天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45剖析
公寓产品定位及物业发展建议
公寓产品定位及物业发展建议1. 引言公寓是近年来快速发展的房地产产品之一，它通过提供灵活居住和便捷服务吸引了越来越多的租客。
然而，随着市场竞争的加剧，公寓产品的定位及物业发展变得尤为重要。
本文将探讨公寓产品的定位策略，以及如何通过物业发展提升公寓的价值和竞争力。
2. 公寓产品定位策略在确定公寓产品的定位时，考虑到目标租客的需求和市场竞争状况至关重要。
以下是一些公寓产品定位策略的建议：2.1 高端精品公寓针对追求高品质生活的高收入人群，提供高端公寓产品是一种定位策略。
这些公寓应该设有豪华装修、高档家具和家电，以及多样化的便利设施和服务，如健身房、游泳池、洗衣服务等。
该定位策略可以吸引富裕的租客，并实现更高的租金水平。
2.2 超值经济公寓针对预算有限的租客，提供价格合理的经济公寓可以是一种有效的定位策略。
这些公寓通常采用简约装修风格，提供基本的居住设施和服务，如空调、热水器、网络等。
此外，公寓的地理位置也是经济公寓的一个重要因素，应该选择交通便利、配套设施齐全的地段。
2.3 主题式公寓针对有特殊需求的租客，提供主题式公寓可以是一种差异化的定位策略。
例如，针对学生群体可以设计学生公寓，提供学习和社交的场所；针对年轻专业人士则可以设计创意工作室公寓，提供舒适而灵活的工作环境。
通过满足特定群体的需求，可以提高公寓产品的吸引力和竞争力。
3. 物业发展建议除了产品定位策略，物业发展也是影响公寓竞争力的重要因素。
以下是一些建议，帮助公寓提升其物业价值和租客体验。
3.1 提供优质的管理服务一个高效的物业管理团队可以为租客提供全面的服务，包括维修、清洁、安全等。
通过提供周到的管理服务，可以提升居住体验，并提高租客的满意度和留存率。
3.2 创造社区氛围通过举办各种社区活动和聚会，可以帮助住户建立社交网络，并增加社区凝聚力。
例如，组织健身课程、派对、烧烤活动等，可以让租客感受到公寓是一个有活力和友好的社区。
3.3 环保和可持续发展公寓的环保措施和可持续发展计划可以吸引越来越多关注环保的租客。
某地产商业项目定位及物业发展建议汇报
某地产商业项目定位及物业发展建议汇报尊敬的领导及相关部门：根据您的要求，我们对某地产商业项目的定位进行了深入调研，并就物业的发展提供了以下建议。
定位分析：在对项目所处地区进行市场调研后，我们发现该地区商业发展潜力巨大。
附近居民众多，且人口流动性较高，因此商业项目具有较大的吸引力。
此外，该地区目前商业设施相对不足，市场竞争压力较小，从而提供了较好的发展机遇。
项目定位：我们建议将该地产商业项目定位为综合性商业综合体。
该综合体应包括购物中心、餐饮休闲区、娱乐设施、办公楼及高端住宅等多种业态，以满足居民多样化的需求。
同时，在商业综合体内设立一个集中式的虚拟办公平台，为中小企业提供办公空间，推动产业升级，吸引人才集聚。
物业发展建议：1. 建立良好的商业配套设施：在商业综合体内设置超市、服装店、咖啡店、餐馆等，以满足居民的日常生活需求，并提供多元化的消费体验。
2. 引入知名品牌和特色商家：与知名品牌商家合作，引入国内外知名餐饮、购物、娱乐品牌，增加商业综合体的吸引力，吸引周边地区的顾客流量。
3. 提供便捷的交通服务：在商业综合体周边建设公交站点，与附近地铁站建立联系，提供便捷的公共交通服务，方便顾客前来消费，减少交通拥堵问题。
4. 开展定期的促销活动：举办购物节、美食节、文化活动等，吸引更多的顾客，提高商业综合体的知名度和美誉度。
5. 建设完善的物业管理服务：加强安保力度，提供良好的环境整治，保持商业综合体的整洁和安全，提升顾客满意度，培养客户黏性。
总结：综上所述，通过对某地产商业项目的调研和定位分析，我们提出了建立综合性商业综合体的定位，并给出了相应的物业发展建议。
我们相信，在正确的定位和方向下，合理规划物业的发展，并提供良好的商业配套设施和服务，该项目将取得良好的效果，实现商业价值最大化。
以上是我们对某地产商业项目定位及物业发展建议的汇报，希望能为您的决策提供参考。
如有任何疑问或进一步需求，请随时与我们联系。
天津酒店式公寓产品研究分析报告(19P)
天津酒店式公寓产品研究分析报告一、理解酒店式公寓1.酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。
酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
2.国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。
由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。
在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。
产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。
而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
某酒店公寓项目定位及产品建议
USD/元/月
30
90%
85%
25
主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率
95%
90%
84%
86%
86%
20
15
10
5
0 小陆家嘴 人民广场
浦东
黄浦
徐家汇 衡山路 徐汇
镇宁路 南京西路 静安
新天地 卢湾
75%
75%
华山路
古北
长宁
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
发展商方面无回租回购计划。
不适合做为产权酒店进行定位
综合建议
住宅市场
未来供应巨大，竞争激烈 50年产权住宅抗性较大 价格不易作高
机会选择
服务式公寓
服务式公寓市场
物业稀缺性较强 地段价值 交通便利性
酒店市场
可售酒店空白点 产品稀缺性 无法承诺回租回报
选择服务式公寓作为项目的产品定位方向
导入Boutique serviced Apartment概念
公交线路，大桥和隧道近在咫尺； • 世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁； • 商业配套对住宅的促进作用
• 项目周边多为旧公房，不利形象塑造； • 住宅产权为50年； • 项目临主干道，环境嘈杂； • 住宅与商业间易相互影响； • 商业和住宅共用地下车位，不易管理；
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
现，租金及入住率稳中有升，投资回报较高； ■ 项目所处世博直接辐射区域内尚未有服务式公寓项目，可填补区域市场空白； ■ 服务式公寓的客户来源主要是来自境外和海归人士，利于提升整体项目档次，带动
区域繁荣； ■ 目前市场中的酒店式服务公寓供应稀缺，产品老化，项目可利用良好的设计理念，
天津高档酒店式公寓及酒店市场分析【整理精品范本】
目录高档酒店式公寓及酒店市场分析 (2)1、天津市高档酒店市场分析 (2)2、酒店式公寓的市场分析 (7)2.1、酒店式公寓的供给 (7)2.2、潜在项目的分布及供应情况 (9)2。
3、酒店式公寓经营情况 (10)2。
4、经营方式及管理方法 (11)2。
5、天津市酒店式公寓需求研究 (12)2.6、市场小结 (14)2.7、酒店式公寓竞争案例分析 (14)2。
8、销售类酒店式公寓产品分析 (16)天 津 市 场 研 究 报 告高档酒店式公寓及酒店市场分析 1、天津市高档酒店市场分析 酒店产品供给市场现状2005年天津旅游统计资料显示,目前天津市内六区正式挂牌的星级酒店共有58家,其中四星级以上酒店共有18家 。
酒店产品供给分布格局南开区13%河西区43%和平区38%河北区6%截至到目前为止，天津市内六区五星级酒店共有6家,四星级酒店共有12家，其中已通过审批的五星级酒店为3家，四星级酒店为9家.且多数都分布在政治、经济、文化较为优越的和平区和河西区，而其它区域四、五星级酒店数量则相对较少。
五星级酒店规模四星级酒店规模五星级产品价格四星级产品价格酒店产品需求研究-—需求类型研究天津口岸入境接待情况主要客源国籍情况旅游企业单位接待情况来的频繁程度而扩大，参加会议以及出差人员的数量也会随之增加,从总体上看，人万人入住星级酒店的各类人员都会保持稳定的增长态势,具体体现在对星级酒店需求量.五星级酒店入住率四星级酒店入住率天津酒店业发展滞后，四、五星酒店不多，且分布相对集中，同目前经济的高速发展、滨海新区的建设等不协调，不能满足现有的市场需求。
酒店入住率较高，而且淡季、旺季对入住率的影响不大，再次说明供应未达到饱和状态，还有巨大的发展空间.2、酒店式公寓的市场分析酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位较高,集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体,既可“自用”又兼“投资"潜力。
90年代,我市的国际大厦项目正式投入使用标志着天津拥有了真正意义上的酒店式公寓，但在此后的十余年里，天津酒店式公寓市场的整体发展速度较为缓慢。
酒店式公寓产品分析与天津市场
酒店式公寓产品分析与天津市场引言随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，酒店式公寓作为一种新型住宅产品，逐渐受到人们的关注。
酒店式公寓将酒店的服务理念和公寓的居住功能相结合，提供酒店般的高品质服务和家庭般的舒适居住环境，深受商务人士和年轻人群的青睐。
本文将通过对酒店式公寓的产品分析，探讨其在天津市场的发展前景。
1. 酒店式公寓的定义与特点酒店式公寓是一种集住宿、餐饮、娱乐等服务于一体的居住方式，其特点主要包括： - 提供家庭般的生活环境：酒店式公寓通常提供独立的卧室、客厅、厨房等设施，让居民享受到更宽敞、舒适的居住环境。
- 高品质的服务：酒店式公寓提供24小时前台服务、保洁服务、安保服务等，为居民提供周到的服务体验。
- 灵活的租期：与传统公寓不同，酒店式公寓的租期通常比较灵活，可以根据居民的需求选择短期或长期租赁。
2. 天津市场概况天津作为中国的经济中心之一，吸引了大量的商务人士和外来务工人员。
同时，天津也拥有丰富的文化资源和优美的自然风景，吸引了大量的旅游者。
这些因素为酒店式公寓在天津市场的发展提供了有利条件。
3. 天津市场的酒店式公寓供需状况目前，天津市场的酒店式公寓供给相对较少，尤其是高品质的产品更为稀缺。
然而，天津作为一个商业和旅游中心，对高品质、高服务水平的酒店式公寓的需求量非常大。
因此，酒店式公寓在天津市场存在着巨大的发展空间。
4. 天津市场酒店式公寓产品的竞争格局目前在天津市场，酒店式公寓产品的竞争主要集中在以下几个方面： - 服务品质：顾客对于服务质量的要求越来越高，酒店式公寓要通过提供更贴心、周到的服务来获得竞争优势。
- 设施设备：酒店式公寓的设施设备是顾客选择的重要因素之一，公司需要投入更多的资金和精力来提升设施设备的质量和舒适度。
- 价格策略：酒店式公寓的价格是顾客选择的关键因素之一，公司需要合理制定价格策略，既要考虑到利润的最大化，又要满足顾客的需求。
5. 天津市场酒店式公寓产品的发展前景根据以上分析，天津市场的酒店式公寓具有较大的发展潜力。
酒店式公寓项目物业管理服务建议方案
酒店式公寓项目物业管理服务建议方案1、本酒店式公寓项目物业管理及服务是参照酒店服务顾客内容与管理形式而制定，与一般公寓的管理不同之处在于酒店式公寓服务的对象主要是公寓用户。
而一般公寓的管理只限于保安及清洁服务，服务范围亦只在公共地方，如走廊、大堂、楼梯厅、或是公共设备，如电梯及水泵等，而用户单元内的事项一般不会负责，而酒店式物业管理服务则较为全面而又多样化。
该服务是现在人们对高素质物业管理服务的一种追求，该服务模式所努力体现的是通过为业主（业户）创造一个安全舒适、文明有序的全新的生活环境，超越单纯物业管理对物业维修、维护、保养打理，从满足现代人追求的现代生活方式出发，强调为业户营造一种高品质的生活氛围，引导一种全新的生活方式，以人为本，以客为尊，着重自然沟通，自始至终为客户各种合理的需要提供尽完善的、高效、超值、优质、称心的服务，并通过服务本身去配合先进的硬件设施，体现高品质的物业管理服务，从而提升物业的价值。
除一般公寓管理及服务内容之外更会提供不同类型及完善家居生活的服务。
如：------室内清洁服务；------代寻佣工服务；------24小时医疗急救服务；------室内设备及维修、绿化；------代订机票、车票、酒店；------叫车服务；------叫醒服务，等等；当然，在高雅舒适明亮的大堂，有提供24小时服务之柜位，并有杂志报刊供用户及其访客享用，而所有服务生则需穿戴整齐制服，配以白手套，在大堂为用户开门指引。
此举可使客户既有舒适、安逸之家居生活感，又有置身星级酒店的尊贵感受。
2、针对客户在生活、休闲的需要及自身实际情况考虑，物业管理处在现行所提供服务项目之基础上，建议考虑提供如下服务项目：------室内清洁服务；（有偿）------叫车服务；（不收取服务费）------商务服务；（有偿）------订报服务；（不收取服务费）------代找佣工服务；（不收取服务费）------代找家教服务；（不收取服务费）------24小时医疗急救服务；（不收取服务费）------室内设施、设备维修；（有偿）------代订机票服务，代订客房服务；（不收取服务费）------失物招领；（不收取服务费）------鲜花送递/室内植物摆放；（有偿）------客户意见征询书；（不收取服务费）------搬迁服务；（有偿）------留言服务；（不收取服务费）------为残废人提供特殊服务；（不收取服务费）------总台区域提供宣传品服务；（不收取服务费）------客户生日会布置服务；（有偿）------送报服务；（不收取服务费）------物业销售与租赁中介服务；（有偿）------代客照顾儿童服务；（有偿）2.1室内清洁服务此项服务主要出于解决业户日常繁重琐碎的家务清洁劳动，收费标准可根据每周需要服务次数及范围而定，服务内容可涉及到：------整理卧室卧具；------清除家具灰尘；------清洁地板；------水洗衣服；------清洁厨房用品、餐具等；------清洁卫生洁具；------清倒生活垃圾；------清洁玻璃门窗（1次/周）；------洗涤床上用品（1次/周）；------烫衣；------家具上蜡及大理石抛光------其它建议聘用有家政培训经验之员工（临时工）从事此项服务，编制上可归入外判清洁公司。
项目定位及物业发展建议
xx年xx月xx日
目录
• 项目定位 • 物业类型及分布 • 物业发展策略及建议 • 物业经营管理及服务 • 项目投资及财务分析
01
项目定位
城市综合体
1
依托城市核心区位，打造集住宅、商业、文化 、娱乐等多元功能于一体的城市综合体。
2
塑造地标性建筑，提升城市形象和品牌价值。
3
品牌商家引进
积极联系和引进各类品牌商家，提升项目整体形象和商业氛围。
招商策划与推广
制定招商计划，运用多种营销手段，推广项目优势，提高项目知 名度。
统一运营管理
统一商业规划
制定商业规划和业态布局，确保 项目商业生态的合理性和科学性 。
统一招商管理
建立招商管理制度和流程，严格 把控商家入驻标准，维护项目商 业形象。
需求分析
随着城市化进程的加速和人口增 长，住宅物业的需求量也在逐渐 增加。
发展趋势
未来住宅物业将更加注重品质、 环境和配套设施，同时将更加智 能化和绿色化。
商业物业
分布情况
商业物业主要分布在城市中心商业区和各社区的商业街。
需求分析
随着消费升级和城市发展，商业物业的需求量和品质要求都不断提高。
发展趋势
建设具有品牌特色和地方特色的商业 街，吸引消费者和游客前来购物、休 闲、娱乐。
02
引入多种商业业态
引入餐饮、购物、娱乐等多种业态， 满足居民多样化的消费需求。
03
创新商业模式
探索线上线下融合的商业模式，推广 电商和移动支付等新兴消费方式。
创新产业集群
聚集优质企业
吸引创新型企业、高科技企业等优质产业资源，推动产业升级 和发展。
公共服务设施
酒店式公寓分析报告
（2）产权式酒店
由房地产公司进行项目开发并对外销售的酒店式公寓类 产品，即开发商将项目产权分割出售后再对其进行统一 经营管理，根据不同的项目，其经营方式也各不相同， 如是否承诺长期固定回报等。目前泰达国际公寓、天伦 国际、卫国道项目属于此产品类型。
（3）服务型产权式酒店
与产权式酒店公寓相比，服务式公寓提供酒店式服务但不 统一经营，目前NAGA 海河之子属于此种类型产品。
模式
投资者
酒店管理公司
模式B
投资者
奥城管理公司
酒店管理公司 模式C
1）、酒店管理公司
酒店式服务是酒店公寓产品的核心内涵之一。 酒店管理公司是酒店式服务的最终实现者。
聘请酒店式管理公司的作用
➢酒店管理公司的优秀品牌会增加产品的附加价值，支撑客 户投资信心，是项目快速销售的保证 ➢酒店管理公司的丰富管理经验是为消费者提供高品质酒店 式服务的保证
2. 在投资者和酒店管理公司之间搭建一个平台，协调投资者与经营者之 间的关系。
3. 投资者委托运营管理公司对物业进行经营管理。 4. 增加投资者对产品持续热租的信心。
在目前的市场上，酒店管理公司常常兼有运营管理公司的运 营作用，这点在以下的模式介绍中可以得到体现。
3）、奥城产权式公寓项目操作思路
产权式酒店公寓模式：
• 水上板块区位优势明显，拥有天津最稀缺的都市资源，是外籍人士 聚集区域，人文氛围浓厚，奥城公寓项目地处该区域，升值潜力巨 大。
• 未来奥运会的举办将给奥城公寓项目带来巨大商机。 • 一期住宅及公建项目的成功运作是奥城公寓项目开发的巨大支持。 • 公寓项目是住宅部分和公建部分的自然过渡。
2、与奥城项目其他部分的关系
c
产 权 销委 售托
酒店式公寓分析报告
4、定位思考
我们期望的结果： 三旺 (销售旺、租赁旺、经营旺)； 四赢(式公寓的项目定位是建立在对城市发 展、区域特征和项目总体规划的深刻理解基础上的， 根据奥城项目和天津酒店公寓消费者市场特点，结 合到本项目：
（2）产权式酒店
由房地产公司进行项目开发并对外销售的酒店式公寓类 产品，即开发商将项目产权分割出售后再对其进行统一 经营管理，根据不同的项目，其经营方式也各不相同， 如是否承诺长期固定回报等。目前泰达国际公寓、天伦 国际、卫国道项目属于此产品类型。
（3）服务型产权式酒店
与产权式酒店公寓相比，服务式公寓提供酒店式服务但不 统一经营，目前NAGA 海河之子属于此种类型产品。
由于产权销售模式的相似，目前市场上的产权式酒店 公寓与服务式公寓是我们产权式公寓项目借鉴的重点。
针对性各案分解
酒店式公寓 1、奥城酒店式公寓 2、精英汇 3、诚基中心 4、非常公馆
产权式酒店 1、泰达国际公寓 2、天伦国际
服务型产权式酒店 NAGA 海河之子
二、针对性各案分解
• 水上板块区位优势明显，拥有天津最稀缺的都市资源，是外籍人士 聚集区域，人文氛围浓厚，奥城公寓项目地处该区域，升值潜力巨 大。
• 未来奥运会的举办将给奥城公寓项目带来巨大商机。 • 一期住宅及公建项目的成功运作是奥城公寓项目开发的巨大支持。 • 公寓项目是住宅部分和公建部分的自然过渡。
2、与奥城项目其他部分的关系
特殊需求人群：需要短期休闲空间的人群，他们拥有较多的财富需 要休闲空间
（2）投资者:
认可奥城区域的升值潜力和酒店公寓项目定位的 投资者, 包括自买自住的客户，他们是个体投资者和机 构投资者。
物业发展建议PPT(共 45张)
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
目录
一、项目的基本情况及整体构思 二、区域市场情况 三、项目细分市场综述 四、客户/指向 五、项目定位 六、物业发展建议
津滨两地生活无边界
品牌竞争的核心-------产品竞争
•项目的基本情况及整体构想
项目位于天津市东丽区军粮城中心轻轨站南侧，项目北至津塘路，西邻茶金路，南至军粮城税务所东临 规划七号路，总建筑面积214020平方米。分二期开发，目前项目一期6万平米住宅部分已全部售罄，商业已 售70%，并且已经交付使用，二期产品正在规划中，09年由于年初的蓝印户口政策和拆迁带来的刚性需求， 给市场带来了比08年火爆的销售态势。但是，2010年政府的再次调控“国十条”及对二、三次房贷的政策 收紧，我们的房子卖给谁？我们的客户在哪里？他们的需求是什么？对于二期的产品，市场定位非常重要， 对于市场我们很难有一个宏观的把控，因此，在项目二期的开发和销售期间必定会出现诸如其他楼盘的竞 争，资金走势，政策变化和社会经济发展变动等外部影响因素。
2）别墅类产品稀缺，商住两用公寓供应量少
通过以上市场分析，东丽区域别墅产品相对较少，轻轨沿线一号桥金地项目今年会上市此 类产品，今年随着滨海新区的发展及商业等建设的逐渐到位，整个板块正逐步向高端产品 过渡。 市场需求有了，接下来的重点是如何推出新型产品来满足客户逐渐增高的档次和品味要求， 因此中高端市场产品的研发，产品的差异化和国家的一系列贷款政策对开发商提出了较高的 要求。
25 1000
90平米两室
10
滨海国际新干线
7800
津塘公路与茶金路交口（军 公寓,商铺, 天津市源园
粮城）
框架高层 房地产
67000.4
津塘沿线项目，从建筑形式上看以多层、小高层以主，容积率基本在2左右，产品档次普遍偏低；主推户型面积由西 向东逐步增大，同时价格也自西向东逐步递减直至远洋城，一号桥马上面市的金地别墅项目将引领轻轨沿线进入高端。
最新天津酒店式公寓发展现状及对策研究
天津酒店式公寓发展现状及对策研究摘要：旅游业的快速发展，带动了酒店式公寓的蓬勃发展，天津作为北方的经济中心，商务往来频繁，发展酒店式公寓有自己得天独厚的优势。
本文总结了天津酒店式公寓的发展现状，探讨了天津酒店式公寓存在的问题，并提出了对策建议，以期对天津酒店式公寓的发展有所裨益。
关键词：天津；酒店式公寓；服务酒店式公寓最早出现在欧洲，是旅游区提供给游客休息的住所。
酒店式公寓与酒店相比，具有较大的居住空间，拥有独立的厨房等相对完备的家居条件，与普通商业住宅相比，它提供酒店式的服务，如定期清扫、撤换床单、预定早餐等。
酒店式公寓集酒店和公寓之长，具有投资和自用两大功能，受到企业高管、外派人员和度假型旅游者的喜爱。
天津是北方经济中心、国际航运中心和国际物流中心，经济的快速发展，带来了大量的商务活动和国际友人，天津酒店式公寓进入了快速发展时期。
1 天津酒店式公寓发展现状1.1 天津酒店式公寓空间分布天津酒店式公寓主要集中在和平、河西两个区，其中和平区主要分布于小白楼CBD、南京路商贸区等，河西区则主要集中在友谊路金融街区域。
小白楼及友谊路金融区，商务氛围比较浓郁，周边写字楼密集，酒店式公寓主要服务于跨国公司和企业的中高层管理人员，所以在这些地方酒店式公寓集聚。
南京路地处天津市的黄金地段，连接本市几大中心商业区和CBD商务区，随着南京路区域高档写字楼和大型商业项目的不断兴建以及周边交通设施的不断完善，该区域已成为该市最为繁华的商务、商贸核心区。
1.2 天津酒店式公寓市场状况1.2.1 天津酒店式公寓市场需求现状。
天津酒店式公寓市场需求旺盛，首先得益于天津经济实力的不断增强，服务业迅猛发展，一批大型商业综合体和旅游项目的建成开业，对天津的酒店式公寓市场起了很大的推动作用，同时消费观念和消费水平的提高也有利于酒店式公寓的发展。
其次，会议、会展和商务活动的增多也提高了酒店式公寓的市场需求，据商委有关部门统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54%。
公寓产品定位及物业发展建议
4
的依赖度；
5
从客户购买关注点排序为：片区前景＞交通便利性＞周边
配套＞居住品质＞户型实用＞个性化设计感；
综合体商务公寓成交客户梳理
结论：4、5号地块以120-170平中大户型为主，辅以少量80平 米小面积公寓：
非拼合大户型产品在龙坂比较稀缺，可商可住的功能需求预计将带来大量的高端投资 客和办公类需求客户，实现较好的销售；
结论：将6号地块全部做250平米以上商务loft
本体验证
6号地块大面积loft产品：
布置250平以上loft大户
本体分析
公寓产品分布在4号、5号和6号 地块
2号地块 住宅
建35面0：00平地4号块
5号地块
建面： 61081 平
6号地块
建面： 74528平
本体分析 公寓产品拥有强势山水资源景观
山景
➢4号地块：西南、东北 朝向，靠近商务区，三面 遮挡，视野狭小，仅东北 向部分水景资源
➢5号地块：紧邻酒店及
商业，周边生活配套完善，
二：工业用地性质案例
香年广场
工业用地性质办公楼：处于 非城市核心地段
美年广场
世纪豪庭
凤凰大厦 大中华IFC 金中环
福年广场
南海意库
地王公寓
案例 1.美年广场：200-500平灵活创变空间
案例 2.福年广场：自由贸易港国际创智生态总部
案例
3.香年广场：创意文化产业职能总部
工业用地性质案例小结：
东、南向山水资源优势明
显，景观开阔
4号 地块
➢6号地块：有一线山水
资源，三面无遮挡，视野
开阔
5号地块
山景
6号地块
湖景
景观价值排序：6号＞ 5号 ＞ 4号
天津酒店式公寓地产市场调研报告
天津酒店式公寓市场调研报告一、酒店式公寓简介1)酒店式公寓的起源酒店式公寓概念最早起源于欧洲，是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是能够提供给他们统一的上门管理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
2)酒店式的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，多提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，保证了物业管理的水平，为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓最大的优点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
天津酒店式公寓研究及未来发展研判
未来酒店式公寓供应分布
从未来公寓类土地的供应上来看，公寓 的供应呈现两极化趋势——市中心商务 板块与城市边缘板块共存。
市中心商务板块由于经历了较长时间的 城市发展，金融商务氛围更加浓郁，项 目自身的外部素质更加突出，完全具备 形成高端商业酒店的最根本要素，并且 有较大的人流量、便捷的交通环境等因 素作为支撑。
焕日线
东兴路与津塘公路交口东侧
第六大道优空间 钱塘精英汇 非常公馆
中环线东兴路立交桥旁 卫国道与红星路交口 河东区新开路与华昌大街交口西南角
奥城国际酒店式公寓 南开区宾水西道与水上东路交口
立达公寓 信达广场 中山国际
南开区卫津南路78号 和平区 解放北路188号 中山路与律纬路交口处
2003-2006年，随着滨海新区被纳入国家经济发展体 系，以及天津北方经济中心的确立，外资企业快速增 加，频繁来津的外籍商务人士逐渐增多，带动了酒店 式公寓的发展。 这一时期酒店式公寓，不在局限于内环以内，开始 向城市四周扩展，在城市新建商务或商业社区都出现 了酒店式公寓。 从规划类型来看，这一时期的酒店式公寓有了新的 发展，不仅仅作为写字楼等建筑体的附属，而单独存 在，如焕日线和钱塘精英汇。同时，社区延展性产品 开始出现，如时代奥城的酒店式公寓。 从经营模式来看，这一时期，酒店式公寓以出售为 主，开始强调投资的概念，管理上也出现了良莠不齐 的现象。 从服务上看，这一时期的酒店式公寓与纯住宅更为 接近。
ADEL电子门锁
冷热水管内部均采用不锈
供水系统 钢管材，公寓配备直饮水， 单户计量,热水集中供应 市政供水，变频给压；
户端配置软水系统，
供热系统
地板采暖
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