建设工程项目审批手续及流程

建设工程项目审批手续及流程

阅读引语

房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同

第一部分：房地产项目前期主要流程

第 步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。

第 步：取得国土局“用地预审意见”。

第 步：取得环保局“环境评估审查意见”。

第 部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。

第 步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。

第 步：取得建委的“选址意见通知书”。

第 步：取得发改委的“招投标方式通知书”。

第 步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。

第 步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。

第 步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。

第 步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。

第 步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。

第 步：取得规划局的“用地规划许可证”。

第 步：取得建委的“征地计划通知书”。

第 步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第 步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。

第 步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。

第 步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。

第 步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第 步：委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。

第 步：取得建委的“年度施工计划通知书”。

第 步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。

第 步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。

第 步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。第 步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

第 步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。

第 步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”。

第 步：取得国土局的“国有土地使用证”。

第 步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。

第 步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。

第 步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。

第 步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第 步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。

第 步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。

第 步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。

第 步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。

第 步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。

第 步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。

第 步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

第二部分：房地产项目前期审批详细流程

一、建筑策划

本部分不赘述。

二、工程规划许可证

工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。

准备材料如下：

、申报人委托书；

、申报表；

、立项批复；

、年度施工计划；

、规划意见书；

、方案审查意见；

、用地预审意见；

、环保意见；

、用地规划许可证；

、勘察设计中标通知书或等级表；

、报规证所需全套施工图；

、档案登记表；

、人防审查意见；

、消防审查意见；

、交通审查意见；

、其它。

三、用地规划许可证

当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。

提交材料：

、规划意见书；

、立项批复；

、方案审查意见；

、用地预审意见；

、环保审查意见；

、钉桩成果通知单；

、选址意见通知书；

、与原土地方签订的安置补偿协议。

四、方案审查、整套设计方案、日照测算

审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。

审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；

、规划意见书；

、立项批复；

、用地预审意见；

、日照测算；

、其它。

五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”

规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。

申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：

、建设申请；