永州市中亚国际商业广场项目策划方案

中亚国际商业广场项目

策划方案

广州润辉房地产代理有限公司

深圳新摩尔商业管理有限公司

二〇〇七年三月

目录前言

第一章市场篇

1．永州市简介

2．地理位置

3．内陆经济

4．城市发展趋向

5．市场篇总结

第二章项目篇

1．项目介绍

2．永州市现有商业项目、住宅、酒店等市场分析

3．项目SWOT分析

第三章定位篇

1．项目总体定位及命名

2．客户定位

3．产品定位

4．价格定位

第四章产品建议篇

1．项目产品建议第五章市场推广篇

1．推广思路

2．执行部分

3．公关策划部分第六章销售篇

1．销售策略

2、销售预估计划

前言

首先感谢贵司领导予以机会让我们进行了第一次的初步接触，也为我们合作奠定了基础，我司做为一家专业的商业房地产策划公司对于商业地产的复杂性和特殊性有较深刻的认知和体会，大型综合商业地产项目不同于普通住宅项目，其对象并非直接的市民群体而是商家、购物消费者、投资者等组合体。根据多年在沿海地区和中部城市操作商业项目的经验告诉我们，商业项目成败取决于主力店的引进，而规划设计是后期经营管理成功的前提。因此发展商首先考虑要找到和引进主力店，按照他们的要求进行规划设计。经过我们多次对此宗地块的了解，对项目的基本情况已有了初步的认识，另因为在零陵区有操作项目一年多的时间对于永州市目前房地产市场、政府法律法规、商场人流地理、周边环境等都已经有了深刻的认识，相信对于本项目的前景，贵公司和我公司一样充满信心，现在我们要阐述的是如何通过策划和包装、如何通过有效的策划进行整合营销，如何通过整合营销达到销售、招商和经营管理的目的。

下面，我们针对项目的实际情况，并对永州零陵区、冷区的住宅、商业进行了调查与分析，从圣世阳光、心连心购物广场、世纪中心、圣马可时尚广场、步行街等项目的对比中发现问题，分析问题，找到永州商业的突破口（市场空白）以及永州市发展商业地产所面临的机会与威胁，经过周密的分析与讨论，我们得出以下客观性的结论。

第一章市场篇

1、永州市简介

➢城市性质、永州市是中国湖南省（内陆）交通枢纽城市。

➢城市定位、珠三角地区的后花园、国内旅游城市、湖南省重要的工农业基地、珠三角地区工业的承接地区之一

➢市域空间规划。规划形成“一城、双核（区）”

➢“一城”指永州市作为湖南省地级市，呈现整体发展的空间结构特征，整个零区、冷区就是一个城市。

➢“双核”指零区和冷区，是市域内主要的居住和公共服务中心。

全市目前总人口580万，其中城市人口50万人（含外来人口1-3万）。规划至2020年，市域总人口620万，其中城市人口65万人（含外来人口5-8万），城市化水平为64%。

2、地理位置

1）永州市位于湖南省南部、处于中国广东省及广西省两大经济带的交汇处，广州、桂林、株洲、长沙等大中城市环列四周。零陵区距桂林市、株洲、长沙等城市220公里左右，距永州市机场3公里，交通邮电畅达，是永州的交通枢纽，形成了水、陆、空立体交通网络。湘桂铁路穿市而过，市区设有二级火车站，西南与广西、海南、云南相通，北至衡阳、株洲与京广、湘赣线相连，可直达昆明、南宁、湛江、西安、武汉、上海、北京、广洲、深圳等重要城市和沿海口岸。即将兴建的洛湛铁路，太澳高速等将使永州成为湖南第四个交通枢纽站。公路有322\321国道和1812\省道经过境区，四通八达，客班车可直达广州、桂林、长沙等地。由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对永州市经济圈的发展和工业建设，使其将成为一个新兴的内陆工业城市。

2）据我们调查了解全市现有较大规模的工业企业350余家，其中大中型骨干企业50余家。基本上形成了以罐头、啤酒、面粉、肉制品为主的食品工业；以汽车制造、水电设备、电线电缆为主的机械工业；以耐火材料、水泥为主的建材工业；以羽绒制品、造纸、制革、纺织为主的轻纺工业等四大支柱产业

，共有主要工业产品50余种。其中的耐火材料、机制纸、造纸、造纸设备、水轮发电机组、轻型越野汽车、粮油机械设备、特种水泥、水泵等。

3)永州的商业贸易发达，是湖南省八大商业经济区之一。初步形成了以产业、供销、物资、粮食、外贸、医药、轻纺、矿产品、肉食水产9大体系和16大商场、12大购物中心、5大专业批发市场、4大集贸市场为骨架的内外贸基地。各类各级商业店铺遍布市区，共有大小网点4400多个，从业人员1.2万余人,每万人拥有商业零售点95个,商贾云集，每年接纳众多内外客商。市域GDP年增长在10%。

从这些数据中可以看到永州市经济发展的步伐，这个良好的大环境是为各个行业的发展奠定了基础，其中也包含了房地产开发（中亚国际商业广场）行业的长足发展。

3、城市发展趋向

城市核心区以完善城市功能为主；正在进行老城改造升级阶段，

零陵区芝山路突出商业购物建设和酒店建设

南津路----加快物流园区、专业市场和文化中心建设

整个城市都是朝着建设成为泛珠三角一个富有特色和竞争实力的内陆工农业城市，一个富有内涵和独特个性的生态园林城市的方向发展。

4 、市场篇总结

1）社会娱乐、购物等消费比重逐步加大，社会消费支出将迅猛增大。

2）随着本地经济的发展，城市对各项商业设施，特别是类似于中亚国际商业广场项目这种综合商业项目，有极大的需求。

3）同时商业设施及经济的发展，城市的规模和人口也会快速发展。

4）城市的发展使其居民生活水平的提高，又促进住宅、商业，服务的快速发展。

5）经济的迅猛发展，促进零售业的发展速度，导致了大型百货公司及各商业连锁机构对中亚国际商业广场的需求增加，为房地产行业营造了一个持续上升的大环境，本项目做为产权式中亚国际商业广场，进入此市场的时机恰到好处。

第二章项目篇

1、项目介绍

➢项目地理位置

中亚国际商业广场(暂定名)位于永州市零陵区商业、文化、娱乐中心——芝山路商圈、与永州商业城相连，紧靠长途车站、新火车南站交通便捷、地理环境优越；毗邻永州市萍州经济技术开发区等

产品概论

地块位置：永州市零陵区芝山路20号（原潇湘宾馆）

占地面积： 30亩

➢周边环境和配套

区域建筑形态：以多层公房、大型百货商场、批发市场、步行街、住宅区等为主。