2014浦东川沙项目市场报告40p

宏观面
2014楼市展望——政策面 观点：响应中央“差别化”调控思路，在建立楼市调控长效机制的背景下2014年上海楼市政策面仍将偏紧，全
面放松无可能；
住建部部长姜伟新要求：
强调差别化的调控工作部署，注意分类指导
➢ 针对房价上涨过快的一、二线城市（北上广）：从严落实各项房地产市场调控政策和措施， 增加住房用地和住房有效供应；
3、C04-09（C）地块
计容建筑面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
3、C04-09（C）地块
不计容建筑面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
3、C04-09（C）地块
容积率
建筑基底面积
建筑密度
绿地面积
绿地率
集中绿地面积
集中绿地率
总户数
机动停车位
非机动停车位
131.76 121.58 116.78 131.76 145.1 116.78 202.3 193.8 142.16 98.05 142.16 98.05 146.3 151.36 151.36 234.13
户数
8 11 3 88 121 33 8 3 4 2 36 18 4 12 124 6 481
主力产品二室二厅二卫 A4户型，面积为131.76 ㎡；
整个项目产品主力：两 室两厅两卫98-131㎡；三 室两厅两卫145-152㎡。
本体分析——产品
户型方正，南北通透，中规中矩，无特殊附加值
A4二室二厅二卫131.76㎡
A5三室二厅二卫145.1㎡
C2三室二厅二卫151.36㎡
本体分析——产品
容积率
2.3
2.0
2.0
占比
1.66% 2.29% 0.62% 18.30% 25.16% 6.86% 1.66% 0.62% 0.83% 0.42% 7.48% 3.74% 0.83% 2.49% 25.78% 1.25% 100.00%
改善性户型
C地块共计481套房源；
主力产品三室两厅两卫 A5及C2户型，面积为 145.1㎡及151.36㎡；
➢ 针对库存较高的三、四城市：注重消化存量，控制新开发总量，并继续强化市场监管。
预计2014年政府对房地产调控打出的四张牌：
酒店定位为国际精品酒店，采用现代建筑风格，融合中国古典园林意境，打造具有园 林特色的酒店环境。 本案景观规划：同济设计院 立面设计：ArtDeco风格 本案产品材质：一二层干挂石材，上层采用真石漆
本案具备打造中高端住宅社区的必要因素
本体分析总结
优越的区位+高品质规划+大面积产品设计=优质精品改善项目
宏观面
2013年楼市回顾——历史成交表现
↑11.4%
↑29.4% ↑16.2%
↑10.9%
→ 0.00%
↓3.2%
↑11.8%
观点：2013年成交量是2012年市场复苏的延续，但成交结构有所不同； 房价较过去两年已有所透支，未来上涨预期有限；
2012年下半年市场复苏主要源于中高端改善型物业的发力，而2013年市场复苏则由于刚需接棒； 2010至2012年底，两年内房价处于滞涨或微跌状态，2013年房价增幅则达11.8%；
2014浦东川沙项目市场报告40p
目录
Part 1 Part 2 Part 3 Part4
本体分析 市场环境 价格建议 经济测算
PART 1 【本体分析】
本体分析——区位
妙境路
川沙路 川沙站
A B
川周公路
地 C地块本案地块块
S1迎宾大道
本案位于浦东新区川沙镇，地理位置优越
项目四至 东至：川沙路 南至：川周公路 西至 : 妙境路 北至：华川西路
距迪尼斯3公里 距浦东国际机场10公里
本体分析——经济指标
幼儿园
C
小学9 月招生
A B
序号 一
二
三
四 五 六 七 八 九 十 十一
总体综合经济技术指标
项目
总用地面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
3、C04-09（C）地块
总建筑面积
1、C04-20(A)地块
其中
2、C04-19（B）地块
数值 86780 17863 35140 33804 273485.1 65069.68 104887.3 103528.2 178400 41000 69800 67600 95085.11 24070 35087.26 35928.17 2.06 25168.8 29% 30373 35% 7881
规模界定 区域内大型体量项目、改善性产品 地块在川沙板块中属于大型体量的项目 产品规划主力为改善型，主力面积90-120㎡二房，145-152㎡三房。
PART 2 【市场环境】
宏观面
2013年楼市回顾——2013年楼市成交表现
国务院“国五条”
上海政府“沪七条”
观点：2013年楼市大幅反弹，主因：①供不应求矛盾突出，需求集中释放 ②调控失效
编号
房型
A1
三室两厅两卫
A2
二室二厅二卫
A3
二室二厅二卫
C
A4
二室二厅二卫
地
A5
三室两厅两卫
块 户 型
A6
二室二厅二卫
A7
四室二厅二卫
A8
三室两厅两卫
Leabharlann Baidu
B1
二室二厅二卫
配
B2
一室二厅二卫
比
B3
三室两厅两卫
B4
二室二厅二卫
B5
三室两厅两卫
C1
三室两厅两卫
C2
三室两厅两卫
C3
四室二厅二卫
合计
套型面积（㎡）
城市发展重点区位
地段界定 川沙发展“关节”位置；近地铁二号线 距迪士尼乐园仅3公里，人民广场22公里。 交通便捷，位于川周公路川沙路，紧靠2号线川沙站，S1迎宾大道。
高品质规划
品质界定 高品质规划 国际精品酒店规划；干挂石材工艺。 业内知名景观设计团队规划 香港知名设计师设计样板间，法式风格
改善型产品
政策面——调控持续，但缺乏力度和新意（加之3月“国五条”的政策乌龙反向刺激楼市增长），致使调控失效；
供应面——受2012年供应收紧拖累，虽有所增长，但仍供不应求，库存吃紧；
成交面——全面爆发，全年成交1280万方，为四年来最高，月均成交量破百万方（106.7万方）；
价格面——大幅上涨，房价同比涨幅11.8%，全年成交均价24253元/平；
9% 841 1319 1514
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ % ㎡ % ㎡ % 户 辆 辆
本体分析——产品
地块 C04-20(A)地块 C04-19（B）地块 C04-09（C）地块
物业类型 酒店
住宅+商业配套 住宅+商业配套
楼层 22F 17F为主；15F 13F为主；11F