花园营销策划案
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✓ 位置优势 （黄村/南村） ✓ 九运会的借势 ✓ 社区内/外的配套设施 ✓ 品牌/客户积累 ✓ 自身规划 ✓ 户型设计 ✓ 四面开阔景观优势（马场/暨大）
推广阶段加以积极有效的引导， 有机组合强化卖点，必能吸引目标客户的关注。
不会回避的问题 — 项目劣势分析
✓ 噪音及污染 ✓ 设计陈旧 ✓ 容积率高5.0 ✓ 形象展示 ✓ 区内配套 ✓ 项目及发展商的知名度 ✓ 小区未成型
然后我们该怎么做？
✓ 确定提前销售的时间 ✓ 确立推广价格 ✓ 制定严紧的销售策略 ✓ 售楼部/示范单位雏形 ✓ 销售资料的确定
花园营销策划案
2020年4月19日星期日
第一部分
• 中地行能提供什么样的专业服务
1.1 先看一下中地行的项目
广州奥林匹克花园 保利花园 新城海滨花园 龙湖大厦 荔湖明苑、富景花园等 在全国各地的地标性建筑
广州奥林匹克花园——运动就在家门口
广州奥林匹克花园——运动就在家门口
小资金大项目 概念的独特性与唯一
wk.baidu.com
项目面临的威胁
✓ 区域竞争 ✓ 客源分流 ✓ 华南板块强势出击
虽然项目在多方面存在隐忧；但我们应该认识到优劣 共存的道理， 而必须做到瞄准机会及时出击
认清时局，找准机会
✓ 正对马场 ✓ 小区型住宅 ✓ 提前销售
塑造为该区绝无紧有的精品楼盘， 真正铸造为珠江新城的门户之作。
制定玄妙的项目定位体系
➢ 我们的项目在交楼时应达到90%以上的销售率 ，天立大厦、广州奥林匹克花园、荔湖明苑、 保利花园达到100%的销售率；
成功的品牌营销与做势
➢ 成功的推广策略最终要达到“奥林匹克花园又 有楼卖了”的品牌营销；
➢ 在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势 能，形成市场热点，营造出每次开盘必排队认 购的势头。
中国优质物业专业代理
➢ 我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。 ➢ 我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的
市场接受度。 ➢ 在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立
我们期待的是与发展商的长期合作
➢ 我们也是发展商，在北京，中地行开发了著名 的项目“阳光广场”；
➢ 我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益 ➢ 我们坚决抛弃所有短期行为。 ✓ 发展商的利益就是我们的利益
提前销售的典型案例 针对性较强的特色化个性包装 成功的销售推广策略
保利花园——国家示范小区
保利花园——国家示范小区
优秀的产品设计 推广上的成功造势 城区里罕见的低密度
高档精品小区
龙湖大厦——唯我，坐享东湖
龙湖大厦——唯我，坐享东湖
火爆的销售业绩 1999年广州十大明
星楼盘唯一单体项目 龙湖大厦拥有最精彩
买家想要些什么？
✓ 环境偏好 - 规划完善良好的物业管理， ✓ 安全系素 - 具备先进严谨保安系统 ✓ 休闲享受 - 康体、娱乐设施近在咫尺 Ø 产品偏好 - 面积取向为中偏大的花园式豪华府邸 ✓ 地段偏好 – 方便来往穿梭与市区内外，交通方便 向往近郊 – 有碍于碧桂园及祁福新村路程较远不方便
我们对项目的理解
我们的信心
➢ 广州城市中心东移概念已在人们心目中确立； 紧邻暨南大学有着明显的人文与文化氛围；
九运会的马场赛事，项目所处的位置将是最 直接的受惠者； 在天河区或珠江新城内小区型住宅可谓凤毛 麟角，唯一性较强；
我们的目标
创建珠江新城的门户之作 ！
我们拥有的，值得我们骄傲 — 项目优势
性 品牌的成功塑造 品牌营销的典型案例 成功的大型项目推广
手法
新城海滨花园——荣耀与梦想之城
新城海滨花园——荣耀与梦想之城
提前销售及充分借势 及造势
产品的强大支持 以最小的广告投入获
取最大的经济收益
荔湖明苑——明丽之居、微笑家园
富景花园——中大新港城、地铁新生活
荔湖明苑——明丽之居、微笑家园 富景花园——中大新港城、地铁新生活
大项目的成功启动不一定需要大资金
➢ 无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们 都强调以最小的投入获取最大的经济效益；
➢ 发展商应确立长远的地产发展战略目标； ➢ 我们经常帮助我们的客户完成上述目标
好的营销推广不需要卖现楼
➢ 我们不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提 前卖楼，为发展商确立资金的回收计划，树立 项目的信心，提早抢占市场；
如何扬长避短抢占先机？
我们怎样推广?
前车之鉴，争取提前销售
为什么？
✓ 抢占市场先机，争取市场分额； ✓ 有效巩固客源，阻缓竞争对手对客户的吸纳消化； ✓ 加快资金回笼，缩短开发周期，节省开发成本； ✓ 前期的市场测试 ✓ 为项目的市场知名度作必要有效的铺垫； ✓ 避免条件的济后 ✓ 最大限度地积累客源提供了充足的条件
产品定位原则 ：塑造理想的人性化生活居所 定位参照内容：
- 小区住宅
- 精品概念
市场定位
确立项目位置，填补该区空白。
✓ 珠江新城楼价高企 ✓ 豪宅领袖宣言 ✓ 高不可攀的形象
亲善、和谐、绿色、便利作引导思路。
目标客户
天河区原区居民 驻足广州的外来人口 改善居住条件向往高质素生活 辐射其他区：东山 /黄埔高薪科技区
的系列宣传推广
龙湖大厦拥有最精彩的系列宣传推广
东湖小区压轴豪宅光荣问世； 龙湖大厦——开门见湖； 日夕间东湖完全拥有；东湖之上，莫非我景； 江湖地位、笑傲江湖； 龙湖大厦业主就是东湖公园园主； 龙起东湖傲千禧； 龙年龙湖大厦双龙会；我本属龙
1.2 中地行的代理优势
我们的品牌 —— 中国优质物业专业代理
推广阶段加以积极有效的引导， 有机组合强化卖点，必能吸引目标客户的关注。
不会回避的问题 — 项目劣势分析
✓ 噪音及污染 ✓ 设计陈旧 ✓ 容积率高5.0 ✓ 形象展示 ✓ 区内配套 ✓ 项目及发展商的知名度 ✓ 小区未成型
然后我们该怎么做？
✓ 确定提前销售的时间 ✓ 确立推广价格 ✓ 制定严紧的销售策略 ✓ 售楼部/示范单位雏形 ✓ 销售资料的确定
花园营销策划案
2020年4月19日星期日
第一部分
• 中地行能提供什么样的专业服务
1.1 先看一下中地行的项目
广州奥林匹克花园 保利花园 新城海滨花园 龙湖大厦 荔湖明苑、富景花园等 在全国各地的地标性建筑
广州奥林匹克花园——运动就在家门口
广州奥林匹克花园——运动就在家门口
小资金大项目 概念的独特性与唯一
wk.baidu.com
项目面临的威胁
✓ 区域竞争 ✓ 客源分流 ✓ 华南板块强势出击
虽然项目在多方面存在隐忧；但我们应该认识到优劣 共存的道理， 而必须做到瞄准机会及时出击
认清时局，找准机会
✓ 正对马场 ✓ 小区型住宅 ✓ 提前销售
塑造为该区绝无紧有的精品楼盘， 真正铸造为珠江新城的门户之作。
制定玄妙的项目定位体系
➢ 我们的项目在交楼时应达到90%以上的销售率 ，天立大厦、广州奥林匹克花园、荔湖明苑、 保利花园达到100%的销售率；
成功的品牌营销与做势
➢ 成功的推广策略最终要达到“奥林匹克花园又 有楼卖了”的品牌营销；
➢ 在项目亮相前，拉升品牌的高度，提高项目势 能，形成市场热点，营造出每次开盘必排队认 购的势头。
中国优质物业专业代理
➢ 我们代理的楼盘不在多，在精，在专业。 ➢ 我们强调每个项目的个性化，关心每个产品的
市场接受度。 ➢ 在每个区域，我们都热衷于地标物业的建立
我们期待的是与发展商的长期合作
➢ 我们也是发展商，在北京，中地行开发了著名 的项目“阳光广场”；
➢ 我们了解发展商，所以我们关心发展商的利益 ➢ 我们坚决抛弃所有短期行为。 ✓ 发展商的利益就是我们的利益
提前销售的典型案例 针对性较强的特色化个性包装 成功的销售推广策略
保利花园——国家示范小区
保利花园——国家示范小区
优秀的产品设计 推广上的成功造势 城区里罕见的低密度
高档精品小区
龙湖大厦——唯我，坐享东湖
龙湖大厦——唯我，坐享东湖
火爆的销售业绩 1999年广州十大明
星楼盘唯一单体项目 龙湖大厦拥有最精彩
买家想要些什么？
✓ 环境偏好 - 规划完善良好的物业管理， ✓ 安全系素 - 具备先进严谨保安系统 ✓ 休闲享受 - 康体、娱乐设施近在咫尺 Ø 产品偏好 - 面积取向为中偏大的花园式豪华府邸 ✓ 地段偏好 – 方便来往穿梭与市区内外，交通方便 向往近郊 – 有碍于碧桂园及祁福新村路程较远不方便
我们对项目的理解
我们的信心
➢ 广州城市中心东移概念已在人们心目中确立； 紧邻暨南大学有着明显的人文与文化氛围；
九运会的马场赛事，项目所处的位置将是最 直接的受惠者； 在天河区或珠江新城内小区型住宅可谓凤毛 麟角，唯一性较强；
我们的目标
创建珠江新城的门户之作 ！
我们拥有的，值得我们骄傲 — 项目优势
性 品牌的成功塑造 品牌营销的典型案例 成功的大型项目推广
手法
新城海滨花园——荣耀与梦想之城
新城海滨花园——荣耀与梦想之城
提前销售及充分借势 及造势
产品的强大支持 以最小的广告投入获
取最大的经济收益
荔湖明苑——明丽之居、微笑家园
富景花园——中大新港城、地铁新生活
荔湖明苑——明丽之居、微笑家园 富景花园——中大新港城、地铁新生活
大项目的成功启动不一定需要大资金
➢ 无论是项目的发展还是后续的销售推广，我们 都强调以最小的投入获取最大的经济效益；
➢ 发展商应确立长远的地产发展战略目标； ➢ 我们经常帮助我们的客户完成上述目标
好的营销推广不需要卖现楼
➢ 我们不需要等楼建好再卖，成功的推广可以提 前卖楼，为发展商确立资金的回收计划，树立 项目的信心，提早抢占市场；
如何扬长避短抢占先机？
我们怎样推广?
前车之鉴，争取提前销售
为什么？
✓ 抢占市场先机，争取市场分额； ✓ 有效巩固客源，阻缓竞争对手对客户的吸纳消化； ✓ 加快资金回笼，缩短开发周期，节省开发成本； ✓ 前期的市场测试 ✓ 为项目的市场知名度作必要有效的铺垫； ✓ 避免条件的济后 ✓ 最大限度地积累客源提供了充足的条件
产品定位原则 ：塑造理想的人性化生活居所 定位参照内容：
- 小区住宅
- 精品概念
市场定位
确立项目位置，填补该区空白。
✓ 珠江新城楼价高企 ✓ 豪宅领袖宣言 ✓ 高不可攀的形象
亲善、和谐、绿色、便利作引导思路。
目标客户
天河区原区居民 驻足广州的外来人口 改善居住条件向往高质素生活 辐射其他区：东山 /黄埔高薪科技区
的系列宣传推广
龙湖大厦拥有最精彩的系列宣传推广
东湖小区压轴豪宅光荣问世； 龙湖大厦——开门见湖； 日夕间东湖完全拥有；东湖之上，莫非我景； 江湖地位、笑傲江湖； 龙湖大厦业主就是东湖公园园主； 龙起东湖傲千禧； 龙年龙湖大厦双龙会；我本属龙
1.2 中地行的代理优势
我们的品牌 —— 中国优质物业专业代理