2017.11.26成都楼市2017年总结及2018年展望

11月16日，为进一 步规范商品住房销 售行为，维护我市 房地产市场秩序， 促进商品住房开盘 销售的‘公开、公 平、有序’，维护 购房人的知情权、 选择权、监督权和 市场秩序稳定。
2016年
11月17日： 高新南区、 天店新区 限 购升级，
2017年
3月24日限购 升级 二手房 加入限 购， 近郊开启 限 购 4 月 21 日商 办新 政 要求商业、 办公类 建设项 目严格按照 规 划许可开发、建设 划用地性质及规 销售、使用，严 、 禁 擅自改变为 居住用 途 6月20日，《成都 市住宅用地供应中 期计划（20172021年）》公布， 根据库存消化周期 分类实施土地供应， 对于库存紧张的区 域，加大供地规模， 加快供地节奏。 7月19日，通知指出，房地产开发企业在 申请商品住房预售许可时，根据项目楼 面地价及建安成本等合理确定申报价格， 不得虚高申报，也不得以精装修、提高 设施设备档次等为名变相抬高价格。对 申报价格明显高于周边在售项目价格和 本项目前期成交价格，且不接受相关部 门指导的开发项目，房管部门可暂不予 受理预售许可、现售备案。 。
政策持续高压，限购、限价、限售、公开摇号、进入史上最严调控期，且还在持续加强
10 月 9 日：提 高 首付比例， 首套
10月1日：成
房提高至 30% ， 二套提 高至 40% ，
都 “限贩”
政策出台、同 一自然人、法 人只能新增购 买一套商品住 宅
12月14日： 成都加强 地产市场监管 房 ， 限涨幅 。
部分的门厅、大堂、中庭等除外。
大变革的现象（3）：土地市场在变，供应不足，价格高涨，土拍方式多样
土地市场--供应不足，导致土地价格持续上扬
2017年整个土地市场供应较往年下滑严重，特别是主城区和天府新区土地供应较少，导致土地价格持续上扬
2015-2017年成都土地成交情况 时间 区域 主城区 天府新区 2017年 近郊 主城区 天府新区 2016年 近郊 主城区 天府新区 2015年 近郊 宗数 42 15 35 42 28 40 54 20 46 面积(亩) 2353.06 1010.63 2853.02 2515.67 3126.54 2939.8 3514.29 2739.8 4152.16 建筑面积(万㎡) 457.76 209.77 452.54 564.84 621 511.01 771.48 555.92 785.97 楼面地价(元/㎡) 9227 4517 6471 5385 1726 2804 4102 1267 1327 溢价率(%) 48.05 42.41 56.63 49.48 39.9 79.72 28.7 5.73 16.06
成交楼面地价 (元/㎡) 17200 17160 16900 13800 13580 12900 12800 12602 12600 12600 12000 12000 11700 11400 11200 11080 11000 10950 10900 10880 10767 10200 10100 10100 10100
同时由于土地的稀缺，主城区土拍加入返迁租赁、自持、商业运营等附加条件将为成为未来三年的主流趋势。
11月10日，成都上市六宗地块，土地性质 为二类住宅用地（禁止兼容商业）和住兼商用地， 合计319亩。本次供地圈域锁定在主城区，分别 是东客站、外光华等板块，起拍楼面价范围在 8000-9500元／平米，地块面积22-93亩之间。
政策--预售限制、公开摇号，规范成都市场
① 2017年7月20日成都市城乡房产管理局 成都市发展和改革委员会 关于做好商品住房价格监管的通知，强化价格预售管理。
② 2017年11月16日，为进一步规范商品住房销售行为，维护我市房地产市场秩序，促进商品住房开盘销售的‘公开、公平、有 序’，维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定。
贷 款调整
政策--三次限购，二手房、新房、全域限购
① 2017年3月23日全城限购政策，提高购房资格，流入型购房客群将急剧减少，房地产市场供销将趋于理性。 ② 2017年4月12日，政策端“认房又认贷”，提高二套房首付比例， 对于换房的客户来说，在成都限购区购房不仅有 户籍或社保限制，购房成本也将大幅增加，一定程度上抑制投机行为。
2017-10-17 郫都区
67.46
纯住宅
2.00
6800
36
万科
2017-10-17 郫都区
122.78
住宅兼容商 2.50 92085 业 住宅兼容商 16808 2.00 业 .06 商业 2.00 3638. 05
4500
7.14
人居
2017-10-17 郫都区 2017-10-11 龙泉驿 区
① 2017年受到预售限制影响，整体主城区和天府新区供应大幅度下滑，导致市场供需失衡。 ② 2017年受到预售限制影响，住宅项目基本开盘清盘，一房难求，但受到备案影响，实际数据差异较大。 ③ 2017年成交价格实际受到限价影响，整体价格小幅度上浮，但实际主城区客户心理价格达到18000元/㎡。
时间 区域 主城区 2017年 天府新区 供应面积(万 销售面积(万 存量面积(万 ㎡) ㎡) ㎡) 315.8 500.603 232.12 163.7 190.903 69.6944 均价(元/㎡) 13887 11686 总产值( 亿） 695 223 合计（亿）
16.16 39.98
7800 682.5
30 0
华邑 泰昊星全
2017-10-源自文库0 新都区
33.8
住宅兼容商 49014 2.50 业 .64
住宅兼容商 77962 2.50 业 .8
8700
58.12
人居
2017-10-10 新都区
64.97
7200
24.1
人居
土地市场--租售并举、自持、返迁成为土拍常态
溢价率(%) 91.11 90.67 60.95 53.34 81.07 61.25 34.74 0 57.5 57.5 57.64 41.18 64.79 75.38 40 58.29 69.23 95.45 51.39 70 96.95 64.51 90.57 94.24 68.33
出让时间 城区
二 套及以上停止
贷款
4月12日成都限 转 限购区域内 证后满3年才能出让 购房取 天府新区、高新 ； 南 区首付比例 升至 70%；主城、 近郊 第二套住 房首付比 例升 至60%；远郊 不 低于40%；第三 套停止贷款
5月16日，市人 才 流动服务中心 要求 自5月17日 起，在 成都的 “限购区” 申办 学历、职称入 户 认证，以及在人 才中心挂靠集体 户、 开具调档函 的，需 要同时提 供当事人 在成都 市最近3个 月的社 保缴费记录
大变革下的新时代
——2017年成都楼市总结及2018年成都楼市展望
成都链家高策
2017年对于成都楼市来说，可以说是一场大变革，限购、限价、限售、新 建设规划出台，一次性付款，2秒清盘、公平摇号...... 整个2017年对成都楼市来说，房地产正在进行一场大变革。
2017年大变革
2017年成都楼市总结
大变革的现象（1）：格局在变，东进、南拓成为核心
成都圈层式的发展格局被打破，五大分区发展定位确定 将规划城市东西轴线；龙泉山由原来的生态屏障转变为城市
绿心，而两侧分别是中心城区和东部城市新区，成都进入了双城时代。
南北轴线
北改 西控
中优 南拓
东拓
东西轴线
大变革的现象（2）：政策在变，2017年政策持续升级，进入调控最严期
设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板等）的水平投影面
积不大于该套住宅套型总建筑面积的15%。 关于底商：第3.5.12 条 新建住宅建筑不得设置底商，商业应独
立设置
关于办公：第3.5.15 条 办公用房标准层分隔的，层高不应高于 4.2米；办公用房标准层不分隔的，层高不应高于4.6米,建筑公共
土地市场--由疯狂到理性，土地价格开始趋于平稳
2017年上半年，土地溢价率极高，普遍面粉超过面包价格，2017年10月开始，土地市场逐步回归理性，溢价率开始
降低，整体土地价格已经达到一个顶点，短期内大幅度变化可能性较低。
城区 武侯区 武侯区 金牛区 成华区 青羊区 成华区 高新区 锦江区 青羊区 武侯区 天府新区 武侯区 成华区 龙泉驿区 高新区 金牛区 龙泉驿区 新都区 双流区 双流区 锦江区 郫都区 温江区 郫都区 双流区 出让时间 2017-04-06 2017-04-06 2017-04-06 2017-09-07 2017-04-06 2017-04-06 2017-09-07 2017-11-15 2017-09-07 2017-09-07 2017-09-21 2017-09-07 2017-04-06 2017-06-28 2017-09-06 2017-04-06 2017-09-27 2017-09-06 2017-11-14 2017-03-15 2017-09-07 2017-08-22 2017-09-19 2017-08-22 2017-07-25 净用地面积(亩)土地用途分类 15.98 162.31 16.66 18.12 34.55 44.53 91.54 27.15 141.53 157.17 40.9 46.11 10.92 99.52 30.41 191.74 144.13 71.58 175.32 152.19 62.97 61.84 86.04 22.19 39.92 住宅兼容商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 纯住宅 商业兼容住宅 商业兼容住宅 纯住宅 商业 纯住宅 住宅兼容商业 住宅兼容商业 纯住宅 住宅兼容商业 住宅兼容商业 商业兼容住宅 住宅兼容商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 住宅兼容商业 纯住宅 住宅兼容商业 纯住宅 住宅兼容商业 住宅兼容商业 计算容积率 1.90 2.50 4.00 2.50 4.83 5.00 2.00 6.00 2.00 2.00 2.00 2.00 4.00 2.00 3.00 2.00 2.50 2.00 2.50 3.00 2.50 2.40 2.50 2.90 3.00
政策--建筑新规，住宅赠送、商办项目受到压制，精装成为必然
住宅赠送被限制，商办受到制约，底商全面取消，精装成为必然，未来对产品设计提出了新要求
关于跃层：第3.5.13 条 住宅建筑层高一般不应高于3.6米。局部 层高高于3.6米的跃层式住宅，其高于部分应按其自然层高度折算 层数计算建筑面积（不足一层的按一层计算），住宅坡屋顶部分 除外。 关于赠送：第3.5.18 条 每套住宅飘窗、阳台以及非公共活动空 间（包含但不限于各类形式的入户花园、空中花园、露台、退台、
12月
5月19日，成 都市房 管局 等四部门联合 发 布通知要 求自6月1日 起至 11 月 30 日， 开展 为期 6 个 月时间的楼市 整顿专项工作
6月27日，主城 区 土拍机制再升 级， 采取商品住 宅用 地“限价竞 买+抽 签竞 得”、商住 混合 用地“限价 竞买 +竞商业自持比 例 +抽签竞得” 的调 控方式
1-4号宗地采取“配建并无偿移交一定体量
租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住 房面积”方式拍卖；5号宗地采取“配建自持一 定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面 积+抽签竞得”方式拍卖；6号宗地采取常规方式 拍卖。
大变革的现象（4）：住宅市场--供应不足，价格上浮，产品面积不断变大
住宅市场--供应严重不足，价格持续上浮
近郊 远郊 主城区
天府新区 近郊 远郊 主城区 天府新区 近郊 远郊
873.7 383.1 705.7
244.4 1166 308 870.6 126.5 976.8 398.1
1297.6 598.808 1070.83
成交总 成交楼面 净用地面积 土地用途分 计算容 溢价率 价(万 地价(元/ (亩) 类 积率 (%) ㎡) 元) 50.47 93.34 纯住宅 2.00 55511 .61 8250 8200 0 2.5
竞得者
2017-10-25 双流区 2017-10-19 高新区
中房 万科
住宅兼容商 13540 2.65 业 6.2 61166 .75