威海经区商业房地产市场调查

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区域 市场
推广主题：首席城 市综合体 推广调性：醒目、 差异化色彩，突出概 念 推广渠道：户外、 报广、网络、围挡 推广侧重点：围绕 地段及交通突出产品 价值点 覆盖区域：区域内 全面覆盖
推广诉求：首席TOD城市综合体。突出产品地段的优势，注 重独立性、稀缺性。
项目动态：7月成长湾儿童社会体验公园 正式签约入驻项目三层。
推售情况：主要依靠分销8000起价前期中低楼层基本销售完毕，现剩余16
层以上，单价过万。
客户情况：本地与外地客户基本持平，投资型客户居多。
在售房源：总层数36层，6层以上为公寓，房源多集中在16层以上
产品核心值点
•地标建筑：160米的高度在经区汽车站周边纯无仅有 •4.5米挑高产品：注重性价比，买一层用两层，产品年轻 化 •地理位置：紧邻威海三站，及二中、车站商圈
产品描述：该项目规划总占地30456平方米（45.68亩），总建筑面积约13万平
方米，容积率为2.98。其中商业裙楼为银座商城(含地下1层，地上4层)总面积约5 万㎡，5A智能化写字楼面积约2.1万㎡, 酒店式公寓面积约2.5万㎡，进千位超大型 停车场，出行更加便捷。
项目 近况：威海中心酒店式公寓起价7200元/㎡，均价8700元/平米。5A智能化
有的“空中花园”模式，是经区唯数不多的宜居型公寓
项目概况：百度城Ⅱ大家，位于青岛中路以西，长峰桥南，毗邻火车站、汽车
站、城际铁路三站核心,东临海上公园、经区管委，俯视经区最大的休闲体育公园， 南拥五星级酒店、佳世客、乐天玛特以及苏宁、国美电器，附近有青岛路小学、 皇冠小学、皇冠中学、中国银行、建设银行、工商银行、海大医院、经区医院
区域 市场
富城国际：紧邻城市双总站，威海首席TOD城市综合体
项目概况：威海富城国际休闲广场，位于威海交通枢纽核心——城际高铁站前。
项目总占地6.6万平方米，规划总建筑面积约30万平方米，总投资约12亿元人民 币，由威海福成房地产开发有限公司全资建设。 端住宅为一体。
产品描述：大型购物休闲广场、高级商务酒店、SOHO办公、酒店式公寓和高
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经区商业项目分布
百度城
蓝星大厦 乐天双子星 乐天公馆 华发九龙湾中心 九龙休闲购物
金众地邦
威海中心 凯悦国际
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丰禾国际
富城国际
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区域市场
区域内新开项目较多，基本处于前期开发阶段，未来主要集中在青岛路 和大庆路沿线，以汽车站周边较多。由于汽车站周边商业氛围已近成熟， 客户接受度较高，因此该区域的去化速度明显高于其它区域。 在售项目：乐天双子 星和蓝星大厦基本售罄， 其它项目存量较多； 2014年新盘：目前确 定下半年经区新开的项 目仅有乐天公馆、丰禾 国际（公寓上市时间未 定）、华发九龙湾中心， 乐天公馆与智汇中心同 处乐天商圈，未来两者 竞争较大。
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项目名称 开发商
金地众邦 威海港领置业有限公司
项目位置 代理商
青岛中路佳世客南50米 无
项目共一栋写字楼 四层底商 五层至九层酒店 十层至十四层公寓 十五层至二十七层写字楼 只售不租 层高3.3米 一层建筑面积900平米 每户50平米左右 价格9000起价 没有正式销售前期只认购 交付情况：公共部分精装 室内毛坏交房 分销政策 租金情况 10个点 无
项目概况：乐天双子星占地35亩，建筑高度约160米，规划总建筑面积约10万
㎡，绿化率30%，容积率2.8,该项目位于威海市经济开发区上海路北侧，紧邻威 海汽车站、火车站、城市轻轨站，近邻威海新港，毗邻豪业圣迪广场、乐天玛 特、佳世客等大型商场，是威海新门户核心。乐天双子星集商业、办公、休闲、 娱乐等功能为一体的复合型商业地产，建成后市威海新的地标建筑 产品描述：40年产权，商用水电，不通天然气；主力户型为58－63㎡，精装 销售挑高产品层高4.5米，简装3.1米平层公寓位置较好可观海。
推广主题：百搭空间，财富建筑 推广调性：稳重、缺乏个性 推广渠道：户外、网络、围挡、短信，报纸、分销区域内全面覆盖； 覆盖区域：经区及市区，项目所在位置有较大客群流量
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项目名称 开发商
金地众邦 威海港领置业有限公司
项目位置 代理商
青岛中路佳世客南50米 无
项目共一栋写字楼 地下一层土特产超市，一至四层为中韩餐饮， 五层至十六层 为公寓和办公， 十层至十四层公寓 十五层至二十七层写字楼 只售不租 层高3.3米 整层建筑面积900平米 每户50平米左右 价格9000起价 没有正式销售前期只认购 交付情况：公共部分精装 室内毛坏交房 分销政策 租金情况 10个点 无
产品核心值点
•位居经区三总站核心地段：汽车站、火车 站、城际轻轨站 •5.4米超挑高LOFT:超高挑高+户户空中花 园 •水系园林绿色节能社区，
推广主题：城市臻品，大家风范 推广调性：年轻，活力，醒目， 推广渠道：户外、网络、围挡、短信，分销区域内全面覆盖； 覆盖区域：本市发展较好区域（投资型及二次改善置业者居多）
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项目名称
富城国际
项目位置
威海汽车站南上海路旁
开发商
威海福成房地产
代理商
调研结果
共四层，商铺一层起价20000元/㎡，二层起价19000元/ ，三四层自持;沿街商 铺共28席，外铺36000元/ ㎡,内铺23000元/ ㎡20-100平沿街黄金商铺，25平 方左右商场内铺，
系统办公楼起价9000元/㎡，均价11000元/㎡。现在主体已经封顶。
产品核心值点
•得天独厚的区位优势 •高尺度定制式空间， 5A智能化办公 •银座商城的入驻
推广主题：为威海商业做标志地产 推广调性：大都市、国际化 推广渠道：户外、网络、围挡、短信区域内全面覆盖； 覆盖区域：本市发展较好区域（投资型及二次改善置业者居多）
蓝星大厦 乐天双子星 在售
2万平米5A智能写字楼
百度城
凯悦国际 金地众邦 富城国际 威海中心 九龙购物中心 乐天公馆 华发九龙湾中心 丰禾国际
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待售
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区域 市场
双子星 ：依托汽车站、二中、乐天商圈等优势，该项目在开盘前 期就有较明显的去化速度
推售情况：一层商铺少部分预定 客户情况：以本地投资客户为主。 在售房源 ： 外铺及内铺一、二层
产品核心值点
•地段优越：紧邻火、汽车站，城市交通，商圈便捷 •稀缺产品：车站旁的多元城市综合体 •规划定位：以城市交通为导向 •产品定位：20－30平米面积小，总价低
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调研结果
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区域 市场
金地众邦：借鉴一线城市高端建筑风格，金色玻璃及钢结构内部
支撑，塑造出一族同盛世金莲冲天怒放的独特造，外观沉稳大气 .
项目概况：金地众邦项目位于青岛路东，渤海路南，规划路西，位于威海政府
推广覆盖区域：户 外重点覆盖项目周边、 分销主要集中在本地 区域
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项目名称
乐天双子星
项目位置
上海路北侧，二中对面
开发商
威海乐天置业有限公司
代理商
调研结果
底层2-4楼：写字楼，4500㎡/层,5.7米层高，户型面积90-300，毛坯交房 1Hale Waihona Puke Baidu000-13000元每平左右。
6－26层公寓，8000起价，均价9000，户型58－118 ㎡ ，4.5米精装LOFT,主 力58－63 ㎡ 分销政策 租金情况 900-1000元每平返利 无包租。市场租金水平2.5元/天/㎡左右。
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项目 近况：在售1C，起价7300元/平米，目前在建超高层1B、1C， 预计2015年
年底交房。1B/1C是精装修交房，花园洋房9、10、13、14号楼已经封顶，花园洋 房11、12、15、16、17、18号楼正在打地基，5#6#已封顶，5#6#预计2014年底交 房，公摊18%-20%。 目前项目整体销售率40%左右
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区域 市场
推广诉求：城市地标、国际公寓
推广主题：经区地 标复合型商业地产 推广调性：国际化、 大气势 推广渠道：户外、 报广、网络、围挡、 分销 推广侧重点：挑高 产品，性价比，区域 价值
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调研结果
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区域 市场
威海中心：地处乐天商圈与车站商圈，经区唯一银座商城坐落与此。
项目概况：威海中心项目位于威海经济开发区南北主干道青岛路与上海路的交
汇处，位处威海经济开发区重要地带，毗邻汽车站、火车站，属威海对外门户所 在地，临近威海新港，位居大威海交通的客流、物流中心。同时所在经区也是威 海通向国际航空机场和即将开通的轻轨的必经之地，地理位置优越，交通便捷。 附近20多条市内公交和城郊线路通达，属绝版地段，稀缺地块.而且该地块，其地 块具有较强稀缺性和不可复制性，升值潜力巨大。
WAID 地产服务 〃 投资管理 〃 资产及商业管理
经区商业楼盘市调
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目标指引策略 竞争市场分析 本体分析 客户定位 营销策略总纲 策略分解及执行
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6－26层公寓，8000起价，均价9000，户型58－118 ㎡ ，4.5米精装LOFT,主
力58－63 ㎡ 分销政策 租金情况 无 头三年返21%抵房款十年包租
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区域 市场
百度城Ⅱ大家：毗邻火车站、汽车站、城际铁路三站核心 ，70年大产权，独
项目 近况：6.29开盘，公寓均价8000元/㎡，商铺均价两万元左右。旺铺特惠
400元/平米，公寓11、12层已售，目前刚开5层
产品核心值点
•沉稳大气的外部形象彰显出使用者的身份， 有君临天下之感。 •位置处在经区商圈最为便利便捷的中心点 •绿色与水景的结合体现“以人为本”的生 态理念
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产品描述：项目由小高层、高层、超高层、花园洋房及商业街四部分组成，地
上建筑面积共16万平方米，建筑面积共16万平方米，其中包括14万平方米的住宅 和2万平方米的商业配套，小区内配有幼稚园。上海顶级设计团队精诚合作,打造 水系园林与建筑完美结合的高档绿色建筑社区，3万平米绿地水榭、51%的小区 绿化率，节能超过50%，噪音指标要求70分贝以下。
规划即将建设的五总站（即高铁威海中心站、火车站、汽车站、公交总站及出租 站台）的路东，轻轨广场出入口方向，该枢纽形成后每年将会有百万人流大军经 过
产品描述：金地众邦大厦总高度138米，规划用地为8060平方米，建筑用地为
6358平方米，容积率为4.9，规划地上与地下总建筑面积达40182.26平方米，地上 31080.54平方米，商场10659.76平方米，公寓式酒店及办公20420.78平方米，地下 建筑面积9101.72平方米，地上及地下停车位约200多个