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追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第四节 房地产价格的种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上格下围价波绕格动理或，论价市价值估
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
据。 4、其他方面:如评估的价格必须符合国家的价格政策，经
济适用房等。
在合法产权方面：农民集体所有的土地不能当做国 家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有 偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地 来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时 建筑不能当做永久建筑来估价，违法建筑不能当做 合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产 权无争议的房地产来估价，手续不完备的房地产不 能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地 产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地 产不能当做独有的房地产来估价，等等。
《房地产价格》PPT课件
定时间、特定价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。形成 供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或 拥有者有能力供给。
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
4
第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
5
5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
2
对某种房地产的供给量是由许多因素决定的，其中主要有：（1） 该种房地产的价格水平； （2）该种房地产的开发成本； （3）该种房地产的开发技术水平； （4）开发商对未来的预期。
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第三节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地 方。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波 动，受供求关系等因素的影响；（3）都是按质论价：优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般物品价格的不同 1、生产成本不同。一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地 价不一定含有生产成本因素。 2、折旧不同。一般物品的寿命有限，可以大量重复生产，其价值 通常随着时间的流逝而降低，故有折旧。而土地由于具有不可毁 灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而自然生高，不 仅无折旧，而且有增值。 3、价格差异不同。同一品牌、型号的一般物品的价格较一致；由 于土地具有独一无二性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且 不同的土地之间价格差异较大。 4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场，形成的价格较 客观；而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响 较大。
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5、形成时间不同。一般物品由于相同的很多，易于比较，有较完 全市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间较短；由于土地 具有独一无二性，不易于比较，是很不完全市场，而且价值大， 其交易一般需要经过长期考虑后才能达成，因此地价形成的时间 通常较长。
6、供求变化不同。由于土地数量难以增加或减少，并具有不可移 动性，其供给弹性较小。地价多受需求方面的影响，并且对土地 的需求是一种“引致”需求。
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房地产市场培训课件(ppt76页).pptx
价格水平
房地产供给影响因素
投资目标
生产要素 价格
开发建设 能力
ห้องสมุดไป่ตู้资金来源 数量
宏观调控 政策
投资预期
建筑技术 水平
原有房地 产数量质
量
第一节 房地产市场相关问题
二、房地产市场的供求分析 （二）房地产供给分析 3.房地产供给弹性 ➢价格弹性 ➢要素成本弹性
4.房地产供给曲线
第一节 房地产市场相关问题
第二章 房地产市场
➢房地产市场相关问题 ➢房地产市场分析：
市场调查、市场细分、目标市场选择 ➢房地产市场预测
第一节 房地产市场相关问题
一、房地产市场 （一）概念 1.市场 ➢存在着可供交换的产品 ➢存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主 ➢具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件
➢市场=人口+购买力+购买动机
第一节 房地产市场相关问题
2.房地产市场
➢狭义：房地产交易所 ➢广义：经济关系的总和、买卖双方相互作用的一种机制
第一节 房地产市场相关问题
（二）主体和客体 1.主体 ➢需求主体 政府、房地产商、企事业单位、居民 ➢供给主体 居民、房地产商、政府和企事业单位、涉外房地产需求者 ➢房地产中介 咨询机构、价格评估机构、经纪机构 ➢房地产市场管理者 房地产行政主管部门、财政部、物价局、工商部门、税务局
二、房地产市场的供求分析 （三）房地产均衡分析
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 1.影响房地产市场发展的社会经济因素 ➢社会因素 ➢经济因素 ➢政策因素
第一节 房地产市场相关问题
三、房地产市场的运行规律 （一）房地产市场与社会经济环境 2.影响房地产市场结构变化的社会经济力量 ➢金融业的发展 ➢信息、通信技术水平的提高和交通条件的根本改善 ➢生产方式和工作方式的改变 ➢人文环境的变化 ➢自然环境的变化 ➢政治制度的变迁
房地产价格统计培训
本期
1-101
1-201
5-101
5-101
样本交易单价
上期
本期
9700 9700
9700 9800
本期样本交易单价的填写
(4)本月没有发生销售，或所销售的房屋中 没有与上月所选调查样本根本同质可比 的房屋 在上月所选调查样本的根底上 评估本期样本交易单价
本期样本交易地址与上月样本交易地址一致
本期样本交易单价的填写
本期样本交易单价的填写
某工程5月只有1单元销售，从中抽选样本为1单元 503，样本交易单价9700元/平方米，该楼共5个单元， 6月份1—3单元销售了40套，4、5单元销售了20套， 仅4、5单元提价100元/平方米〔同质可比〕
2021年6月 上期样本交易单价=9700元/平方米 本期样本交易单价=9800元/平方米
名称
面积
易单价
易单价
2122
1
2122
2
10200 10200
11220 11220
用90—120平方米的涨 跌幅度计算得出
本期样本交易单价的填写
c.该类型房屋本月全部售完
本工程还有其他类型房屋 周边工程有该类型房屋 原那么上应使用周边工程推算
本期样本交易单价的填写
5月份销售A高档公寓330平方米，别墅 780平方米，样本交易单价分别为10200元/ 平方米和22000元/平方米，6月份，该工程 高档公寓销售完毕，仅剩别墅，价格上涨 3%，而周边有一同质可比B高档公寓价格上 涨2%
本期样本交易单价的填写
(2)本月所销售的房屋中有与上月所选调查 样本根本同质可比的房屋，但存在层差、户 型等差异
要剔除不可比因素
本期样本交易单价的填写
房地产与房地产价格培训资料模版(PPT35张)
二、房地产的特性
（二）独一无二性 独一无二性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的不 可移动性，派生出了其独一无二性，土地由于受区位和周围环境的影 响会各有差异，每栋建筑物也有位置、结构、建筑材料、装修、建筑 风格等方面的差异。即使同一栋建筑物的相同户型，也会有楼层、面 积、朝向、结构等方面的差异。另外，房地产的开发过程也存在着很 大差别，不存在完全相同的房地产开发过程。所以说，不可能存在两 宗完全相同的房地产。
二、房地产的特性
（五）价值量大 与一般商品相比，房地产的价值不仅高，而且大。其价值高即单位价 值高，其价值大即总体价值大。对于普通居民来说，购买一套普通商 品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更 大，通常上百万元、甚至上千万、上亿元。
二、房地产的特性
（三）寿命长久性 除非发生人类不可抗拒的毁灭性自然灾害，土地可以长久使用下去， 具有耐久性。建筑物一旦建成，其使用寿命可达数十年甚至上百年。 在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更 高价值才会被拆除。因此，房地产的使用期限要比其他物品的使用期 限长得多。但是，房地产自然方面的使用长期性受到土地使用权年限 的限制。在我国，对房地产商品使用期限的长短受到国家有限期的土 地使用权出让政策的限制。国家规定的土地使用权出让最高年限为： 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。
§1-1房地产的概念
一、房地产的含义
房地产估价的对象是房地产，要对房地产进行正确估价，必须客观、 全面、深入、正确的认识房地产这一对象及其基本含义。 房地产一词贯穿于房屋开发、营销到使用、管理的全过程。就房地产 估价而言，房地产是指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的 各种权益。根据《房地产业基本术语标准》（JGJ/T30-2003）对房地 产的定义可知，房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物、 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 因此要正确把握房地产的内涵，可以从房地产的物质实体和权益两个 方面来综合理解。
房地产价格影响因素培训课件
第一节 房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识 〔掌握〕
二、房地产价格影响因素的分类〔熟悉〕
1
第一节 房地产价格影响因素概述
1.房地产价格影响因素的总认识 □各种因素引起价格变动方向不同 □引起价格变动的程度不同 □影响因素与价格变动之间的关系不同 □有些因素对价格的影响与时间有关，有些 无关
53
第六节 社会因素
1． 区位因素 □ 区位经济理论概述 □ 杜能的农业区位论 □ 经济地租理论 □ 位置 □ 交通 □ 周围环境和景观 □ 外部配套设施
8
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.1 区位经济理论概述 □区位——是指一宗房地产与其他房地 产或者事物在空间方位和距离上的关系 □房地产的区位，不仅指地球上某一特 定的自然地理位置，还指与其相联系的 社会经济位置，是与该特定位置相联系 的自然因素和人文因素的总和
14
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
□开辟新的交通线路的影响 ■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的 交通条件，使房地产升值 ■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主 要在立项之后、建成之前，建成之后的作用 会停止 ■从空间上看，离站点越远所受影响越小 〔离站点过近也有负面影响〕
15
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
11
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
■零售业 ■专业效劳业、轻工业和批发业 ■高密度多层住宅 ■低密度平房住宅 ■农业
12
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.4 位置 □ 方位 □ 距离 □ 朝向 □ 楼层
13
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.5 交通 □交通因素对价格的影响方面 ■出入可利用交通工具 ■道路状况 ■交通管制情况 ■停车方便程度和收费标准
一、对房地产价格影响因素的总认识 〔掌握〕
二、房地产价格影响因素的分类〔熟悉〕
1
第一节 房地产价格影响因素概述
1.房地产价格影响因素的总认识 □各种因素引起价格变动方向不同 □引起价格变动的程度不同 □影响因素与价格变动之间的关系不同 □有些因素对价格的影响与时间有关，有些 无关
53
第六节 社会因素
1． 区位因素 □ 区位经济理论概述 □ 杜能的农业区位论 □ 经济地租理论 □ 位置 □ 交通 □ 周围环境和景观 □ 外部配套设施
8
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.1 区位经济理论概述 □区位——是指一宗房地产与其他房地 产或者事物在空间方位和距离上的关系 □房地产的区位，不仅指地球上某一特 定的自然地理位置，还指与其相联系的 社会经济位置，是与该特定位置相联系 的自然因素和人文因素的总和
14
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
□开辟新的交通线路的影响 ■可以改善沿线地区特别是站点周围地区的 交通条件，使房地产升值 ■从时间上看，开辟新线路对价格的影响主 要在立项之后、建成之前，建成之后的作用 会停止 ■从空间上看，离站点越远所受影响越小 〔离站点过近也有负面影响〕
15
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
11
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
■零售业 ■专业效劳业、轻工业和批发业 ■高密度多层住宅 ■低密度平房住宅 ■农业
12
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.4 位置 □ 方位 □ 距离 □ 朝向 □ 楼层
13
第二节 房地产自身因素〔掌握〕
1.5 交通 □交通因素对价格的影响方面 ■出入可利用交通工具 ■道路状况 ■交通管制情况 ■停车方便程度和收费标准
【房地产培训PPT课件】销售定价培训(住宅)
１ 均价生成
成本导向
➢
➢
目 标 均 价
销 售 指 标
成 本 核 算
生分
成析
策
略
分析要点 •推案量及推案节奏 •销售周期 •资金回笼要求 •市场背景
结论
战术服从战略，局 部服从整体策略
１ 均价生成
成本导向
➢
➢
目
标 均
销 售 指
成 本
价 生
标核
分 析
算
成
策
略
分析要点 •成本 •税收 •利润
成本法生成均价
快
较差 大
大
快
好 小,中 小,中 慢
案例分析
❖ 价格入市策略案例分析——低开策略
入市 策略
低开
环球 翡翠
湾
品牌 优势
中小
浦发+振 丰
○
资金 压力
高
回收10 亿
○
版块供 应量
大
非常充 足
○
产品稀 缺性
差
同质性 强
○
竞争 范围
大
较为广 泛
○
市场政 策背景
差
国8条
○
项目 规模
大
推案量 大
17万M2
○
14.5万
Company
LOGO
销售定价培训
定价流程
项
目
定
价
目标均价生成策略 价格体系设定模式
项目价表制作
流
程
图
１ 均价生成
①
目
区域市场
标
竞品类比
竞争导向：①②③
均 价 生 成
⑥
分析
②
成本
房地产和房地产价格(PPT30张)
3.2 房地产价格的形成条件 关于商品价格的形成，主要有四种理论：效用决定论、收
益决定论 、劳动决定论 、供求决定论
对于房地产价格的形成机理——一种意见认为房地产价格
应该以劳动价值论为基础，效用理论、收益理论以及供求 理论为补充；另一种意见认为，房地产的价格的特征归根 结底是由土地价格的特征决定的，只受供求规律的影响 房地产具备价格的3个条件：(1)有用性；(2)稀缺性；(3)有 效需求。 分配方式：(1)武力；(2)计划；(3)抽签；(4)排队；(5)礼让； (6)价格。
⑸清算价值→一般低于市场价值 卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格 城市房屋拆迁 ⑹评估价值 又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价 含义：指估价师通过估价活动所得出的估价对象的客观合 理价值 比准价格、积算价格、收益价格 市场较成熟且处于正常状态时，比准价格＝收益价格 房地产泡沫时，比准价格大大高于收益价格 积算价格(不考虑外部折旧时)大大高于比准价格、收益价 格，说明供大于求或市场不景气 交易目的估价：评估价值与成交价格有着密切的关系。 称职的估价师所评估出的价值应当基本一致 从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场 价格
取协议方式出让地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出 让的地价最高。 ⑵市场价格(市价) 是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格
⑶理论价格 含义：是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的， 或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 成交价格围绕着市场价格而上下波动 房地产估价所评估的是房地产的市场价格 ⑷公开市场价值 公开市场价值是指在公开市场上最可能形成的价格 交易条件:①交易双方是自愿地进行交易的；②交易双方 进行交易的目的是追求各自利益的最大化；③交易双方具 有必要的专业知识并了解交易对象；④交易双方掌握必要 的市场信息；⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；⑥不 存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同， 在一般情况下可以混用
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种类 一、根据形成基础不同的分类
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上 格下围价波绕格动理或，论价市价值估
四、从不同目的和状态划分
买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价 值。 计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为 房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依 据而评估的价值。
举例说明
❖ 抵押价格 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是
第二节 房地产价格的特征
①受区位的影响大； ②实质上是权益的价格； ③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租
金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利 息的关系； ④是在长期、综合考虑下形成的； ⑤一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。
第三节 房地产供求与价格
一.供求: 供给与需求是影响房地产价格的两
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的概念 二、房地产价格的形成条件 三、房地产价格决定理论
第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格
第四节 房地产价格的种类 第五节 房地产价格评估原则
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
算和判定评的估结价果格。 成交价格
格上下波动
公开市场价值
一个良好的评估价=正常成交价= 市场价格
公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性
正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去
求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。
第二节 房地产价格的特征
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
一、地价与一般物品价格的不同
1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。 2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续 性， 本身不存在折旧。 3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地 价格差异很大。 4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完 全市场。 5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可 移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。
一、房地产价格的概念 1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表
示--现象 2、 是商品价值的货币表现--本质
房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。 从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值 和地租资本化价格的综合性货币表现。
二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、房地产的稀缺性
二、房地产供给
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有 房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能 够提供出售的数量，是所有供给的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 该种房地产的开发建设成本 ❖ 该种房地产的开发技术水平 ❖ 房地产开发商和拥有者对未来的预期
供给弹性？
三、房地产均衡价格
供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产 开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。
3、有效需求----购买力
三、房地产价格决定理论
价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。
（1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即 价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动， 商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。
（2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。 （3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。 （4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来 给商品拥有者带来收益。 作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供
个最终因素，其他因素最终都 是通过影响房地产的供给与需 求来影响房地产的价格。
一、房地产需求
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者 对某种房地产愿意并且能够购买的数量，是所有消费 者需求的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 消费者的收入水平 ❖ 消费者的偏好 ❖ 相关物品的价格水平：替代品和互补品 ❖ 消费者对未来的预期
楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/ 平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/ 平米，试比较利润。
三、从价格管理角度划分
基准地价、标定地价和房屋重置价格 ❖ 城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域
及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地 使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平 均价格。 ❖ 标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地 价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表 不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。 ❖ 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、 设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造 同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要 的费用、税金加上应得的利润。
成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价 格。
市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平 价格。
理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格
公开市场价值：在公开市场上最有可成能交形价格成围的绕价市格场。
评估价格市：场是价估格价人理员论对价房格地产客观价场合格价理上 格下围价波绕格动理或，论价市价值估
四、从不同目的和状态划分
买卖价格 租赁价格：租金 抵押价值：以抵押方式将房地产作为债权担保时的价 值。 计税价值：为政府课税目的，由估价人员估定的作为 房地产课税依据的价值 征用价值：政府强制征用房地产时给予的补偿金额。 保险价值：房地产投保时为确定保险金额提供参考依 据而评估的价值。
举例说明
❖ 抵押价格 房地产抵押价值是在抵押期间的各个时点，特别是
第二节 房地产价格的特征
①受区位的影响大； ②实质上是权益的价格； ③房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租
金。房地产价格与租金的关系，就象资本的本金与利 息的关系； ④是在长期、综合考虑下形成的； ⑤一般是个别形成，容易受交易者的个别因素影响。
第三节 房地产供求与价格
一.供求: 供给与需求是影响房地产价格的两
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实 现抵押权的情形时，将抵押房地产拍卖、变卖最 可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。 优先受偿款：拖欠建设工程价款、已抵押担保的债 权数额和其他法定优先受偿款。但不包括拍卖、 变卖的费用和税金。
追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买
二、从价格单位来划分 总价格：一宗房地产的整体价格，不能反映房地产 价格水平的高低； 单位价格：每单位土地、建筑物或房地的价格，可以 反映房地产价格水平的高低；
楼面地价：每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价=总地价/总建筑面积=单位地价/容积率
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的概念 二、房地产价格的形成条件 三、房地产价格决定理论
第二节 房地产价格的特征 第三节 房地产供求与价格
一、房地产需求 二、房地产供给 三、房地产均衡价格
第四节 房地产价格的种类 第五节 房地产价格评估原则
第二章 房地产价格
第一节 房地产价格的概念和形成条件
算和判定评的估结价果格。 成交价格
格上下波动
公开市场价值
一个良好的评估价=正常成交价= 市场价格
公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性
正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去
求决定论、效用决定论和收益决定论作为补充。
第二节 房地产价格的特征
与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 —按质论价
一、地价与一般物品价格的不同
1、生产成本不同：地价本质不是劳动价值的货币表现。 2、折旧不同：保值增值性体现在土地上，土地具有永续 性， 本身不存在折旧。 3、价格差异不同：一般物品可以大量制造，价格较一致。土地 价格差异很大。 4、市场性质不同：一般物品为较完全市场，而土地市场为不完 全市场。 5、供求变化不同：由于土地数量难以增加或减少，并具有不可 移动性，其供给弹性较小。所以地价多受需求方面的影响。
一、房地产价格的概念 1、为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币表
示--现象 2、 是商品价值的货币表现--本质
房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。 从本质上讲它是房产价格和地产价格的统一,是房产商品价值 和地租资本化价格的综合性货币表现。
二、房地产价格的形成条件 1、有用性 2、房地产的稀缺性
二、房地产供给
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有所有 房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能 够提供出售的数量，是所有供给的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 该种房地产的开发建设成本 ❖ 该种房地产的开发技术水平 ❖ 房地产开发商和拥有者对未来的预期
供给弹性？
三、房地产均衡价格
供求平衡点所对应的价格和数量是消费者和房地产 开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。
3、有效需求----购买力
三、房地产价格决定理论
价值决定论、供求决定论、效用决定论和收益决定论。
（1）劳动价值论认为决定商品价格的基础是商品的价值，即 价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动， 商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。
（2）供求决定论认为商品的价格是由供求双方决定的。 （3）效用决定论认为商品的价格取决于商品的效用。 （4）收益决定论认为商品之所以有价值是因为其能够在未来 给商品拥有者带来收益。 作为一种特殊商品，其价格决定应以劳动价值论为基础，以供
个最终因素，其他因素最终都 是通过影响房地产的供给与需 求来影响房地产的价格。
一、房地产需求
一定时间，一定价格水平下和一定市场上所有消费者 对某种房地产愿意并且能够购买的数量，是所有消费 者需求的总和。
❖ 房地产价格水平 ❖ 消费者的收入水平 ❖ 消费者的偏好 ❖ 相关物品的价格水平：替代品和互补品 ❖ 消费者对未来的预期
楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
如：甲土地单价700元/平米（容积率5），乙510元/ 平米（容积率3），如房价1200元/平米，造价900元/ 平米，试比较利润。
三、从价格管理角度划分
基准地价、标定地价和房屋重置价格 ❖ 城市基准地价：基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域
及其商业、住宅、工业等主要土地利用类型分别评估的土地 使用权单位面积的平均价格，是分用途的土地使用权区域平 均价格。 ❖ 标定地价：标定地价是政府根据土地管理的需要，在基准地 价评估基础上，修订评估出一定时期、一定条件下，能代表 不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。 ❖ 房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、 设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造 同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要 的费用、税金加上应得的利润。