房地产评估系统培训

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第二节 房地产价格
2.1 房地产价格概念
1、房地产价格概念及决定因素 房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就 是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。 决定房地产价格的三种因素： （1）房地产使用价值的大小 （2）房地产的供应数量 （3）对房地产的有效需求
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第二节 房地产价格
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第一节 房地产评估的对象
1.3 房地产的定义以及特性
1、房地产的定义
房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及
房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地
产的价格。
（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。
（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，
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对房地产相关用词的补充说明
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、 “房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义 分别下：
1．“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可 指土地与建筑物的合成体。
2．“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说 房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建 筑物的价格。
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第一节 房地产评估的对象
1.1 土地的内涵与特点。
（3）土地使用的可持续性 （4）土地自然性状的地域差异性。
根据土地的经济属性，土地具有以下特征： （1）利用方式的多样性 （2）土地区位的可变性 （3）土地使用潜力的有限性。
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第一节 房地产评估的对象
1.1 土地的内涵与特点
3．“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时， 此价格不含地上建筑物的价格。
4．“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价 格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
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房地产概念的总结
房地产概念的总结
房地产
土地
建筑物 其他土地定着物
实物
权益
区位
实体
土地
建筑物
房地
质量
地上空间
房屋
功能
地面
构筑物
3、影响土地利用的主要因素 （1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤 等自然条件。 （2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳 动工资、地租等方面。 （3）科学技术。 （4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、 法规、土地利用管制等方面。
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第一节 房地产评估的对象
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分
2.1 房地产价格概念
2、房地产价格的特征 房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主 要来源于地价与一般物品价格的差异性。 （1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益 价格。 （2）价格构成的双重性 （3）可用租金的形式表示 （4）没有统一的市场，价格的个别性强 （5）受折旧的影响小，增值性强
其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施
或建筑物。
综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价
值。
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第一节 房地产评估的对象
1.3 房地产的定义以及特性
2、房地产的特性 （1）位置的固定性 （2）长期使用性 我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年， 工业用地50年，商业用地40年。 （3）大量投资性 （4）保值与增值性 （5）投资的风险性
地下空间
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第二章 房地产评估的理论基础
• 1、地租理论 • 2、区位理论
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第一节 地租理论
1.1 地租的内涵
由此可见，在房地产市场不完善的情况下，房地产 评估尤为重要。
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第四节 房地产评估的必要性
4、2房地产估价的现实意义
房地产估价主要在以下领域发挥重要的现实意义： （1）为土地使用制度改革和土地管理提供科学依据。 （2）为各类房地产交易服务。 （3）满足房地产税收的需要 （4）为征地拆迁补偿费提供依据 （5）对城市旧房拆迁补偿的评估 （6）处理房地产纠纷的作用 （7）企业合资、重组和股份制的需要
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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第二节 房地产价格
2.2 房地产价格的种类
1、市场价、评估价 2、房地产总价、土地价格、建筑物价格 3、生地价、熟地价 4、抵押价格、租赁价格 5、单位价格、楼面地价 其中:单位价格=房地产总价/土地面积
楼面地价=土地总价/建筑总面积
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第三节 房地产评估的特点
房地产评估的特点
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第一节 房地产评估的对象
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分
2、房屋的分类
按使用功能进行分类：
（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。
（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。
（3）工业建筑。
按结构划分：
（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物
（2）钢筋混凝土结构
（3）砖混结构
（4）砖木结构
（5）其他结构
前海口言经济学院
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大家好！现在我
们来大致了解一下计 算机的全貌。 二零壹二年五月
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制作：陆筑平
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第一章 绪论
• 1、房地产的评估的对象 • 2、房地产价格 • 3、房地产评估的特点 • 4、房地产评估的必要性
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第一节 房地产评估的对象
1.1 土地的内涵与特点
房地产评估的对象是房屋和土地的价值。 1、其中：土地的内涵 土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与 人类在其上的经济活动共同组成的综合体。 2、土地的特征 根据土地的自然属性，土地具有以下特征： （1）土地资源的有限性 （2）土地资源的不可替代性
1、建筑物的定义 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体， 包括房屋和构筑物两大类。 其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、 经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧 院等。 构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此 进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。
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1、科学性 2、实践性 3、公正性 其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基础，
公正性是房地产评估的灵魂。
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第四节 房地产评估的必要性
4、1房地产评估是发展市场经济的 需要
在新形势下，无论土地的出让、转让，房屋的买卖、 租赁，都涉及到房地产客观的市场价值，目前 我国的 房地产市场刚刚起步，还很不完善，交易者难以掌握真 实的市场信息，必须借助房地产估价师的科学判断，提 供评估对象的市场价格，才能达到预期的目标。