为拥有部分产权的一方权利主体而存在的，农户通过交够国家的，留足集体的利益承诺，换取了土地的使用权和剩余索取权。
但随着农村市场化进程的加快，家庭联产承包责任制的局限性也逐渐显露出来。
由于它对传统体制下形成的土地集体所有制的固有缺陷采取了回避态度，试图通过经营形式的改善来克服根源于所有制的产权缺陷，不仅没从根本上解决土地产权制度对农业持续增长的激励问题和对各经济主体的约束问题，还引发诸如集体所有权对经营权的侵蚀、农民土地承包权不稳定等新的矛盾。
土地承包经营权种类即承包方式包括家庭承包和以其他方式承包
农村土地流转存在的问题土地作为农业最基础的生产资料、农村最重要的资产和农民最具保障的财富，在社会主义新农村建设中作用巨大，土地流转也是新农村建设中的重点话题。
农村土地使用权主要表现为土地承包经营权，土地流转是指在农户与集体间的承包关系不发生变化的前提下，承包者把有限的使用权转让给他人并收取一定转让费的行为。
目前土地流转存在土地臵换、出租承包、农户退包集体转让、委托转包、集体反租转包和股份合作制等多种流转形式；土地流转范围逐渐从以耕地为主逐步扩大到林地、草原、水面等整个农用土地；土地流转主体呈现多元化。
总得来说，流转呈现规模化的趋势，为乡村旅游和其他关联产业的发展提供了广阔的发展空间。
但农村土地流转目前仍缺乏法律法规上的依据，形势还不明朗，在实际运作中还存在一些问题，如操作程序不够规范；中介服务组织、监管组织不健全；基层政府认识不清，过于保守或粗暴推进工作；“圈地运动”升级损害农民利益等。
要改变这些现象，除了对应上述问题，落实中央土地政策、建立健全土地流转法律政策机制、推进农村社会保障制度、建立市场体系外，还应该广泛的开展教育，尤其是对基层干部和农民，推进土地流转健康顺畅进展。
对企业来说，最难解决的就是土地的问题，而通过房地产模式直接解决，是决对行不通的，必须通过一整套方案来解决，对上要让政府满意，对下要让农民也参与进来，通过旅游产权的手法、旅游运营的思路，实现突破。
我们必须注意的是，社会主义在新农村建设过程中，国土资源是及其重要物质基础，需要充分运用国土资源政策支持社会主义新农村建设，同时也要坚持实行最严格的国土资源管理制度不动摇。
土地承包经营权种类即承包方式包括家庭承包和以其他方式承包，区别在于土地承包经营权主体不同。
一、家庭承包：又称为农村集体经济组织内家庭承包、内部成员承包经营，是指集体经济组织成员依据其成员权以每个农户家庭成员为生产单位【农村集体经济组织的农户】作为承包方对集体土地进行占有、使用、收益的一种经营形式。
《中华人民共和国农村土地承包法》条文理解与适用
中华人民共和国农村土地承包法是中国农村土地经营管理的基本法律，旨在保障农民对承包的土地拥有和使用权利，维护农民的安定生活和农村经济的稳定发展。
根据《中华人民共和国农村土地承包法》，以下是一些重要的条文理解和适用原则：1. 承包土地使用权：农民通过承包土地获得土地使用权，这是农民的权益，但不等同于所有权。
土地所有权归国家所有。
2. 承包期限：承包期限一般为30年，有些地区可适度延长，但不超过50年。
承包期满后，可以续期或重新承包。
3. 承包合同：承包土地应当依法签订承包合同，明确承包土地的面积、使用期限、承包费用等相关事项，并保护承包农民的合法权益。
4. 承包权的流转：承包权可以有限度地流转，但必须符合法律规定，不得抵押、转让给非农户等。
5. 土地流转：承包土地可以经营权的有序流转，但需要依法办理相关手续，并保障承包农民的权益不受损害。
6. 政府保护：政府应当保障承包农民的承包权益，加强承包土地的管理和保护，确保农民稳定经营。
7. 承包费用：承包农民需要按照法律规定交纳承包费用，这些费用用于支持农村经济发展和农民福利。
8. 农民对承包土地有管理和支配权：农民对承包土地有使用、收益、流转和下一代继承等方面的管理和支配权利，但需要符合国家法律法规和土地管理政策的要求。
9. 国家对土地使用实施统筹规划：国家对土地使用实施统筹规划，协调城乡规划布局和土地利用优化，保障粮食安全和生态环境安全，维护优秀农田和农村景观。
10. 禁止强制收回农民承包土地：国家严格禁止强制收回农民承包土地，要保障农民承包权益不受侵犯和损害，保护农民的基本生产生活权益。
11. 土地承包权的保护与维护：法律明确规定，承包农民的土地承包权是受法律保护的。
任何单位或个人不得侵犯和侵害农民的土地承包权益，不得擅自收回土地承包权。
12. 农村土地承包经营权的确权和登记：承包农民的土地承包权应当通过确权和登记，确保农民的土地承包权益合法有效，便于权益的保护和管理。
农地“三权”分置的内涵与制度构建
农地“三权”分置的内涵与制度构建【摘要】农地“三权”分置是指农地的承包权、经营权和土地权的划分，是中国农村土地制度改革的重要内容。
本文旨在探讨农地“三权”分置的内涵和制度构建，借鉴国内外相关经验，分析我国农地“三权”分置的现状，并提出推动该制度的政策建议。
研究发现，农地“三权”分置有助于提高农民土地权益保障和农业发展效率。
未来，应加强政策实施，促进农地“三权”分置的良性发展，以实现农业现代化和乡村振兴的目标。
本文旨在为进一步推进农地制度改革提供参考和借鉴。
【关键词】农地“三权”分置，内涵，制度构建，国内外经验，现状，政策建议，发展趋势，政策实施1. 引言1.1 农地“三权”分置的重要性农地“三权”分置是指将土地的承包权、经营权和收益权分开进行流转或转让的制度安排。
其重要性主要体现在以下几个方面：农地“三权”分置可以有效激发农民的生产积极性和创造性，提高农村土地利用效率，推动农业现代化发展。
通过“三权”分置，可以促进土地资源的优化配置，实现土地资源最大化价值的挖掘和利用。
农地“三权”分置还有利于农民增加收入，改善农村生活水平，促进农村经济社会的可持续发展。
农地“三权”分置也可以推动农村土地制度改革，完善农村土地的所有权和经营权关系，提高农村土地产权的保障和流转便利程度。
农地“三权”分置在推动农村发展、改善农民生活、促进土地资源优化利用等方面具有重要意义和作用。
1.2 研究目的农地“三权”分置是中国农村改革的重要内容，也是推动农村经济发展的关键举措。
本文旨在深入探讨农地“三权”分置的内涵和制度构建，分析国内外相关经验，剖析我国农地“三权”分置的现状，提出推动我国农地“三权”分置的政策建议。
通过研究，旨在推动我国农地“三权”分置制度的完善和落实，促进农村经济社会的持续健康发展，实现农村全面振兴的目标。
2. 正文2.1 农地“三权”分置的内涵农地“三权”分置是指将农村集体土地的承包权、经营权和流转权分开，并确立相应的产权关系。
农地“三权”分置的内涵与制度构建
农地“三权”分置的内涵与制度构建1. 引言1.1 农地“三权”分置的概念农地“三权”分置是指将农地的所有权、承包权和经营权分开进行流转和交易的一项制度安排。
在传统农村土地制度中，一块农地的所有权、承包权和经营权往往由同一人或同一家庭持有和控制，这种情况下存在着土地资源闲置、农民劳动力无法充分流动利用等问题。
而通过农地“三权”分置，可以实现农地资源的最优配置，提高农民的土地资源利用效率，促进农业生产的现代化和产业结构的升级调整。
农地“三权”分置的核心是让土地的所有者、承包者和经营者可以根据自身需求和实际情况进行合理的配置和流转。
所有权是指土地的所有者享有土地的占有、使用、收益和处分的权利，承包权是指国家将土地承包给农民个人或集体经济组织，经营权是指承包者或经营者对土地进行生产经营活动的权利。
通过分置这三项权利，可以实现土地的流动性增强、创新活力激发和资源配置效率提高的目的。
农地“三权”分置是农村改革的重要一环，对于推动农业现代化、农民增收和农村经济发展具有重要意义。
1.2 背景分析农地“三权”分置作为农业产业化、现代农业发展的一项重要改革措施，其提出与实施离不开背景的支撑和推动。
在中国大地上，随着农村人口的持续减少，农业生产的现代化程度和农民收入水平不断提升，土地资源的有效利用和保护问题日益凸显。
传统的集体经营、集体所有、集体分配的土地制度已经难以适应农业生产新形势的需求，农地“三权”分置的提出成为解决当前土地问题、促进农村经济发展的必然选择。
农地“三权”分置的背景分析主要包括以下几个方面：一是随着农村土地流转的不断加速，土地流转规模扩大，土地经营权、承包权和所有权的分割趋势日益明显；二是农村土地资源利用效率低下，部分农民持有土地无力耕种或者过度利用导致土地荒芜；三是土地承包经营权分割后，农户难以进行规模经营和农业产业化生产，影响农业现代化进程；四是城市化进程加速，大量农村土地被用于城市扩张，农地资源面临浪费和挤占的风险。
第05讲-土地承包经营权.
4、房地产流通阶段：税费负担主要有营业税、城市建设维 护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契 税、企业所得税、个人所得税等。
5、房地产保有阶段：税费负担主要包括城镇土地使用税、 房产税。
共计税12种、费和基金500余项。根据中国政法大学教授 施正文的分析，在税费和出让金的总额中，税所占的比例仅 是7%左右，93%是费和出让金。 税费成本经过几轮紧缩的宏观调控政策，比重不断上升， 在他开发的楼盘中，最近的项目，税费和土地出让金的支出 已经占到房价成本的61%。 有学者调查认为，这一成本在房 地产开发中大约会占到50%。
《农村土地承包法》第47条规定：“以其他方 式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员 享有优先承包权。”
《农村土地承包法》第48条规定：“发包方将农 村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包， 应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以 上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇） 人民政府批准。”
妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在 原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方 不得收回其原承包地。
《农村土地承包法》第30条 承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继
承。 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期
内继续承包。
五、土地承包合同的违约责任
1、发包方的主要违约形式及责任
⑴ 干涉承包方依法享有的生产经营自主权 ⑵ 发包方非法变更、解除合同 ⑶ 强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转 ⑷ 发包方未依合同约定交付承包标的
按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许 其依法进行土地承包经营权流转。
承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农 业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承 包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。
中华人民共和国民法典总则第二编第十一章 土地承包经营权3篇
中华人民共和国民法典总则第二编第十一章土地承包经营权3篇中华人民共和国民法典总则第二编第十一章土地承包经营权1中华人民共和国民法典总则第二编第十一章土地承包经营权土地是农村经济发展的基础资源，土地承包经营权的确立与实施具有重要的现实意义和历史意义。
为保障农民权益，维护土地承包经营权，中华人民共和国民法典对土地承包经营权进行了详细规定。
本章将从土地承包经营权的定义、性质、获取、变更、终止等方面进行探讨。
一、土地承包经营权的定义及性质土地承包经营权是指具有法律效力的承包经营土地的权利，其主体是承包方，而土地的所有权仍然归于国家。
土地承包经营权是农村土地资源合理利用的一种制度安排，是我国农村经济体制的重要组成部分，有助于发挥农民的积极性、增加农业产出，促进农村经济发展，现实意义十分重大。
二、土地承包经营权的获取土地承包经营权的获取应当依法程序进行，包括两种情况：一是集体经济组织与农民承包；二是国家将土地承包给农民或集体经济组织。
对于第一种情况，农民承包土地，需要取得集体所有的同意，并在土地承包合同中明确约定承包土地面积、承包期限、承包方案等相关条款，并按照有关规定缴纳承包租金。
对于第二种情况，国家将土地承包给农民或集体经济组织，应当制定土地承包发包方案，按照发包方案进行招投标、公开竞价或协商确定承包方。
承包方应当依法依规取得土地承包经营权，并遵守土地承包合同中的相关条款。
三、土地承包经营权的变更土地承包经营权的变更分为正常变更和特殊变更两种情况。
正常变更包括承包期限到期、承包经营权转移等，特殊变更包括土地面积不足或超过承包面积、产权纠纷等。
对于正常变更，承包期限到期，可以对土地承包合同进行续期、重新承包或恢复耕种。
承包经营权转移需要满足多种条件，符合规定的交易可以办理土地承包经营权转移手续。
对于特殊变更，土地面积不足或超过承包面积，应当及时调整承包面积；产权纠纷需要提起诉讼，经法院判决后，再行处理。
四、土地承包经营权的终止土地承包经营权的终止是指原承包合同依法终止或被迫终止。
农村土地三权分置制度实施中存在的问题与解决策略浅析
农村土地三权分置制度实施中存在的问题与解决策略浅析1. 引言1.1 背景介绍农村土地三权分置制度是指将土地的承包权、经营权和流转权进行分置，其中承包权由农户所有，经营权由专业农业经营主体承担，流转权则可以在政府的引导下进行有偿或无偿的流转。
这一制度的实施旨在解决农村土地规模小、效率低下、农民收入不高等问题，推动农村产业结构调整和农民增收致富。
随着我国农村改革的深入进行，农村土地三权分置制度已经在一些地区进行试点推广，并取得了一定的成效。
背景介绍：农村土地三权分置制度的实施背景主要包括以下几个方面。
我国农业现代化的推进需要提高农业生产效率，促进农民增收。
传统的家庭承包制在土地规模小、生产水平低下的情况下已经难以满足现代化农业的要求，因此需要对农村土地制度进行改革。
近年来，随着城市化进程的加快，大量农村劳动力外出务工，农村土地荒芜现象日益严重，土地利用效率低下。
农村土地三权分置制度的推行可以提高土地的利用效率，激发农村发展活力。
农村土地三权分置制度的实施可以促进土地流转，支持现代农业龙头企业的发展，推动农村产业升级。
建立健全农村土地三权分置制度是当前我国农村改革发展的迫切需要。
1.2 问题意识农村土地三权分置制度是我国农村改革的重要内容，旨在拓展农民土地产权、经营权和承包权，推动农村经济的发展。
在实施过程中，一些问题逐渐显现出来，引起了人们的关注和担忧。
农村土地三权分置制度实施中存在的问题主要包括土地权属不清、权益保障不足、承包期限不明确等。
由于历史遗留问题和地区间差异，许多农民对自己的土地权属不清楚，导致土地流转困难，影响了农村土地的有效利用。
一些地方在实施三权分置制度时，对农民的权益保障不力，容易造成农民利益受损。
承包期限不明确也给土地流转和土地经营带来了一定的困难。
针对这些问题，需要从多方面进行解决。
首先要完善相关法律法规，明确土地权属和承包权的规定，加强对农民土地权益的保障。
要强化监督机制，加大对三权分置实施情况的监督力度，确保政策执行到位。
第七章土地权属
2.3.1 土地所有权
2.3 我国现代地权制度
使用，所有权主体按照土地的性能和用途进行事实上的利 用和运用。所有人可以在法律规定的范围内，依自己的意志使 用土地。与此同时，土地所有人可以在法律规定的范围内，根 据自己的意志和利益，将使用权分离出去，由非所有人享有 收益，所有权主体在土地上获取经济利益的权利。收益权 是基于行使土地所有权而取得的经济收益的权利，是所有权在 经济上的实现。土地所有权人可以将占有权和使用权让与他人 而保留一定的收益权。土地的使用者也可以享有部分收益 处分，所有权主体在法律允许的范围内对土地的处理权利。 即依照所有人的意志和法律的规定，对土地进行处置的权利。 处分权是所有权人的最基本的权利，是所有权的核心。处分权 一般是由所有权人行使的，也可以委托由非所有人行使
2.2.2 现代地权制度的建立
2.2 我国地权制度历史变迁
• 城市土地基本国有化时期 新中国成立之后，相继没收了国民党政府、官僚资本家、 大地主和战争罪犯等的地产，将其转为国有，奠定了社会主义 城市土地国有化的基础 从1953～1966年，通过对农业、手工业、资本主义工商业 的三大改造和对出租私有房屋的社会主义改造，逐步使城市土 地实现基本国有化 “三大改造”和“私房改造”不仅使我国城市国有土地从 数量上转化为绝对优势，而且使人们的社会观念发生了历史性 的转变。土地国家所有权迅速上升为主要权种，这是一个具有 重大意义却又没有任何明确界定的权利
• 他物权是在他人所有物上设定的权利，作为种概念， 下面又分为 用益物权 和 担保物权 两个属概念。用益 物权是为使用和收益的目的，而在他人所有物上设定的 权利。担保物权是为保证债权的行使，而在他人所有物 上设定的权利
我国产权规范体系
2.2.2 现代地权制度的建立
农地租赁解读农业租赁中的土地使用权和农作物产权
农地租赁解读农业租赁中的土地使用权和农作物产权农地租赁是当代农业发展中普遍存在的一种现象，其基本涉及到土地使用权和农作物产权的问题。
在本文中，我们将对农地租赁中涉及的土地使用权以及农作物产权进行解读，以期更好地理解该领域的相关内容。
一、土地使用权解读农地租赁中的土地使用权是指承租方在租赁期间内对租用的土地享有的合法使用权。
按照我国的土地制度，土地属于国家所有，农民和农业经营者只能通过租赁的方式来获得土地使用权。
而土地使用权分为两个层面解读，即集体所有权和个人使用权。
首先，集体所有权是指农村土地属于农民集体经济组织所有，承包给农民个人经营使用，但并不意味着农民个人拥有土地的绝对所有权。
在农地租赁中，承包地的土地使用权属于集体所有，因此承租方在租赁期间只是享有土地的使用权，但并不能对土地产权进行转移或任意处置。
其次，个人使用权是指具体的农业经营者对承包地的土地享有的特定期限内的使用权。
在农地租赁中，个人使用权的期限通常按照租赁合同中的约定来确定，一般而言，租赁期限为几年至几十年不等，这也意味着承租方只能在租赁期间内合法地利用土地开展农业生产，而在租赁期满后必须将土地归还给出租方。
二、农作物产权解读农地租赁中的农作物产权是指在租赁期间内，农民个人或农业经营者对所种植、养殖的农作物享有的合法产权。
根据我国的农业法规定，农民在农地租赁过程中享有农作物的所有权，也就是说，农民个人在租赁期间内拥有所种植农作物的权益，包括收益、处置等。
然而，需要注意的是，在农地租赁中，农作物产权与土地产权并非一体的，而是两者分离的。
虽然承租方享有农作物产权，但并不能对土地产权进行转移或处置，更不能在租赁期满后将农作物悉数带走。
毕竟，土地属于国家所有，租赁仅仅是土地使用权的转移，而不涉及土地产权的转移。
总结起来，农地租赁中的土地使用权和农作物产权是农业经营者在租赁期间内享有的相对权益。
土地使用权包括集体所有权和个人使用权，而农作物产权是农民个人享有的农作物所有权。
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有关土地承包制的几个产权概念用产权理论来证明土地私有化，是中国经济学的一项发明，但如何从产权理论跳跃到土地私有化，大多数文章都语焉不详。
用产权理论语汇讨论中国问题的文献，似乎都处于这样一种状态：好象只要说产权界定不清晰，总是没有错的，只要是主张“进一步”界定产权，也是不会错的，于是土地私有化就成了概念推理的逻辑结论，用产权语汇在中国推行私有化，三句话就说完了。
如此简单，难怪趋之者众。
可惜的是，恰恰是产权理论不认可这种思维方式。
产权理论的精髓在于具体分析每一个具体的契约，科斯本人就是这方面的典范。
对于在中国出现的土地承包制度，产权理论应该有这样的结论：“有中国特色的社会主义，主要是把使用权与所有权分离，前者私有，后者国有。
这与推行私产制度是没有冲突的”[[1]]，可见，产权理论并不一定得出土地私有化的结论。
周其仁教授的系列文章《农民收入是一连串事件》（以下简称《事件》），流传甚广，试图通过分析与农民收入有关的产权关系，得到关于土地私有化的结论。
但他的分析并不成功，其中有关土地产权现状的分析，概念模糊而且混乱。
我以为，之所以有这种有意无意的模糊和混乱，是因为作者预设了结论。
经济学中不止一次地出现因为结论的需要而模糊概念的现象[[2]]，但是，经济学既然是科学，结论应该是不重要的，重要的是得出结论的过程。
对于科学而言，手段正确与否的重要性远远超过结论的正确与否，为了某个结论而混淆概念是不可取的。
《事件》是这样开头的：“数年以来，我国经济增长的速度在全球名列前茅。
同期，占全体人口百分之七十的农民，平均收入基本没有什么增加。
这两件事情摆到一起，需要一个解释”。
可是，经济学对这一现象早有解释[[3]]，1954年，经济学家刘易斯发表了一篇论文，题为《无限劳动供给下的经济发展》[[4]]，其中提出的增长模型不仅解释了这一现象，甚至预言了在一切发展中国家的发展初期，国民经济的增长与农民收入的不增长，一定是同时发生的[[5]]。
更早的时候，亚当斯密在《国富论》中已经指出，农业收入增长缓慢的原因在于劳动分工的限制，这两个解释加在一起，告诉我们一个基本原理：如果没有足够的非农就业机会，要从根本上解决农民收入增长停滞的问题是不可能的。
而《事件》则暗示，产权问题解决了，这种现象就不会发生。
这显然是一个不现实的期望，由于作者期望的结果出了问题，后面那些以结果为目标的分析自然就漏洞百出了。
由界定产权而土地私有化，已经成为一种时髦，但现行法律所规定的产权现状到底如何，其实是众说纷纭，其中认真分析的少，想当然的多，似乎只要结论是私有化，前提马虎一点也没有关系。
这种时髦，与《事件》中的产权概念混乱不无关系，所以就这篇文章来澄清有关土地产权的几个概念，虽说是不得已，但也十分必要。
产权最基本的内容是使用权、收益权和交易权，如果连土地产权现状中的这几个内容都没有弄清楚，“产权界定”就成了一句空话。
此“使用权”不同于彼“使用权”中国现行的农地产权制度是土地承包制，它来自中国农民的一项伟大创造：“家庭承包责任制”。
没有人不认为它是一项伟大的创造，只不过很多人认为，它“伟大”得还不够，所以应该被放弃了，放弃的理由是因为它对产权的界定还不足够。
一般的说法是，土地承包制成功地将土地使用权和土地所有权分离。
在这里，语言和它应该表达的内容之间出现了一点歧义，正是这点歧义，使得土地承包制的产权界定被曲解了，所以有这样的问题：“那些推动土地使用权‘到户’的力量，为什么不同样可以推动土地的收益权和处置权‘到户’呢？” [[6]]也就是说，土地承包制的现状，使农民有了“土地使用权”，但没有“土地收益权”。
这就是语言歧义的后果了，土地承包制中的“土地使用权”概念，与产权经济学中的“使用权”并不是一回事，“土地使用权”并不仅仅包含土地的“使用权”，而且还包含土地的“收益权”。
土地不是小孩的玩具，不能得到收益，“使用权”是没人要的[[7]]。
在挣工分的时代，正是因为“收益权”的界定含糊，所以农民就悄悄地放弃“使用权”，出工不出力，留着力气去“使用”自留地；而农民要求承包土地的动机，就是要改变这种状况，明确获得土地的收益权，土地承包合约的核心内容是“剩下的全是自己的”，规定的正是土地收益的所属。
土地承包合约是关于“收益权”的契约，这块土地的收益权归张三了，不用任何人操心，张三一家自己会去“使用”这块土地；如果将土地“使用权”给了张三，却不让他收获，那是强迫劳役。
所以，一纸承包契约，土地的收益权明明白白地“到户”了，正是由于“收益权”的到户，于是激发了农民“使用”土地的积极性。
土地上的收成，不仅仅是劳动的收益，而且包括了土地的产权收益。
自从土地改革之后，土地的地租收益就归农民所有了，而土地承包制以后，地租又回到以家庭为单位的农民个人手中，农民不仅可以获得全部的劳动所得，而且也获得了土地的产权所得。
市场中的农民，没有土地也可以获得劳动所得，称为佃农[[8]]。
既然佃农也可以获得劳动所得，劳动所得就可以独立于土地而存在，所以，与土地私有制相比，土地承包法所规定到户的恰恰是土地的产权所得。
由于人民公社制度模糊了农民的劳动所得，脱胎于人民公社制度的土地承包制自然被认为是界定了劳动所得，这是对的，但不完全，我们不能单方面强调劳动所得的界定而忽略它对产权所得的界定。
在土地的产权讨论中，地租的分配是不可忽略的核心内容。
由于获得收益权是土地承包的动机，所以，当土地承包实现的时候，土地的使用权和收益权就同时明确地到户了。
交易权略有不同，农民在开始承包的时候并没有要求交易土地，当在农民的示范和推动下，立法者出台了有关的临时法律（政策、办法、规定等等），明确将土地的使用权和收益权界定给了农民个人，结果农民发现，根据这些临时法律，他们所拥有的权利不仅仅是使用权和收益权，他们还可以将土地租给邻居二哥耕种[[9]]，产权交易开始出现。
这显然超出了农民当初的要求，似乎也不是出于立法者刻意地设计，但这都不重要，重要的是，交易可以发生。
我们应该这样理解，如果将土地的使用权和收益权清晰地界定给农民个人，同时又没有明文禁止交易，不用任何人操心，交易自己就会发生[[10]]。
产权理论还可以倒过来说：如果有交易发生，产权就界定清楚了[11]。
没有界定清楚的产权，是不可能交易的，没有人可以出让原本不属于自己的东西。
在土地承包实施十几年以后，《土地承包法》明文规定，农民的土地产权包括使用权，收益权和交易权。
土地承包制，土地产权的三大基本权利齐了，一个也不少。
可见，土地承包语境中的“土地使用权”的内容远远超出产权语境中的“使用权”，一不小心弄混了，就容易出错。
此流转权就是彼交易权土地承包法明文保护农民土地经营权的流转，产权流转既然的有偿的，就是产权交易。
土地承包法禁止买卖承包地，于是很多人以为土地承包制所规定的产权中缺失了土地交易权，并以此作为土地私有化的依据。
土地承包制中农民的土地权利中，到底是否包含交易权？有趣的是，《事件》似乎一直在避免正面回答过这个问题。
《事件》中说，粮食限价以及各种垄断经营限制及侵犯了农民的收益权和交易权，但他没有说农民是否有土地交易权；《事件》中又说城市扩大过程中农民的交易权被剥夺，但还是没有说，更多的没有受城市扩大影响的农民是否拥有土地交易权。
“张三家要种已经分给李四家的地吗？那就请付一个代价。
这个代价，对李四而言，当然就是一笔收入。
但是这笔收入，不是来自李四自己的劳动所得，而是来自李四放弃利用自己承包地的权利。
资产的自用权利一旦可以有偿放弃和让度，资产所有者就拥有一个未来的收入来源。
这时，“资产”就转为“资本”。
资产（asset）和资本（capital）在中文里只有一字之差，但是经济含义上可要差一大截。
”根据这样的论述，农民是有交易权的，张三要种分给李四家的地，不用人去“请”，李四也会向张三索取租金，而张三也明白，不支付租金，他就无法使用李四的地，这一切，都是当今农村正在发生的事情。
这种产权交易，在《土地承包法》之前就存在并合法了，《土地承包法》只不过在法律条文中明文规定保护农民的这种交易权利。
有的人以为“土地租赁”不算交易，只有“土地买卖”才算交易。
这是对经济学交易概念的误解，《事件》中已经指出了其中的错误所在，[[12]]这里不再重复。
科斯在他篇著名的文章[[13]]里说，无论法官将污染排放的产权判给哪一方，另外一方都可以用货币的方式向对方购买这一权利，而产权让渡方则可以得到一个收入流作为放弃产权的报酬。
他说市场可以通过这种产权的交易达到资源的有效分配。
张三使用李四的土地支付了代价，李四在出租土地的时候获得了一个收入流，这与科斯的产权交易是完全等价的，是一个完整的产权交易过程。
张三和李四明明做成了一单有关产权的生意，为什么有那么多人偏偏说他们没有交易权？《事件》的作者其实明白其中的道理，农民确实拥有土地的交易权，所以《事件》从来不明说土地承包制没有交易权。
而只是不止一次地暗示：现行的土地承包制，农民的土地使用权不可让渡；农民没有放弃农地自用的“喊价”权是，正因为它永远都不会错，所以说了也没有意义，空话一句而已。
界定产权，界定什么东西的产权？总要有一个对象，离开了具体的对象，无所谓产权。
《事件》其实是不相信土地经营权是已经界定的产权，所以一定要找出这一产权的重大缺陷，开头说农民没有收益权，结果说错了；后来又说农民“应该”有交易权，这句话虽不错，可没有意义，因为土地经营权已经包含了交易权。
还有什么缺陷？《事件》不说了，而说征地制度不对[[17]]。
征地制度确实不对，但征地制度的缺陷和土地承包制的产权界定无关。
征地制度之所以有缺陷，是因为它侵权，侵犯了已经被界定清楚的产权，侵犯了农民被法律赋予的权利。
一切与产权有关的问题，都可以用“进一步界定产权”来解决，这是《事件》的一个发明。
但实际上，要解决与产权有关的问题，一个是界定产权，一个是保护产权，不可以混淆。
任何界定清晰的产权，并不代表不会被侵权。
一旦出现侵权，就要“进一步界定产权”，除了制造混乱以外，对保护产权没有任何好处。
界定产权和保护产权都是由法律来完成，法官一纸判决或国家一纸法令，产权界定即告完成，而要保护产权不受侵犯，却并非一朝一夕之功，需要长期艰苦的工作，需要在实践中探索恰当的法律体系。
理论界普遍承认“知识产权”是界定清楚的产权，保护“知识产权”的工作尚且不如人意。
如果连产权理论都不认为“土地经营权”是界定清楚的产权，保护农民的土地权利又从何说起？农民的土地权利已经界定前面说过，产权界定是一个法律过程，在《土地承包法》所规定的土地承包制中，土地虽然不是私产，但“土地经营权”是私产；农民并不拥有土地，却拥有土地所得。
这其中的奥妙，正是家庭承包责任制的伟大之处，社会主义公有制下，也可以清楚地界定私有产权。