浅析政府对房地产市场的宏观调控[1](精)

浅析政府对房地产市场的宏观调控

一.分析我国目前的房价情况

我国房价总体上上涨幅度已经太大,远远超过国际通行标准,超过人民群众承受能力,中央政策意图不在推高房价,市场也未呈现继续上涨行情。市场不缺房,缺的是市,缺的是买方市场,现在中央降低开发门槛,意味相对供大于求的房市市场将被继续注入新房源,实现供需均衡的唯一选择是降低房价。其实,房市要重拾涨势,除了消除库存压力使之难以实现,还有更深层次原因:买方市场量能部分被“宣泄”,市场需求扩张的支撑因素已不复存在。

首先,宏观政策贯彻民生为上理念,加大保障性住房建设力度成为房地产市场重要政策选择。去年,全国保障性安居工程支出181.9亿元,增长114.3%. 今年政府工作报告又提出,今后3年要拿出9000亿元政府投资,专门建设保障性住房

其次,因为房价高得离谱,房屋租售比远离常态,相对诸如股市等投资领域,房产投资和增值的价值基本丧失,以投资为目的的买方市场接近“归零”。与此同时,前几年作为买方市场的投资人,他们已经购得的房产也因投资价值丧失亟待出手。投资性住房需求减少、二手房市场火暴,都将大幅度削弱买方市场力量。针对房地产领域存在的问题,国家连续出台了一系列的宏观调控政策,但是房地产价格的上涨幅度反而远远高于其他各类物价指数的涨幅,房价调控再次成为人们关注的热点。

二.国家房价调控政策的主要内容

(1金融方面

高房价地区三套房停贷,此前金融机构对房贷所作出的最严厉规定,就是二套房贷首付40%及利率提高至1.1倍。“国十条”将90平方米以上的首套房贷首付比例严控在30%以上,二套房首付比例更达到50%以上。同时,要求对商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,根据风险状况,第三套及以上住房贷款暂停发放。针对开发商,对存在土地闲置及炒地行为的,不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

(2地方政府

稳定房价不力将问,有专家认为,“国十条”的严厉体现在两方面:一是将遏制房价与维护稳定等量齐观,这是中央对高房价危害性“评级”最严重的一次;二是首次将地方政府责任放在了《通知》的醒目位置,要求稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,工作不力的要追责。

(3土地方面

超额供地探索出让方式,国土部此前宣布的供地计划将今年土地供应总量提高到18万公顷,是前5年平均供地量的3.3倍。其中,保障性以及中小户型等住房供地比例将达到77%,单中小套型商品房供地计划就已经超过了去年全年土地出让总量。而保障房供应量更是超出了国务院要求总量的一倍以上。另外,此次提出,探索“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

(4税收

研究制定调节收益政策,此次“国十条”没有提新的税收政策,但要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。可以说,除这一税收政策尚未推出外,目前所能动用的一切手段都已被使用到最大极限。

无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。

一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期

中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关

于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。

三.国家调控房价政策能否让房价回归理性

国家对楼市的调控,可以说是组合重拳抑制房价狂升、稳定房地产市场,这无疑会对房地产市场产生直接影响,也引起社会各界特别是消费者和房地产商的高度关注。消费者关注的是房价能否回归理性;房地产开发商却担心连续的政策调控会给房地产市场带来较大影响。

(1消费者:盼降怕涨犹豫观望

此次调控让消费者喜忧参半,喜的是他们认为提高二套房首付比例,对限制炒房和投资为目的的房地产交易应该有较大作用,可以有效遏制房地产恶性炒作。有的消费者甚至盼望政府采取更多的措施抑制房价上涨,使房价在一定程度上有理性回归,这样他们买房就没那么困难了。忧的是房价万一不降反升该怎么办。而对于那些想换房的人来说,同样是疑虑重重,他们希望房价能有所下

降,但是随着二套房首付比例的提高,本来想换房改善居住条件的愿望就无法在近期实现了。(2开发商:影响销售但房价不会大幅下跌

国家此次的重拳调控房地产市场,旨在抑制炒房和投机的不合理住房需求,增加住房有效供给,抑制房价不断恶性上涨,稳定市场。那么此次调控会对我市房地产市场带来什么影响呢?一些业内人士认为,此次政策调控,如果各方都能认真执行国家政策,就必然会造成房价下跌。在梅城,那些改善型购房者占了房产消费者的相当大比例,他们要靠贷款买房,由于二套房首付的提高,就不得不搁置购房愿望;还没买房的消费者也可能会预期房价会跌,就不会买房而进入观望期,这必然会让我市楼市销售大幅下滑。政策如果长期不变,房地产开发商不收回一定量的资金,他们如何运营?随

着成交量的逐步下滑,在中期时间内房价趋于下行的可能性极大。但是下跌的幅度有多大,就比较难预测了。

国家本轮密集出台的房地产市场调控政策对市场的影响更多是体现在心理上和情绪上的,我们从近期资本市场走势可以看出,随着房地产调控政策力度的加大,资本市场跌声一片。对于期货市场来说,农产品由于与宏观经济联系不是很强,因此受其影响不是很大,整体呈现一定的震荡走势,但是螺纹钢和有色等金属品种受其影响却非常大,从国家出台房地产调控政策,螺纹钢即步入了下跌之路,跌幅已经达到6%以上,期价也从4854元/吨下跌至4534元/吨左右,铜期价也从62800元/吨的高位回落,步入下行通道。不过我们认为本轮房地产调控措施对金属市场的利空影响更多是由于市场信心的降低所引起的,但是长期来看有望对其价格形成一定的利好。

从本轮政策的调控目标来看,政府调控的重点主要在房价,而不是控制量。从调控措施来看,由于本轮宏观调控政策中对二套房购买提高了首付比例和利率水平,故改善型住房的需求将被压制。同时首套房购买者对于未来房价下降的预期也会延迟其购买计划,这将使得商品房销售面积出现下降。但是国家调控政策中同时加大了对保障性住房(廉租房、经济适用房等的建设力度,即确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,这将弥补由于调控措施导致商品房需求量下降的那部分,且调控措施中还要求,国有房地产企业应积极参与2010-2012年的保障性住房建设和棚户区改造,因此长期来看对建筑钢材和有色金属需求有望增加,从而对其价格形成一定的利好。