房地产合作开发10种模式

房地产合作开发10 种模式

最近关于房企合作、出轨的新闻一直没有停过，不过在白银时代，单打独斗确实已经out 了。只有强强联合才能显著增强竞争能力，降低开发风险。正如佳兆业集团总裁金志刚所言，“有钱的出钱，有地的出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。”

明确合作策略，制定合作章程

在选择合作开发之前，房企务必要明确合作策略、制定合作规则，避免在合作过程中扯皮，钱没赚到，最后闹得不欢而散。比如当代置业与企业企业合作开发，就制定了自

己的合作章程和合伙协议。其合作的基本要求如下：

而进行这种合作的理由和办法有以下三点：

（ 1 ）角色交换就有一种制衡。一定是我操盘一个你操盘一个才比较和谐，

一个合作就容易产生矛盾，双方老有不同意见啊，一旦有两次合作，双方就

可以达成一个默契，谁操盘谁来决策，不为细节吵架。

（ 2 ）两个项目可以一起谈。谈判的过程，一般是两个合作项目同时谈，

签一个战略框架协议，再签一个项目合作协议，两个项目的启动日期一次确

定。

（ 3 ）也可以和供应商合作乃至跨行业合作。合作不仅仅限于开发商，可

以和供应商比如总包商合作。总包入股就要垫资，垫资后承担一定的风险，

工期、效率什么都上去了。跨行业

合伙也有优势，比如当代和金融机构合伙，和一个做智慧社区的软件合伙，成立并购绿色产业基金，都可以发挥各自的专业优势。

选择合适的合作模式

合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。一、土地入股合作开发

以土地入股合作开发，这是目前主流的方式。该模式是A 企出地， B 企出资的合作模式。该

模式需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证

件许可。

同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权按照合作开

发协议约定分成比例变更登记到开发商

的名下。

项目开发完成后， A 企按照获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、

印花税和企业所得税。 B 企按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、

印花税和企业所得税并确定土地入账价

值。

该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以土地费为开发主体转

变为以

A

、

B 双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以 B 企为主，项目设计的

税金也以 B 企业为主体计算缴纳。避免

了以 A 企名义开发带来的一系列问题。

二、合作建房

合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。主要分为挂牌模式和协议模式。实际上是通过挂牌或者协议模式受让部分土地使用权。?协议方式

以深圳为例：原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。土地可以协议出让。合作方可以协议合作建房，报

主管部门审批。（1 ）合作方式：宗地属于农村征地返还用地，能够以合作

建房方式取得土地。万科深圳公司拟与土地方、中介方通过三方合作建房的

形式进行开发。

（2 ）合作内容：

★土地方在项目中占 20% 的权益，负责提供项目土地使用权，完成地块红线

内的清场，办理相关手续，取得林业和环保部门的批文；

★中介方在项目中占 15% 的权益，负责缴纳项目用地的政府地价（以政府

基准地价的10%

为基数计算，估计总额在2,000 万元左右），负责按规定迁移高压线，并负责相关手续的办理；

★万科在项目中占 65% 的权益，负责项目后续的开发建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以商议的价格收购土地方、中介方在项目中的权益。

? 挂牌方式

以深圳为例：对已缴清地价款的出地方（农村征地返还用地除外），出地方直接进入土地交易市场，通过挂牌、招标、拍卖等方式寻找合作方。

合作建房（农村征地返还用地除外）须进入土地房产交易中心通过招标、拍卖和

挂牌交易方式公开进行，弃绝了以前私下寻找合作方的途径。合作建房视为土地

使用权部分权益的转让，以价高者得的原则确定合作方，合作开发的事宜不作为交

易条件，待成交后由合作双方协商解决。

基本模式如图：

?优缺点：实质上是二手地，但在合作方选择上与一手地挂牌相似，而成交

后，所依据的是双方的合作协议。

?主要风险控制

三、联合成立项目公司

该模式是开发商与土地方成立项目公司，土地方将土地使用权变更到项目公司名下后，由项

目公司具体开发经营项目的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税

费。这是万科较常使用的一种模式.在项目公司模式中，万科要求：

?合作原则：

（ 1 ）绝对控股原则：万科全资子公司及附属公司在项目公司中绝对控股。

（ 2 ）项目公司全资化原则：项目分配利润后，万科要收购合作方的全部股

权，在与业主的买卖合同履行完毕后，注销项目公司，客户服务的有关事项转

由保留的客户服务部门和物业管理公司承担。

（ 3 ）股权并购可控原则：万科受让对方在项目公司中股权可以控制，同

时事先需要对受让股权及其条件、价格等约定清楚。

（ 4 ）控制股权变更登记手续原则：股权变更手续由万科办理。

? 优缺点：该合作模式的优点是土地证落在项目公司名下，双方合作关系比较密切，缺点是

涉及到项目公司的股权转让或清算。

?风险控制：