福山区胡家夼项目策划方案汇报
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福山区胡家夼项目策划方案汇报
报告结构
一、市场概况与项目分析 二、项目定位与功能构建 三、项目投资分期及经济测算 四、项目合作方式建议
一、市场概况与项目分析 二、项目定位与功能构建 三、项目投资分期及经济测算 四、项目合作方式建议
优势（strengths)
三大发展优势
——城市依托优势，环渤海一带全国重要的旅游度假胜地 ，世界级气候资源条 件，山东东部经济的重要发展极； ——经济发展优势，GDP常年居于山东省第二名，“山东半岛蓝色经济圈”的核 心成员，半岛蓝色经济战略上升为国家战略带来海洋高端产业聚集及旅游发展； ——区位交通优势，未来城际轻轨开通、国家级省级公路铁路建设和完善、中韩 铁路轮渡或海底隧道将使烟台所在胶东半岛成为世界级贸易中心；
公路：烟台至海阳高速公路、龙口至青岛高速公路、蓬莱至栖霞高速公 路…… 水路：烟台港至釜山港、仁川港和光阳港 渤海大通道（烟台至大连跨海大桥和海底隧道）、渤海海西跨海通道和中韩 铁路轮渡项目……
…烟台具备承载北中国乃至东北亚旅游度假市场的巨大的消费力的优秀条 件，并有机会发展成为国际性旅游度假目的地城市
具备区域内的强势资源条
Bintan 件和吸引力
相对复合功能，综合满足 市场需求
Forest Highland
本地旅游休闲
集中
功能单一
复合
劣势（weaknesses)
三大发展问题
——城市的开放度与国际化程度不够，烟台作为海滨城市自身的国际化视野及开 放度不够，充分利用国际资源打造国际化大项目的城市支撑力度不足； ——政府对重大项目的支持力度不够，政府部门对于如国际化重大项目的引进、 招商引资优惠条件和政策等方面的支持还不够 ； ——企业对重大项目运作的决心不够，本土企业缺乏大胆引入国际资源打造国际 化项目的决心和勇气，企业对国际化大项目的运作能力和风险表示担忧 ；
0
2009年山东省主要城市经济总量排名(亿元)
青岛
烟台
济南
潍坊
淄博
济宁
作为“山东半岛蓝色经济圈”的核心成员，烟台的战略定位将促进其从单一 的制造基地，向制造业、服务业兼具的综合型城市转型
“半岛蓝色经济圈”将烟台带入新的发展纪元
山东半岛蓝色经济圈各城市定位
东营：
工业城市、生态 特色的中心城市
烟台： 重要的制造业基地和港口城市 区域性金融贸易、服务中心 全国重要的旅游度假胜地
的重要战略要地。 以城际铁路为契机，回里将会面临新一轮的建设和发展热潮，观光旅游以及物流中心的新兴经济带，将作为福山乃至烟台
经济的重要支撑和组成部分。
打造项目 北部商业圈
中部产业园 南部农业带
建设内容
是指外夹河以西整个旺远片区域。立足区域现有700亩工业园区的产业和载体基础，以林门线干道为主线向纵深铺开，推进实施 5000余亩区域内控制性规划，重点发展商贸、物流、房地产、养老养生等现代服务业。依托农副产品物流基地北方城和大众、斯 巴鲁等汽车4S店等项目，打造果蔬水产、汽车销售等以生活资料为主的现代物流中心。
北中国旅游度假市场蕴藏着的巨大的消费潜力是 烟台发展旅游度假市场的机会
以三亚为例
三亚度假公寓客户来源
其他 15% 珠三角 5%
上海+浙江 40%
东北 20%
以北中国旅游度假市场为基础，烟台将有机会逐步发展成为国际性 旅游度假目的地城市
广泛
广泛 市场
国际性旅游目的地城市，客 户范围覆盖中国市场以及国 际市场
开发政策，逐步形成功能定位清晰、发展导向明确、开发秩序规范、经济发展与人口资源环境相协调的区域开发格局。
福山区主要领导：我们将“深入贯彻落实全市经济工作会议精神，福山将以城市化为总方向，以建设经济文化强区为目标，大力实施工业立区、服务业兴区、文化强区三 大战略，全面建设富美和谐的现代河滨市区。”
———构筑城市经济中心。通过五年的改造提升和调整完善，城市经济中心将由北向南，梯次展开以商贸物流、科技研发、金融商住、餐饮购物、教育卫生、政治文化、 旅游休闲等节点式功能布局，建成区域发展的辐射中心、调控中枢和服务基地。 ———打造城市发展主轴。一是以内夹河生态景观长廊为轴线，串联发展北部工业区、中部老城区、夹河岛生态旅游区、南部高端产业园区和门楼—张格庄观光旅游区。 二是以福海路中心景观大道为轴线，贯通辐射永达街、天府街、汇福街、崇文街等九条街区，按照城市总体规划和分区功能定位的调整，打造特色鲜明、功能互补的特色 街区，依托“一路一场两条街”建设，积极发展高端地产、产业地产及商业综合体。 ———构建大城区框架。依托现有基础，加大城区空间拓展和开发力度，推进城区重点向南、向西延伸拓展，引导人口和产业向城区集聚，努力建设特色产业聚集区和推 进城市化的主导区。 ———突破发展特色小城镇组团。依托烟台市区和中心城区的辐射带动，以临港物流加工区产业带、环库生态旅游经济带为支撑，挖掘生态、空间等资源优势，倾力打造 门楼、高疃、张格庄、回里四个特色城镇组团。
滨州： 现代产业基地、 工商中心
潍坊： 海洋化工以及现 代制造业
日照： 临海产业基地
威海： 中韩经济带 的桥头堡
青岛： 经济圈龙头城市
促进烟台从单一的制造基地，向制造业、服务业 兼具的综合型城市转型，成为环渤海的重要极点
2009年烟台与青岛三产பைடு நூலகம்构对比
100% 80%
一产
二产
三产
31.9%
45.2%
旅游总收入（亿元） 收入同比增长率
30%
250
200
20%
150
100
10%
50
0 2005
2006
2007
2008
0% 2009
形成了一批享誉国内外的旅游项目，是“中国优秀旅游城市”
蓬莱阁旅游景区
南山旅游风景区
青烟威荣城际铁路将 威海、烟台、青岛纳 入1小时经济圈
烟台未来完善的内外交 通体系为烟台加强与周 边城市的融合、加强参 与国际分工合作，承载 更广泛的旅游度假人群 打下了坚实的基础
烟台战略：加快推进中日韩自由贸易区先行试点区进程，积极构建“一
极领先，多极崛起”发展格局
烟台政府加快推进中日韩自由贸易区先行试点区 发展进程：2012年中日韩自由贸易区将启动，烟台 谋发展机遇。期待外资比例松绑、试水中韩陆海联 运，试点口岸烟台亟待起航、日韩产业示范园烟台 破冰，多家园区开工建设。 2012年，烟台市委、市府进一步明确 “一极领 先，多极崛起”的发展战略；一手抓旧城旧居改造， 一手抓临港蓝色国际新城、滨河生态智慧新城两个 新城建设。 烟台新一轮城市总体规划（2006-2020）明确城 市以“西拓东进南拓”为主体发展方向。
业强、城弱、游滞后
烟台，亟需新的爆发点的出现以全面增强城市竞争力、提升 城市地位、展示国际旅游度假目的地城市形象
机遇（opportunity)
三大发展机遇
——城市战略发展，十二五期间，烟台极力争取中日韩自由贸易区先行试点区的 推进，将进一步扩大城市影响力，为城市快速发展打开突破口； ——区域战略发展，立足区位优势、资源特点和经济社会发展趋势，实施“一心 两轴三片四组团”的发展战略； ——片区战略发展，着力打造北部商业圈、中部产业园、南部农业带三大功能区 域；
烟台地铁规划
本案 本案
山东城际轨道交通规划
自然环境：具一定的景观资源，地块优良但不优越，若整合资源具较强的
可塑性
项目具有一定的山水景观资源， 但与烟威和海南等滨海景观资源 相比，本项目不是最具吸引力的 度假目的地。
单论山水，与长白山和千岛湖等 知名度假景区相比，本案也缺乏 灵秀。
凭借一定景观资源，如整合具影 响力的外部资源，项目具较强的 可塑性。
规划为南部城郊型农业生态旅游片区； ➢ 位于烟台市福山区回里镇，距离烟台市中心区约
30分种车程； 规模： ➢ 项目总占地约200公顷， ➢ 总建面约926,713平方米；
30分钟
根据烟台市十二五规划发展战略，福山 区南部功能板块区划对“福山区南部农 业带”功能规划进行确立，确立为南部 城郊型农业生态旅游片区。
项目分析
三大基本现状
——项目区位，烟台城市郊区，目前区位较偏远，但未来具有一定发展潜力 ——交通条件，现阶段交通不足，通达性不强，未来交通体系有待逐步完善 ——资源环境，有一定的山水景观资源，但缺乏号召力，若整合资源具较强
可塑性
项目区位：位于烟台城市郊区，目前区位较为偏远，未来具有一定发展潜力
区位： ➢ 处于福山区南部郊区，目前区位较为偏远，未来
500 0
GDP(亿元)
GDP增速
30%
25%
25%
23%
19% 20% 19%
20%
15%
9% 10% 1639 2012.46 2402.1 2878.97 3434.19 3728.68 5%
2004
2005
2006
2007
2008
0% 2009
6000 5000 4000 3000 2000 1000
北中国旅游目的地城市，客 户群广泛覆盖东三省、京津 冀、胶东半岛等经济发达区 域
夏威夷
资源条件竞争力的 进一步提高
产品和活动符合更 广泛市场的需求
更大范围的区域推 广
北京 20%
三亚度假别墅客户来源
其他 10%
海外华人 20%
上海+浙江 40%
北京 30%
区域市 场
空间和 人口的 覆盖度
本地 需求
烟台
包括回里片、善疃片在内的回里镇几何中心区域。借助大灶王圣山旅游景点的开发建设，规划盘活镇驻地周围6000亩土地，加快 发展现代物流和高端制造业，完成由工业园区向高端产业园区的转变；规划筹建西部现代物流园，区域范围涵盖民兵预备役基地 西侧、善疃村南部以东，面积超过2000亩。
是指回里南部的黄山片、富村片。重点发展以观光农业、生态农业和绿色农业为主的城郊型农业，打造面向烟台市区的特色果蔬 供应基地。利用好现有的山峦、果园和村庄，发展农事体验、村落观光等，打造生态旅游片区。
烟台的发展亟需突破原有发展路径，实现从“业强、城弱、游滞后”向“ 城优、业盛、游腾飞”的跨越
✓ 代表 烟台新型城市化发展理念的区域在哪里? ✓ 承载 烟台城市升级使命的区域在哪里? ✓ 提升 烟台竞争力的区域在哪里? ✓ 展示 烟台国际旅游度假城市形象的区域在哪里?
新爆发点
塑造新烟台
城优、业盛、游腾飞
福山战略：大力实施工业立区、服务业兴区、文化强区三大战略，加快 推进产业高端化、城镇现代化、城乡一体化，全面建设富美和谐的现代 河滨市区
福山区十二五规划指出：坚持以城市化为总方向，立足区位优势、资源特点和经济社会发展趋势，实施“一心两轴三
片四组团”的发展战略。
突破发展门楼、高疃、张格庄、回里四个特色小城镇组团。通过引导资源合理配置和产业梯度发展，实施差别化区域
60%
40%
60.5%
20%
0%
7.7%
烟台
50.1%
4.7%
青岛
同时，凭借烟台旅游业发展基础，并随着对外路网体系的完善…
烟台已经具备了良好的旅游业发展基础
未来多元化的路网建设极大促进烟台与周边城市的融合
烟台近几年旅游收入呈快速增长态势
2005-2009年烟台旅游状况
300
总接待旅客数（10万人） 旅客同比增长率
交通条件：现阶段交通通达性不强，未来交通体系
有待逐步完善。
目前仅规划有204国道接驳机场路，直通市区； 始发至烟台的火车经停回里站点，将来直接为本项目提供大量客
源保障。 烟台地铁远期规划共4号线，其中1号线从潮水机场到牟平汽车南
站，2号线从烟大轮渡到烟台铁路南站，1、2号线为骨干线，轨 道交通建城后八角、牟平、回里中心城区边缘组团45分钟通达城 市中心区； 青烟威荣城际铁路，预计2013年建成 ，开辟烟台连接半岛城市 群乃至省会城市的客运大动脉。
回里片区发展：未来五年着力打造北部商业圈、中部产业园、南部农业 带三大功能区域
在福山十二五规划中，回里镇的生态旅游正式列入议项。 回里组团，抓住烟台市中心城区向南拓展的机遇，加快小城镇和镇级工业园建设，积极发展沿路经济和以农民集中居住区
为重点的房地产业，同时立足城郊农业优势，打造面向烟台市区的特色果蔬供应基地和农副产品物流基地。 从烟台城市结构调整和城市发展走向来看，胡家夼项目所在区域是烟台向南拓展的重要地段，是承接烟台城区和南部新区
烟台——全国重要的旅游度假胜地 ，山东东部经济的重要发展极
烟台凭借其悠久的历史文化和丰富的自然、人文 资源，成为全国重要的旅游度假胜地
凭借良好的产业基础成为山东东部经济的重要 发展极
烟台城市经济基础好，处于平稳高速发展阶段，经 济总量在省内仅次于青岛
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
报告结构
一、市场概况与项目分析 二、项目定位与功能构建 三、项目投资分期及经济测算 四、项目合作方式建议
一、市场概况与项目分析 二、项目定位与功能构建 三、项目投资分期及经济测算 四、项目合作方式建议
优势（strengths)
三大发展优势
——城市依托优势，环渤海一带全国重要的旅游度假胜地 ，世界级气候资源条 件，山东东部经济的重要发展极； ——经济发展优势，GDP常年居于山东省第二名，“山东半岛蓝色经济圈”的核 心成员，半岛蓝色经济战略上升为国家战略带来海洋高端产业聚集及旅游发展； ——区位交通优势，未来城际轻轨开通、国家级省级公路铁路建设和完善、中韩 铁路轮渡或海底隧道将使烟台所在胶东半岛成为世界级贸易中心；
公路：烟台至海阳高速公路、龙口至青岛高速公路、蓬莱至栖霞高速公 路…… 水路：烟台港至釜山港、仁川港和光阳港 渤海大通道（烟台至大连跨海大桥和海底隧道）、渤海海西跨海通道和中韩 铁路轮渡项目……
…烟台具备承载北中国乃至东北亚旅游度假市场的巨大的消费力的优秀条 件，并有机会发展成为国际性旅游度假目的地城市
具备区域内的强势资源条
Bintan 件和吸引力
相对复合功能，综合满足 市场需求
Forest Highland
本地旅游休闲
集中
功能单一
复合
劣势（weaknesses)
三大发展问题
——城市的开放度与国际化程度不够，烟台作为海滨城市自身的国际化视野及开 放度不够，充分利用国际资源打造国际化大项目的城市支撑力度不足； ——政府对重大项目的支持力度不够，政府部门对于如国际化重大项目的引进、 招商引资优惠条件和政策等方面的支持还不够 ； ——企业对重大项目运作的决心不够，本土企业缺乏大胆引入国际资源打造国际 化项目的决心和勇气，企业对国际化大项目的运作能力和风险表示担忧 ；
0
2009年山东省主要城市经济总量排名(亿元)
青岛
烟台
济南
潍坊
淄博
济宁
作为“山东半岛蓝色经济圈”的核心成员，烟台的战略定位将促进其从单一 的制造基地，向制造业、服务业兼具的综合型城市转型
“半岛蓝色经济圈”将烟台带入新的发展纪元
山东半岛蓝色经济圈各城市定位
东营：
工业城市、生态 特色的中心城市
烟台： 重要的制造业基地和港口城市 区域性金融贸易、服务中心 全国重要的旅游度假胜地
的重要战略要地。 以城际铁路为契机，回里将会面临新一轮的建设和发展热潮，观光旅游以及物流中心的新兴经济带，将作为福山乃至烟台
经济的重要支撑和组成部分。
打造项目 北部商业圈
中部产业园 南部农业带
建设内容
是指外夹河以西整个旺远片区域。立足区域现有700亩工业园区的产业和载体基础，以林门线干道为主线向纵深铺开，推进实施 5000余亩区域内控制性规划，重点发展商贸、物流、房地产、养老养生等现代服务业。依托农副产品物流基地北方城和大众、斯 巴鲁等汽车4S店等项目，打造果蔬水产、汽车销售等以生活资料为主的现代物流中心。
北中国旅游度假市场蕴藏着的巨大的消费潜力是 烟台发展旅游度假市场的机会
以三亚为例
三亚度假公寓客户来源
其他 15% 珠三角 5%
上海+浙江 40%
东北 20%
以北中国旅游度假市场为基础，烟台将有机会逐步发展成为国际性 旅游度假目的地城市
广泛
广泛 市场
国际性旅游目的地城市，客 户范围覆盖中国市场以及国 际市场
开发政策，逐步形成功能定位清晰、发展导向明确、开发秩序规范、经济发展与人口资源环境相协调的区域开发格局。
福山区主要领导：我们将“深入贯彻落实全市经济工作会议精神，福山将以城市化为总方向，以建设经济文化强区为目标，大力实施工业立区、服务业兴区、文化强区三 大战略，全面建设富美和谐的现代河滨市区。”
———构筑城市经济中心。通过五年的改造提升和调整完善，城市经济中心将由北向南，梯次展开以商贸物流、科技研发、金融商住、餐饮购物、教育卫生、政治文化、 旅游休闲等节点式功能布局，建成区域发展的辐射中心、调控中枢和服务基地。 ———打造城市发展主轴。一是以内夹河生态景观长廊为轴线，串联发展北部工业区、中部老城区、夹河岛生态旅游区、南部高端产业园区和门楼—张格庄观光旅游区。 二是以福海路中心景观大道为轴线，贯通辐射永达街、天府街、汇福街、崇文街等九条街区，按照城市总体规划和分区功能定位的调整，打造特色鲜明、功能互补的特色 街区，依托“一路一场两条街”建设，积极发展高端地产、产业地产及商业综合体。 ———构建大城区框架。依托现有基础，加大城区空间拓展和开发力度，推进城区重点向南、向西延伸拓展，引导人口和产业向城区集聚，努力建设特色产业聚集区和推 进城市化的主导区。 ———突破发展特色小城镇组团。依托烟台市区和中心城区的辐射带动，以临港物流加工区产业带、环库生态旅游经济带为支撑，挖掘生态、空间等资源优势，倾力打造 门楼、高疃、张格庄、回里四个特色城镇组团。
滨州： 现代产业基地、 工商中心
潍坊： 海洋化工以及现 代制造业
日照： 临海产业基地
威海： 中韩经济带 的桥头堡
青岛： 经济圈龙头城市
促进烟台从单一的制造基地，向制造业、服务业 兼具的综合型城市转型，成为环渤海的重要极点
2009年烟台与青岛三产பைடு நூலகம்构对比
100% 80%
一产
二产
三产
31.9%
45.2%
旅游总收入（亿元） 收入同比增长率
30%
250
200
20%
150
100
10%
50
0 2005
2006
2007
2008
0% 2009
形成了一批享誉国内外的旅游项目，是“中国优秀旅游城市”
蓬莱阁旅游景区
南山旅游风景区
青烟威荣城际铁路将 威海、烟台、青岛纳 入1小时经济圈
烟台未来完善的内外交 通体系为烟台加强与周 边城市的融合、加强参 与国际分工合作，承载 更广泛的旅游度假人群 打下了坚实的基础
烟台战略：加快推进中日韩自由贸易区先行试点区进程，积极构建“一
极领先，多极崛起”发展格局
烟台政府加快推进中日韩自由贸易区先行试点区 发展进程：2012年中日韩自由贸易区将启动，烟台 谋发展机遇。期待外资比例松绑、试水中韩陆海联 运，试点口岸烟台亟待起航、日韩产业示范园烟台 破冰，多家园区开工建设。 2012年，烟台市委、市府进一步明确 “一极领 先，多极崛起”的发展战略；一手抓旧城旧居改造， 一手抓临港蓝色国际新城、滨河生态智慧新城两个 新城建设。 烟台新一轮城市总体规划（2006-2020）明确城 市以“西拓东进南拓”为主体发展方向。
业强、城弱、游滞后
烟台，亟需新的爆发点的出现以全面增强城市竞争力、提升 城市地位、展示国际旅游度假目的地城市形象
机遇（opportunity)
三大发展机遇
——城市战略发展，十二五期间，烟台极力争取中日韩自由贸易区先行试点区的 推进，将进一步扩大城市影响力，为城市快速发展打开突破口； ——区域战略发展，立足区位优势、资源特点和经济社会发展趋势，实施“一心 两轴三片四组团”的发展战略； ——片区战略发展，着力打造北部商业圈、中部产业园、南部农业带三大功能区 域；
烟台地铁规划
本案 本案
山东城际轨道交通规划
自然环境：具一定的景观资源，地块优良但不优越，若整合资源具较强的
可塑性
项目具有一定的山水景观资源， 但与烟威和海南等滨海景观资源 相比，本项目不是最具吸引力的 度假目的地。
单论山水，与长白山和千岛湖等 知名度假景区相比，本案也缺乏 灵秀。
凭借一定景观资源，如整合具影 响力的外部资源，项目具较强的 可塑性。
规划为南部城郊型农业生态旅游片区； ➢ 位于烟台市福山区回里镇，距离烟台市中心区约
30分种车程； 规模： ➢ 项目总占地约200公顷， ➢ 总建面约926,713平方米；
30分钟
根据烟台市十二五规划发展战略，福山 区南部功能板块区划对“福山区南部农 业带”功能规划进行确立，确立为南部 城郊型农业生态旅游片区。
项目分析
三大基本现状
——项目区位，烟台城市郊区，目前区位较偏远，但未来具有一定发展潜力 ——交通条件，现阶段交通不足，通达性不强，未来交通体系有待逐步完善 ——资源环境，有一定的山水景观资源，但缺乏号召力，若整合资源具较强
可塑性
项目区位：位于烟台城市郊区，目前区位较为偏远，未来具有一定发展潜力
区位： ➢ 处于福山区南部郊区，目前区位较为偏远，未来
500 0
GDP(亿元)
GDP增速
30%
25%
25%
23%
19% 20% 19%
20%
15%
9% 10% 1639 2012.46 2402.1 2878.97 3434.19 3728.68 5%
2004
2005
2006
2007
2008
0% 2009
6000 5000 4000 3000 2000 1000
北中国旅游目的地城市，客 户群广泛覆盖东三省、京津 冀、胶东半岛等经济发达区 域
夏威夷
资源条件竞争力的 进一步提高
产品和活动符合更 广泛市场的需求
更大范围的区域推 广
北京 20%
三亚度假别墅客户来源
其他 10%
海外华人 20%
上海+浙江 40%
北京 30%
区域市 场
空间和 人口的 覆盖度
本地 需求
烟台
包括回里片、善疃片在内的回里镇几何中心区域。借助大灶王圣山旅游景点的开发建设，规划盘活镇驻地周围6000亩土地，加快 发展现代物流和高端制造业，完成由工业园区向高端产业园区的转变；规划筹建西部现代物流园，区域范围涵盖民兵预备役基地 西侧、善疃村南部以东，面积超过2000亩。
是指回里南部的黄山片、富村片。重点发展以观光农业、生态农业和绿色农业为主的城郊型农业，打造面向烟台市区的特色果蔬 供应基地。利用好现有的山峦、果园和村庄，发展农事体验、村落观光等，打造生态旅游片区。
烟台的发展亟需突破原有发展路径，实现从“业强、城弱、游滞后”向“ 城优、业盛、游腾飞”的跨越
✓ 代表 烟台新型城市化发展理念的区域在哪里? ✓ 承载 烟台城市升级使命的区域在哪里? ✓ 提升 烟台竞争力的区域在哪里? ✓ 展示 烟台国际旅游度假城市形象的区域在哪里?
新爆发点
塑造新烟台
城优、业盛、游腾飞
福山战略：大力实施工业立区、服务业兴区、文化强区三大战略，加快 推进产业高端化、城镇现代化、城乡一体化，全面建设富美和谐的现代 河滨市区
福山区十二五规划指出：坚持以城市化为总方向，立足区位优势、资源特点和经济社会发展趋势，实施“一心两轴三
片四组团”的发展战略。
突破发展门楼、高疃、张格庄、回里四个特色小城镇组团。通过引导资源合理配置和产业梯度发展，实施差别化区域
60%
40%
60.5%
20%
0%
7.7%
烟台
50.1%
4.7%
青岛
同时，凭借烟台旅游业发展基础，并随着对外路网体系的完善…
烟台已经具备了良好的旅游业发展基础
未来多元化的路网建设极大促进烟台与周边城市的融合
烟台近几年旅游收入呈快速增长态势
2005-2009年烟台旅游状况
300
总接待旅客数（10万人） 旅客同比增长率
交通条件：现阶段交通通达性不强，未来交通体系
有待逐步完善。
目前仅规划有204国道接驳机场路，直通市区； 始发至烟台的火车经停回里站点，将来直接为本项目提供大量客
源保障。 烟台地铁远期规划共4号线，其中1号线从潮水机场到牟平汽车南
站，2号线从烟大轮渡到烟台铁路南站，1、2号线为骨干线，轨 道交通建城后八角、牟平、回里中心城区边缘组团45分钟通达城 市中心区； 青烟威荣城际铁路，预计2013年建成 ，开辟烟台连接半岛城市 群乃至省会城市的客运大动脉。
回里片区发展：未来五年着力打造北部商业圈、中部产业园、南部农业 带三大功能区域
在福山十二五规划中，回里镇的生态旅游正式列入议项。 回里组团，抓住烟台市中心城区向南拓展的机遇，加快小城镇和镇级工业园建设，积极发展沿路经济和以农民集中居住区
为重点的房地产业，同时立足城郊农业优势，打造面向烟台市区的特色果蔬供应基地和农副产品物流基地。 从烟台城市结构调整和城市发展走向来看，胡家夼项目所在区域是烟台向南拓展的重要地段，是承接烟台城区和南部新区
烟台——全国重要的旅游度假胜地 ，山东东部经济的重要发展极
烟台凭借其悠久的历史文化和丰富的自然、人文 资源，成为全国重要的旅游度假胜地
凭借良好的产业基础成为山东东部经济的重要 发展极
烟台城市经济基础好，处于平稳高速发展阶段，经 济总量在省内仅次于青岛
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000