商品住宅投资及其空置问题的研究【开题报告】

开题报告
商品住宅投资及其空置问题的研究
一、立论依据
1.研究意义、预期目标
空置房问题一直是大家普遍关注的问题。

最近，关于空置房的争论因为一个数字而再度激烈起来。

有消息说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达540万套住房的电表读数连续6个月读数为0，这些空置房足以供2亿人居住。

而随后，尽管国家电网公司否定了这个消息，但是在这场纷争的背后，也折射出空置房的现象已成为社会的焦点。

之后，又有“晒黑照”的流传，空置房显然已经成为很大的焦点。

空置房的大量存在，严重影响我国房地产业的发展，不仅严重的挫伤开发商的积极性，难以得到预期的收益;银行也形成了大量的坏账，不利于风险防范;同时广大中低收入者的巨大需求无法得到满足。

这种现象的存在，势必产生房地产市场中的各种严重的问题，影响社会和谐。

因此，本文对我国住宅商品房市场进行了分析，加深了对市场的认识，对其中的规律性东西进行了探索，并根据我国目前住宅市场的特殊性，提出了一些对策建议。

并且，本文采用灰色关联度理论对于影响商品住宅空置的多个指标进行综合评判。

通过该方法分析判断出各因素间的主次关系，明确商品住宅空置的影响因素中哪个因素对空置率的影响最大。

论文研究的目的在于为政府管理者、政策制定者提供一个深入了解商品住宅空置问题的平台，同时为房地产开发企业提供决策参考依据，促使房地产企业运营管理水平的提高，使他们在开发经营活动中做到科学决策，能够及时采取措施避免和降低商品住宅空置，避免给企业带来巨大的损失，确保和促进整个住宅市场健康有序地发展。

2.国内外研究现状
对于房屋空置的定义，国外的代表性观点有：(1)D·格林沃尔德(1981)根据房屋的用途差异，把空置分为出售房空置和出租房空置，它是指可以用于出售(或出租)但尚未出售(或出租)的房屋。

(2)Denise D．and Willian C．W(1996)认为空置是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。

由此可见，空置一方面表明房屋未得到使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或出售，只有两方面条件都满足的房屋才是空置房屋，否则，不能成为空置。

(3)而美国联邦统计局从统计调查的角度出发，将空置定义为“在调查时点无人居住(并非暂时无人居住)的住宅”。

出现下列两种情况的住宅也视其为空置：一种是当被调查住宅单元的所有者在其他地方另有更为常住的住宅时，该套住宅视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住宅(即第
二套住宅，Held for Occasional Use)也视为空置。

使用中的住宅(Occupied Housing Units)定义为“在调查时至少有一人居住或仅为暂时外出(如休假)的住宅”。

由此定义可知使用中住宅单元数量与家庭数量相等。

在空置率的计算方法上国外学者认为，住宅空置率是指某一时刻空置房屋的套数占全部房屋套数的比率，即指可供使用的全部存量房屋中未使用部分所占的比例。

计算公式为:商品住宅住宅空置率=报告期全部住宅空置量/报告期全部住宅存量*100%。

在国内，易宪容(2006)、顾志明和叶科(2005)认为，界定房屋空置的标准是要看房屋是否在流通过程中成为待售或待租的房屋。

如果房屋已进入市场，正处于流通过程之中，就是空置房屋；如果房屋没有进入市场供出售或供出租，即使业主没有使用，也不能界定为空置房屋。

房屋空置的最本质特征就是房屋在市场上处于待售或待租的状态。

蔡金水(2006)认为，应该建立两个统计体系。

一个是全社会房屋总量中有多少未被使用的闲置房。

这种闲置房包括未售出的全部商品房，已售出未入住的空住房，社会存量房屋中可出租出售和闲置的全部房屋，主要反映社会所有存量房屋的闲置状况。

另一个是有多少已建成尚未售出的全部商品房，反映房地产市场销售状况(空置率)。

两个数字同时统计，互相比较，才能真实反映房屋空置状况。

朱少颜(2004)对商品住宅空置率计算方法进行了探讨，同时对现行商品住宅空置统计指标体系的设置提出调整的建议，并得出结论：商品住宅空置率是报告期的商品住宅空置面积除以报告期可供销售和出租的商品住宅面积。

陈章喜（2004）认为我国商品房空置率计算方法存在许多缺陷，借鉴国外商品房空置率计算方法，对我国房地产业的发展现状和整体空置率问题进行研判，得出我国商品房空置率整体上处于健康的水平的结论。

孙峤、郑思齐、刘洪玉（2005）对我国住宅空置统计指标体系设计提出新方法，认为针对存量和增量市场分别运用不同的指标，存量市场运用空置类指标来衡量，而增量市场运用吸纳类指标来衡量较为合适，并提出增加采用“套”为统计单位。

顾志明、叶科（2005）提出了计算房屋空置率的新方法，并总结出如何借助使用价值和价格两个方面的关系来判断房屋空置率水平是否正常。

赵江涛（2006）认为空置率的计算应该是增量空置率和存量空置率的加权平均值。

董藩（2007）认为，国内严重地曲解了空置的含义，并且计算空置率的方法也存在问题，当前的空置实际是过小而并非很多人认为的过大，过小的空置导致了房地产价格的暴涨。

因此，需要对宏观调控模式进行调整，适度增加房地产的开发规模，抑制非居住性的住房需求。

部分学者在方案的制定上提出了自己的看法。

李书田和李晓峰(2004)认为从根本上来讲，要想降低商品房的空置量，要么降低房价，要么提高居民住房
的消费能力，两者必居其一。

郝凤英和贺昌政(2006)认为消化空置商品住宅、降低商品住宅空置率问题是一项综合性的系统工程，必须采取一系列综合性的长远对策。

综上所述，对于空置的概念，空置的合理区间等问题，国内并没有统一。

与国外的研究相比，中国还存在着很多的不足。

在现今，空置问题已越来越受到大家的关注，这就需要我国对于空置的问题不断地进行完善，并在解决的空置的问题上提出更合理的对策。

3.参考文献
[1]刘璐筠．浅析我国商品房空置问题[J]．消费导刊，2010(01)．
[2] 李俊芬．“空置”商品房问题和应对措施[J]．内蒙古科技与经济，2009，12．
[3]时寒冰．闲置房，一个隐藏的大问题[J]．新财经，2009(06)．
[4]蔡金水．如何保持房地产市场稳定[J]．中国住宅设施，2008(12)．
[5]张仕廉，陈玲燕．空置商品房转换为廉租房的动力机制研究[J]．建筑经济，2008(8)．
[6]董藩．关于空置面积和空置率问题的探讨[N]. 中南名族大学学报, 2007,27(4).
[7]方青兰，常芬．关于我国目前商品房高空置率问题的研究[J]．法制与社会，2007，9．
[8]陈苹苹，陈春华．我国商品房空置率分析[J]. 建筑管理现代化, 2007(04).
[9]顾志明，叶科．浅议我国经济适用房的定位[J]．商场现代化，2006(10)．
[10]赵江涛．我国商品住宅的空置及其对策研究[D]. 西安：西安建筑科技大学2006.
[11]徐正，林苗婧．商品房高空置率原因探析[J]．经济与管理，2006，12．
[12]易宪容．当前我国房地产市场形势分析[J]．河南金融管理干部学院学报，2006,24(2)．
[13]陈细云．我国商品房空置率现状分析及对策[J]．金融经济，2006，7．
[14]陈章喜．对我国商品房整体空置率的分析与判断[J]．城市问题，2004(3)．
[15]贾海．商品房空置率计算方法初探[J]．中国统计，2003(07)．
二、研究方案
1.主要研究内容（或预期章节安排）
1 关于商品住宅的空置问题
1.1 空置的概念
1.2 空置指标的研究
1.3 自然空置率
1.4 空置产生的问题
1.5 商品住宅空置率的计算方法
2 灰色关联系统对于影响商品住宅空置率的因素的分析
2.1 商品住宅空置的实证分析：以湖州为例
2.2 湖州商品住宅的供给、需求与价格分析
2.3 湖州商品住宅空置率的计算
2.4 湖州市商品住宅空置影响因素的灰色关联分析
3 缓解湖州商品住宅过度空置的思路和对策
2.实施方案和进度计划
（1）实施方案：
本文主要通过中国期刊网、维普、论文数据库及学校图书馆等途径查找相关文献资料。

关于相关的数据，将通过统计年鉴，政府的相关网站获得。

本文还会运用灰色关联度理论对于影响商品住宅空置的多个指标进行综合评判。

通过该方法分析判断出各因素间的主次关系，明确商品住宅空置的影响因素中哪个因素对空置率的影响最大，这种影响程度表示各个因素之间的关联度，以此可以更清楚地看出多方因素的关联。

（2）进度安排：
第6学期第19-20周至第7学期1-5周：研究文献,完成选题。

第7学期第6-13周：完成外文翻译、文献综述和开题报告撰写；参加开题答辩，进一步论证选题价值、确立主要研究内容，论证研究方案的合理性和可行性。

第7学期第14-15周：编写论文详细提纲，交于导师批阅，反复修改，保证论文的合理性。

第7学期第16-20周：开始写作毕业论文,完成初稿。

第7学期寒假：结合毕业论文开展调查研究。

第8学期第1-2周：在导师的指导下进一步写作、完善毕业论文。

第8学期第3-6周：在导师的指导下，充分利用实习机构的机会，结合毕业论文内容开展进一步调查研究，完成论文。

第8学期第7周：在导师的指导下，进一步修改、完善毕业论文。

定稿并
上交。

第8学期第9-11周：参加毕业论文答辩。