工业地产开发流程图

土地出让合同
核定用地图、核定用地相关图 、规划地界坐标图
交费证明
1：500现状地形图3份（反楼 座）
详规
土地出让合同
交费证明
建设用地规划许可证
办理土地证 地籍图4份（薄膜图）
土地登记申请书
办理土地证
土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代 表证明或个人身份证明
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
区域市场调研
3、项目所在商圈或临近商圈 现状调研（商业部分）
4、同期操作商业地产项目调 查（商业部分） 公建部分拟选业态种类确定、 所选业态数量确定
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
项目定位
经济测算
项目发展报告
明确产品设计思路
设计前期 明确设计院选择标准
制定设计组织计划
方案与设计院选择与合同签订
图纸问题解决
施工质量问题、事故处理
设计变更
变更签证
工程变更
工程进度的确认
工程款支付 工程款申请表审批
工程款支付
施工单位自评
主体验收备案
监理对验评资料审查、现场观 感质量量测和检查
监理组织相关部门验收
签定建筑工程分部工程（主 体）验收表
设计、研发定板
外檐装修材料确 定
施工样板制作
材料确定
制定招标计划
甲供、甲分包材
划
设
建筑方案报建图
计
阶
段
规
划
设
计
阶
景观概念方案设计及确定
段
项目成本指标确定
指标确认阶段
项目考核指标确定
年度考核指标调整
施工图设计院的选择与合同签定
制定建筑、综合管网、景观施 工图设计任务书（交工标准确 定、建筑、景观限额指标确 结构方案及设备选型研讨及确定
地质勘察报告
施工图设计组织
施工图成果
综合管网方案设计 景观扩初及施工图设计 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
电梯安装
电梯安装及调试
会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。
整理竣工资料及竣工图
施工单位提供《建筑工程质量
毛坯房竣工验收 保修书》
备案
来自百度文库
组织销售、研发、运营、物业
引资（商业计划书）
土 地 获
土
合作实施（实施阶段）
地 获
投方案标
取 阶 段
投经济标 投标、摘牌
拍卖
获取土地
挂牌
签订土地出让合 确定用地图、桩点坐标、用地
同
条件
土地出让合同 用地规划许可证
出让金、交易费交费证明
企业投资项目备案
确权
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明（原 有土地证作废） 土地补偿费（原户主需交纳的 土地使用费）
工
程 建
防雷及接地安装
设
智能化
通信网络系统 办公自动化系统 建筑设备监控系统 火灾报警及消防联动系统 安全防范系统 综合布线系统 智能化集成系统 电源与接地 环境
住宅（小区）智能化系统 送排风系统 防排烟系统 除尘系统 通风与空调 空调风系统 净化空调系统 制冷设备系统 空调水系统 招标选定安装单位 提供电梯井道土建节点图 指导电梯井道土建施工
销售道具准备
联动工作的准备 意向商家签约 确定项目亮相方案
项目亮相
项目亮相
销售内部资料
客户接待、客户问题汇总及反馈 客户积累 交工标准确定 价格体系确定
合同准备 项目开盘前准备
开盘前销售道具准备
开盘
项目形象的提升及深化
开盘
开盘信息告知 银行大协议的签订 开盘庆典活动 客户转化
月度指标分解 产品分析、聚焦销售重点 月度操作手册制定 价格监控及调整
节点 主要阶段
主办部门工作内容
现状图
规划设计条件
土地信息收集 现场踏勘
了解周边配套情况
了解该区域未来规划情况
土地初判
了解地块的上市方式和土地款
了解当地的建安成本、政府收 费项目和具体情况
了解当地的房地产市场状况
主要工作内容
土地深判
可行性研究报告
项目招商报告（前期阶段）
寻找合作资金
明确合作伙伴、寻找合作方式 （招商阶段）
规划方案及市政方案送审
规划方案及市政方案送审
建设工程规划许 可证
建筑方案送审
取得许可证
建设工程规划许可证
规划局批复的项目总平图及电子文件
现场工程放线
首层平面图 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
施工单位配合做记录、现场保护
移交施工单位
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标 指标的初订 规划方案结合成本测算的研讨 及确定
彩色总平面图（含经济指标）送规划预审
修建性详规成果 方案设计组织
详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）
建筑平、立面功能效果及成本 测算的研讨及确定
规
彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）
甲供、甲分包材 编制招标文件 料招标 考察投标单位 招标、定标 地面
防水
抹灰
饰面板（砖）
内外檐装修 门窗
轻质隔墙
幕墙
幕墙 涂饰 室内给水系统 室内排水系统 室内热水供应系统 卫生器具安装 室内采暖系统
变配电室
变配电室 供电干线 水、暖、电安装 电气动力
电气照明安装
电气照明安装
备用和不间断电源安装
施工许可证
工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同
建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价 上）
施工许可证
销售许可证 企业投资项目备
案
建设项目年度投资计划（当年计划） 施工图审查
质量监督登记表 安全措施
安全施工措施登记表 营业执照 资质证书
《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》 年度投资计划
土建施工单位的公开招标及合同备案 施工图会审 设计交底 质量监督手续
环卫、环保等相关手续 施工放线 规划验线 桩基施工 桩基检测
开槽 开工
开工
地基备案
基础施工
开
工
开
盘
基础验收备案
基础处理竣工结算
推盘策略确定
确定外部资源
项目推广定位确定 项目核心识别系统确定 项目亮相前准备
项目亮相前准备
亮相前项目知识培训 分卖场设立
《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 公用基础设施配套证明 获取前期物业备案证明 基础工程形象部位达到正负零及图象文件 获取《面积计算成果表》
项目总平面图 获取商品房网上销售数据录入合格证明
规划成果 大配套 移苗 临水、临电 临水、临电 平整场地 施工组织方案
开工
招投标、签订合同 开工准备
回款落实
月度推广计划执行
清盘
月度推广计划执行
日常销售 客户到访及接待成交工作
回款
月度付款计划及支付 合作方合同签订
月度指标考核
清盘
清盘后项目各种资料移交
项目销售、招商工作问题总结 、汇报并存档
审核施工方案、施工组织设计
材料进场验收
钢筋混凝土工程 主体施工
主体施工
配套管线预埋 重要分项工程及隐蔽工程质量 验收