山外山庄木屋别墅项目策划运营计划

天伟地产—山外山庄木屋别墅项目策划

策划背景：代理销售项目山外山庄木屋别墅项目的销售企划案；

山外山庄运营主线：

山庄投资人，从木屋开始……

生态木屋益寿延年返朴归真回归自然参与经营高额利润回报

养生、投资、度假，木屋别墅的优势已经毋庸置疑，那么，结合山外山庄项目，这个小产权的山外山庄来说，两者的结合又会是什么呢？

综合以上的全部市场状态，结合山外山庄木屋别墅项目的实际状况，设计销售策略和策划未来山外山庄的运营模式，创意山外山庄的市场定位，就成为我们的当务之急了；

山外山庄市场定位：

将山外山庄木屋别墅的市场定位为山外山庄养生度假休闲会所、会所股东、私人养生会所、投资回报、运营管理、炒卖转让、土地50-70年使用期、终身房屋产权。

山外山庄的定位解释：

一个适合投资回报、养生度假、田园乐趣、尽享尊贵的山外山庄养生度假休闲会所

专供投资回报、休闲、度假、旅游接待、会议接待、养生居住、自助式田园养殖的私家会所集合！

在50-70年使用期（可以续期）的土地上打造属于自己的休闲别墅，永久物产权；

会所服务配套项目：水上游乐场、垂钓园、游泳池、篮球场、羽毛球场、水果采摘园、高尔夫球练习场，专属会所、休闲烧烤区、休闲帐篷度假区等自助游乐设施（健身房、会议室、阅览室、台球室、乒乓球室、沙狐球室、棋牌室）、超市、餐厅、干洗店等。

运营性质：木屋别墅对外销售吸收投资人，山庄所有设施对外营业创收，由物业公司和运营管理公司共同进行管理，依托客户的代租房屋为接待平台针对旅行社团租、会议接待、自驾游接待、以及散租、短长租（包月出租用于短期修养等等）接待以及山外山庄会员股东和VIP会员接待。

运营创收利润非配：

运营管理公司：40%

会所股东（山外山庄会所投资人）：20%

股东会员：40%

物业管理收入：山庄股东100%占有

会员股东的回报方案

会员股东：是指山外山庄居屋拥有者，在取得会员许可的情况下，以居屋为投资方式的山庄股东。

享受会员股东分红。分红比例设定最低标准，超额部分不限，限额不足部分由投资方进行补偿！

会员投资管理办法：

1、尊享私人养生会所

享受私家养生会所的细致服务方案，设定私人会所服务标准。

给会员以尊贵与上帝的感觉。

随时回到会所享受写意人生，体会宾至如归的感受，即使是招待朋友、客户都可以尽享豪华与地位！展露地主之谊的荣耀！

2、高利润的投资回报

购买别墅、MINI木屋项目任何一个单位即得会员身份，在会员授权经营的情况下，对会员购买的木屋对外经营。对于投资会员客户制定最低投资回报率标准。

A\投资分红，设定投资额为购买单位的金额，按照最低比例设定年回报率；不足回报率部分有山庄运营商补足；

B\按照山外山庄休闲会所的运营分红结构进行分红；

C\按照适时登记的会所出让现价进行核算转让取得终结性投资回报；

D\50-70年运营期内在遇到国家拆迁时按照国家拆迁回报标准进行一次性投资回报；

E\认养果树等山庄内农作物和家畜，自行赡养和寄养，果实自行采摘分红；

3、运营管理

山外山庄的运营管理将依托以下顺序进行,分级实施，逐级实现各级轨道是运营；

A\开发商:《北京渡上山水农业生态观光园有限公司》

负责规划、建设山外山庄木屋别墅项目，规划建设辅助设施休闲设施种植养殖设施等山庄内应有的各项建筑设备并保证可以正常使用；

B\销售策划运作商：北京天伟房地产经纪有限公司

在取得开发商授权情况下，负责策划运作方案，设计销售模式，设计盈利及分红模式；参与售后维护；

C\开发商自设物业管理公司

本物业公司负责维修、售后、物业管理、安保、卫生、水电气保障等标准物业公司服务项目；

D\外聘或外招标山庄运营商

受开发商、会员股东的双重委托下，负责运营管理山外山庄休闲会所的各项营运项目，单独的成本核算，增加宣传推广，实现山庄的高额利润回报，回报全部投资者；

4、炒卖转让

设置专人进行媒体宣传炒作，价格更迭炒作，以至于，炒高现有项目的价格，便于会员购买屋宇的转让，赢收和退出机制。

运营管理实施方案：

首先，为了配合“专供休闲、度假、旅游接待、会议接待、养生居住的会所集合！”的创意要求，重新规划建设方案，增加后期运营配套需求，制定两套运营管理方案（会员股东服务方案和VIP 会员服务方案），设立分红基金；

第二，销售商重新按照开发商提供的基础成本进行核算运营成本，设计逐级运营利润及成本，实施销售全过程；

项目销售价格核算：

基准售价：5800.00元/平米

包租售价：6400.00元/平米

销售实施的价格及回报核算：

开发商含利成本设定：4200.00元

销售总成本为：包租建筑1300.00元（包含二级代理商利润450元—佣金400.00元、150平米以上奖励50.00元）（增加下手办法、扩大销售投资，缩短销售时间，投入前三年的后期运营管理。）非包租建筑增加200.00元；

运营商计提运营基金：

会员股东红利回报风险基金：900.00元（约占设定销售金额的14%）用途为补偿因为会员股东的年回报率没有达到事先的成本时，由基金来补充！

假定建设总面积为13000平米，6400.00元每平米的销售价格。总销售金额约8300万元。计提基金约1170万元。

投资会员资金回报最低比例设定

首年5%，次年以后每年设定3%，回报率没有上限设定。

会员股东年回报资金来源：

山庄运营利润，不足部分由上述基金来补充。

基金补充预算：

首年由回报基金贴补3%，合计约249万元

运营利润提取2%，超额部分回收至红利回报基金。

次年以后回报贴补1.5%，运营利润提取1.5-2%，超额部分回收至红利回报基金。约合计124.5-166万元