存量房交易价格评估系统

为什么选择Hibernate
对象/关系数据库映射(ORM) 它使用时只需要操纵对象，使开发更对象化，抛弃了数据库中心 的思想，完全的面向对象思想 透明持久化(persistent) 事务Transaction 它没有侵入性，即所谓的轻量级框架 移植性会很好 缓存机制，提供一级缓存和二级缓存 简洁的HQL编程
选取可比实例
根据日常交易实例进行可比实例的筛选
标准房价格测算
依据估价分区典型房屋特征，确定各估价分区标准存量房的种类，根 据标准存量房的种类选择同分区内实例（实例个数≥5），经过相 关修正后，取其算数平均值
标准房价格测算
体现了系统较强的数据测算能力，减少了手工测算工作量，在估 价测算过程中减少了人为干预。
谢谢各级领导、专家
开发环境
开发工具Eclipse Java EE IDE 源码分层action，dao， service 实现类包中均以接口形式进 行调用
市场法批量估价技术路线
采用直接比较法容易受到可比实例不足因素 的影响，导致无法对房产进行估价。因此， 我们采用了间接比较法进行房产估价。 市场法比较法的基本公式：连乘式
为什么选择Spring
Spring能消除在许多工程上对Singleton的过多使用。根据我的经验，这是一个主要的问 题，它减少了系统的可测试性和面向对象特性。 Spring能通过接口而不是类促进好的编程习惯，减少编程代价到几乎为零。 Spring被设计为让使用它创建的应用尽可能少的依赖于他的APIs。 . 使用Spring构建的应用程序易于单元测试。 Spring能使EJB的使用成为一个实现选择,而不是应用架构的必然选择。你能选择用 POJOs或local EJBs来实现业务接口，却不会影响调用代码。 Spring帮助你解决许多问题而无需使用EJB。Spring能提供一种EJB的替换物，它们适 于许多web应用。 Spring为数据存取提供了一致的框架,不论是使用JDBC或O/R mapping产品（如 Hibernate）。
举例说明“批量评估方法”
假定影响濮阳房价因素有10项，如右图所示。 其中，除景观修正外，其余9项因素均可适用于 濮阳全市房价，那么，这样以9项共同修正系数、 标准化的估价方法（间接比较法）而形成的估 价活动。 景观修正，则为个案估价活动。
市场状况修正 建筑成新修正 建筑结构修正 建筑面积修正 建筑层次修正 建筑朝向修正 区中位置修正
分析市场法批量估价所需参数项
批量估价分区 建立可比实例库和标准房基准价值库 建立价格可比基础（或基准价值） 确定房地产价值因素修正项目及数值
设立标准存量房wk.baidu.com型
独门院落住宅 低层住宅 多层住宅 中高层住宅 高层住宅 超高层住宅 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅
确定市场法批量估价数学模型
估价计算公式 评估价格=标准存量房基准价格×市场状况调整系 数×建筑成新修正×建筑结构修正×建筑面积修 正×建筑层次修正×分区中位置修正×建筑朝向 修正×建筑单元位置
标准房维护
查看标准存量房历史基准价格
业务主要流程
咨询受理
在此模块可以进行新建小区的添加、标准房的建立，同时可以验 证纳税人所申报的房产数据是否可以进行估价。 针对此模块专门设立了咨询受理岗，除了进行上述操作外，还需 要对纳税人提交的房产相关证件进行审核，并帮助纳税人正确填 写房产信息申请表。
房产信息登记
Java EE简介
Java EE（Java Platform，Enterprise Edition）是sun公司推出的 企业级应用程序版本。这个版本以前称为 J2EE。能够为我们帮助开 发和部署可移植、健壮、可伸缩且安全的服务器端 Java 应用程序。 Java EE 是在 Java SE 的基础上构建的，它提供 Web 服务、组件 模型、管理和通信 API，可以用来实现企业级的面向服务体系结构 （service-oriented architecture，SOA）和 Web 2.0 应用程序。
存量房交易价格 申报评估系统
丹东三伟软件科技有限公司 2011.05
系统设计思路
依据国家税务总局要求进行系统架构 估价公式及参数符合当地实际标准 系统流程清晰简明、操作方便 预留与现行征管系统接口
架构介绍
JAVA EE为架构基础 将主流SSH做为系统框架 采用企业级中间件Oracle Weblogic以提供稳定 WEB服务 采用Oracle数据库为数据仓储
Struts2是Struts的下一代产品。在市场中Struts1.x和WebWork已 经拥有了大量的使用者。Struts2吸取了Struts1.x和WebWork的各 种优点，更改了一些不足的地方，比如移走了原来WebWork中的 IOC实现，引入Spring的IOC实现等。Struts2的目标就是----使 Web开发更加容易。 基于pojo易于测试 与Spring的集成 更加的模块化 基于插件的框架 大量的拦截器 多种视图的支持
确 定 房 产 因 素 修 正
什么是“批量评估方法”
批量评估(Mass Appraisal)是20世纪70年代在国外逐步兴 起，并已具有很大影响力的新型评估模式。尤其是在财产 类从价税的税基评估中，批量评估得到了广泛的应用。 1983年，国际税收评估人员协会（International Association of Assessing Officers）就已经颁布了关于 三种基本价值评估方法（成本法、销售比较法和收益法） 在批量评估中的应用准则。 IAAO将批量评估定义为利用共同的数据、标准化的方法和 统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动。国际评 估准则2005（2005 International Valuation Standard） 对批量评估的解释是，应用系统的、统一的、考虑到统计 检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期 价值的活动。
切不可与批量操作概念相混淆。
建筑单元修正
景观修正
系统演示
登陆系统
房产因素修正
9种房产因素修正，体现了修正系数与房屋类别的对应关系。 以交易日期修正为代表
修正系统自动推算
根据一元一次线性回归公式进行推算，突出体现了估价工作的科 学性和严谨性
纳税指导系数修正
根据总局指导精神，考虑到各地区的征管水平及数据采集口径的 差异性，分别对各地纳税指导系数进行设置。
纳税认定
纳税认定处理后，此条交易数据被系统封存
预留与征管系统接口
采用XML格式进行数据交换 Xml是Internet环境中跨平台的，依赖于内容的技术，是当前处理结 构化文档信息的有力工具。扩展标记语言XML是一种简单的数据存储 语言，使用一系列简单的标记描述数据，而这些标记可以用方便的方 式建立，虽然XML占用的空间比二进制数据要占用更多的空间，但 XML极其简单易于掌握和使用。 以Web Service作为服务接口 Web Service平台提供一套标准的类型系统，用于沟通不同平台、编 程语言和组件模型中的不同类型系统。
市场法批量估价步骤
批量导入房产基础信息 选取可比实例或标准房基准价值 建立价格可比基础 房地产状况修正，求取比准价格 求取房地产批量估价价值
市场法批量估价的流程图
选 取 可 比 实 例
市场状况修正 确 定 标 准 存 量 房 建 立 可 比 价 格 基 础 批 量 导 入 房 产 基 础 信 息 建筑成新修正 建筑结构修正 建筑面积修正 建筑层次修正 建筑朝向修正 区中位置修正 建筑单元修正 批 量 估 价 结 果
待估价房产根据其所在估价分区、房屋类型确定评估时所采用标 准存量房，当标准存量房被确定后即可对待估价房产进行估价
第三方估价
当纳税人对估价结果才产异议，在此对估价结果进行调整。
纳税通知单
生成《存量房交易计税价格通知单》
纳税争议
生成《存量房交易计税价格认定申请书》 生成《存量房交易计税价格认定明细表》
系统设计优点
界面友好、操作性统一 业务流程设置合理、完善 系统估价采用统一标准，确保房产估价的公平、公正，将争议度 降到最低 采用系统自动批量估价，大大降低了由于人为因素对估价结果的 影响，确保估价结果客观、真实 批量估价结果中，包含了大量的房产信息及每个时期的房价信息 ，为房地产税改革、征收打下了坚实的基础
数据来源：身份证、房产证
房产估价（未通过估价）
显示登记后未估价、估价未通过的数据
房产估价（通过估价）
显示已通过估价的数据，其中包括详细的估价过程
存量房估价过程（1）
待估价房产根据其所在估价分区、房屋类型确定评估时所采用标 准存量房，当标准存量房被确定后即可对待估价房产进行估价
存量房估价过程（2）
SSH框架简介
典型的J2EE三层结构，分为表现层、中间层（业务 逻辑层）和数据服务层。三层体系将业务规则、数 据访问及合法性校验等工作放在中间层处理。客户 端不直接与数据库交互，而是通过组件与中间层建 立连接，再由中间层与数据库交互。 Struts2 Spring Hibernate
为什么选择Struts2