20130613广南县市场调研报告11

广南县市场调研报告

一、宏观环境分析

广南县位于云南省东南部，邻接广西壮族自治区。文山州东北部，滇、桂、黔三省（区）交界处。广南县总面积7983平方千米。总人口79.6万人（2012年）。

（一）人口情况：

1、2012年年末全县总人口为79.6万人。出生率为13.59‰；死亡率为6.79‰，人口自然增长率6.80‰。广南县政府所在莲城镇人口共计12万人（县城人口约10万人）。城镇化率为23.94%。

2、2012年年末，全县国家公务人员约为19037人。

（二）经济情况

1、2012年全县实现生产总值63.26亿元，同比增长12.7%；人均GDP达到7968元，比上年增长20.16%；全县产业结构为39.1：24.7：36.3（农业大县）；

2、非公经济发展步伐进一步加快，实现增加值26.10亿元，同比增长13.9%，占全县GDP的比重达41.3%。

3、工业分布情况：

（1）矿业：云南地矿资源股份有限公司广南金矿（旧莫乡）；白云洞煤矿（县城边）；广南华信锌业有限公司（黑支果乡）；云南润万有限公司（黑支果乡）；云南文冶集团（杨柳井乡）。

（2）水电站：克西堡电站、者丈河电站在黑支果乡；三腊四级电站、三腊三级电站、三腊二级电站、甫俄电站位于八宝镇；底先电站位于八达乡。

（3）其他：广南县糖业公司八达糖厂（坝美镇）；云南广南永鑫糖业有限公司（八宝镇）。

4、2012年，实现财政总收入4.67亿元，增长25.8%。其中：全县地方公共财政收入完成2.4亿元，增长20.0%。税收收入完成0.99亿元，增长21%，占地方财政收入的比重41.25%。财政支出25.96亿元，增长24.1%。

5、2012年，全县金融机构人民币存款余额73.43亿元，增长26.4%，其中，城乡居民储蓄存款39.39亿元，增长24.4%。各项贷款余额28.53亿元，增长18.3%。存贷比为38.85%，比上年下降2.66个百分点。

6、2012年，全县城镇居民人均可支配收入17501元，增长12.8%，人均消费支出11270元，增长16.6%。

7、现有银行情况：中国农业银行、中国建设银行、农业发展银行、邮政储蓄银行、云南省农村信用社。

（三）自然资源

1、矿产资源：现已发现锑、金、水晶、重晶石、冰州石等30余种金属和非金属矿藏，共165个矿床（点）。其中，锑矿探明储量24万金属吨，居全国第二

位，年产精锑3000吨。金矿探明地质储量5369.47千克，预计远景储量大于1万千克。

2、水能资源：全县水资源总量为38.4亿立方米，水能资源蕴藏量51.34万千瓦，可开发利用24.17万千瓦，主要分布于县境内的西洋江干流及清水江流域上，沿西洋江流域可建设8个梯级电站，可开发量为15.62万千瓦，占全县开发量的64.63%；沿清水江流域可建设3个梯级电站。

3、旅游资源：

（1）名胜古迹：文笔塔、昊天阁（又称玉皇阁）、侬氏土司衙署、旧莫王氏宅院、莲城、文庙、火树银花夜莲湖等。

（2）自然景观：“世外桃源”坝美、省级风景名胜区八宝、峰岩洞、九龙神山、七星湖、底先、石笋小石林、汤纳溶洞、太极泉、间歇泉等。

（四）城镇规划

1、城市建设总体思路：南展、北拓、中优的发展思路”。

城市南展，即向北拓展战略新兴功能区。以广南火车站为龙头，依托火车站发展商贸物流、仓储形成物流工业园区，规划建设新型火车站综合服务区等新兴

功能区。

城市北拓，即打造地母文化、句町古国的旅游度假区及其配套区，其共占地约3500亩。

城市中优，即集聚人口、优化功能、完善设施。以完善功能、改善环境、提升景观为主，对老县城进行综合整治和改造。

二、房地产市场分析

（一）一级土地市场分析

1、2009年—2013年5月土地成交情况

（1）广南县莲城镇从2009年开始建设廉租房项目。截止至今共建设廉租房约22.58万平方米（按120平方米一户计算，1880户）。

（2）2009年-2013年5月，莲城镇共供应土地1182.94亩；建筑面积约119.73万平方米（建筑面积130平方米一户计算，约9200户）；

2、小结：

（1）按照以上数据分析，广南县从2011年进入高速发展期；莲城镇所处地势比较平缓，四周有很大的发展空间。

（2）随着云桂铁路的建设，广南县开始了新一轮的城市规划、城市建设。

（二）房地产市场情况

1、县城所在地莲城镇，现销售项目四个；

（1）园丁小区

（2）体育小区二期（土地已取得）

（3）莲城1号一期

二期处于施工阶段，暂未开盘。

）广南隆基商业广场二期

（4

（三）市场供需情况分析

1、市场存量及短期供应情况

（1）市场现存量约在23万平方米（约1900户）；

（2）2013年5月前政府供地约为722亩；按照容积率1.5计算，预计会有72万平米住宅入市（按照120平米一套，折后6000户）；

（3）截止5月份市场供给约7900套住宅。

2、市场需求：刚性群体规模5800户（保守估计）

（1）城镇化增长：2004年8月31日，土地大限，小宗地块禁止出让。马富宁县城镇化率以每年0.984%的增长率增长。截止到2012年，城镇人口平均每

年以约7800人左右增加（折合约1900户）；按照县城聚集40%计算；共有6040户左右；减去已购买的4000户，减去处理04年之前小宗地客户。保守估计约有1000户。

（2）城镇刚性需求客户（包括城镇自然增长部分）：现阶段广南县城人口约为10万（约28000户左右）；按照刚性需求型占10%，约2800户。

3、小结

（1）广南县莲城镇刚需客户约有3000户左右，市场供应量约为7900户；待2013年供应的土地开盘后，市场状态：供过于求。

（2）地母文化及火车站片区的开发建设对于现阶段地产冲击较大。

三、企事业单位搬迁建设情况

1、广南县人民医院现已搬至新院区，老院区作为部分特殊病例（如麻风病等）治疗区；

2、广南县中医院处于征地阶段；但是城区内中医院占地约为10亩左右，不利于项目的开发；

3、广南一中新校区以建设完毕，原一中要与新校区连成一个校区；正处于拆迁中；（一中原址有300年的历史）；

4、广南二中位于珠琳镇、广南三中位于八宝镇；

5、广南县莲城镇老城区内无工厂。

四、建议

1、广南县县城发展空间较大，房地产项目开发较早（约在2003年），存量较大，未来市场供应量较大，经济发展速度较缓慢；建议公司暂不进入该县县城进行房地产开发。

2、广南县其他乡镇发展较为落后，其经济实力最好的珠琳镇、珠街镇由于该镇缺少企业职工，公务员规模较少，主要的经济来源为烤烟、特产、茶油等，不足以支撑地产项目的开发；八宝镇由于距离富宁县城新华镇车程不足20分钟，很多人员生活在富宁，工作在八宝。

3、现阶段，广南县的情况不符合公司发展战略，建议暂时放弃。